Rt-1987-442
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1987-04-01 |
| Publisert: | Rt-1987-442 (130-87) |
| Stikkord: | Avtalerett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr 43/1987, nr 37/1984. |
| Parter: | 1. Karasjoksalg A/S 2. Isak Hansen (Advokat Johan Hjort) mot Øst-Finnmark Sparebank, avd av Tromsø Sparebank (Advokat Per S. Johannessen - til prøve). |
| Forfatter: | Hellesylt, Schei, Philipson, Sinding-Larsen, Michelsen |
| Lovhenvisninger: | Avtaleloven (1918) §33, §36 |
Dommer Hellesylt: Saken gjelder spørsmålet om gyldigheten av en festekontrakt på en tomt for oppføring av bankbygg i Karasjok sentrum. Kontrakten ble inngått 3 mars 1978 mellom Isak Hansen som bortfester og Øst-Finnmark Sparebank - nå Øst-Finnmark Sparebank, avd av Tromsø Sparebank - som fester. Bankbygget er senere oppført. Hansen, som hevder at banken ikke har oppfylt forutsetninger om kredittgivning til en forretning som han eide - Karasjoksalg A/S - forsøkte i 1980 forgjeves å stoppe oppføringen av bygget ved krav om midlertidig forføyning. Ved stevning til Tana og Varanger herredsrett reiste så Karasjoksalg A/S - i realiteten Hansen, som senere også har tiltrådt som part - sak med påstand om at kontrakten skulle kjennes ugyldig og tomten settes i samme stand som før byggearbeidet kom i gang.
Den 13 november 1981 avsa herredsretten dom med denne domsslutning:
"1. Festekontrakt datert 3. mars 1978 på tomt gnr.9, bnr. 114 (tidligere matr.nr. 4 lnr. 142) i Karasjok er ugyldig.
2. Øst-Finnmark sparebank frifinnes for kravet om å istandsette tomta slik den var før byggearbeidene begynte.
3. Hver part bærer sine saksomkostninger." Både banken og Isak Hansen anket herredsrettens dom, men Hansen trakk senere sin anke tilbake, og denne ankesaken er hevet. Tvisten for lagmannsretten var således begrenset til spørsmålet om gyldigheten av festekontrakten, og saken er rettskraftig avgjort når det gjelder domsslutningens punkt 2.
Den 18 november 1983 avsa lagmannsretten dom med denne domsslutning:
"1. Festekontrakt datert 3. mars 1978 på tomt gnr. 9 bnr. 144 (tidligere matr.nr 4 lnr 142) i Karasjok er gyldig.
2. Ankesaken heves for så vidt gjelder anken fra Isak Hansen og Karasjoksalg A/S v/styrets formann Isak Hansen.
3. Saksomkostninger tilkjennes ikke for herredsretten. Heller ikke tilkjennes Øst-Finnmark Sparebank saksomkostninger for lagmannsretten i anledning av sin anke over herredsrettens dom.
4. Isak Hansen og Karasjoksalg A/S v/styrets formann Isak Hansen betaler innen 2 - to - uker fra forkynnelsen en for begge og begge for en saksomkostninger for lagmannsretten til Øst-Finnmark Sparebank v/styrets formann Petter Saxi med kr. 2.000,- - kronertotusen 00/100 - i anledning av anken som ble trukket tilbake."
Saksforholdet fremgår av herredsrettens og lagmannsrettens dommer.
Isak Hansen har anket lagmannsrettens dom til Høyesterett.
I ankeerklæringen er angitt at anken gjelder saksbehandlingen, bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen. For Høyesterett er anken over saksbehandlingen ikke opprettholdt.
Til bruk for Høyesterett er ved bevisopptak avhørt en rekke vitner. Av disse er 9 nye for Høyesterett. Det foreligger også en del annet nytt materiale, som jeg ikke finner grunn til å spesifisere.
Isak Hansen har ved sin prosessfullmektig i det vesentlige anført:
I denne sak er partenes ulike forutsetninger et vesentlig moment ved avgjørelsen av om Hansen skal anses bundet av festeavtalen. Det er tale om både en person- og en kulturkonflikt. Hansens morsmål er samisk. Han har problemer med å uttrykke seg med tilstrekkelig presisjon på norsk både i skrift og tale. Bankens folk er profesjonelle. De kjente Hansen godt - og dette måtte gi banken særlig foranledning til klart å presisere sine standpunkter.
På møtet 25 november 1977 var det en samforståelse mellom banken og Isak Hansen om at banken skulle få feste tomten for en "symbolsk" leie mot at Hansen fikk en kreditt på en million kroner som på et senere stadium skulle konverteres i et oppgjør i forbindelse med overdragelse av eiendomsrett til banken. Denne samforståelse kom ikke til uttrykk i en formalisert avtale, men at forutsetningen var godtatt av banken, viser den meget store overtrekk av kassekreditten som Hansen med bankens godkjennelse deretter foretok.
Om banken ikke var klar over Hansens forutsetning på det nevnte møte, kan den iallfall ikke ha vært uvitende etter hans brev av 30 januar 1978 til banken, hvor forutsetningen kom skriftlig til uttrykk. Hvis banken mente det ikke skulle være noen kobling mellom festeavtalen og kreditten, måtte den ha sagt klart fra til Hansen før han underskrev festeavtalen 3 mars 1978. Men først den 5 april svarte banken på Hansens brev. På det brev Hansen hadde sendt 6 april - før han mottok bankens brev av 5 april - hvor han gav uttrykk for at han ikke anså seg bundet av festeavtalen, gav banken ikke svar. Hansen måtte etter dette være ubundet av festeavtalen.
Det bestrides at Hansen ved passivitet senere har tapt retten til å gjøre ugyldighet gjeldende. Hans undersøkelse hos sorenskriveren ledet ham til å tro at festeavtalen ikke var tinglyst. Han oppfattet dette slik at banken var klar over at den ikke kunne gjøre avtalen gjeldende. Om bankens byggeplaner var han uvitende til april 1980, og gjorde da sine innsigelser gjeldende med full kraft. Heller ikke mottakelsen av festeavgift for tre år, som var adressert selskapet og gikk til Hansens regnskapsfører, kan tillegges virkning som aksept.
Den rettslige begrunnelse for at avtalen ikke er bindende, kan formuleres på flere måter. Ut fra Hansens forutsetning, som banken iallfall var kjent med etter brevet av 30 januar, vil avtalelovens §33 og §36 kunne anvendes. Skulle banken være ukjent med Hansens forutsetning, forelå det en skjult uenighet, som må lede til at det ikke er inngått noen bindende avtale.
Isak Hansen har nedlagt slik påstand:
"1. Tana og Varanger herredsretts dom pkt 1 stadfestes.
2. De ankende parter tilkjennes saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten.
3. Det offentlige v/Justisdepartementet tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett."
Ankemotparten - banken - har særlig anført:
Isak Hansen behersker norsk så godt at han har hatt forståelse av hva spørsmålene dreide seg om. Han er en person med en viss posisjon i lokalsamfunnet, blant annet er han forstan der i pinsemenigheten, og han er heller ikke ukjent med å være part i rettssaker. Det har vært Hansens vilje å selge eller feste bort en tomt til banken; det som skjedde, var en videre oppfølgning av et gammelt løfte. Allerede den 25 november 1977 forelå det en muntlig, om enn ikke fullstendig, avtale om feste av tomt. Det har aldri fra bankens side vært akseptert at det skulle være en kobling mellom avtalen om feste av tomten og Hansens ønske om utvidet kassekreditt, som bare ble nevnt en passant på møtet 25 november. Banken presiserte overfor Hansen at dette var to forskjellige saker, som måtte vurderes hver for seg.
Hansens senere brev av 30 januar 1978 knyttet seg til hans søknad om utvidet kreditt, og tok sikte på å styrke hans posisjon som lånsøker. Det han anførte, var argument for å få lån, ikke vilkår for å bortfeste tomt. En tilsvarende forståelse er naturlig å legge i Hansens brev av 6 april 1978; det sikter på å påvirke lånesøknaden og er ikke en ugyldighetsinnsigelse. Denne oppfatning av de to brev styrkes av Hansens muntlige uttalelser til banken, som går fram av dens interne korrespondanse, og som er gjengitt i lagmannsrettens dom. De store overtrekk på kassekreditten kan ikke ses som noe bevis for at det forelå en slik kobling og tilsagn om kreditt, som Hansen hevder. Også tidligere hadde banken samtykket i ganske store overtrekk.
Festekontrakten ble inngått på regulær måte og i foreskrevne former. Det foreligger ikke grunnlag for at Hansen ikke skulle være bundet av avtalen.
Subsidiært anfører banken at Hansen iallfall har tapt retten til å gjøre ugyldighet gjeldende på grunn av passivitet. Etter den regulære kontraktsinngåelse som forelå, hadde Hansen en skjerpet reklamasjonsplikt. Han slo seg imidlertid til ro med festekontrakten i 1978, til tross for at han var klar over at banken hadde sendt den inn til tinglysing. Han aksepterte den begrensede kreditt han ble innvilget, og mottok festeavgift uten å gjøre innsigelser. Det betviles også at han var ukjent med bankens videre arbeid med byggeplanene.
Atter subsidiært anføres at Hansen - som lagt til grunn av lagmannsretten - har fått kreditt i slik utstrekning at han ikke kan reise innvendinger mot festekontrakten ut fra at han ikke har fått den kreditt han regnet med.
Banken har nedlagt denne påstand:
"1. Lagmannsrettens dom pkt. 1 stadfestes.
2. Ankemotparten tilkjennes saksomkostningene for herredsretten, lagmannsretten og Høyesterett."
Jeg ser annerledes på denne saken enn lagmannsretten, og er kommet til et annet resultat. Mitt syn er mer på linje med herredsrettens. Innledningsvis bemerker jeg at utfallet av saken dels beror på bevisvurderinger, som er vanskelige. Ved min vurdering tar jeg utgangspunkt i at det er uomtvistet at Isak Hansen ønsket å bortfeste en tomt til banken for en symbolsk festeavgift. Hva han har ment med "symbolsk", er ikke helt klart, men det synes iallfall å gå på en avgift som lå vesentlig under det oppnåelige i markedet.
Det er videre på det rene at Hansen ikke ønsket salg av tomt, i hvert fall ikke i første omgang. Dette skyldtes antakelig den skatt som gevinst ved tomtesalg ville utløse. Derimot ville det ikke være noe å vinne på å akseptere en lav festeavgift. Selv om skatten ble større med høyere avgift, ville det bli mer igjen enn om avgiften var lav.
Det foreligger etter min mening ingen annen sannsynlig forklaring på at Hansen var villig til å sette en lav festeavgift enn at han ønsket å oppnå andre fordeler fra banken som motytelse. Det er på det rene at han ønsket og hadde behov for betydelig kreditt hos banken. Det er videre uomtvistet at Hansen - på det første reelle forhandlingsmøte med banken om tomt - den 25 november 1977 - reiste spørsmål om en forhøyelse av kreditten med iallfall kr 500 000. Fra bankens side hevdes at kredittspørsmålet nærmest ble tatt opp en passant. Hansen hevder at innvilgelse av kreditt fra hans side var et vilkår, og at det var tale om et beløp på en million kroner.
Jeg må legge til grunn at man på møtet 25 november 1977 ikke kom fram til noen bindende festeavtale, blant annet var det ikke fastsatt hvilken festeavgift som skulle betales, hvilken varighet avtalen skulle ha eller om mulig innløsning. Noe skriftlig avtaledokument ble ikke satt opp. I dette ligger da at det ikke er avgjørende hvorvidt Hansen på dette møtet klart presiserte sin forutsetning om kreditt som vilkår for festeavtalen, og hvorledes banken den gang oppfattet Hansens standpunkt. Det som imidlertid kan konstateres, er at Hansen i tiden etterpå med bankens godtakelse satte i verk store overtrekk på sin kassekreditt.
I sin formelle søknad om kassekredittlån datert 30 januar 1978 skriver Isak Hansen til banken blant annet:
"Mitt engasjement i Deres bank vil jeg ha forhøyd til kr. 1.000.000,-. Under samtalen forstod jeg direktør dav. banksjef Vindal og styrets formann at dette var iorden. Det var bare at jeg sendte en formell søknad. Det er også derfor jeg har gitt banken tomt."
Jeg finner ikke å kunne oppfatte det som er anført i brevet på den måten banken hevder, og som også lagmannsretten har lagt til grunn, at det bare er tale om et argument knyttet til lånesøknaden for å påvirke banken til å gi den kreditt han søker om, ikke et vilkår for bortfeste. Etter min mening måtte det være mer nærliggende å oppfatte anførselen om at det er "derfor jeg har gitt banken tomt", som uttrykk for at innvilgelse av kreditten fra Hansens side var en forutsetning for bortfeste av tomten. På dette brevet fikk Hansen ikke noen skriftlig reaksjon fra bankens side før i brev av 30 mars 1978. Brevet viste at hans lånesøknad var oversendt lokalstyret til behandling. På muntlig forespørsel fikk han deretter opplyst av banksjefen i Karasjok-avdelingen at lokalstyret hadde innstilt på at søknaden skulle innvilges med et mindre beløp enn han hadde søkt om. Banken har anført opplysninger i sin interne korrespondanse til støtte for sin forståelse av brevet, og lagmannsretten synes å ha lagt atskillig vekt på denne korrespondanse. Etter min oppfatning er det vanskelig å bygge på slike interne brev, som kan være basert på misforståelse av Hansens utsagn, jf at Hansen også i brev av 6 april 1978 fastholder at banken skal få tomt, men en mindre tomt. Før bankens brev av 30 mars var tomtefesteavtalen den 3 mars 1978 blitt underskrevet. Det stod naturligvis Hansen fritt å gå fra sin forutsetning om en kreditt da han skrev under festeavtalen. Det kan vel også sies at det var uforsiktig av ham å skrive under så lenge det ønskede kredittilsagn ikke lå på bordet. Men det som foreligger av opplysninger i saken, gir ikke grunnlag for en antakelse om at Hansen var gått tilbake på sitt vilkår. Han stod således fast på at avgiften skulle være symbolsk. Det er udiskutabelt at han kunne ha fått vesentlig høyere festeavgift om han hadde forlangt det.
Avgjørende for meg er at iallfall etter Hansens brev av 30 januar 1978, hvor han overfor banken skriftlig gav uttrykk for sin forutsetning, kunne ikke banken uten videre la Hansen skrive under på festekontrakten. Banken hadde her fått en klar foranledning til å gjøre Hansen oppmerksom på at banken anså kredittsøknaden for å være en sak uavhengig av festeavtalen både formelt og reelt. Hvis det var så at banken ikke oppfattet Hansens kredittønske som et vilkår for festeavtalen, finner jeg at banken må ta risikoen for denne feiloppfatning, idet banken i hvert fall burde ha sett at det her forelå en uklarhet som den burde bringe klarhet i.
Jeg finner således å måtte legge til grunn at Hansen, da han underskrev festekontrakten, mente å ha inngått en avtale som var betinget av at banken oppfylte også den del av motytelsen - vel den viktigste - som bestod i å innvilge kredittsøknaden. At Hansens forestilling om den kreditt han kunne oppnå som en del av vederlaget antakelig var urealistisk, er ikke avgjørende i denne sammenheng.
På denne bakgrunn antar jeg at avtalen ikke var bindende for Hansen, enten man forankrer dette i avtalelovens §33 eller i alminnelige ulovfestede regler om lojalitet i kontraktsforhold. Jeg legger i denne sammenheng vekt på at banken framstår som den kyndige part. Hansen har samiskspråklig bakgrunn og er neppe heller særlig forretningsmessig kyndig i slike forhandlinger som det her er tale om. Dette måtte skjerpe bankens aktsomhets- og lojalitetsplikt.
Jeg er blitt stående ved at Hansen heller ikke senere ved sin atferd har akseptert avtalen. Allerede den 6 april reagerte Hansen skriftlig på bankens brev av 30 mars. Sitt brev leverte Hansen for øvrig selv i banken og forlangte kvittering for mottakelsen. I dette skrev han blant annet: "Jeg vil herved meddele at den tomta jeg har lovet banken kan bebygges, men tomtearealet må reduseres til 1 mål, da jeg må se meg om etter en annen bank som også kan få bygge i samme området.
Jeg forstår Deres bank dithen at dere går fra løfte om 1 mill. i kassakreditt, som både bankdirektør Hay og formann Frogner lovet på mitt kontor sammen med banksjef Vindal for en stund siden.
Når banken kan gå fra sitt løfte, så vil også jeg måtte redusere tomtearealet til Dem."
Dette brevet oppfatter jeg - motsetning til lagmannsretten - som en annullasjon av festeavtalen i den form den hadde. På brevet fikk Hansen aldri svar fra banken. Uansett om banken mente at det ikke var grunnlag for Hansens påstander om løftebrudd, og at brevet var "tøvete", burde banken ha svart. På Hansens brev av 30 januar hadde banken riktignok svart i brev 5 april. Men dette var etter at festeavtalen for lengst var underskrevet. Dette brev, som Hansen ikke hadde mottatt da han leverte inn sitt brev av 6 april, fremstår verken formelt eller reelt som noe svar på Hansens brev av 6 april, hvor han må oppfattes slik at han ikke anså seg bundet av festeavtalen.
På denne bakgrunn finner jeg ikke å kunne legge avgjørende vekt på at Hansen senere tok imot den begrensede kreditt han fikk innvilget ved bankens brev av 20 juni 1978. Det som da fant sted, var i realiteten en formalisering av overtrekk som hadde skjedd tidligere, og fastsettelse av en tilbakebetalingsordning. Når det gjelder kreditten, hadde Hansen neppe noe annet valg enn å motta den slik hans stilling var.
Etter omstendighetene finner jeg heller ikke å kunne legge avgjørende vekt på de innbetalinger av festeavgift som Hansen ikke reagerte på. Festeavgiften for 1978 ble overført ved bankgiro 25 september 1978. Så kom det intet før 24 januar 1980, da avgift både for 1979 og 1980 ble overført.
Hansen hevder at han trodde at banken hadde innsett at den ikke kunne gjøre avtalen gjeldende, inntil han i april 1980 ble kjent med byggeplanen, og straks protesterte for fullt. Ved henvendelse til sorenskriverkontoret fikk han riktignok i 1978 opplyst at festeavtalen var sendt inn til tinglysing. Han bad da over telefon om at kontrakten måtte ligge uten å bli tinglyst i påvente av nærmere beskjed fra ham, men foretok seg så ikke noe ytterligere. Da han langt senere henvendte seg til sorenskriverkontoret, gikk det ikke fram av grunnboken at avtalen var tinglyst. Det har senere vist seg at det var gjort en feil ved sorenskriverkontoret, idet grunnbokføring var forsømt.
Jeg kan heller ikke se at bankens annet subsidiære grunnlag kan føre fram. Det er uten videre klart at Hansen ikke har mottatt kreditt i det omfang han selv mente å sette som vilkår for avtalen. Han oppnådde riktignok et vesentlig - men midlertidig - overtrekk på kassekreditten. Men med den innstramming som banken foretok etter at festeavtalen var underskrevet, ved sine brev av 5 april og 20 juni 1978, framstiller det seg som tvilsomt om Hansen mottok vesentlig mer i kreditt enn han ville fått av banken ut fra en vanlig forretningsmesssig vurdering, uavhengig av avtalen om tomtefeste.
Anken har ført fram. Verken i herredsretten hvor Hansen fikk medhold i at avtalen ikke var bindende for ham, eller for lagmannsretten hvor Hansen tapte, ble det tilkjent saksomkostninger. Saken har budt på tvil, og det må sies at også Hansen må belastes en del for de uklarheter som oppstod. Således finner jeg at Hansen kunne ha gjort sitt vilkår klart for banken på det viktige møte 25 november 1977, noe jeg må legge til grunn at han ikke har gjort. Dette medvirket til at saken ble brakt inn i et skjevt spor. Selv om jeg ikke har funnet å legge avgjørende vekt på Hansens passivitet, har også den medvirket til å forsterke uklarheten. Jeg finner etter dette at det ikke bør gjøres endringer i herredsrettens og lagmannsrettens saksomkostningsavgjørelser, og at saksomkostninger heller ikke bør tilkjennes for Høyesterett, hvor Isak Hansen for øvrig har fri sakførsel.
Jeg stemmer for denne dom:
Herredsrettens dom - domsslutningens punkt 1 og punkt 3 - stadfestes.
Saksomkostninger tilkjennes ikke for lagmannsretten og for Høyesterett.