Rt-1988-595
| Instans: | Høyesterett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1988-06-01 |
| Publisert: | Rt-1988-595 (177-88) |
| Stikkord: | Ekspropriasjonsrett, Skjønnsgrunner |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 73/1988 |
| Parter: | 1. Nils Anker Skei, 2. Kari Hess (advokat Odd-Sverre Rage - til prøve) mot Sandnes kommune (advokat Gunnar Holdt-Aanensen). |
| Forfatter: | Halvorsen, Holmøy, Aasland, Schei, Michelsen |
| Lovhenvisninger: | Skjønnsprosessloven (1917) §28, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, Tvistemålsloven (1915) §384, §386, §38, §4, §54, Skjønnsprosessloven (1917), Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) |
Dommer Halvorsen: Saken gjelder anke over et overskjønn der ekspropriasjonserstatningen er fastsatt på grunnlag av §5 i lov om vederlag ved oreigning av fast eigedom av 6. april 1984 nr. 17 - vederlagsloven.
Bakgrunnen for saken er denne: I forbindelse med behandlingen av et privat reguleringsforslag for et utbyggingsområde ca. 1 km sør for Sandnes sentrum, mellom jernbanelinjen og Hoveveien, ble det vedtatt og stadfestet en reguleringsplan. Den ble utgangspunktet for en utbyggingsavtale mellom Sandnes kommune og de tre eiere av området: Gurina Einarson, Nils Anker Skei og Kari Hess. I henhold til reguleringen skal området benyttes dels til boliger, dels til industritomter. Grunneierne fikk på visse vilkår rett til å bygge ut den del av arealet som var regulert til boligbebyggelse - 18.104 kvm. Grunn som var regulert til gater, gangveier, lekeplasser, friareal m.v. innen området, skulle overdras til kommunen som av disse fellesarealene vederlagsfritt fikk rett til å overta inntil 20 % av netto boligtomtareal. For den overskytende del av fellesarealene skulle erstatning betales overensstemmende med vanlige ekspropriasjonsrettslige prinsipper. Den del av området som var regulert til industriformål, - 13.539 kvm - skulle kommunen overta mot erstatning beregnet på samme måte. Erstatningen skulle fastsettes ved avtaleskjønn i medhold av skjønnsprosesslovens §4.
I samsvar med partenes avtale begjærte Sandnes kommune 21. september 1983 skjønn for Sandnes byrett som 27. desember 1984 avhjemlet skjønn med slik skjønnsslutning:
"1. Erstatningene for all den grunn Sandnes kommune skal innløse i henhold til inngåtte avtaler med de saksøkte grunneiere, fastettes til kr. 58,- - kroner femtiåtte - pr. kvm.
2. Innen 2 - to - uker fra skjønnets forkynnelse betaler Sandnes kommune saksomkostninger til advokat Odd-Sverre Rages parter med kr. 9.636,50 - kroner nitusensekshundreogtrettiseks 50/100 -."
Nils Anker Skei og Kari Hess begjærte overskjønn, mens Gurina Einarson avfant seg med skjønnsresultatet. Gulating lagmannsrett avhjemlet 21. november 1986 overskjønn med denne slutning:
"1. Ekspropriasjonserstatningen til de saksøkte, Nils Anker Skei og Kari Hess, settes til kr. 80,- - åtti - kroner - pr. m2 avstått grunn.
2. Innen 2 - to - uker fra skjønnets forkynnelse betaler Sandnes kommune v/ ordføreren saksomkostninger til Nils Anker Skei og Kari Hess med kr. 16.144 - sekstentusenethundreogførtifire - kroner.
3. Sandnes kommune v/ordføreren betaler de lovbestemte omkostninger ved overskjønnet."
Saksforholdet og partenes anførsler for de tidligere instanser fremgår av byrettens og lagmannsrettens skjønnsgrunner.
Nils Anker Skei og Kari Hess har påanket overskjønnet til Høyesterett.
Anken gjelder prinsipalt rettsanvendelsen, og det anføres at selve skjønnsresultatet viser at lagmannsretten faktisk ikke kan ha fulgt bestemmelsen i vederlagsloven §5 annet ledd annet punktum om å legge vekt på den strøkpris som har dannet seg ved salg av eller skjønn over sammenlignbare eiendommer. Subsidiært er det anket over saksbehandlingen - mangelfulle skjønnsgrunner. Det anføres i denne forbindelse at det ikke ut fra skjønnsgrunnene og det resultat lagmannsretten er kommet frem til, lar seg gjøre å kontrollere om lagmannsretten har brukt bestemmelsen i vederlagslovens §5 på en riktig måte, jfr. skjønnsloven §28. Skjønnet må derfor oppheves i medhold av tvistemålsloven §384 annet ledd nr. 5. Under enhver omstendighet skaper de mangelfulle skjønnsgrunner tvil om lagmannsretten har foretatt en forsvarlig vurdering etter vederlagsloven. Når man ser hen til den betydelige differanse mellom skjønnsresultatet og det dokumenterte prisnivå for nærliggende eiendommer og også partenes salg av tomter fra samme område, er det sannsynlig at denne saksbehandlingsfeil kan ha virket bestemmende på avgjørelsens innhold, slik at skjønnet iallfall må oppheves etter tvistemålsloven §384 første ledd.
Nils Anker Skei og Kari Hess har nedlagt slik påstand:
"1. Gulating lagmannsretts overskjønn av 21. november 1986 oppheves.
2. Saken hjemvises til ny behandling ved Gulating lagmannsrett.
3. Nils Anker Skei og Kari Hess tilkjennes saksomkostninger tor Høyesterett."
Ankemotparten - Sandnes kommune - hevder at det hverken foreligger feil rettsanvendelse eller mangelfulle skjønnsgrunner som kan lede til opphevelse av skjønnet.
Kommunen viser til at det ikke har hersket noen uenighet mellom partene om det faktiske eller rettslige grunnlag for skjønnet. Uenigheten har begrenset seg til det rent skjønnsmessige - hva det kunne oppnås ved frivillig salg til kjøpere, jfr. vederlagsloven §5.
Det anføres at skjønnsgrunnene, sammenholdt med skjønnsresultatet, ikke gir grunnlag for de ankende parters påstand om at lagmannsretten har tatt feil i rettsanvendelsen. I skjønnsgrunnene er det gitt generelt uttrykk for at sammenligningsregelen i vederlagsloven §5 er fulgt. Videre er det i lagmannsrettens bemerkninger vist til underskjønnets beskrivelse. I tillegg var det under overskjønnet lagt frem et omfangsrikt, nytt materiale om sammenlignbare eiendommer. Hele dette materiale ble grundig gjennomgått av partene under skjønnsforhandlingene og har klart vært med ved lagmannsrettens vurdering.
Hva angår anken over saksbehandlingen, har kommunen i hovedtrekk argumentert på tilsvarende måte som mot angrepet på rettsanvendelsen. Tvistespørsmålet nødvendiggjorde etter kommunens oppfatning ikke spesielle kommentarer utover de generelle bemerkninger i skjønnsgrunnene. Partene hadde fremlagt et omfattende materiale til bruk for den sammenligning som skulle foretas etter bestemmelsen i vederlagsloven §5. Det fremgår at partene i prosedyren hadde vist til dette materiale. Samtidig har lagmannsretten vist til herredsrettens beskrivelse. Av skjønnslovens §28 kan da ikke utledes noe krav om at retten skulle ha kommentert de enkelte takster eller overdragelser. Dette ville neppe vært praktisk mulig.
Sandnes kommune har nedlagt slik påstand:
"1. Overskjønnet stadfestes.
2. Sandnes kommune tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett."
Jeg er kommet til at anken over rettsanvendelsen ikke kan føre frem, men at anken over saksbehandlingen må tas til følge. Når det gjelder rettsanvendelsen, vil jeg bemerke at lagmannsretten i generelle vendinger har gitt uttrykk for at den har lagt vekt på nettopp de momenter som er foreskrevet i vederlagsloven §5 annet ledd annet punktum. Jeg kan ikke se at man av skjønnsgrunnene, sammenholdt med skjønnsresultatet, kan slutte at lagmannsretten i sin konkrete rettsanvendelse i dette tilfellet har handlet i strid med sitt generelle utsagn. I denne henseende skiller nærværende sak seg klart fra avgjørelsen i Rt-1982-1800 som de ankende parter har påberopt seg til støtte for sitt syn. Her opphevet flertallet på 4 dommere skjønnet på grunn av feil rettsanvendelse. Dette ble imidlertid begrunnet med at skjønnsgrunnenes opplysninger om de enkelte eiendommer ikke kunne gi noen rimelig forklaring på at det ikke var større variasjoner i de tilkjente grunnerstatninger. For å begrunne sin anførsel om uriktig rettsanvendelse, har de ankende parter påberopt seg bevis hentet utenfor skjønnsgrunnene. Høyesterett måtte saledes i tilfelle foreta en bevisbedømmelse som faller utenfor dens kompetanse etter skjønnsloven §38 første ledd.
Jeg skal så ta for meg anken over saksbehandlingen.
Lagmannsrettens begrunnelse for fastsettelse av grunnerstatningen er følgende:
"Overskjønnsretten finner det helt klart at det eksproprierte områdes salgsverdi er høyere enn bruksverdien.
Overskjønnsretten finner at tomteverdien er den høyeste. Tomteverdien må baseres på strøkprisen for brutto rågrunn. Den tar omsyn til at vannledning er fremført i Hoveveien og at vann- og kloakkledning er fremført langs Storåna. Arealet ligger vestvendt og er utvilsomt attraktivt som boligområde.
Overskjønnsretten legger dagens råtomteverdi til grunn. Den baserer skjønnet på hva en vanlig kjøper ville gi for eiendommen ved frivillig salg.
Det er tatt omsyn til eiendommens beliggenhet, og den utnyttelse som det er grunnlag for på stedet.
Det legges vekt på de priser som er oppnådd ved omsetning av andre eiendommer, som det er naturlig å sammenlikne med. Det er ikke tatt omsyn til verdiendringer som skyldes ekspropriasjonstiltaket.
Etter en samlet vurdering jfr. oreigningslovens §5 settes etter beste skjønn ekspropriasjonserstatningen til kr. 80,- - åtti - kroner pr. m2."
Når man skal bedømme om skjønnsgrunnene er tilstrekkelige, må man i denne saken ta utgangspunkt i det som var omtvistet for skjønnsretten. Partene var for skjønnet enige på alle punkter - faktiske som rettslige - bortsett fra det ene tvistepunkt jeg tidligere har nevnt: hvilket prisnivå som hadde dannet seg for sammenlignbare eiendommer. Kravet til skjønnsgrunner etter skjønnslovens §28 må avpasses etter dette. Den summariske oversikt lagmannsretten har gitt over det rettslige grunnlag skjønnet er bygd på og som partene er enige om, samt de faktiske omstendigheter som er uomtvistet, er da tilstrekkelig så langt dette rekker. Men §28 krever også at det redegjøres for "andre forhold av vesentlig betydning for avgjørelsen". Hva som her er vesentlig, må ses på bakgrunn av bestemmelsen i vederlagslovens §5. Da bevisførsel og prosedyre både for byretten og lagmannsretten har begrenset seg til dette ene punkt, sto det helt sentralt i saken. Lagmannsretten skulle derfor ha behandlet disse forhold i skjønnsgrunnene.
Byretten har gitt en fyldig vurdering av det materiale den fikk seg forelagt. Denne vurdering har lagmannsretten ikke vist til i sine skjønnsgrunner. - Riktignok har lagmannsretten, som påpekt av ankemotparten, vist til byrettens skjønn. Slik denne henvisning er formulert, gjelder den klart bare byrettens beskrivelse av de faktiske forhold - ikke de vurderinger som byretten har foretatt. - For lagmannsretten var for øvrig dokumentert et nytt og meget omfattende tilleggsmateriale som bl.a. omfattet en rekke skjønn over og overdragelser av eiendommer i distriktet. Lagmannsrettens skjønnsgrunner inneholder overhodet ingen vurdering av dette.
Så vidt jeg kan skjønne, må trolig en ikke ubetydelig del av det fremlagte materiale være relevant ved verdsettelsen av de omtvistede arealer. Disse arealer lå i et utbyggingsområde, hvor de dokumenterte opplysninger lagmannsretten hadde, tyder på at det har vært sammenstøt i synsmåter om verdiforhold og også en utvikling av eiendomsprisene over tid. Dette er bl.a. kommet klart til uttrykk i et skjønn avsagt 26. mars 1985 av Sandnes byrett om Austrått skole, hvor det på side 7 bl.a. heter:
"På grunnlag av dette materiale må det bare erkjennes at de skjønn som hittil er avsagt, ikke gir uttrykk for dagens tomtepris. Prisen er endog vesentlig høyere enn skjønnene gir uttrykk for."
På bakgrunn av alt det materiale som har vært fremlagt, er det ikke mulig å kreve at skjønnspremissene skulle ha inneholdt en omtale av hver enkelt eiendom partene har vist til. Men man må kunne kreve at lagmannsretten i skjønnsgrunnene skulle ha foretatt et utvalg av de sammenlignbare eiendommer den anså mest representative. Jeg vil i den forbindelse nevne at det er fremlagt flere skjønn hvor en slik fremgangsmåte øyensynlig ikke har skapt store problemer. Som eksempler på dette nevner jeg bl.a. det tidligere omtalte skjønn av 26. mars 1985 av Sandnes byrett og overskjønn av 17. februar 1987 av Gulating lagmannsrett (som ble avhjemlet etter det overskjønn denne sak gjelder).
Etter dette finner jeg at kravet til skjønnsgrunner i skjønnslovens §28 ikke er oppfylt. Jeg legger vekt på at først ved en nærmere redegjørelse på dette punkt, får man en betryggelse for at lagmannsretten har nådd frem til sin avgjørelse ut fra en tilstrekkelig grundig og konkret forankret vurdering.
Jeg finner etter dette at overskjønnet må oppheves i medhold av tvistemålsloven §384 første ledd og hjemvises til ny behandling ved lagmannsretten, jfr. tvistemålsloven §386 annet ledd.
De ankende parter - de saksøkte i skjønnet - har vunnet frem med sin anke og tilkommer derfor erstatning for saksomkostninger fra kommunen i medhold av skjønnsloven §54b første ledds annet punktum, jfr. §54. Overensstemmende med innlevert oppgave settes saksomkostningene til kr 47.920, hvorav kr 17.920 er utgifter.
Jeg stemmer for denne kjennelse:
1. Overskjønnet oppheves og hjemvises til ny behandling ved lagmannsretten.
2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Sandnes kommune til Nils Anker Skei og Kari Hess i fellesskap 47.920 - førtisjutusennihundreogtjue - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelse.