Rt-1988-1317
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1988-12-02 |
| Publisert: | Rt-1988-1317 (423-88) |
| Stikkord: | Tingsrett, Avtalerett, Tolking av forkjøpsrettsklausul |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr 144B/1988, nr 224/1987 |
| Parter: | Julie Bakke (Advokat Kjetil Kvammen - til prøve) mot Lars Ottar Grebstad (Advokat E Brautaset). |
| Forfatter: | Langvand, Sinding-Larsen, Halvorsen, Gjølstad, Røstad |
| Lovhenvisninger: |
Dommer Langvand: Lars T Grebstad skjøtet 7. desember 1938 et innmarkstykke på ca 5 dekar av sitt gårdsbruk, gnr 7 bnr 1 i Sykkylven, til sin eldste sønn, Thomas Grevstad. Denne hadde siden konfirmasjonsalderen vært bosatt i U S A og drev som farmer. Det fraskilte stykket hadde ved skylddelingen fått bnr 45 og navnet "Heimtun". Hovedbruket var i skjøtet forbeholdt bruksrett til stykket inntil kjøperen selv tok det i bruk. Skjøtet inneholdt videre følgende klausul om forkjøpsrett:
"Dersom kjøparen ikkje vil overtake det som bustad for seg og kona skal hovudbruket ha forkjøpsrett for same kjøpesum han sjølv gav. Er stykket overteke av han, og der er bygt hus, skal hovudbruket ogso ha forkjøpsrett til ein pris som om det vert naudsynt vert fastsett av 2 uvillige menn opnemnd av sorenskrivaren i Nordre Sunnmøre."
Thomas Grevstad døde i U S A uten å ha tatt "Heimtun" i bruk. Det fulgte av hans testament at kona, Louise Grevstad arvet stykket. Louise Grevstad flyttet i 1970 tilbake til Sykkylven. Hun bygde hus på "Heimtun" der hun flyttet inn i 1972. Ved testament av 22. juni 1984 bestemte hun at "Heimtun" ved hennes død skulle tilfalle søsterdatteren Julie Bakke.
Louise Grevstad døde 28. juli 1985. Hennes bo ble tatt under offentlig skiftebehandling. I brev av 29. oktober 1985 til skifteretten fremsatte den nåværende eier av hovedbruket, Lars Ottar Grebstad, krav om å få kjøpe "Heimtun", idet han viste til bestemmelsen om forkjøpsrett. Julie Bakkes krav om å få overta eiendommen som testamentsarving ble behandlet i søksmåls former. Nordre Sunnmøre skifteretts avgjørelse av 1. april 1986 i saken - uriktig kalt kjennelse - har slik slutning:
1. Saksøkte Lars Ottar Grebstad frifinnes.
2. Julie Bakke dømmes til å betale til Lars Ottar Grebstad kr. 6.500.- kronersekstusenfemhundre - innen 14 - fjorten - dager fra kjennelsens forkynnelse.
Julie Bakke påanket skifterettens avgjørelse til Frostating lagmannsrett som 5. juni 1987 avsa dom med slik domsslutning:
1. Skifterettens avgjørelse, slutningens pkt. 1, stadfestes.
2. Julie Bakke betaler til Lars Ottar Grebstad i saksomkostninger for lagmannsretten kr. 12.800,- - tolvtusenåttehundre - kroner innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.
Hver av partene bærer sine omkostninger for skifteretten.
Det var dissens i lagmannsretten, idet *n dommer fant at forkjøpsretten ikke kunne gjøres gjeldende.
Saksforholdet og partenes anførsler for de tidligere instanser fremgår av skifterettens og lagmannsrettens dommer.
Julie Bakke har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett på grunn av feil ved bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen.
Til bruk for Høyesterett er det holdt bevisopptak ved Nordre Sunnmøre herredsrett der partene og syv vitner har forklart seg. Fem av vitnene har ikke tidligere avgitt forklaring i saken. Det er fremlagt en del nye dokumenter som jeg ikke finner grunn til å spesifisere.
Den ankende part, Julie Bakke, har i det vesentlige anført det samme for Høyesterett som for de tidligere instanser. Hun deler det syn på saken som er lagt til grunn av lagmannsrettens mindretall. Av den brevveksling som er fremlagt fra tiden omkring skjøtningstidspunktet, fremgår at Lars T Grebstad hadde et sterkt ønske om at Thomas skulle flytte tilbake til hjemstedet. Det var imidlertid ikke lett for Thomas å bryte opp fra sin farm i U S A, eller å tidfeste når dette i tilfelle kunne skje. Det må da ha formodningen mot seg at forkjøpsrettsklausulen skulle kunne anvendes mot arverettslige disposisjoner over "Heimtun" foretatt av Thomas eller hans kone. Formålet med klausulen går ikke lenger enn til å sikre mot at det fraskilte stykket kom på fremmede hender ved salg.
Subsidiært har Julie Bakke anført at forkjøpsretten er falt bort ved foreldelse eller ved passivitet. Sverre Grebstad, som var eier av hovedbruket da Thomas avgikk ved døden i 1966, burde ha aksjonert da Louise Grevstad overtok "Heimtun" som testamentsarving. Forkjøpsretten burde iallfall ha vært gjort gjeldende da Sverre Grebstad ble kjent med at Louise aktet å bygge på "Heimtun".
Julie Bakke har nedlagt slik påstand:
1. Forkjøpsrett tinglyst 9. desember 1938 på gnr. 7, bnr 45 i Sykkylven kan ikke gjøres gjeldende overfor testamentsarvingen Julie Bakke i forbindelse med skifte av Louise Marie Grevstads dødsbo.
2. Den ankende part tilkjennes saksomkostninger for skifterett, Lagmannsrett og Høyesterett.
Ankemotparten, Lars Ottar Grebstad, har henholdt seg til den bevisvurdering og rettsanvendelse som er lagt til grunn av skifteretten og av lagmannsrettens flertall, og har for øvrig vist til sine anførsler for disse retter.
Ankemotparten har vist til brev av 12. juni 1938 fra Thomas Grevstad til svogeren, Henrik Maude. Det hevdes at brevet inneholdt en blankofullmakt til Maude til å ordne med kjøpet av jordstykket på vegne av Thomas. Det fremgår av brevet at Thomas ville mislike at stykket ble solgt til utenforstående. Bakgrunnen for at Lars T Grebstad solgte en så vidt stor innmarksparsell, var at han hadde bankgjeld som var forfalt. Sett fra hans side var det en fordel at han kunne selge til sin eldste sønn som derved fikk et stykke av farsgården å flytte tilbake til når han sluttet som farmer i Amerika. Det må antas at forkjøpsrettsklausulen hadde til formål å sikre hovedbrukets interesser for tilfelle av at Thomas og Louise ikke kom til å benytte seg av "Heimtun" eller ikke lenger hadde bruk for stykket. Selv om det ikke er konkrete holdepunkter for at selgeren og kjøperen medvirket til utformingen av klausulen, må det, slik forholdene var, legges til grunn at de begge var enige i den. Selv om ordlyden ikke gir nærmere holdepunkter for å løse tvistespørsmålet i saken, tilsier formålet at den gjelder også overfor Julie Bakke. Louise Grevstad kunne ikke ha solgt "Heimtun" til Julie Bakke uten at forkjøpsretten ville ha blitt aktualisert. Reelle hensyn tilsier at eieren av hovedbruket må kunne skride inn i henhold til klausulen også når Julie Bakke er tillagt eiendommen i Louises testament.
Når det gjelder den ankende parts subsidiære anførsler viser ankemotparten til at en naturlig forståelse av skjøtet tilsier at den lengstlevende av ektefellene - her Louise - kunne sitte med eiendommen til sin død. Det kan da ikke være for sent når forkjøpsretten gjøres gjeldende på skiftet etter henne.
Lars Ottar Grebstad har nedlagt denne påstand:
1. Lagmannsretten sin dom, pkt. 1 i slutninga, blir stadfest.
2. Julie Bakke blir dømt til å betale Lars Ottar Grebstad sakskostnader for alle rettar.
Jeg er kommet til samme resultat som mindretallet i lagmannsretten, og skal bemerke:
Som uttalt av Høyesterett i dommen i Rt-1984-1392 flg gir verken lovgivning eller rettspraksis noe entydig svar på om og i tilfelle overfor hvilke arvinger en kontraktsmessig forkjøpsrett kan gjøres gjeldende ved arvefall. Resultatet vil måtte bero på en tolkning av grunnlaget for retten der både ordlyden og omstendighetene omkring stiftelsen - herunder partenes formål med klausulen - vil være av betydning.
Den foreliggende klausul sier intet om at forkjøpsretten skal kunne gjøres gjeldende mot den som gjør krav på eiendommen i kraft av arv. Etter min mening kan en heller ikke finne holdepunkter for løsningen ved slutninger ut fra klausulens bestemmelser om hvorledes vederlaget skal fastsettes.
Når det gjelder omstendighetene omkring tilblivelsen av klausulen, foreligger det ikke opplysninger om at den ble inntatt i skjøtet etter initiativ fra selger eller kjøper. Det fremgår heller ikke noe som kan gi holdepunkt for at partene har hatt noen bestemt oppfatning av hvorledes en konflikt som den foreliggende skal løses. Den fremlagte korrespondanse mellom Henrik Maude og E. Frøysa, som skrev skjøtet, viser at spørsmålet om å ta inn i skjøtet en klausul om "gjenkjøpsrett" må ha vært drøftet mellom Maude og Frøysa. Det foreligger imidlertid ingen opplysninger om hvorfor en slik klausul ble drøftet og langt mindre hvorvidt den kunne gjelde ved arveovergang. Av Frøysas brev av 2. desember 1938 til Maude går det frem at Frøysa gjorde forandringer i utformingen av "gjenkjøpsretten" i forhold til det som tidligere var blitt nevnt i drøftinger med Maude.
Jeg kan etter dette ikke se at det lar seg gjøre å trekke sikre slutninger om forståelsen av forkjøpsrettsklausulen ut fra hva selger og kjøper eller deres medhjelpere måtte ha ment på skjøtetidspunktet. Jeg kan heller ikke se at senere forhold som har vært påberopt av partene i saken kan tillegges avgjørende vekt. Det er likevel grunn til å nevne at både Thomas og Louise Grevstad synes å ha vært av den oppfatning at de uten hinder av forkjøpsretten kunne foreta arverettslige disposisjoner over "Heimtun".
På bakgrunn av det manglende materiale for tolkingen, finner jeg at klausulen som før nevnt ikke sier noe om at den skal gjelde også overfor den som blir eier av "Heimtun" ved arv. Ordet forkjøpsrett peker hen på en salgssituasjon. I denne sak finner jeg ikke holdepunkt for at retten kan gjøres gjeldende også når eiendommen ved arv går over til Julie Bakke som både er testamentsarving og legalarving.
Anken har ført frem, men jeg finner at saken har budt på så vidt mange uklarheter at saksomkostninger ikke bør tilkjennes for noen instans.
Jeg stemmer for denne dom:
1. Forkjøpsrett tinglyst 9. desember 1938 på gnr 7, bnr 45 i Sykkylven kan ikke gjøres gjeldende overfor testamentsarving Julie Bakke.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke for noen instans.