Rt-1988-1199
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1988-11-08 |
| Publisert: | Rt-1988-1199 (396-88) |
| Stikkord: | Tingsrett, Obligasjonsrett, Avtalerett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr 145/1988, nr 6/1987 |
| Parter: | Gunn Sande Hjelpeintervenient: Helga Nordås' dødsbo (advokat Endre Grande) mot Hans D. Fasmer (advokat Jan H. Rasmussen - til prøve). |
| Forfatter: | Holmøy, Backer, Langvand, Christiansen,, Schweigaard Selmer |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §172, §178, §180 |
Dommer Holmøy: Saken gjelder spørsmålet om Hans D. Fasmer kan gjøre gjeldende forkjøpsrett overfor Gunn Sande til en del av en boligeiendom i Bergen, og i tilfelle hvilke prinsipper som skal legges til grunn for prisfastsettelsen.
Fasmer kjøpte i 1947 en tomt på ca fire dekar av Lars K. Nordås. Tomten var utskilt fra Nordås' gårdsbruk, gnr 121 bnr 2, som senere i det vesentlige er utbygget. I Fasmers skjøte er fastsatt at han har forkjøpsrett til et areal mellom hans eiendom og adkomstveien i området. Dette arealet utgjør 700-800 kvadratmeter. I 1970-årene bygget enken etter Lars K. Nordås, Helga Nordås, som satt i uskiftet bo, et bolighus på bnr 2. Huset med tomt ble senere utskilt. Den utskilte eiendom, som fikk bnr 446, omfatter også forkjøpsrettsarealet og utgjør i alt ca 1,9 dekar.
Etter fru Nordås' død ble denne eiendom - i desember 1980 - utbudt til salgs i Bergens Tidende. Da Fasmer ble klar over dette, sørget han for å underrette Bergen Bank, som hadde mekleroppdraget, om at han hadde forkjørsrett til en del av tomten, og at han var interessert i å kjøpe denne del. Fra boets side ble hevdet at forkjøpsretten bare kunne gjøres gjeldende ved en særskilt overdragelse av det areal den omfattet, og derfor ikke ble utløst ved det forestående salg. Etter oppfordring fra boet gjorde Fasmer det klart at han krevet forkjøpsretten gjennomført. Boet overlot deretter saken til en advokat, som i et brev til Fasmer gjentok at han ikke kunne gjøre forkjøpsrett gjeldende bare til en del av eiendommen, og forutsatte at han "omgående tok de nødvendige skritt" dersom han opprettholdt sitt krav. Fasmer valgte ikke å besvare dette brev, men sendte det over til lensmannen og ba om hans bistand.
Eiendommen ble i juni 1981 solgt til Gunn Sande.
I februar 1982 gjorde Fasmer gjeldende krav på forkjøpsrett overfor Sande, som imidlertid ikke ville medvirke til at kravet ble gjennomført.
Fasmer reiste deretter sak ved Bergen byrett. Byretten, som var satt med fagkyndige domsmenn, avsa 22. november 1984 dom med slik domsslutning:
"1. Gunn Sande frifinnes.
2. Erstatning for saksomkostninger idømmes ikke."
Fasmer påanket byrettens dom til Gulating lagmannsrett, som 26. september 1986 avsa dom med slik domsslutning:
"1. Gunn Sande tilpliktes å undertegne nødvendige dokumenter vedrørende deling og overføring til Hans Fasmer, herunder også skjøte, - på den del av gnr. 121, bnr 446 som Fasmer har forkjøpsrett til, mot at han betaler til Gunn Sande kr. 100.000,- - etthundretusen - kroner.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke, verken for byrett eller lagmannsrett."
Om saksforholdet og partenes anførsler for de tidligere retter, vises til domsgrunnene.
Gunn Sande har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Anken gjelder bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen.
Helga Nordås' dødsbo har opptrådt som hjelpeintervenient for Gunn Sande både for Høyesterett og de tidligere retter.
Til bruk for Høyesterett har partene og sju vitner forklart seg ved bevisopptak for Bergen byrett. Ett vitne er nytt for Høyesterett. I det vesentlige står saken i samme stilling for Høyesterett som for de tidligere retter.
Den ankende part har for Høyesterett i det vesentlige anført:
Det bestrides ikke at Fasmer har forkjøpsrett til et bestemt areal av bnr 446. Det hevdes imidlertid at denne rett ikke ble utløst ved salget av hele bnr 446. Videre hevdes at Fasmer på grunn av passivitet og konkludent atferd iallfall ikke kan gjøre retten gjeldende overfor Sande.
Den ankende part har også innvendinger mot lagmannsrettens bevisvurdering i forbindelse med oppføringen av Helga Nordås' bolig og den senere utskilling av bnr 446 fra bnr 2. Det er imidlertid ikke trukket noen rettslige konklusjoner av disse forhold, som har en perifer betydning i saken.
At forkjøpsretten ikke ble utløst ved salget av hele bnr 446, begrunnes med en formålsbetraktning. Formålet med forkjøpsretten fra Fasmers side hevdes å være at han ville hindre bebyggelse av forkjøpsrettsarealet. Dette formål blir ikke berørt når hele eiendommen overdras, og forkjøpsretten fortsatt hviler på dette areal.
Størst vekt legger den ankende part på anførselen om at forkjøpsretten ikke kan gjøres gjeldende overfor Sande på grunn av passivitet og konkludent atferd fra Fasmers side. Det erkjennes at Fasmer gjorde forkjøpsretten gjeldende overfor boet. Det må imidlertid få betydning at han unnlot å besvare det brev som deretter ble sendt ham av boets advokat. Det aksepteres ikke at dette brev - slik Fasmer hevder - var en trakassering, og at det ikke fortjente noe svar. Boet var uenig i at salget av hele bnr 446 utløste noen forkjøpsrett for Fasmer, og måtte være berettiget til å gi uttrykk for en forutsetning om at Fasmer ville sørge for en avklaring dersom han opprettholdt sitt standpunkt. Uansett om boet hadde rett i at forkjøpsretten ikke ble utløst, var det gjort klart for Fasmer at det var uenighet mellom ham og boet. I forhold til kjøperen må han da selv være nærmest til å bære risikoen for at eiendommen ble solgt under den forutsetning at forkjøpsretten ikke ble utløst.
Det fremheves at det for vurderingen i denne sak ikke er Fasmers forhold til selgeren eller mekleren som er avgjørende, men hans forhold til Sande som kjøper. Eventuelle feil fra selgerens eller meklerens side, kan ikke ha betydning i forhold til kjøperen.
Lagmannsrettens forutsetning om at Sande ble orientert gjennom Bergen Bank om at Fasmer hadde gjort forkjøpsretten gjeldende, hevdes å bygge på en uriktig bevisvurdering. Det er også uriktig når lagmannsretten legger til grunn at den advokat i banken som foresto salgsarbeidet, var orientert om at forkjøpsretten var gjort gjeldende. At det i kjøpekontrakten - etter ønske fra Sande - ble tatt inn en klausul som skulle sikre henne ved en eventuell prosess om forkjøpsretten, kan ikke underbygge en formodning om at selger og mekler hadde gitt en slik orientering. Verken kjøper, selger eller mekler anså en prosess som sannsynlig.
At Fasmer, da han fikk kjennskap til at eiendommen ville bli solgt til Sande, ikke tok direkte kontakt med henne, men sørget for at klausulen om forkjøpsrett i hans eget skjøte ble påført Sandes skjøte, må anses som en konkludent atferd som befestet hennes oppfatning om at forkjøpsretten ikke ville bli gjort gjeldende.
Vesentlig betydning må det få at Fasmer etter salget, og etter at Sande var flyttet inn på eiendommen, ikke gjorde forkjøpsretten gjeldende før det var gått ytterligere ca åtte måneder. En nærliggende grunn til at Fasmer da reiste krav om forkjøpsrett, var at tomteverdien var steget som følge av at kommunen hadde anlagt et vann- og kloakksystem i området. Fasmer hadde imidlertid hatt en klar oppfordring til å reise kravet tidligere. Iallfall burde han gjort det da han i juli måned fikk underretning fra oppmålingsvesenet om at boet ikke hadde begjært fradeling av forkjøpsrettsparsellen slik han hadde anmodet om.
Subsidiært hevder den ankende part at lagmannsretten har bygget på uriktige prinsipper ved fastsettelsen av løsningssummen, og at 100.000 kroner derfor er vesentlig for lavt. Da forkjøpsrettsarealet bare omfatter en del av den eiendom som er solgt, kan verdsettelsen ikke skje med utgangspunkt i salgssummen. Det er verdien på løsningstiden som må legges til grunn, og det kan ikke være grunnlag for noe fradrag for det hefte som forkjøpsretten representerer.
Den ankende part har nedlagt slik påstand:
"1. Prinsipalt: Bergen Byretts dom stadfestes.
2. Subsidiært: Gulating Lagmannsretts dom oppheves og hjemvises til fortsatt behandling ved Gulating Lagmannsrett for så vidt gjelder det vederlag som skal betales for den parsell av gnr. 121 bnr. 446 i Fana/Bergen som Hans D. Fasmer har forkjøpsrett til.
3. I alle tilfeller: Den ankende part og hjelpeintervenienten tilkjennes saksomkostninger for Byrett, Lagmannsrett og Høyesterett."
Ankemotparten har i det vesentlige gjort gjeldende:
Man må i dette tilfelle bygge på den alminnelige regel om at forkjøpsretten utløses ved salg. Den avtale som forkjøpsretten bygger på, gir ikke noe holdepunkt for at retten ikke ble aktualisert ved salget av hele bnr 446.
Fasmer gjorde på et meget tidlig tidspunkt sin forkjøpsrett gjeldende overfor boet. Det brev som han mottok fra boets advokat, var en trakassering og fortjente ikke noe svar. Ankemotparten underrettet også Bergen Bank, både skriftlig og ved telefonsamtaler med den advokat som foresto salgsarbeidet. Både boet som selger og banken som mekler var således kjent med Fasmers syn på forkjøpsretten, og han måtte kunne gå ut fra at hans krav ble gjort kjent for potensielle kjøpere. Fasmers forhold før salget til Sande kan således ikke gi grunnlag for passivitetsvirkninger.
Utgangspunktet ved vurderingen av passivitetsvirkninger i forhold til Sande, må derfor være det tidspunkt da Fasmer fikk kunnskap om at hun hadde kjøpt eiendommen.
Etter Fasmers oppfatning må det legges til grunn at banken gjorde Sande kjent med at han hadde gjort forkjøpsretten gjeldende. Dette underbygges av den klausul i kjøpekontrakten der det både uttales at kjøperen er kjent med Fasmers forkjøpsrett, og at en eventuell prosess om denne er kjøperen uvedkommende. Iallfall vitner denne klausul om usikkerhet med hensyn til om forkjøpsrett ville bli gjort gjeldende. Etter forholdene måtte det være like nærliggende for Sande som for Fasmer å sørge for en avklaring mellom partene.
Fasmer forholdt seg heller ikke passiv etter at han fikk kunnskap om salget. Han sørget for at klausulen i hans eget skjøte ble påført Sandes skjøte før det ble tinglyst. Han forutsatte at banken da ville ta initiativ til at hans krav ble gjennomført. Det kan ikke være grunnlag for å vurdere denne handlemåte fra Fasmers side som en konkludent atferd, til støtte for at Fasmer ikke ville gjøre forkjøpsretten gjeldende.
Også forkjøpsrettsobjektets karakter må få betydning ved vurderingen av om det er inntrådt rettstap på grunn av Fasmers passivitet. Det gjelder her en parsell som har en forholdsvis sekundær betydning for hele eiendommens verdi.
Foranledningen til at Fasmer gjorde gjeldende krav om forkjøpsrett overfor Sande ca åtte måneder etter salget, var at han da hadde fått underretning fra lensmannen om at denne ikke ville foreta seg noe i saken. Etter forholdene kan det ikke føre til rettstap for Fasmer at han ikke reiste kravet overfor Sande tidligere.
Etter ankemotpartens mening er det ikke grunnlag for å endre den løsningssum som lagmannsretten har fastsatt.
Ankemotparten har nedlagt slik påstand:
"1. Lagmannsrettens dom, domsslutning punkt 1 stadfestes.
2. Hans D. Fasmer tilkjennes saksomkostninger for byretten, lagmannsrett og høyesterett."
Jeg er kommet til at anken ikke kan føre frem.
Det kan etter min mening ikke være tvilsomt at Fasmers forkjøpsrett kunne utløses ved salg av bnr 446 selv om forkjøpsretten bare gjaldt en del av denne eiendom. Hovedregelen er antatt å være at en forkjøpsrett som er knyttet til en del av en eiendom, blir utløst når denne eiendom overdras. I forhold til selger eller kjøper må da den del som forkjøpsretten gjelder, kunne kreves fradelt. Jeg viser til prinsippet i Høyesteretts dom i Rt-1971-457 og til Austenå: "Løsningsrettigheter" (1976) side 352-354. Mulige begrensninger i denne hovedregel kan ikke få betydning i denne sak. Det gjelder her en forkjøpsrett til et ubebygget areal på 700-800 kvadratmeter av en boligeiendom på i alt ca 1,9 dekar. Jeg kan ikke være enig med den ankende part i at den avtale som ligger til grunn for forkjøpsretten, må tolkes innskrenkende, slik at retten ikke ble utløst i dette tilfelle.
Hovedspørsmålet i saken er om Fasmer har forspilt adgangen til å gjøre forkjøpsretten gjeldende overfor Sande ved passivitet og konkludent atferd.
Den ankende part har fremhevet at det ikke er Fasmers forhold til selger og mekler, men hans forhold til Sande som kjøper som skal vurderes. Også for spørsmålet om Fasmer har tapt sin rett ved passivitet i forhold til Sande, må det imidlertid etter min mening ha betydning hva som skjedde forut for salget, i forholdet mellom Fasmer og selger og mekler.
Jeg vil først peke på at Fasmer gjorde sin forkjøpsrett gjeldende overfor selgeren på et tidlig tidspunkt. Da han ble oppmerksom på at eiendommen var avertert til salgs, og uten at han hadde fått noe særskilt varsel om dette, sørget han for at det ble sendt et brev til mekleren, Bergen Bank, der han opplyste at han hadde forkjøpsrett til en del av tomten, og at han var interessert i å kjøpe denne del. Denne henvendelse ble besvart av en representant for dødsboet som hevdet at forkjøpsretten ikke ble utløst ved salg av hele bnr 446. Det ble videre satt en frist for Fasmer på ti dager til å gjøre forkjøpsretten gjeldende dersom han ikke var enig i boets standpunkt. Fasmer gjorde forkjøpsretten gjeldende innen den frist som ble satt, og ba samtidig om at man sørget for at det ble holdt skylddelingsforretning for hans regning.
Fra den ankende parts side legges det vekt på at Fasmer ikke besvarte et brev som deretter ble sendt ham av boets advokat. Boets tidligere standpunkt som gikk ut på at forkjøpsretten ikke ble utløst ved salg av hele eiendommen, ble her opprettholdt. Videre ble det blant annet tatt forbehold om at boet ville gjøre Fasmer ansvarlig for tap hvis salget ble forsinket ved at han gjorde gjeldende forkjøpsrett til en del av tomten, og det ble forutsatt at han omgående ville ta "de nødvendige skritt for å få sin rett fastslått".
Jeg er for mitt vedkommende enig med ankemotparten i at dette brev hadde et slikt innhold at det ikke fortjente noe svar. Fasmers krav ble her avvist med en begrunnelse som var rettslig uholdbar, samtidig som det ble truet med økomomisk ansvar hvis kravet ble opprettholdt. Det må også være klart at boet ikke kunne stille noe vilkår om at Fasmer omgående sørget for å få sitt krav rettslig fastslått. Selv om Fasmer - slik han har gitt uttrykk for - hadde grunn til å oppfatte dette brev som en trakassering, og følte at han ble "overkjørt", var det nok en lite adekvat reaksjon å oversende brevet til lensmannen slik han gjorde. Ut fra hans forutsetninger kan imidlertid dette være forståelig. Under enhver omstendighet kan det ikke få rettslige konsekvenser i hans disfavør at han ikke reagerte direkte overfor boet. Boet kunne ikke av den grunn gå ut fra at Fasmer ikke fastholdt at han ville gjøre forkjøpsretten gjeldende. Jeg kan heller ikke være enig i at Fasmer, fordi han ikke besvarte advokatens brev, skulle være den nærmeste til å bære risikoen for at Sande ikke forut for salget fikk opplyst at forkjøpsretten var gjort gjeldende, slik det har vært påberopt.
Situasjonen da salget fant sted tre og en halv måned senere, var etter dette at Fasmers rett til å gjøre forkjøpsretten gjeldende var i behold, også overfor en kjøper. Han måtte dessuten kunne forvente at potensielle kjøpere ble gjort kjent med at han hadde gjort forkjøpsretten gjeldende. At dette var kjent for den representant for arvingene som var til stede da kontrakten med Sande ble inngått, er ikke omtvistet. Den ankende part har derimot bestridt at den advokat i Bergen Bank som foresto salgsarbeidet, var klar over at Fasmer hadde gjort forkjøpsretten gjeldende. Etter det som ellers er opplyst, er dette vanskelig å forstå. Selv om man fra selgersiden stadig skulle være av den oppfatning at Fasmers forkjøpsrett ikke ble utløst ved salget, burde Fasmers krav vært opplyst for kjøperen før salget.
Hvilke opplysninger som ble gitt Sande, er noe uklart. Ifølge sin egen forklaring fikk hun opplyst av bankens advokat at Fasmers forkjøpsrett bare ble aktuell ved en særskilt overdragelse av det areal den omfattet, men ikke at Fasmer var av en annen mening, og heller ikke at han hadde gjort forkjøpsretten gjeldende. Hennes forklaring støttes delvis av advokaten selv og arvingenes representant.
Jeg mener for min del at man likevel må kunne legge til grunn at Sande før kjøpet iallfall måtte ha fått en forståelse av at det var noe usikkert om Fasmer ville gjøre sin forkjøpsrett gjeldende etter kjøpet. Det er ellers vanskelig å forstå bestemmelsen i kjøpekontrakten om at kjøperen var kjent med forkjøpsretten, og at en eventuell prosess om denne var henne uvedkommende. Etter det opplyste ble denne bestemmelse tatt inn i kontrakten etter Sandes ønske. - At Sande eventuelt stolte på uttalelser fra advokaten om at Fasmers forkjøpsrett ikke ble utløst ved salget, kan ikke få betydning for Fasmers stilling.
Fasmer ble ikke varslet av selger eller mekler om at salget hadde funnet sted. Under et besøk hos byskriveren ble han oppmerksom på at det var utferdiget skjøte til Sande, og han sørget for at dette ble påført klausulen fra hans eget skjøte om forkjøpsretten. Etter min mening er det ikke grunnlag for å oppfatte dette som en konkludent atferd fra Fasmers side, slik at Sande kunne gå ut fra at Fasmer ikke ville gjøre forkjøpsretten gjeldende som følge av salget.
Som allerede nevnt fant salget sted i juni 1981, og Sande flyttet til eiendommen kort etter. Fasmers forkjøpsrett ble først gjort gjeldende overfor Sande ved et brev fra hans advokat i februar 1982. Det kan nok sies at Fasmer burde hevdet sin rett overfor Sande tidligere. Allerede i juli 1981 fikk han en viss oppfordring til dette da han fikk beskjed fra oppmålingsvesenet om at boet ikke hadde begjært fradeling av forkjøpsrettsarealet, slik han hadde anmodet om. På den annen side måtte han kunne forutsette at Sande var orientert om hans rett. For Sande ville det også vært nærliggende å spørre Fasmer hvis hun ønsket en avklaring. Jeg nevner videre at det for Høyesterett er opplyst at hun ikke har lidt noe økonomisk tap ved at Fasmers rett ikke ble gjort gjeldende tidligere.
Etter en samlet vurdering finner jeg etter dette at Fasmers rett til å gjøre forkjøpsretten gjeldende overfor Sande, ikke er bortfalt ved passivitet.
Den ankende part har subsidiært reist innvendinger mot de prinsipper som ligger til grunn for lagmannsrettens fastsettelse av den pris som Fasmer skal betale for forkjøpsrettsarealet. Etter min mening har lagmannsretten riktig lagt til grunn at Fasmer skal betale en forholdsmessig andel av 905.000 kroner, som var den kjøpesum Sande betalte for bnr 446. Jeg viser til Austenå l.c. sidene 393, 404 og 408. Det er derfor ikke grunn til å gå inn på om verdien av forkjøpsrettsarealet har steget vesentlig etter kjøpet, slik den ankende part har hevdet. Lagmannsretten har etter befaring fastsatt prisen på forkjøpsrettsarealet til 100.000 kroner. Den ankende part har ikke gjort gjeldende at prisen er uriktig fastsatt etter de prinsipper som lagmannsretten har bygget på.
Den ankende part har tapt saken fullstendig, og bør betale saksomkostninger for alle retter etter hovedreglene i tvistemålsloven §172 første ledd og §180 første og annet ledd. Etter min mening har saken ikke budt på en slik tvil at det er grunn til å oppheve saksomkostningene for noen av instansene. Saksomkostninger bør i samsvar med fremlagt omkostningsoppgave tilkjennes med 66.735 kroner, hvorav 12.235 kroner er utlegg. Helga Nordås' dødsbo blir som hjelpeintervenient solidarisk ansvarlig for saksomkostningene, jfr. tvistemålsloven §178.
Jeg stemmer for denne dom:
1. Lagmannsrettens dom, domsslutningens punkt 1, stadfestes.
2. I saksomkostninger for byretten, lagmannsretten og Høyesterett betaler Gunn Sande og Helga Nordås' dødsbo en for begge og begge for en til Hans D. Fasmer 66.735 - sekstisekstusensjuhundreogtrettifem - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.