Rt-1989-50
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1989-01-20 |
| Publisert: | Rt-1989-50 (12-89) |
| Stikkord: | Husleierett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr 12B/1989, nr 72/1987 |
| Parter: | Harry Andresen (Advokat Gunnar M Kjenner) mot A/S Bogstadveien 17 (Advokat Karl Wahl-Larsen) |
| Forfatter: | Schweigaard Selmer, Bugge, Dolva, Backer, Gjølstad |
| Lovhenvisninger: | Husleiereguleringsloven (1967), Tvistemålsloven (1915) §180, §380, Husleiereguleringsloven (1967) §3 |
Saken gjelder tvist om den ankende parts husleieforhold i Bogstadveien 17 i Oslo er unntatt fra reglene om særskilt husleieregulering i kapittel II i lov 7. juli 1967 nr 13 om husleieregulering m v for boliger. Etter loven §3 annet ledd nr 3 gjelder disse reglene ikke for "utleie av bolig i hus med en eller to boliger".
Harry Andresen, som er leieboer i den kombinerte forretningsog boligeiendommen Bogstadveien 17, reiste ved stevning av 11. oktober 1983, søksmål ved Oslo husleierett mot gårdsel skapet A/S Bogstadveien 17 med påstand om at unntaksregelen i husleiereguleringsloven §3 annet ledd nr 3 ikke kom til anvendelse på leieforholdet. For husleieretten og lagmannsretten var også en annen leieboer, Gerd Skugstad, part i saken, og saken omfattet også et motsøksmål fra gårdselskapet mot henne. Gerd Skugstad flyttet fra gården under husleierettens behandling av saken.
Oslo husleierett avsa den 28. februar 1986 dom som for så vidt angår hovedsøksmålet, har denne domsslutning:
I hovedsøksmålet:
Harry Andresens leieforhold og Gerd Skugstads tidligere leieforhold i Bogstadveien 17 faller ikke inn under husleiereguleringsloven §3, annet ledd nr. 3. ...... ......
I begge tilfeller:
Hver av partene dekker egne saksomkostninger." A/S Bogstadveien 17 påanket dommen i hovedsøksmålet til Eidsivating lagmannsrett, som den 30. januar 1987 avsa dom i hovedsøksmålet med denne domsslutning:
I hovedsøksmålet:
1. A/S Bogstadveien 17 frifinnes.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke." Dommen er avsagt under dissens, idet en dommer var enig med husleieretten.
Om saksforholdet og partenes anførsler for de tidligere retter vises til husleierettens og lagmannsrettens dommer.
Harry Andresen har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett.
Det ble holdt bevisopptak til bruk for Høyesterett ved Oslo byrett 8. mars 1988, hvor Jan Bjarne Reinung, som er enestyre i A/S Bogstadveien 17, avga partsforklaring, og hvor fire vitner - alle nye for Høyesterett - avga vitneforklaringer. Saken gjelder for Høyesterett bare anvendelsen av husleiereguleringsloven §3 annet ledd nr 3, idet en tidligere anførsel fra den ankende parts side om at en bruksendring av 2. etasje i Bogstadveien 17 fra bolig til forretningslokale var ulovlig, er frafalt for Høyesterett. Etter begjæring fra begge parters prosessfullmektiger ved felles prosesskrift av 8/11 august 1988 bestemte Høyesteretts justitiarius den 24. august 1988 at saken skulle gå over til skriftlig behandling, jf tvistemålsloven §380 første ledd.
Bogstadveien 17 er en 4 etasjes bygård med to boligleieforhold, ett i 3. og ett i 4. etasje. Eiendommen for øvrig - kjeller, 1. og 2. etasje - er disponert til forretningsformål og leies i sin helhet av A/S Hegdehaugens Jernvarehandel. Eiendommens 2. etasje ble omdisponert fra boligleieforhold til forretningsformål ca 1970.
Den ankende part, Harry Andresen, er enig med husleieretten og lagmannsrettens mindretall og har i det vesentlige anført:
Lovens ordlyd sammenholdt med lovforarbeidene tilsier at den ankende parts leieforhold ikke faller inn under husleiereguleringsloven §3 annet ledd nr 3. Den ankende part har gjort utførlig rede for bakgrunnen for husleiereguleringsloven og særlig for lovendringen av 11. juni 1982 nr 44, som innførte unntaket for "utleie av bolig i hus med en eller to boliger" fra den særskilte husleiereguleringen etter loven kapittel II. I forarbeidene er formuleringen "en- og tomannsboliger" brukt konsekvent, og dette er - slik husleieretten og lagmannsretten har lagt til grunn - et snevrere begrep rent språklig enn den uttrykksmåte som er brukt i lovteksten. Det framgår imidlertid ikke at departementet med lovformuleringen mente å utvide området for unntaksregelen, og det er "rimelig grunn til å anta at departementet her sikter til de klassiske eneboligene og tomannsboligene, som enten bebos av eieren og dennes familie, eller for tomannsboligene av eieren i den ene delen og leies ut til slektninger eller andre for den annen dels vedkommende." Departementet synes ikke å ha hatt for øye de mer bypregede boliger i sentrale bystrøk, hvor det er "et ikke ubetydelig antall bygårder som inneholder en eller to leiligheter i tillegg til andre typer utleielokaler, forretninger, verksteder, produksjonslokaler osv." Å betegne Bogstadveien 17 som en "tomannsbolig" er lite treffende.
Begrunnelsen for unntaket fra husleiereguleringen var at reguleringen i praksis fikk ubetydelig utslag for slike boliger. Dette er etter den ankende parts mening dekkende for vanlige en- og tomannsboliger, mens det ikke er grunn til å anta at reguleringsbestemmelsene har hatt mindre betydning for boliger i bygårder, hvor det er ett eller to leieforhold, enn i leiegårder med flere boligforhold.
Verken litteraturen eller de nye bevis om den forholdsvis sparsomme praksis vedrørende forståelsen av §3 annet ledd nr 3, har særlig rettskildemessig betydning ved siden av det som ordlyden og forarbeidene fører til.
Den ankende part har nedlagt denne påstand:
1. Harry Andresens leieforhold i Bogstadvn. 17 faller ikke inn under husleiereguleringsloven §3 annet ledd nr. 3.
2. A/S Bogstadveien 17 dømmes til å betale sakens omkostninger.
Ankemotparten, A/S Bogstadveien 17, er enig i det resultat som lagmannsrettens flertall er kommet til og i det vesentlige i begrunnelsen. Lovens ordlyd er klar, og en annen forståelse vil kunne føre til avgrensningsproblemer. Det er ikke i lovforarbeidene tilstrekkelige holdepunkter for å fastslå at lovgiveren har ment å gi husleiereguleringsloven §3 annet ledd nr 3 et annet innhold enn det som følger av ordlyden. Også reelle hensyn - særlig hensynet til dem som har innrettet seg etter den foreliggende praksis - tilsier at bestemmelsen tolkes i samsvar med ordlyden. Ankemotparten har nedlagt denne påstand:
1. Eidsivating lagmannsretts dom av 30. januar 1987 stadfestes i den utstrekning den er påanket.
2. A/S Bogstadveien 17 tilkjennes saksomkostninger for Husleieretten, Lagmannsretten og Høyesterett.
Høyesterett er kommet til samme resultat som lagmannsretten og kan i det vesentlige tiltre dens - flertallets - begrunnelse. I tilknytning til partenes prosedyre for Høyesterett bemerkes:
Bogstadveien 17 med to boligleieforhold omfattes rent språklig av ordlyden i unntaksregelen i husleiereguleringsloven §3 annet ledd nr 3. Når det likevel kan reises spørsmål om eiendommen omfattes av regelen, skyldes dette i det vesentlige at departementet i proposisjonen og flere av stortingsrepresentantene under lovbehandlingen i stor utstrekning har brukt uttrykket "en- og tomannsboliger" for å beskrive unntakets omfang. Denne betegnelse er ikke dekkende for Bogstadveien 17, hvor en vesentlig del av eiendommen brukes til forretningsformål.
Forarbeidene behandler imidlertid ikke uttrykkelig spørsmålet om unntaket er begrenset til de vanlige en- og tomannsboligene til forskjell fra kombinerte nærings- og boligeiendommer, og man har ikke tilstrekkelige holdepunkter for å tolke lovteksten innskrenkende i denne retning. Det er på det rene at de vanlige en- og tomannsboligene representerer den tallmessig sett dominerende gruppe eiendommer som unntaket får anvendelse på, og språkbruken i forarbeidene må ses som uttrykk for det.
Som lagmannsrettens flertall finner Høyesterett ikke å kunne trekke avgjørende slutninger ut fra loven forarbeider, bortsett fra at loven formål utvilsomt var å redusere det antall leieforhold som kom inn under den skjerpede husleieregulering etter loven kapittel II. Både den ankende parts og ankemotpartens forståelse av unntaket vil tilgodese dette formålet, men ankemotpartens forståelse går lengst i denne retningen.
Heller ikke reelle hensyn taler avgjørende mot den forståelse som etter ordlyden peker seg ut. Tvert om synes det rettsteknisk å være den klareste løsning å følge ordlyden, slik at man unngår tvilsspørsmål med hensyn til betydningen av større eller mindre innslag av næringsvirksomhet eller annet. Som påpekt i proposisjonen vil leietakerne i de tilfellene som faller utenfor reguleringsbestemmelsene i kapittel II, ha den beskyttelse som følger av loven §15 om husleienemndas adgang til å fastsette høyeste lovlige leie i enkelttilfeller.
Den forståelse som etter det foranstående finnes å være den riktige, har også vært lagt til grunn i praksis. Prisdirektoratet har etter det opplyste konsekvent gitt uttrykk for denne forståelse, således også da det fikk en henvendelse fra Oslo husleienemnd etter at dommen av Oslo husleierett i denne sak forelå.
Etter dette må den påankede del av lagmannsrettens dom, pkt 1 i domsslutningen i hovedsøksmålet, stadfestes.
Anken har ikke ført fram. Saken gjelder imidlertid et lovtolkingsspørsmål som ikke tidligere har vært avgjort av retten, og hvor den ankende part til dels har fått medhold i de tidligere retter. Partene bør derfor bære hver sine omkostninger ved saken etter unntaksregelen i tvistemålsloven §180 første ledd i f. Lagmannsrettens saksomkostningsavgjørelse bør bli stående.
Dommen er enstemmig.