Rt-1988-728
| Instans: | Høyesteretts kjæremålsutvalg |
|---|---|
| Dato: | 1988-06-30 |
| Publisert: | Rt-1988-728 (218-88) |
| Stikkord: | Husleierett, Utkastelse, Tidspunktet for forkynnelse |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr 292 K/1988, jnr 145/1988 |
| Parter: | Harald O Osvold mot Restaurant Broadway v/Eivind Ingebrigtsen (advokat Terje Lund). |
| Forfatter: | Holmøy, Philipson, Schei |
| Lovhenvisninger: | Domstolloven (1915) §193, Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §234, §3, Husleieloven (1939) §39, Tvistemålsloven (1915) §404, §47 |
Harald O. Osvold fremsatte 1. oktober 1987 påkrav etter husleieloven §39 overfor Restaurant Broadway v/ Eivind Ingebrigtsen, og Tore Bakkeruds konkursbo v/bobestyreren. Osvold begjærte 16. oktober 1987 "Restaurant Broadway" v/ Eivind Ingebrigtsen og Tore Bakkeruds konkursbo v/bobestyreren kastet ut av eiendommen. Namsmannen i Moss besluttet 3. desember 1987 å ta begjæringen til følge. Ingebrigtsen påklaget namsmannens beslutning til namsretten.
Moss namsrett avsa 5. januar 1988 kjennelse med slik slutning:
"Klage over namsmannens beslutning 2. desember 1987 om utkastelse av Restaurant Broadway v/Eivind Engebretsen og Tore Bakkeruds konkursbo fra Helgerødgaten 2 A i Moss tas ikke til følge."
Restaurant Broadway v/Eivind Ingebrigtsen påkjærte namsrettens kjennelse til lagmannsretten. Eidsivating lagmannsrett avsa 7. april 1988 kjennelse med slik slutning:
"1. Namsrettens kjennelse oppheves og saken avvises fra namsretten forsåvidt angår klage over namsmannens beslutning om utkastelse av Tore Bakkeruds konkursbo.
2. Begjæring om utkastelse av Restaurant Broadway v/Eivind Ingebrigtsen fra lokaler i Helgerødgt. 2 A Moss, tas ikke til følge. 3. Saksomkostninger for lagmannsretten tilkjennes ikke."
Lagmannsretten fant at kjæremålet var rettidig og begrunnet kjennelsen med at det må være et vilkår for utkastelse uten søksmål at det påkrav som ligger til grunn for en utkastelsesbegjæring, også blir fremsatt overfor samtlige leietagere etter kontrakten. Lagmannsretten la til grunn at leiekontrakten var inngått med tre likeberettigede leietakere og at leietageren Tom Erik Bakkerud ikke var meddelt noe påkrav. Utkastelse av de øvrige leietagere i henhold til tvangsfullbyrdelsesloven §234 første ledd, jfr §3 nr 9, jfr husleieloven §39 kan da ikke finne sted.
Saksforholdet for øvrig fremgår av de avsagte kjennelser.
Harald O. Osvold har i rett tid påkjært lagmannsrettens kjennelse til Høyesteretts kjæremålsutvalg. Den kjærende part gjør gjeldende at lagmannsretten har tolket domstolloven §193 første ledd feil når den antar at oversendelsen av kjennelsen den 5. januar 1988 til advokat Lund som hadde alminnelig prosessfullmakt etter tvistemålsloven §47, ikke medførte at kjennelsen "derved ble forkynt for hans part". Etter den kjærende parts oppfatning kan det ikke være tvilsomt at nettopp den omstendighet at kjennelsen ble sendt advokat Lund medførte at den samtidig måtte anses som forkynt i loven forstand for ham, og derved for hans part. Det anføres at lagmannsretten trekker uttrykket "rettes til" for langt når den hevder at en frist da bare begynner å løpe fra en mer formell forkynnelse av kjennelsen. Etter de nye reglene er det også tilstrekkelig med vanlig postforsendelse for lovlig forkynnelse. Kjæremålet til lagmannsretten er derfor fremmet etter utløpet av 14-dagers fristen, og derved for sent. Den kjærende part hevder at Moss namsretts kjennelse således er bindende for Eivind Ingebrigtsen.
Subsidiært gjør den kjærende part gjeldende at det er en saksbehandlingsfeil når lagmannsretten legger til grunn at det ikke er nødvendig å ta standpunkt til om betalingen er skjedd innen påkravsfristens utløp. Lagmannsretten sier selv at påkrav er formelt riktig avsendt til den ene av leietagerne, Eivind Ingebrigtsen.
Det hevdes at lagmannsretten da ikke kan unnlate å ta stilling til hvilken konsekvens det får for denne ene leietaker, dersom betaling har funnet sted for sent. Den kjærende part ser det slik at dersom Eivind Ingebrigtsen har foretatt for sen betaling i henhold til formelt avsendt påkrav, må dette få den konsekvens at Eivind Ingebrigtsen blir å kaste ut alene, selv om Tom Erik Bakkerud da sitter tilbake med leiekontrakten for restauranten.
Alternativt er den kjærende part av den oppfatning at Høyesteretts kjæremålsutvalg må ta stilling til om ikke betalingen har funnet sted for sent og i såfall hvilken virkning dette får for Eivind Ingebrigtsen alene.
Den kjærende part har nedlagt slik påstand:
"1. Prinsipalt: Namsrettens kjennelse stadfestes.
2. Subsidiært: Namsrettens kjennelse stadfestes for Eivind Ingebrigtsen.
Atter subsidiært: Namsrettens kjennelse oppheves og hjemvises til ny behandling.
I alle tilfelle: Den kjærende part tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten og Høyesterett med kr. 3.500,-."
Restaurant Broadway v/Eivind Ingebrigtsen har i tilsvar vist til lagmannsrettens kjennelse som hevdes å bygge på riktig lovtolking. Det opplyses at ved oversendelse av Moss namsretts kjennelse til kjæremålsmotpartens prosessfullmektig gikk denne ut fra at forkynnelse til partene skjedde på annen måte.
Når det gjelder den kjærende parts subsidiære anførsler, ser det for kjæremålsmotparten ut som om den kjærende part legger til grunn at restaurant Broadway er en egen juridisk person. Forholdet er at det er Eivind Ingebrigtsen, Tom Erik Bakkerud og Tore Bakkerud som personlig inngikk leiekontrakt om leie av lokalene. Lokalene ble så videre utleiet til Broadway A/S som eies av Torbjørn Heia. Når den kjærende part sender et påkrav stilet til restaurant Broadway ser kjæremålsmotparten det slik at dette kun er et påkrav rettet til Eivind Ingebrigtsen personlig. Namsmannens beslutning samt namsrettens kjennelse gjelder også "Restaurant Broadway v/Eivind Ingebrigtsen". Tom Erik Bakkerud er således aldri tilstillet noe påkrav og er heller ikke omhandlet hverken i namsmannens beslutning eller namsrettens kjennelse.
Det anføres at den kjærende parts prinsipale påstand sammenholdt med hans subsidiære tyder på at han ser "Restaurant Broadway" som en form for juridisk person omfattende de personlige deltagere, hvilket det ikke er noe grunnlag for.
Kjæremålsmotparten vil hevde at Eidsivating lagmannsretts kjennelse er riktig bortsett fra avgjørelsen om at saksomkostninger ikke er tilkjent.
Kjæremålsmotparten har nedlagt slik påstand:
"1. Eidsivating lagmannsretts kjennelse av 7. april 1988 stadfestes.
2. Kjæremotparten tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten og Høyesterett med kr. 3.500,-."
Høyesteretts kjæremålsutvalg skal bemerke:
Lagmannsretten har lagt til grunn at kjæremålet til lagmannsretten var rettidig. Denne avgjørelse er angrepet av den kjærende part. Utvalget har full prøvelsesrett for så vidt angår dette spørsmål.
Lagmannsretten har uttalt:
"Moss namsrett har i brev av 19. mars 1988 opplyst at namsrettens kjennelse ble sendt underfogden i Moss til forkynnelse og iverksetting samme dag som den var avsagt. Samtidig ble kopi av kjennelsen sendt bl.a. advokat Lund til underretning. Dette er ikke en forkynnelse som "rettes til" advokaten, jfr. dl. §193 første ledd, og hans mottagelse av kjennelsen medførte således ikke at kjennelsen derved ble forkynt for hans part. Kjæremålsfristen begynte etter dette å løpe 22. januar 1988, den dag advokat Lund på anmodning mottok kjennelsen for å vedta forkynnelse som prosessfullmektig for Ingebrigtsen, idet forkynnelse for Ingebrigtsen personlig fortsatt ikke var foretatt."
Høyesteretts kjæremålsutvalg er enig med lagmannsretten i at kjæremålet var rettidig og viser til det lagmannsretten har lagt til grunn. Denne del av kjæremålet kan derfor ikke føre frem.
Den øvrige del av kjæremålet gjelder lagmannsrettens avgjørelse av et kjæremål, og utvalgets kompetanse er derfor begrenset etter reglene i tvistemålsloven §404.
Lagmannsretten har lagt til grunn at i "et tilfelle som det foreliggende hvor tre personer er likeberettiget og forpliktet som leietakere, må det etter lagmannsrettens syn være et vilkår for utkastelse uten søksmål at det påkrav som ligger til grunn for en utkastelsesbegjæring, også blir fremsatt overfor samtlige leietakere etter kontrakten." Etter dette fant lagmannsretten det ikke nødvendig å ta standpunkt til om leiebetalingen skjedde etter påkravsfristens utløp. Den kjærende part mener at det foreligger en saksbehandlingsfeil for så vidt lagmannsretten ikke tok standpunkt til sistnevnte spørsmål. Han har i denne forbindelse blant annet anført at han ser det "slik at dersom Eivind Ingebrigtsen har foretatt for sen betaling i henhold til formelt avsendt påkrav, må dette få den konsekvens at Eivind Ingebrigtsen blir å kaste ut alene, selv om Tom Erik Bakkerud da sitter tilbake med leiekontrakten for restauranten."
Hensett blant annet til det som foran er sitert går Høyesteretts kjæremålsutvalg ut fra at kjærmeålet ikke kan anses bare å gjelde saksbehandlingen, men at det også gjelder realiteten. Utvalget legger dette til grunn.
Høyesteretts kjæremålsutvalg ser det slik at en leietaker som ikke oppfyller sin forpliktelse til å betale husleie må kunne kastes ut etter reglene i husleieloven §39 jf tvangsfullbyrdelsesloven §3 nr 9 og §234 første ledd. Dette må som hovedregel også gjelde hvor han leier leieobjektet sammen med andre og selv om en eller flere av de øvrige leietakere ikke kastes ut. Kontraktsforholdet mellom utleier og leietakere kan dog i konkrete tilfelle tilsi en annen løsning. Lagmannsretten ser ut til å ha bygget på en annen tolkning av de nevnte lovbestemmelser, og dette må lede til at lagmannsrettens kjennelse oppheves.
Saksomkostningsspørsmålet bør avgjøres av lagmannsretten ved den videre behandling av saken.
Kjennelsen er enstemmig.