Rt-1985-813
| Instans: | Høyesteretts kjæremålsutvalg |
|---|---|
| Dato: | 1985-06-28 |
| Publisert: | Rt-1985-813 (239-85) |
| Stikkord: | Husleierett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Kjennelse 28. juni 1985 i l.nr. 246 K/1985 |
| Parter: | Sameielaget Skogstuveien 18 ved formannen (advokat Kjell-Ove Engeseth) mot Karl-Henrik Horne (h.r.advokat Arne Kobbe). |
| Forfatter: | Blom, Michelsen, Holmøy |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §234, Eierseksjonsloven (1983), Eierseksjonsloven (1983) §16, Sameigelova (1965), Sameigelova (1965) §13 |
I november 1976 ble sameieseksjon nr. 3 i Sameielaget Skogstuveien 18 overdratt til Karl-Henrik Horne. Samtykke til overdragelse ble nektet av styret i sameielaget i henhold til vedtektene som var tiltrådt av alle sameierne og som krevet forutgående samtykke til overdragelse av sameieseksjoner.
Horne mente at nektelsen var uberettiget og har senere faktisk disponert leiligheten som eier i henhold til overdragelsen. Sameielaget reiste sak mot Horne for å få dom for at styrets nektelse var gyldig og fikk medhold i dette ved Asker og Bærum herredsretts dom av 10. september 1981. Herredsrettens dom ble påanket til Eidsivating lagmannsrett som stadfestet dommen på dette punkt ved dom av 4. februar 1983. Lagmannsrettens dom er rettskraftig.
Sameielaget ved styrets formann begjærte Karl-Henrik Horne utkastet fra den leilighet han besitter i Skogstuveien 18, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd. Asker og Bærum namsrett avsa 7. februar 1985 kjennelse med slik slutning:
«1. Karl-Henrik Horne utkastes fra den leilighet han besitter i Skogstuveien 18, Høvik. - - -»
Karl-Henrik Horne påkjærte namsrettens kjennelse til Eidsivating lagmannsrett som 30. april 1985 avsa kjennelse med slik slutning:
«1. Utkastelsesbegjæringen tas ikke til følge. - - -»
- - -
Sameielaget Skogstuveien 18 ved formannen har i rett tid påkjært lagmannsrettens kjennelse til Høyesteretts kjæremålsutvalg.
Den kjærende part har blant annet gjort gjeldende:
«Lagmannsretten har bygget sin avgjørelse på en tolking av tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd som ikke kan være riktig i dette tilfelle. Dette ledd i loven kom inn ved en endring etter vedtagelsen av loven, og hadde sitt utspring i den opphevede bestemmelse i NL 6-14-6. Denne siste bestemmelse kunne i følge Schweigaard (§206 - Civilprocess) benyttes til fordel for både eier og leietaker overfor f.eks. fremleietaker.
I utgangspunktet så man med andre ord ikke personkretsen som kunne benytte bestemmelsen så restriktivt som Lagmannsretten. Sameielaget må her kunne hevde sin rett med bruk av bestemmelsen.
Situasjonen for leiligheten er den at det for å kunne nyte fulle eierrettigheter må kunne disponeres både over sameieandelen og over bruksretten. Grunnbokshjemmelen alene gir ikke alle disse beføyelser.
Når sameielaget har nektet godkjennelse av overdragelsen til herr Horne er «hans fortsatte besittelse av (leiligheten) . . . for så vidt åpenbart uberettiget» (kjennelsen, side 6). Sameielaget er den som utad forføyer over den samlede eiendom, og som betegnes som fester til eiendommen. Herr Horne har aldri oppnådd å bli sameier i laget og vil derfor ikke kunne anses som full eier til leiligheten i et tilfelle som dette. Den forrige eier har overlatt ham besittelsen og fått sitt oppgjør, og har ikke vært trukket inn i saken som rettslig interessert. Man står da tilbake med en situasjonen hvor besitteren rettsstridig har forføyet over leiligheten i 8 år. Det er festeren av hele eiendommen - sameielaget - som har fått rettens medhold i at overdragelsen til Horne ikke kunne godkjennes. Når forrige eier ikke har hevdet sin rettslige interesse i saken, må sameielaget betraktes som bemyndiget til på samtlige andre godkjente sameieres vegne å foreta en tvungen fravikelse av leiligheten.
Lagmannsretten har beskrevet herr Hornes besittelse av leiligheten som åpenbart uberettiget. Herr Horne har fremkommet med forslag til nye sameiere for den part han har besittet som ville føre til nye fremleieforhold. Det er nektelse på et slikt grunnlag Lagmannsretten har fastslått er saklig. Skulle man så måtte gå veien om utløsning etter sameieloven §13 for å kunne få motparten til å fravike leiligheten, ville Laget måtte anse ham som sameier og det er han ikke.
Etter Sameielagets oppfatning må det i dette tilfelle betraktes som et overordnet organ for alle andre rettmessige eiere (sameierne) som krever tvungen fravikelse av leilighet innenfor Lagets forvaltning. Leiligheten besittes av en person som ikke er medlem av Laget.» - - -
Karl-Henrik Horne har i tilsvar blant annet gjort gjeldende:
«Motparten vil henholde seg til lagmannsrettens begrunnelse i dens kjennelse av 30. april iår, som hevdes å være riktig.
Det er ved dom fastsatt at sameielagets nektelse av å godkjenne Horne som ny sameier, var berettiget. Horne hadde fra tidligere eier fått overført hjemmelen til seksjonen og stod (og står) således ifølge grunnboken fremdeles som eier. Når Horne ble nektet godkjent, måtte han som hjemmelsinnehaver transportere seksjonen over til en kjøper som sameielaget skulle godkjenne. Sameielaget hadde ingen myndighet til eller hjemmel for å overføre seksjonen til noen andre, og tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd gir åpenbart ikke sameielaget noen slik myndighet. De kjøpere Horne har presentert for sameielaget er ikke blitt godkjent av dette. Denne omstendighet gir heller ikke sameielaget myndighet til å frata Horne hans hjemmel; sameielaget må - som nevnt av lagmannsretten - i tilfelle kreve utløsning etter sameieloven §13. Da nu lov om eierseksjoner av 4. mars 1983 er trådt i kraft fra 22. april 1983, og sameiets tidligere vedtekter ikke lenger er gyldig for så vidt de strider mot eierseksjonsloven, kfr. denne lovs §33 pkt. 2, antas det at sameiet bare kan gå frem i samsvar med eierseksjonsloven §16 . . .
. . . Sameielaget kan ikke sees å ha noen hjemmel for å kreve å få overta hverken den fysiske eller juridiske besittelse av seksjonen. Utkastelse etter tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd kan derfor ikke skje. Det er bare i helt klare tilfeller utkastelse etter denne paragraf kan foretas.» - - - ,
Høyesteretts kjæremålsutvalg er kommet til at lagmannsrettens kjennelse må oppheves. Lagmannsretten har etter kjæremålsutvalgets oppfatning bygget på en uriktig tolking av tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd når den har funnet at styret i Sameielaget ikke har adgang til å begjære utkastelse etter denne bestemmelse.
Den sameieseksjon det i saken er tale om, ble i 1976 søkt overdradd til Karl-Henrik Horne. Etter vedtektene for Sameielaget krever en slik overdragelse samtykke fra styret, jfr. for øvrig eierseksjonsloven av 4. mars 1983 nr. 7 §12 siste ledd nr. 3. I dette tilfellet nektet styret å godkjenne overdragelsen, og denne beslutningen er ved rettskraftig dom kjent gyldig. Styret har så begjært utkastelse etter tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd.
Denne bestemmelsen inneholder ingen regel om hvem som er berettiget til å fremsette og få realitetsbehandlet en begjæring om utkastelse. Etter kjæremålsutvalgets oppfatning har styret i Sameielaget en slik tilknytning til saken at det må sies å ha den tilstrekkelig rettslige interresse i å få prøvet i realiteten om vilkårene for utkastelse foreligger.
Den enkelte innehaver av en seksjon i en bygning som er delt i eierseksjoner har full rettslig rådighet over sin seksjon, jfr. nå bestemmelsen i §12 første ledd i loven om eierseksjoner. Seksjonseieren er imidlertid også en sameier og deltakerne har felles interesser som ivaretas av sameiets organer. Det er styret som fatter beslutningene etter vedtektenes punkt 3 om en overdragelse skal godkjennes. Da må styret også anses kompetent til å følge opp en nektelse ved eventuelt å gå til det skritt å begjære utkastelse dersom seksjonen ikke fravikes av den som ikke er godkjent. Styret ivaretar og representerer sameiernes fellesinteresser.
I og med at styret ved rettskraftig dom har fått medhold i at nektelse av å godkjenne overdragelsen var gyldig, synes det ikke naturlig å henvise styret til å gjøre bruk av eierseksjonsloven §16, jfr. sameie loven §13.
Utvalget presiserer at man ikke har tatt standpunkt til hvilken rett kjæremålsmotparten måtte ha med hensyn til rettslige disposisjoner over sameieandelen.
Det dreier seg i dette tilfellet om et kjæremål over lagmannsrettens avgjørelse av et kjæremål. Høyesteretts kjæremålsutvalg har derfor bare den prøvelsesrett som går frem av tvistemålsloven §404, og kan i det foreliggende tilfellet bare ta stilling til om lagmannsretten har bygget sin avgjørelse på en riktig tolking av tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd. Utvalget kan ikke prøve om utkastelse i dette tilfellet må nektes ut fra de konkrete forhold i saken.
Avgjørelsen av saksomkostningsspørsmålet bør utstå til den endelige kjennelse i lagmannsretten, jfr. tvistemålsloven §179 første ledd in fine.
Kjennelsen er enstemmig. - - -