Rt-1988-912
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1988-09-09 |
| Publisert: | Rt-1988-912 (306-88) |
| Stikkord: | Tingsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr 105B/1988, nr 46/1988 |
| Parter: | 1. Hans Torp 2. Odd Lofterød 3. Kirsten Braaten (Advokat Einar Hanssen - til prøve) mot Margrethe Amundsen (Advokat Ole A Bachke jr). |
| Forfatter: | Schei, Aasland, Backer, Gjølstad, Christiansen |
| Lovhenvisninger: | Skjønnsprosessloven (1917) §42, Tomtefesteloven (1975) §6, §43, §54, §10, §11, §2, Tomtefesteloven (1975) |
Dommer Schei: Saken gjelder fastsettelse av innløsningssummen for festetomt.
Margrethe Amundsen festet i 1979 bort sin ubebygde eiendom i Gulleråsveien i Oslo - gnr 41 bnr 874 - til Kaare Johnsson A/S. Den avtalte festetiden var 99 år, men slik at "grunneieren har rett til etter 5 år å kreve at festeren innløser tomten". Noen rett for festeren til å kreve tomten innløst, ut over den som følger av tomtefesteloven av 30 mai 1975 nr 20 §10 første ledd, inneholdt kontrakten ikke.
Kaare Johnsson A/S oppførte fire boliger på tomten og overdro festeretten til de fire huskjøperne. Fem år etter inngåelsen av festekontrakten fremsatte Margrethe Amundsen - heretter benevnt bortfesteren - krav om at de fire festerne skulle innløse tomten. Innløsningskravet ble ikke bestridt, men partene kom ikke til enighet om innløsningssummen. Det var uenighet om prinsippene for verdsettelsen og fastsettelsesmåten. Bortfesteren hevdet at innløsningssummen måtte settes lik markedsverdien av tomten som ubebygget råtomt og at innløsningssummen i henhold til festeavtalen skulle fastsettes ved voldgift. Festerne hevdet at innløsningssummen måtte settes lik den kapitaliserte verdi av festeavgiften og at innløsningssummen etter tomtefesteloven §11 første ledd måtte fastsettes ved skjønn.
Festerne begjærte skjønn. Oslo byrett fremmet skjønnet og avsa 23. september 1985 skjønn med slik slutning:
"1. Innløsningsverdien av eiendommen gnr. 41, bnr. 874 i Oslo utgjør kr 1.000.000,-, -en million kroner.
2. I saksomkostninger betaler Margrethe Amundsen til Hans Torp, Tor Schreiner, Odd Lofterød og Kirsten Braathen in solidum, 13.450 -trettentusenfirehundreogfemti - kroner, innen 2-to - uker fra forkynnelsen av skjønnet."
Byretten fastsatte verdien av tomten "skjønnsmessig lik tomtas andel av omsetningsverdien for bebyggelsen og tomta sett under ett".
Bortfesteren begjærte overskjønn. Festerne inngav motbegjæring. Eidsivating lagmannsrett fremmet overskjønnssaken og avsa 12. oktober 1987 overskjønn med slik slutning:
"I. Innløsningssummen for eiendommen gnr. 41, bnr. 874 i Oslo settes til 1.600.000 - enmillionsekshundretusen - kroner.
II. 1. I saksomkostninger for underskjønnet betaler Margrethe Amundsen til Hans Torp, Tor Schreiner, Odd Lofterød og Kirsten Braaten i fellesskap 14.700 - fjortentusensyvhundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet.
2. Saksomkostninger for overskjønnet tilkjennes ikke."
Lagmannsretten la til grunn at tomten måtte vurderes som råtomt, "men under hensyntagen til at det dreier seg om en tomt som nå er bebygget, og at det hviler en festekontrakt med innløsningsplikt".
Det nærmere saksforhold og partenes anførsler for byretten og lagmannsretten fremgår av skjønnet og overskjønnet.
Tre av festerne har påanket skjønnet til Høyesterett. Anken gjelder rettsanvendelsen, subsidiært saksbehandlingen - uklare skjønnsgrunner. Bortfesteren erklærte aksessorisk motanke. Det ble i motanken blant annet anført at fastsettelsen av innløsningssummen hører under voldgift og at skjønnssaken derfor skulle vært avvist. Motanken ble frafalt under ankeforhandlingene for Høyesterett. Det er derfor for Høyesterett ikke lenger omtvistet at saken hører under de ordinære domstoler, slik at innløsningssummen skal fastsettes ved skjønn.
Som nevnt er det tre av de fire festerne som har påanket overskjønnet til Høyesterett. Den fjerde festeren, som var part for byretten og lagmannsretten, har akseptert overskjønnet og gjort opp for sin ideelle andel i tomten.
De ankende parter, Hans Torp, Odd Lofterød og Kirsten Braaten, har for Høyesterett i det vesentlige gjort gjeldende:
Verdsettelsen skal skje etter reglene i tomtefesteloven §11 tredje ledd. Innløsningssummen skal settes til tomteverdien. Tomteverdien er for bortfesteren begrenset til den kapitaliserte verdien av festeavgiftene.
Etter tomtefesteloven §6 første ledd hadde festerne krav på en minste festetid på 80 år. Trolig kunne festerne ha motsatt seg innløsning før festetiden var utløpt, men under enhver omstendighet må den lovbestemte minste festetid komme sentralt inn ved fastsettelsen av innløsningssummen. Her må det legges til grunn at eiendommen var påheftet en festerett som skulle vært opprettholdt i 80 år fra inngåelsen av festekontraktene. At festerne har akseptert innløsning, kan ikke endre dette.
Selv om festernes forståelse av tomtefesteloven §6 første ledd ikke skulle være riktig, må likevel innløsningssummen baseres på en kapitalisering av festeavgiften. Slik fastsettelse er i samsvar med praksis for utmåling av erstatning for bortfesteren ved ekspropriasjon av eiendommer som er festet bort, jf for øvrig tomtefesteloven §11 tredje ledd i.f.
Under enhver omstendighet må det være uholdbart at innløsningssummen skal fastsettes som om tomten var ubebygget. Det er et faktum at det står fire hus på eiendommen, og dette påvirker tomteverdien negativt.
Hvis Høyesterett skulle komme til at det ikke kan konstateres feil i rettsanvendelsen i overskjønnet, må overskjønnet oppheves på grunn av uklare skjønnsgrunner. Det er ikke mulig fullt ut å få klarhet i hvilket rettslig syn lagmannsretten har lagt til grunn for erstatningsfastsettelsen.
Lagmannsretten avgjorde saksomkostningsspørsmålet for overskjønnet etter reglene i skjønnsloven §43. Det er uriktig. Her hvor bortfesteren har krevet innløsning, er det skjønnsloven §42 som må anvendes.
De ankende parter har for Høyesterett nedlagt slik påstand:
"1. Eidsivating lagmannsretts overskjønn nr. 2/1986 oppheves med unntak for slutningens pkt. II 1 og hjemvises til ny behandling.
2. De ankende parter tilkjennes sakens omkostninger for lagmannsretten og for Høyesterett."
Ankemotparten, Margrethe Amundsen, har for Høyesterett i det vesentlige gjort gjeldende:
Det aksepteres at innløsningssummen skal fastsettes etter regelen i tomtefesteloven §11 tredje ledd, men dette innebærer at bortfesteren har krav på markedsverdien av tomten som byggetomt. Når innløsning skjer, overtar festerne tomten som eiere. Festekontrakten faller bort som heftelse. Det er heftelsesfri tomt som overdras, og det er verdien av denne heftelsesfrie tomten som skal godtgjøres.
Synspunktet om fastsettelse av innløsningsverdien ut fra en kapitalisering av festeavgiften er uholdbar. Tomtefesteloven §6 første ledd var ikke til hinder for innløsning. Så vel uttalelsen fra Justisdepartementets lovavdeling av 28. desember 1976, som det fremlagte høringsnotat av august 1988 fra departementet vedrørende påtenkte endringer i tomtefesteloven, viser at det er en akseptert oppfatning at en slik rett for bortfesteren til å kunne forlange innløsning kan avtales. Det vi har av rettspraksis fra underinstansene viser det samme. I dette tilfellet har for øvrig festerne akseptert sin plikt til å innløse. De kan da ikke ved verdsettelsen hevde at noen slik plikt ikke foreligger.
De ankende parters henvisning til rettspraksis og teori omkring ekspropriasjon av festet grunn, er uten interesse for tilfeller hvor det foreligger innløsningsrett for grunneieren.
De ankende parters standpunkt er klart urimelig. Tomten i Gulleråsveien ville i dag hatt en verdi på rundt kr 2,5 millioner. Festernes syn innebærer at de krever å få den overdratt for under kr 0,5 millioner. Et slikt standpunkt kan ikke være holdbart.
Det er mulig at lagmannsretten har gått for langt i å akseptere at det ved fastsettelsen av innløsningssummen skal tas hensyn til festekontrakten og at tomten er bebygget. Men dette er i så fall rettsanvendelsesfeil som utelukkende er gått i bortfesterens disfavør. Hun ønsker ikke å påberope seg dette, og eventuelle slike feil kan da ikke gi grunnlag for opphevelse av overskjønnet.
Skjønnsgrunnene er klare nok, og noen saksbehandlingsfeil foreligger derfor ikke.
Lagmannsrettens omkostningsfastsettelse er riktig. Begge parter hadde samme interesse i å få en fastsettelse gjennom skjønn, og det må da være riktig å avgjøre saksomkostningskravene etter skjønnsloven §43.
Ankemotparten har for Høyesterett nedlagt slik påstand:
"Overskjønnet stadfestes og ankemotparten tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett."
Jeg er kommet til at overskjønnet må oppheves på grunn av rettsanvendelsesfeil.
Partene har gjort gjeldende at innløsningssummen skal fastsettes etter tomtefesteloven §11 tredje ledd. Lagmannsretten har lagt dette til grunn. Jeg finner det for min del ikke nødvendig å ta standpunkt til hvilke verdsettelsesprinsipper som følger av denne bestemmelsen her hvor det er bortfesteren som har krevet at festerne løser inn tomten. Det avgjørende er etter min oppfatning at det ved verdsettelsen må tas hensyn til festernes rettigheter etter den preseptoriske regel i tomtefesteloven §6.
Etter tomtefesteloven §6 første ledd har festere av tomt til bolighus krav på en festetid på minst 80 år. Etter §6 annet ledd kan det avtales at festerne skal ha rett til å si opp festet før minstetiden er ute. Det kan også avtales at bortfesteren skal ha rett til oppsigelse av festet etter utløpet av minstetiden. Disse bestemmelsene er, i likhet med de fleste andre bestemmelsene i tomtefesteloven, preseptoriske - jf lovens §2.
Den avtalte rett for bortfesteren til, når som helst etter at det var gått fem år av festetiden, å kreve at festerne skulle innløse tomten, er i klar strid med ordlyden i de nevnte bestemmelser. Jeg kan ikke se at det er grunnlag for en innskrenkende fortolkning av tomtefesteloven §6 første og annet ledd slik at bortfesteren kan kreve eiendommen innløst før den lovbestemte minste festetid er utløpt. Lovforarbeidene til tomtefesteloven viser at det var et overordnet mål å styrke festernes rettsstilling. Innløsningsklausulen i festeavtalen her ivaretar utelukkende bortfesterens interesser. Det sier seg selv at en slik klausul må forventes benyttet om - og i tilfelle på det tidspunkt - det er lønnsomt for bortfesteren å få realisert innløsningsverdien av eiendommen, og det vil oftest være når en slik innløsning er ugunstig for festerne. Som det har vært gjort, å sammenligne den aktuelle klausul med kjøp der kjøpesummen skal betales en tid etter gjennomføringen av kjøpet, er etter min mening lite treffende. I et kjøpstilfelle vil det på avtaletiden være klarlagt at overtagelse skal finne sted. I nærværende sak er spørsmålet om innløsning holdt åpent i avtalen og med en ensidig valgrett for bortfesteren.
Nå har festerne ikke motsatt seg innløsningskravet. De har akseptert kravet, om det nå er fordi de ønsker å løse inn tomten, fordi de har ansett det for usikkert om de kan motsette seg innløsning eller eventuelt av andre grunner. Rettsgrunnlaget for innløsning blir da deres aksept av at innløsning skal gjennomføres. Men jeg kan ikke se at deres aksept på dette punkt er ensbetydende med at de også har godtatt eller er bundet av bortfesterens krav om at innløsning skal skje ut fra markedsverdien av tomten som byggetomt. Festerne har hele tiden hevdet at en slik innløsningssum er uhjemlet, og de har gjort gjeldende at verdien må fastsettes ut fra at de hadde festerett til eiendommen.
På det tidspunktet da bortfesteren fremsatte kravet om innløsning, var bortfesterens økonomiske interesse i tomten begrenset til verdien av de fremtidige festeavgifter og verdien av den fremtidige innløsningssum. Noen innløsningssum ville bortfesteren imidlertid ikke hatt krav på før etter utløpet av den lovbestemte minste festetid, regnet fra inngåelsen av festekontrakten i 1979. Etter min mening er det nettopp denne økonomiske interesse - nåtidsverdien av de fremtidige festeavgiftene og den fremtidige innløsningssum - bortfesteren har krav på å få godtgjort. Det er hennes rett i eiendommen som er gjenstand for innløsning, og det er den økonomiske verdien av denne rettigheten som skal erstattes. Lagmannsretten har lagt et annet prinsipp til grunn for beregningen av innløsningssummen, og overskjønnet må derfor oppheves og hjemvises til ny behandling i lagmannsretten.
Lagmannsretten har avgjort saksomkostningskravet for overskjønnet etter skjønnsloven §43. Jeg er enig med de ankende parter i at saksomkostningskravet skulle vært avgjort etter skjønnsloven §42. Skjønnsloven §42 gjelder blant annet ved skjønn hvor det gjøres gjeldende rett til innløsning, og skjønnssaken er en direkte konsekvens av det krav bortfesteren har fremsatt om at festerne skal innløse tomten. Festerne må derfor tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten. Omkostningene for lagmannsretten fastsettes etter saksomkostningsoppgave til kr 11.000.
Festerne har også krevet seg tilkjent saksomkostninger for Høyesterett såvel for hovedanken som for saksforberedelsen vedrørende den aksessoriske motanken, som ble frafalt under ankeforhandlingen. Saksomkostningskravet må tas til følge, jf skjønnsloven §42 tredje ledd og §54b jf §54. Omkostningene fastsettes i samsvar med omkostningsoppgave til kroner 34.200, hvorav utlegg kroner 10.200,-.
Jeg stemmer for denne dom:
1. Eidsivating lagmannsretts overskjønn nr 2/1986 oppheves med unntak for slutningens punkt II nr 1 og hjemvises til ny behandling ved lagmannsretten.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten og Høyesterett betaler Margrethe Amundsen til Hans Torp, Odd Lofterød og Kirsten Braaten i fellesskap til sammen 45.200 - førtifemtusentohundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.