Rt-1987-1092

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1987-09-18
Publisert:	Rt-1987-1092 (303-87)
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr 105/87, nr 32 og 33/86
Parter:	Finn B. Bendixen sen. (advokat Karl Wahl-Larsen) mot Alf Hugo Bendixen, Leif Bendixen og Anne Bendixen (advokat Gunnar Øyhaugen).
Forfatter:	Backer, Røstad, Schweigaard Selmer. Mindretall: Philipson, Aasland
Lovhenvisninger:	Sameigelova (1965) §11, §1, Tvistemålsloven (1915) §107, §98, Tinglysingsloven (1935) §15, §12, §3, Hendelege eigedomshøvelova (1969) §8, Hendelege eigedomshøvelova (1969), Arveloven (1972), Tomtefesteloven (1975) §16, §20, §32, Tomtefesteloven (1975), Forsinkelsesrenteloven (1976)

Dommer Backer: Saken gjelder anvendelsen av reglene om innløsning i sameieloven av 18. juni 1965 nr 6 §11.

Bendix Andersen, som døde i 1952, etterlot seg tre sønner, Finn, Alf Hugo og Leif Bendixen. I arven etter faren inngikk blant annet eiendommen Butangen gnr 2 bnr 17 og 24 i Risør. Det er en 12 1/2 dekar stor fritidseiendom, som tidligere var småbruk, og som hadde hørt til familien i generasjoner. Fra før hadde Finn og Leif med farens tillatelse bygget hver sin hytte på eiendommen. Det var ikke inngått noen festekontrakt. På skiftet overtok Alf Hugo i samsvar med farens "testament" det gamle hovedhuset på eiendommen, som kalles Butanghuset. Skifteskjøte ble utstedt til ham i 1965. Grunnen ble liggende i sameie mellom de tre brødrene. I 1974 overdro Leif sin hytte og sin andel i sameiet til sin kone Anne Bendixen som hennes særeie.

Ved skjøte av 28. september 1978 overdro Alf Hugo, som er bosatt i USA, Butanghuset og sin ideelle andel i sameiet til broren Leif som gave. På dette tidspunkt verserte det rettssak mellom Finns sønn, Finn jr., og Alf Hugo i anledning av at den førstnevnte i medhold av Bendix Andersens testament krevet å få overta onkelens rettigheter. Testamentet, som ikke fylte arveloven formkrav, men som var godtatt av arvingene, bestemte at Alf Hugo skulle overta Butanghuset "med det som tilhører", men hvis han ikke var interessert, skulle Finn jr. få overta det for kr 1.000. Ved Agder lagmannsretts rettskraftige dom av 2. september 1982, ble det lagt til grunn at testamentet bare gjaldt for det opprinnelige skifte. Meddelelse om den overdragelse som hadde funnet sted fra Alf Hugo til Leif, ble første gang gitt ved et prosesskrift av 21. mai 1979 fra Alf Hugos prosessfullmektig i testamentsaken. Finn jr.'s prosessfullmektig meddelte så ved et prosesskrift av 6. juli 1979 at overdragelsen utløste sameiernes innløsningsrett etter sameieloven §11, og at hans klients far så snart han hadde fått meddelse etter §11 fjerde ledd, ville gjøre innløsningsretten gjeldende.

Meddelse etter §11 fjerde ledd, ble gitt de to sameierne Finn Bendixen sen. og Anne Bendixen 21. august 1979. De har begge innen 6 ukers fristen meddelt at de vil bruke sin innløsningsrett.

Ved stevning av 4. mars 1980 reiste Finn Bendixen sak mot brødrene Alf Hugo og Leif med påstand om at hans innløsningsrett omfattet ikke bare Alf Hugos del av det egentlige sameie, men også Butanghuset. Da saken var "subsidiær" i forhold til den pågående testamentsak, ble den stanset etter tvistemålsloven §107 i påvente av en endelig dom i testamentsaken.

Etter at slik dom forelå, reiste Finn Bendixen ved stevning av 7. juli 1983 også sak mot Anne Bendixen med påstand om at hennes innløsningsrett etter sameieloven §11 var gått tapt da hun ikke hadde satt frem krav om innløsning "uten tarvlaus drying".

De to sakene ble ved Holt herredsrett gitt henholdsvis sak nr 13/80 A og nr 34/83 A. De ble forenet til felles behandling og pådømmelse etter tvistemålsloven §98.

Holt herredsrett, som var satt med to bygningskyndige meddommere, avsa 31. juli 1984 dom med slik domsslutning:

"Sak nr. 13/80 A.

1. Finn B. Bendixen senior har innløsningsrett til ideelle 1/6 del av tomten - eiendommen Butangen, gnr. 2 bnr. 17 i Risør, herunder ideelle 1/6 del av det på eiendommen stående båthus.

2. Leif Bendixen dømmes til innen 2 - to - uker fra denne doms forkynnelse å utstede skjøte til Leif B. Bendixen senior på den ideelle andel av eiendommen Butangen og båthuset som beskrevet under pkt. 1 mot et vederlag på kr. 22.000,-, kronertoogtyvetusen.

3. Forøvrig frifinnes Leif Bendixen og Alf Hugo Bendixen.

4. Saksomkostninger tilkjennes ikke. Sak nr. 34/83.

1. Anne Bendixen frifinnes.

2. Finn B. Bendixen tilpliktes å betale Anne Bendixen kr. 7350,- kronersyvtusentrehundreogfemti 00/100 - innen 2 - to - uker fra denne doms forkynnelse."

Finn Bendixen påanket dommen i de to sakene til lagmannsretten. Sakene ble også der forenet til felles behandling og pådømmelse.

Agder lagmannsrett, som også var satt med to bygningskyndige meddommere, avsa 14. oktober 1985 dom med slik domsslutning:

"I saken Finn B. Bendixen - Leif Bendixen og Alf Hugo Bendixen:

1. Holt herredsretts dom stadfestes, med den endring at pkt. 2 i domsslutningen skal lyde:

Leif Bendixen dømmes til innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom å utstede skjøte til Finn B. Bendixen på den ideelle andel av eiendommen Butangen og båthuset som beskrevet under pkt. 1 mot et vederlag på kr. 22.000,- - kronertoogtyvetusen.

2. Saksomkostninger for lagmannsretten idømmes ikke.

I saken Finn B. Bendixen - Anne Bendixen:

1. Holt herredsretts dom stadfestes.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Finn B. Bendixen til Anne Bendixen kr. 7500,- - kronersyvtusenfemhundre - innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom."

Saksforholdet og partenes anførsler for de tidligere retter fremgår av disses domsgrunner.

Finn B. Bendixen sen. har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Anken gjelder avgjørelsen i begge saker. Det er anket over rettsanvendelsen og delvis over bevisvurderingen. Videre hevder den ankende part at det foreligger mangelfulle domsgrunner, men det er ikke nedlagt påstand om opphevelse av lagmannsrettens dom.

De to ankesakene er i Høyesterett gitt henholdsvis sak nr 32/1986 og nr 33/1986. De er også i Høyesterett forenet til felles behandling og pådømmelse. Anne Bendixen er avhørt ved bevisopptak til bruk for Høyesterett. I det vesentlige foreligger saken i samme stilling for Høyesterett som for de tidligere retter.

Finn Bendixen, har nedlagt slik påstand:

"A. I sak 32/1986: Finn B. Bendixen senior mot Alf Hugo Bendixen og Leif Bendixen

Alternativ I (for det tilfelle at sak 33/1986 mot Anne Bendixen vinnes):

Prinsipalt:

1. Finn B. Bendixen senior har rett til å innløse 1/3-del av eiendommen "Butangen", gnr. 2, bnr. 17 og bnr. 24 i Risør (herunder ideelle 1/3-del av det på eiendommen stående båthus) samt hele den eldste bebyggelsen beliggende på nordøstre del av eiendommen (Butangen-huset).

2. Leif Bendixen dømmes til å utstede skjøte til Finn B. Bendixen senior på en andel av eiendommen som beskrevet under pkt. 1, mot at Finn B. Bendixen senior betaler den innløsningssum som blir fastsatt ved dom.

3. Saken hjemvises til lagmannsreten til fastsettelse av innløsningssum etter pkt. 2.

Subsidiært:

1. Finn B. Bendixen senior har rett til å innløse 1/3del av eiendommen "Butangen", gnr. 2, bnr. 17 og bnr. 24 i Risør (herunder ideelle 1/3-del av det på eiendommen stående båthus).

2. Leif Bendixen dømmes til å utstede skjøte til Finn B. Bendixen senior på en andel av eiendommen som beskrevet under pkt. 1, mot at Finn B. Bendixen senior betaler et vederlag på kr 44.000,-.

Alternativ II (for det tilfelle at sak 33/1986 mot Anne Bendixen tapes):

1. Finn B. Bendixen senior har rett til å innløse ideelle 1/6-del av eiendommen "Butangen", gnr. 2, bnr. 17 og bnr. 24 i Risør (herunder ideelle 1/6del av det på eiendommen stående båthus) samt en ideell halvpart av den eldste bebyggelsen beliggende på nordøstre del av eiendommen (Butangenhuset).

2. Leif Bendixen dømmes til å utstede skjøte til Finn B. Bendixen senior på en andel av eiendommen som beskrevet under pkt 1 mot at Finn B. Bendixen senior betaler den innløsningssum som blir fastsatt ved dom.

3. Saken hjemvises til lagmannsretten til fastsettelse av innløsningssum etter pkt. 2.

Under begge alternativer:

Finn B. Bendixen senior tilkjennes saksomkostninger for herredsrett, lagmannsrett og Høyesterett.

B. I sak 33/1986 Finn B. Bendixen mot Anne Bendixen

1. Anne Bendixen har ikke innløsningsrett til den andel av eiendommen "Butangen" gnr. 2, bnr. 17 og 24 i Risør (herunder Butangen-huset) som ble overdratt fra Alf Hugo Bendixen til Leif Bendixen ved skjøte av 28. september 1978.

2. Finn B. Bendixen senior tilkjennes saksomkostninger for herredsrett, lagmannsrett og Høyesterett."

Alf Hugo Bendixen, Leif Bendixen og Anne Bendixen har tatt til gjenmæle og nedlagt slik påstand:

"Ankesak 32/1986: 1. Agder lagmannsretts dom stadfestes.

2. Alf Hugo Bendixen og Leif Bendisen tilkjennes saksmokostningene for herredsretten, lagmannsretten og Høyesterett.

Ankesak 33/1986:

1. Agder lagmannsretts dom stadfestes.

2. Anne Bendixen tilkjennes saksomkostningene for Høyesterett."

Den ankende part, Finn B. Bendixen sen., har i det vesentlige anført:

Det første spørsmål er om innløsningsretten også omfatter Butanghuset. Finn bestrider ikke at Alf Hugo eide dette med full eiendomsrett. Men ved videre overdragelse må huset behandles etter de samme regler som gjelder for Alf Hugos ideelle andel i sameiet. Dette fordi huset ikke kan sees løsrevet fra grunnen, men må ansees som tilbehør til denne. Skulle grunnen og huset følge forskjellige regler, ville det oppstå en umulig situasjon.

I forarbeidene til sameieloven er reglene i §11 begrunnet med at det er viktig å hindre at andeler i sameiet går over til fremmede som er uønskede i dette, og at likevekten mellom sameierne bør opprettholdes. Disse formål vil ikke kunne varetas hvis huset kan overdras uten at sameierne kan gjøre gjeldende sin innløsningsrett. I det foreliggende tilfelle dreier det seg om en gammel familieeiendom, der sameierne bor tett innpå hverandre. Arvelateren, Bendix Andersen, la spesiell vekt på at eiendommen skulle bevares som en familieeiendom. Alt dette tilsier at innløsningsreglene også gjelder huset. Den ovennevnte tolking av sameieloven §11 støttes av det som kan utledes av flere andre lovbestemmelser. Sameieloven §12 gir således §11 tilsvarende anvendelse når en sameier leier bort eller på annen måte disponerer over sin utnyttingsrett. Lovens §3 kan også trekkes inn. Videre kan nevnes tomtefesteloven av 30. mai 1975 nr. 20 §20 om grunneierens rett til i en viss utstrekning å overta påstående bebyggelse når festetiden er ute. Etter lov av 10. april 1969 nr. 17 om hendelege eigedomshøve §8 får grunneieren som utgangspunkt eiendomsrett til det som ulovlig er oppført på hans eiendom. Ved odelsløsning får løseren eiendomsretten til alle bygninger på eiendommen, uansett når de er oppført. Tinglysingsloven av 7. juni 1935 nr. 2 §15 kan også nevnes. Etter denne bestemmelse har den som har grunnbokshjemmel til grunnen, også grunnbokshjemmel til de påstående bygninger.

Det neste spørsmål er om bestemmelsen i sameieloven §1 annet ledd om "serlege rettshøve" må føre til et annet resultat. Den ankende part mener at dette ikke er tilfelle. Det har vært nevnt at husene var oppført før eiendommen kom til å ligge i sameie, men dette gjør ikke de praktiske problemer ved særskilt overdragelse av ett av husene mindre. Det har også vært nevnt at huset er av større interesse enn grunnen. Her har man imidlertid en parallell ved boligsameie, der hver sameier disponerer sin leilighet. Det kan ikke legges noen vekt på at Leif hører til familien, all den stund han har overført sine opprinnelige rettigheter på Butangen til Anne. Skulle han få overta Alf Hugos rettigheter, vil det forrykke forholdet mellom sameierne. Bendix Andersen ville at Finn jr. skulle få overta Alf Hugos rettigheter dersom denne ikke selv var interessert i overtakelsen. Leif har ikke bestridt at det er innløsningsrett til Alf Hugos andel av grunnen. I et brev av 12. september 1975 til Alf Hugo har han gitt uttrykk for at de øvrige sameiere ville ha forkjøpsrett dersom Alf Hugo solgte til utenforstående. Lagmannsretten har sett retten til å ha huset stående på eiendommen som en slags heftelse på denne. Sameierne blir i så fall bortfestere. Hvis festet ikke er for lenger tid enn festerens og ektefellens levetid, er det ikke adgang til å overdra festet, jfr. tomtefesteloven §16.

Den ankende part mener således at innløsningsretten også må omfatte Butanghuset.

Det annet hovedspørsmål i saken er om Anne har tapt sin innløsningsrett fordi hun ikke har fremsatt skriftlig krav om innløsning "utan tarvlaus drying", jfr. sameieloven §11. Anne hjalp Leif med å maskinskrive hans korrespondanse med Alf Hugo. Hun har blant annet skrevet utkastet til skjøtet av 28. september 1978. Hun har således kjent til overdragelsen helt fra begynnelsen av. Likevel har hun først fremsatt krav om innløsning ved brev av 29. august 1979. Til sin unnskyldning har hun anført at Leif lenge var usikker på om han vil akseptere gaven. Det virkelige forhold synes imidlertid å være at de ville hemmeligholde overdragelsen så lenge som mulig, særlig av hensyn til den pågående testamentsak mellom Finn jr. og Alf Hugo. Derfor sa de ikke noe, og tinglysing fant først sted 28. august 1979. Den ankende part mener at Anne hadde plikt til å underrette ham og medvirke til å få avklart innløsningsspørsmålet. Selv om hun isolert sett ikke var interessert i å overta ektemannens rett, kunne hun ha fremsatt et krav om innløsning som var betinget av at også den andre sameier krevet innløsning. Av rettstekniske grunner og for å unngå illojale disposisjoner, er det nødvendig å følge forholdsvis firkantede regler ved praktiseringen av fristbestemmelsen i sameieloven §11. Subsidiært hevdes det at Anne iallfall burde ha reagert da hun fikk vite om prosesskriftet av 21. mai 1979 i testamentsaken der det ble bebudet at Finn sen. ville bruke sin innløsningsrett.

Den ankende part mener således at Anne har tapt sin innløsningsrett.

Ankemotpartene, Alf Hugo Bendixen og Leif Bendixen i sak nr. 32/1986 og Anne Bendixen i sak nr. 33/1986, har i det vesentlige anført:

Når det gjelder spørsmålet om innløsning av Butanghuset, må man først undersøke om sameieloven i det hele tatt kommer til anvendelse.

Mens faren levde fikk Finn og Leif sette opp sine hytter på eiendommen Butangen, uten at det ble opprettet noen formell festekontrakt. Meningen måtte imidlertid være at de fikk en rett til å ha hyttene der og til å bruke terrenget rundt hyttene. Forholdet kan sammenliknes med et punktfeste. Hytteeiernes rettigheter ville ha måttet respekteres av en ny eier av Butangen dersom faren hadde overdratt eiendommen i sin levetid. Det kan være noe uklart hvor lenge det festeliknende forhold skulle vare, men det har formodningen for seg at det skulle vare lenger enn hytteeierens og ektefellens levetid. Trolig skulle det ikke være fri overdragelsesadgang, men man måtte ha adgang til å overdra innen familien.

Disse forhold endret seg ikke da Bendix Andersen døde i 1952. Da arvingene ble enige om at Alf Hugo skulle overta Buntanghuset på grunnlag av farens testament, måtte forutsetningen være at han skulle få de samme rettigheter i denne forbindelse som hans to brødre hadde som eiere av sine hytter. På denne bakgrunn må Alf Hugos senere overdragelse av huset til en bror ligge vel innenfor hans rettigheter, uten at sameieloven overhodet kommer inn i bildet. Forholdet til Finn jr. er avklart ved testamentsaken.

Forutsetter man at det ikke foreligger noe festeliknende forhold, oppstår spørsmålet om en utvidet anvendelse av sameielovens §11. Det er i og for seg på det rene at Butanghuset ikke hører til sameiet og at loven således ikke kommer til direkte anvendelse, jfr. loven §1 første ledd. Ankemotpartene mener at man ikke kan oppstille en alminnelig hovedregel om at §11 skal gjelde for hus på sameiegrunn. Forholdene må vurderes konkret. I det foreliggende tilfelle er det naturlig å legge avgjørende vekt på at så vel Butanghuset som de to hyttene fantes på eiendommen før den kom til å ligge i sameie mellom brødrene. Dette etterfølgende forhold kan ikke få noen betydning for rettsstillingen til de to hytteeiere, og Alf Hugo skulle få den samme stilling som disse i forhold til Butanghuset.

De paralleller som den ankende part har søkt i andre lovbestemmelser, er lite dekkende. Sameieloven §3 og §12 gjelder bare det som hører til sameiet. Tomtefesteloven ville ikke gjeldt i det foreliggende tilfelle, jfr. overgangsbestemmelsene i loven §32 nr. 6. Det Leif skrev i brevet av 12. september 1975 til Alf Hugo om forkjøpsrett, må sees som følelsesmessig reaksjon på nyheten om at Alf Hugo tenkte å selge til utenforstående.

Under enhver omstendighet foreligger det her "serlege rettshøve" etter sameieloven §1 annet ledd som tilsier at det ikke skal være innløsningsrett til Butanghuset. Det dreier seg ikke om overdragelse til en fremmed, men til en bror som tidligere var sameier. Hvis det skulle gjelde noen innløsningsrett til Butanghuset, ville det vært naturlig å avtale dette i forbindelse med skiftet.

Ankemotpartene fastholder således at det ikke eksisterer noen innløsningsrett til Butanghuset.

Når det gjelder spørsmålet om Anne har tapt sin innløsningsrett, må man ta hensyn til at Leif er hennes ektefelle. Hun hadde ikke noen interesse av å foreta en innløsning til fortrengelse for ham. Han var syk, og ville ta seg nær av en slik opptreden. Dessuten hadde han til hensikt å overdra det som han mottok fra Alf Hugo videre til sin datter Margaret av første ekteskap. Ektefellene var enige om dette. En viktig grunn til at hun ventet, var også at det lenge var usikkert om Leif ville ta mot gaven, noe som han med rette regnet med ytterligere ville forverre de innbyrdes forhold i familien. Hvis noen kan klandres for at Finn ikke tidligere fikk vite om overdragelsen fra Alf Hugo, må det i tilfelle være Leif og ikke Anne.

Fristen i sameieloven §11 er først og fremst satt av hensyn til den hvis andel av sameiet eventuelt skal innløses, og ikke av hensyn til mulige andre sameiere som ønsker å delta i innløsningen. Mellom ektefeller virker det unaturlig med skriftlig krav etter sameieloven §11. Man kan også spørre hva Anne eventuelt ville kunne oppnå i forhold til sin ektemann ved en eventuell innløsning. Ektefellene hadde ikke fullstendig særeie, og de rettigheter som var overdratt fra Alf Hugo, hørte til det ekteskapelige felleseie.

Realiteten i saken er at Anne ikke hadde foranledning til å reagere før det var på det rene at Finn ville gjøre bruk av sin innløsningsrett. Da dette endelig var på det rene, reagerte hun med rimelig hurtighet.

Hvis den ankende part skulle få rettens medhold i at det er innløsningsrett til Butanghuset, hevdes det subsidiært at Anne iallfall ikke har tapt denne retten. Det var først ved et brev av 20. november 1979 at Finn sen. gjennom advokat meddelte at han ønsket å innløse Butanghuset.

Ankemotparten Leif Bendixen krever at det til den løsningssum for den ideelle andel av sameiet som er fastsatt i lagmannsrettens dom, legges renter etter lov av 17. desember 1976 nr 100 om renter ved forsinket betaling m.m.

Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsretten, men med en noe annen begrunnelse for så vidt angår ankesak nr 32/1986.

Først behandler jeg spørsmålet om Finn B. Bendixen sen. har innløsningsrett til Butanghuset. Det er dette spørsmål som hører under ankesak nr 32/1986.

Etter arveoppgjøret ved Bendix Andersens død var situasjonen at brødrene Finn, Alf Hugo og Leif eide grunnen i sameie, og dertil var eneeiere av hvert sitt feriehus oppført på sameiegrunnen. Den praktiske utnyttelse av sameiegrunnen lå nettopp i at den tjente som areal for feriehusene og aktiviteter knyttet til disse. Samtidig hadde husene - om man ser bort fra mulighetene for salg til nedrivning - ingen funksjon uten i forbindelse med utnyttelse av sameiegrunnen. Sameierne hadde sterke felles interesser i hvordan sameieområdet som helhet ble utnyttet, ikke bare fordi området var uoppdelt, men også på grunn av det nære naboskap innenfor et begrenset areal, med de muligheter dette innebar både for samarbeid til løsning av felles oppgaver og for konflikter.

Sameieloven §11 hjemler innløsningsrett når "part i sameige" blir overdratt. Lovens ordlyd, isolert betraktet, trekker i retning av at Butanghuset ikke er gjenstand for innløsning. Ordlyden kan imidlertid ikke tolkes løsrevet fra formålet med bestemmelsen. Av loven forarbeider, jfr. Ot.prp. nr. 13 for 1964-65 side 41 spalte 1, fremgår at hensikten med innløsningsrett for sameiere var å hindre fremmede å komme inn i sameiet, og å opprettholde likevekten mellom sameierne. Dette formål gjør seg i utgangspunkt også gjeldende for hus på sameiegrunn. Det kan være svært lite ønskelig å få en utenforstående som huseier i et eiendomssameie.

På den faktiske og rettslige bakgrunn jeg her har beskrevet, finner jeg det naturlig å se hus og andel i sameiegrunnen som en enhet ved anvendelse av sameieloven §11, slik at de øvrige sameiere kan vareta sine interesser gjennom innløsning både av grunn og hus i tilfelle en sameier går til overdragelse. Det ligger i dette at jeg ikke kan følge ankemotpartene i deres syn når de har villet konstruere rettsforholdet til husene som et festeforhold.

Selv om utgangspunktet er innløsningsrett etter §11, oppstår her spørsmålet om innløsning likevel er avskåret fordi det foreligger "serlege rettshøve" som omhandlet i §1 annet ledd. Spørsmålet i denne sak gjelder bare Butanghuset ettersom Leif har godtatt at Finn sen. har innløsningsrett til en forholdsmessig del av grunnen. Under noen tvil er jeg kommet til at de konkrete forhold knyttet til sameieeiendommen og overdragelsen gjør at Butanghuset likevel ikke kan kreves innløst. Jeg bygger da på at det dreier seg om hus på en gammel familieeiendom som har vært forutsatt bevart for familien. Denne forutsetning er ikke brutt ved overdragelsen av huset til en av de opprinnelige sameiende brødre. Leif Bendixen er ingen "fremmed" i sameiet.

Overdragelsen kan imidlertid sies å ha forrykket sameieforholdet ved at Leif og hans kone Anne nå eier hvert sitt hus og Finn det tredje huset. Det er opplyst at Leifs formål med å motta gaven, er å tilgodese sin linje. I denne forbindelse finner jeg å burde legge vekt på at det ikke har vært noen forutsetning om at brødrene eller deres linjer skulle ha like deler i sameiet. Jeg minner om at Bendix Andersen i sitt testament hadde bestemt at dersom sønnen Alf Hugo ikke ønsket å overta Butanghuset, skulle det tilfalle Finns sønn, Finn Bendixen jr. I så fall ville Finn senior og hans linje sittet med to av de tre husene. Så sent som i 1966 var Leif innforstått med at Finn jr. skrev til Alf Hugo og ba om å få kjøpe Butanghuset og del av sameiegrunnen. På denne bakgrunn finner jeg ikke å burde tillegge det noen avgjørende vekt at eierforholdene innen sameiet er blitt endret som her er skjedd ved Leifs overtakelse av Butanghuset.

Jeg går deretter over til spørsmålet om Anne Bendixen har tapt sin innløsningsrett til den ideelle andel av sameiet på grunn av "tarvlaus drying". Dette spørsmål hører under ankesak nr 33/1986. Jeg er her i alt vesentlig enig i lagmannsrettens begrunnelse. Fristen etter sameieloven §11 må antas i alt vesentlig å være satt av hensyn til mottakeren av den overdratte andel av sameiet. Han har krav på å få klarlagt om han vil bli innløst. I det foreliggende tilfelle hadde Anne Bendixen ingen foranledning til i forhold til sin ektemann å ta opp innløsningsspørsmålet før det var på det rene at en annen ville kreve innløsning.

Etter dette stemmer jeg for at lagmannsrettens dom stadfestes i begge ankesaker, men slik at innløsningssummen for andelen av eiendommen Butangen tillegges renter fra lagmannsrettens dom som krevet av Leif Bendixen. Det er ikke reist innsigelse mot rentekravet.

Avgjørelsen i ankesak nr 32 har budt på adskillig tvil, og saksomkostninger bør i denne sak ikke tilkjennes for noen av rettene. I ankesak nr 33/1986 bør den ankende part tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett på samme måte som for de tidligere retter. Overensstemmende med den innleverte omkostningsoppgave settes omkostningenes beløp til kr 18867, som utgjør halvdelen av ankemotpartenes totale utgifter for Høyesterett. Av beløpet utgjør kr l7.500 salær og resten utlegg.

Jeg stemmer for denne dom:

I ankesak nr 32/1986:

1. Lagmannsrettens dom stadfestes med den endring at Leif Bendixen dømmes til innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom å utstede skjøte til Finn B. Bendixen på den ideelle andel av eiendommen Butangen og båthuset mot et vederlag på 22.000- tjuetotusen - kroner med tillegg av 15 - femten - prosent rente p.a. fra 14. oktober 1985 til 3l. januar 1986 og 18 - atten - prosent rente p.a. fra 1. februar 1986 til betaling skjer.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke for Høyesterett.

I ankesak nr 33/1986:

1. Lagmannsrettens dom stadfestes.

2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Finn B. Bendixen til Anne Bendixen 18867 - attentusenåttehundreogsekstisju - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Dommer Aasland: Jeg er kommet til et annet resultat enn førstvoterende når det gjelder spørsmålet om Finn Bendixen har innløsningsrett til Butanghuset, ankesak nr 32/1986.

På samme måte som førstvoterende finner jeg at huset og andel i sameiegrunnen må anses som en enhet ved anvendelsen av innløsningsregelen i sameieloven §11. Men etter min mening er det ikke grunnlag for å oppstille noe unntak fra innløsningsregelen ved overdragelse til en tidligere sameier, og innen familien. Sameieloven §11 gjelder både ved overdragelse til en medsameier og til en utenforstående, og både ved overdragelse innenfor og utenfor familien, med det unntak bestemmelsen oppstiller for overdragelse til ektefelle eller livsarving. Bestemmelsen tar således ikke bare sikte på å verne sameierne mot at utenforstående kommer inn i sameiet, men også mot at det innbyrdes anpartsforhold mellom gjenværende sameiere blir forskjøvet, jfr her særlig Rådsegn 4 frå Sivillovbokutvalet, Om sameige, side 19. Når det legges til grunn at bestemmelsen i prinsippet er anvendelig, har jeg vanskelig for å se at dens regulering av hvilke overdragelser som medfører innløsningsadgang, bør fravikes uten at dette har klare holdepunkter i det rettsgrunnlag sameiet bygger på. Og jeg kan ikke se at det foreliggende sameieforhold er så spesielt at det kan sies å foreligge slike holdepunkter i dette tilfellet.

Jeg stemmer således for at den ankende part gis medhold på dette punkt, dog slik at det ikke tilkjennes saksomkostninger.

I ankesak nr 33/1986, hvor spørsmålet er om Anne Bendixen har forspilt sin innløsningsrett ved å gjøre den gjeldende for sent, er jeg enig med førstvoterende.

Konsekvensen av mitt syn er at Finn Bendixen har innløsningsrett til halve Butanghuset og en sjettepart av grunnen med båthuset.

Dommer Philipson: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med annenvoterende, dommer Aasland.

Dommer Røstad. Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende, dommer Backer.

Dommer Schweigaard Selmer: Likeså.

Etter stemmegivningen avsa Høyesterett dom overensstemmende med førstvoterendes konklusjon.