Rt-1988-813
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1988-08-26 |
| Publisert: | Rt-1988-813 (291-88) |
| Stikkord: | Husleierett, Selskapsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr 100B/1988, nr 21/1987 |
| Parter: | Bjørndalstræ Borettslag (Advokat Per Hagelien) mot Laksevåg Boligbyggelag (Advokat Karsten Solberg - til prøve). |
| Forfatter: | Bugge, Dolva, Schei, Røstad, Skåre |
| Lovhenvisninger: | Boligbyggelagsloven (1960) §16, Borettslagsloven (1960) §46, §4, §5, Tvistemålsloven (1915) §180, §15, Boligbyggelagsloven (1960), §41, §49, §9, Borettslagsloven (1960), LOV-1977-04-29-30 |
Dommer Bugge: Saken gjelder spørsmålet om Laksevåg Boligbyggelag (LBBL) har en uoppsigelig rett til å være forretningsfører for Bjørndalstræ Borettslag.
Bjørndalstræ Borettsalg (BB) ble stiftet 29. mars 1967 av LBBL ved såkalt kontorstiftelse, jf lov om borettslag §5. I protokollen for den konstituerende generalforsamling er som ett av stiftelsesvilkårene fastsatt at LBBL skal være uoppsigelig forretningsfører for borettslaget. I vedtektene, som samtidig ble vedtatt, heter det i §1 bl a at BB ...er tilknyttet Laksevåg boligbyggelag som er forretningsfører. Også i anmeldelsen av BB til Sotra handelsregister, datert 25 mai 1967, er det gitt opplysning om tilknytningen til LBBL og om forretningsførerforholdet.
Byggearbeidet på det areal som var tildelt BB ble påbegynt i 1971, og innflytting fant sted i august-november 1972. Man sørget da ikke for at det mellom BB og LBBL ble inngått skriftlig kontrakt om byggearbeidet m v, og om forretningsførerforholdet, som omhandlet i lov om boligbyggelag §16. Slik kontrakt er heller ikke senere blitt opprettet, idet BB har nektet å undertegne den kontrakt som LBBL oversendte i 1979, på grunnlag av standardformular 3.11 fra Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL). Faktisk har LBBL fungert som forretningsfører for BB i byggeperioden og frem til utgangen av 1979.
Ved brev av 1. september 1979 til LBBL oppsa styret i BB forretningsførerforholdet med virkning fra 1. januar 1980. Det ble anført at siden LBBL hadde unnlatt å sikre seg skriftlig, uoppsigelig kontrakt i samsvar med boligbyggelagloven §16 annet og femte ledd - nå, etter lovendring 29. april 1977, fjerde ledd - anså BB seg for bare å ha en alminnelig, oppsigelig forretningsførerforbindelse med boligbyggelaget, jf borettslagloven §46 tredje ledd. Det ble videre hevdet at LBBL hadde misligholdt sine plikter som forretningsfører på en slik måte at BB under enhver omstendighet hadde grunnlag for å heve forholdet. LBBL aksepterte hverken oppsigelsen eller at det forelå hevningsgrunn. I september 1980 tok boligbyggelaget ut stevning mot BB ved Bergen byrett med påstand om at oppsigelsen skulle kjennes ugyldig, og om at LBBL skulle ansees som uoppsigelig forretningsfører for BB. Byretten avsa dom 18. november 1983 med denne domsslutning:
1. Oppsigelsen av Laksevåg Boligbyggelag som forretningsfører for Bjørndalstræ Borettslag kjennes ugyldig.
2. Laksevåg Boligbyggelag er uoppsigelig forretningsfører for Bjørndalstræ Borettslag.
3. Saksomkostninger tilkjennes ikke.
Byrettens dom ble av BB påanket til Gulating lagmannsrett. Der ble det avsagt dom 13. oktober 1986 med slik domsslutning:
Byrettens dom stadfestes.
Bjørndalstræ Borettslag betaler innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom saksomkostninger for lagmannsretten til Laksevåg Boligbyggelag med 86.000 - åttisekstusen - kroner.
Saksforholdet og partenes anførsler for byretten og lagmannsretten fremgår for øvrig av de avsagte dommer.
BB har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett. I anken har borettslaget ikke opprettholdt den tidligere subsidiære anførsel om at forretningsførerforholdet er gyldig hevet på grunn av vesentlig mislighold fra LBBL's side; for Høyesterett gjelder saken således bare om BB hadde adgang til å oppsi forholdet. Partene er enige om at dersom oppsigelsesadgang forelå, er forretningsføreroppdraget lovlig oppsagt og avsluttet.
Til bruk for Høyesterett har det vært avholdt bevisopptak ved Bergen byrett, hvor styreformannen i BB og fem vitner er blitt avhørt. Ingen av vitnene er nye for Høyesterett. Det er fremlagt enkelte nye dokumenter, som etter mitt syn ikke får betydning for avgjørelsen.
Den ankende part, Bjørndalstræ Borettslag, gjør gjeldende at lagmannsrettens rettsanvendelse er uriktig når den har funnet det gyldig avtalt mellom partene at LBBL er uoppsigelig forretningsfører. Det er fra lagets side redegjort utførlig for lovgivningen omkring boligbyggelag og borettslag.
Borettslagloven ordning er, hevder BB, at det er borettslagets styre som er det kompetente organ til å ansette og oppsi forretningsfører, medmindre denne myndighet ved vedtektene skulle være lagt til representantskapet. Dette følger av lovens §46 annet ledd, som videre bestemmer at ansettelsen bare kan skje på oppsigelse med en oppsigelsesfrist på høyst 6 måneder. Det eneste unntak loven tillater fra denne regel - §46 tredje ledd annet punktum - er når det i kontrakt mellom boligbyggelaget og et tilknyttet borettslag i medhold av boligbyggelagloven §16 fjerde ledd er truffet bestemmelse om at boligbyggelaget skal være uoppsigelig forretningsfører.
Den kontrakt det her siktes til er, hevder BB, den byggekontrakt som etter §16 første ledds annet punktum skal opprettes mellom borettslaget og boligbyggelaget etter at det er besluttet å igangsette byggearbeidet og det foreligger plan som omhandlet i §15. Denne kontrakt må, sier loven uttrykkelig, opprettes skriftlig for å være gyldig, og det må følge av bestemmelsene i borettslagloven §46 at det bare kan være borettslagets styre som er kompetent til å inngå kontrakten på borettslagets vegne. Forarbeidene til de to lover viser at lovgiveren la stor vekt på de formkrav som stilles til denne kontrakt, for at borettslagets interesser skulle sikres i forhold til boligbyggelaget, også ved kontorstiftelse. Både etter lovteksten og forarbeidene må det være klart at det bare er i selve byggekontrakten at det lovlig kan treffes bestemmelse om at boligbyggelaget skal være uoppsigelig forretningsfører. Lagmannsretten tar derfor feil når den antar at boligbyggelagloven §16 fjerde ledd ikke utelukker at en avtale om uoppsigelig forretningsførsel også kan inngåes uavhengig av byggekontrakten etter §16 første og annet ledd.
I denne sak er det ikke inngått noen skriftlig kontrakt mellom BB og LBBL i samsvar med boligbyggelagloven §16. Etter BB's oppfatning gjelder da den alminnelige regel etter borettslagloven §46: Forretningsførerforholdet kunne oppsies av BB med maksimum 6 måneders varsel.
Lagmannsretten tar videre feil når den har bygget på at det påhvilte BB en selskapsrettslig forpliktelse til å ha LBBL som uoppsigelig forretningsfører. Borettlagloven regler må føre til at en slik forpliktelse ikke rettsgyldig kunne pådras BB av den konstituerende generalforsamling, hverken ved vedtagelsen av stiftelsesvilkår eller vedtekter. Den kunne bare etableres ved kontrakt inngått med BB's styre i samsvar med boligbyggelagloven §16. Generalforsamlingen kunne heller ikke med bindende virkning pålegge BB's styre å inngå en slik kontrakt med LBBL. Stiftelsesvilkåret om at LBBL skal være uoppsigelig forretningsfører kan derfor høyst betraktes som en intensjonserklæring, som LBBL - som på dette tidspunkt selv hadde herredømmet over styresammensetningen i BB - har unnlatt å følge opp med slik kontrakt som loven krever. For Høyesterett er det for øvrig dokumentert at LBBL har gjort seg skyldig i den samme unnlatelse i forhold til en rekke av sine øvrige tilknyttede borettslag.
BB fastholder sin anførsel for lagmannsretten om at de personer som var blitt oppnevnt av LBBL som interimsstyre for borettslaget, på det tidspunkt da den skriftlige bygge- og forretningsførerkontrakt skulle vært opprettet i 1971, ville vært inhabile til å opptre på borettslagets vegne i en sak av denne betydning. To av dem var samtidig styremedlemmer i LBBL, og en var varamann. Borettslagloven §41 setter nå, etter lovendringen i 1977, uttrykkelig forbud mot slikt dobbelt styremedlemskap i kontorstiftede borettslag før andelene er overtatt av medlemmene. De hensyn som ligger bak lovendringen, må tilsi at slikt personfellesskap også var til hinder for at BB's styre kunne behandle saken etter den alminnelige bestemmelse i loven §49.
BB har også andre innvendinger mot den begrunnelse lagmannsretten har gitt for sitt resultat, på et enkelt punkt også når det gjelder bevisbedømmelsen. Slik saken foreligger for Høyesterett etter prosedyren, kan jeg imidlertid la dem ligge.
Som en ny, subsidiær anførsel for Høyesterett gjør den ankende part gjeldende at BB måtte ha adgang til å oppsi forretningsførerforbindelsen i 1979, selv om man skulle mene at det forelå en gyldig avtale med LBBL om uoppsigelig forretningsførsel. Situasjonen på dette tidspunkt var, etter at Husbankfinansieringen var blitt konvertert, at de praktiske gjøremål knyttet til forretningsførselen for BB, som er et lite borettslag, var blitt redusert til nesten intet; i årene fra 1980 har de vært utført av BB's styremedlemmer selv og ikke krevd mer enn noen timers arbeide. Borettslagloven krever ellers ikke at laget skal ha noen ansatt forretningsfører, og den legger det til lagets styre å gi instruks for forretningsføreren, om noen slik er ansatt. Det kan ikke ha vært lovgiverens mening at et borettslag skal tvinges til å opprettholde en forretningsførerforbindelse som det ikke er noe praktisk behov for.
BB har nedlagt slik påstand:
Den ankende part frifinnes og tilkjennes fulle saksomkostninger for byrett, lagmannsrett og Høyesterett idet det også tas hensyn til rentetapet i den tid som er gått fra byrettens dom ble avsagt.
Ankemotpartens, Laksevåg Boligbyggelags, anførsler kan, slik de er presisert under prosedyren, sammenfattes slik:
Det protokollerte stiftelsesvilkår om at LBBL skulle være uoppsigelig forretningsfører innebærer at LBBL allerede ved stiftelsen av BB i 1967 sikret seg en slik rett ved avtale med BB. Dette stiftelsesvilkår er BB bundet av, og det forplikter etter LBBL's oppfatning BB's styre til å undertegne boligsamvirkets standardavtale, som nærmere fastlegger omfanget av og vilkårene for LBBL's forretningsførsel. Det er ikke nødven dig, som lagmannsretten har gjort, å supplere denne selskapsrettslige forpliktelse med det som kan utledes av partenes etterfølgende forhold; det erkjennes for så vidt at dersom man skulle anta at stiftelsesvilkåret ikke er lovlig og gyldig, foreligger det ingen avtale med BB om at LBBL skal være uoppsigelig forretningsfører.
Stiftelsesvilkåret er imidlertid fullt gyldig. Det er ikke holdbart, som den ankende part hevder, at avtale om uoppsigelig forretningsførsel bare kunne inngåes på BB's vegne av borettslagets styre ved skriftlig kontrakt etter boligbyggelagloven §16, ikke av den konstituerende generalforsamling. Tvert om gir borettslagloven §4 annet ledd direkte anvisning på at avtalen kan etableres som en del av stiftelsesgrunnlaget. Dette er i samsvar med fast praksis innenfor boligsamvirket. Forretningsførerklausulen er ett av kjerneelementene i det tilknytningsforhold som består mellom boligbyggelagene og borettslagene i boligkooperasjonen. Dette er alminnelig viten, og andelseierne i BB, som var kjent med og hadde vedtatt BB's vedtekter som en del av sine leiekontrakter, kan ikke høres med at stiftelsesavtalen var ukjent for dem.
Den skriftlige kontrakt som omhandles i boligbyggelagloven §16 kunne i dette tilfelle først vært inngått i 1971, da byggearbeidene på BB's boligfelt skulle påbegynnes. Det erkjennes at det var en forsømmelse at LBBL ikke da sørget for at standardkontrakten ble undertegnet, men dette kan ikke medføre at den avtaleplikt som allerede påhvilte BB og dets styre falt bort. Det må også være klart at det interimsstyre som på dette tidspunkt fungerte for BB og som var oppnevnt av LBBL, uten videre ville ha undertegnet standardkontrakten, om den var blitt forelagt det. For så vidt var det spørsmål om en ren formalitet. Det bestrides at noen av de daværende styremedlemmer kunne ansees inhabile etter borettslagloven §49 til å inngå kontrakten på vegne av BB. LBBL viser her til lagmannsrettens bemerkninger.
LBBL har også imøtegått BB's subsidiære anførsel for Høyesterett og har nedlagt slik påstand:
1. Lagmannsrettens dom stadfestes, dog med den tilføyelse at Bjørndalstræ Borettslag også dømmes til å betale Laksevåg Boligbyggelag sine saksomkostninger for byretten, idet det også tas hensyn til rentetapet i den tid som er gått fra byrettens dom ble avsagt.
2. Bjørndalstræ Borettslag dømmes til å betale saksomkostninger til Laksevåg Boligbyggelag for Høyesterett.
Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsretten, men på et noe annet grunnlag. Jeg ser slik på saken:
Som nevnt ble det i den konstituerende generalforsamling 29 mars 1967 vedtatt og protokollert som ett av stiftelsesvilkårene for BB - pkt 7 - at LBBL skal være uoppsigelig forretningsfører for borettslaget. De øvrige punkter angir dels stiftelsesvilkår som etter borettslagloven §4 første ledd alltid skal angis, dels vilkår som gir LBBL og dets andelseiere ulike særrettigheter i medhold av andre bestemmelser i borettlagsloven.
Stiftelsesprotokollen er avfattet på NBBL's trykte standardformular 4. januar. Dette tyder på, og det er ikke opplyst noe annet, at de angitte stiftelsesvilkår er vanlige innenfor boligsamvirket ved kontorstiftelse av borettslag.
Borettslagloven §4 annet ledd har følgende bestemmelse:
Det kan stilles opp ytterligere stiftelsesvilkår når de ikke inneholder noe som strider mot ufravikelig lov eller hjemler en bestemt person stilling som tillitsmann eller funksjonær eller annen særrett i laget, jfr. dog lov om boligbyggelag §16 fjerde ledd.
Jeg kan for min del ikke lese den henvisning som her gjøres til boligbyggelagloven §16 fjerde ledd (tidligere femte ledd) annerledes enn at loven uttrykkelig åpner for at det ved stiftelsesvilkårene kan etableres en rett for boligbyggelaget til å være forretningsfører for borettslaget. Denne rett må kunne gjøres uoppsigelig på samme måte som en kontraktsfestet rett til forretningsførsel kan være det etter boligbyggelagloven §16 fjerde ledd. Et slikt stiftelsesvilkår er bindende for borettslaget, og det uten hensyn til om det blir inntatt i vedtektene, jf borettslagloven §9 annet ledd.
Det er nok så at boligbyggelagloven §16 forutsetter at en rett for boligbyggelaget til å være forretningsfører for borettslaget skal være nedfelt i en særskilt, skriftlig kontrakt mellom de to parter. Både loven ordlyd og dens forarbeider tyder på det, og jeg kan være enig med den ankende part i at meget taler for, iallfall når det dreier seg om en uoppsigelig rett, at bestemmelser om dette i tilfelle skal inntas i den byggekontrakt som omhandles i §16 første ledd. Men jeg kan ikke oppfatte denne lovbestemmelse slik at det er et vilkår for å godta en uoppsigelig rett for boligbyggelaget til å være forretningsfører at det er gjort på denne måten, når den samme rett er forbeholdt i et stiftelsesvilkår som loven uttrykkelig anerkjenner. Loven må etter mitt syn forståes slik at den riktige og normale ordning skal være at den avtale som etableres ved stiftelsen om forretningsførsel skal suppleres med en skriftlig kontrakt mellom boligbyggelaget og borettslaget, som nærmere angir omfanget av og vilkårene for den forretningsførsel boligbyggelaget påtar seg.
Jeg antar altså at BB ikke har hatt adgang til å gå til oppsigelse av forretningsførerforbindelsen med LBBL. Den ankende part har innvendt at stiftelsesvilkåret alene ikke sier noe nærmere om hvilke forretningsførerfunksjoner som er lagt til LBBL og hva som skal betales for disse. På dette punkt er jeg enig med lagmannsretten. Det må ha vært forutsatt ved stiftelsen at LBBL skal utføre de tjenester som følger av lovgivningen og alminnelig sedvane innenfor LBBL og boligsamvirket, og som er nedfelt i den standardkontrakt som LBBL i 1979 anmodet BB om å undertegne.
Heller ikke BB's subsidiære anførsel kan føre frem. Den omstendighet at behovet for forretningsførertjenestene er blitt mindre enn opprinnelig forutsatt, kan ikke i seg selv føre til at LBBL' s rett til å inneha forretningsførerfunksjonen er falt bort. Også andre hensyn, knyttet til boligsamvirkets oppgaver og organisasjon, kan tilsi at man må respektere LBBL's rett til å ha hånd om forretningsførselen for BB.
Anken fører således ikke frem. Omkostningsoppgaver er fremlagt. Jeg antar at LBBL etter hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd bør tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett, og at beløpet passende kan settes til kr. 60.000 med tillegg av oppgitte utlegg kr 9 250. Lagmannsrettens omkostningsavgjørelse finner jeg ikke grunn til å endre.
Jeg stemmer for denne dom:
Lagmannsrettens dom stadfestes.
I saksomkostninger for Høyesterett betaler Bjørndalstræ Borettslag til Laksevåg Boligbyggelag 69.250 - sekstinitusentohundreogfemti - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.
Dommer Skåre: Jeg er kommet til samme resultat som førstvoterende, men ønsker å komme med en tilføyelse når det gjelder begrunnelsen.
Boligbyggelagloven §16 fjerde ledd åpner adgang til å bestemme at boligbyggelaget skal være forretningsfører for borettslaget. I dette ligger, jf borettslagloven §46 tredje ledd, at det kan avtales uoppsigelighet. Bestemmelsen om dette skal etter ordlyden inntas i den byggeavtale som etter §16 skal inngås mellom boligbyggelaget og det kontorstiftede borettslag. For så vidt inneholder bestemmelsen også et formkrav som ikke er oppfylt i det foreliggende tilfelle.
Førstvoterende har vist til at bestemmelse om at boligbyggelaget skulle være uoppsigelig forretningsfører ble inntatt allerede i stiftelsesvilkårene, og mener at denne bestemmelsen er bindende for borettslaget selv om det ikke ble inngått avtale som nevnt i §16. Dette begrunner han med en henvisning til borettslagloven §4 annet ledd. Sistnevnte bestemmelse er imidlertid etter min mening ikke klar, og det er ikke noe i forarbeidene som viser at den skulle ha betydning for det foreliggende spørsmål. Jeg vil derfor ikke bygge på den nevnte bestemmelse alene: Når jeg er enig i at bestemmelsen i stiftelsesvilkårene her er avgjørende, er det fordi §16 fjerde ledd hadde liten betydning når det gjaldt å beskytte borettslagets interesser i etableringsfasen, og at det for så vidt ikke bør legges til grunn at bestemmelsen inneholdt ubetingede formkrav.
Borettslovkomiteens innstilling inneholder ingen forklaring på hvorfor adgangen til å fastsette uoppsigelig forretningsførerforhold ble foreslått regulert i det som nå er loven §16 fjerde ledd. Paragrafen regulerer ellers den byggekontrakt som skal inngås mellom boligbyggelaget og borettslaget, og avtale om forretningsførerforholdet kan synes forutsatt integrert i denne kontrakt. Det er imidlertid ingen innholdsmessig sammenheng mellom de to deler av avtalen. Byggeavtalen forutsettes gjennomført straks, mens forretningsføreravtalen vil få sin betydning etter at leilighetene er ferdigstilte.
En grunn til å regulere forretningsførerforholdet ved en særskilt avtale ville man ha hatt hvis loven samtidig hadde sørget for at det kontorstiftede borettslag fikk et styre som var uavhengig av boligbyggelaget, og derfor kunne sørge for at en avtale etter §16 ble fastsatt etter reelle forhandlinger. Noen slik bestemmelse ble imidlertid ikke inntatt i lovutkastet og i loven slik den ble vedtatt. Et mindretall i borettslovkomiteen som gikk imot adgangen til å kontorstifte borettslag, påpekte at en avtale etter §16 i virkeligheten er en avtale boligbyggelaget inngår med seg selv (s 62). Jeg tilføyer at borettslagloven §41 første ledd fjerde punktum, som begrenser adgangen til å velge tillitsmenn i boligbyggelaget til medlem av borettslagets styre, først ble vedtatt i 1977.
En annen mulig begrunnelse for å kreve forretningsførerforholdet regulert ved en avtale atskilt fra stiftelsesvilkårene, kunne være at en avtale etter §16, etter borettslovkomiteens opplegg skulle være underkastet en viss offentlig kontroll, jf her særlig §18 siste ledd i komiteutkastet om godkjennelse av departementet. Den sistnevnte bestemmelse ble imidlertid utelatt i proposisjonen.
På bakgrunn av det som her er påpekt synes det ikke grunn til å hevde at §16 fjerde ledd inneholder et ufravikelig formkrav: Det var reelt sett opp til boligbyggelaget å bestemme at det skulle være uoppsigelig forretningsfører. Dette var bestemt allerede ved stiftelsen og det har liten mening å kreve dette gjentatt i avtale etter §16.
Når det gjelder BB's subsidiære anførsel er jeg enig med førstvoterende.
Dommer Dolva: Som dommer Skåre.
Dommer Schei: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende, dommer Bugge.
Dommer Røstad: Likeså.
Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne dom:
Lagmannsrettens dom stadfestes.
I saksomkostninger for Høyesterett betaler Bjørndalstræ Borettslag til Laksevåg Boligbyggelag 69.250 - sekstinitusentohundreogfemti - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.