Rt-1989-532

Instans:	Høyesterett - Kjennelse
Dato:	1989-05-12
Publisert:	Rt-1989-532 (154-89)
Stikkord:	Ekspropriasjonsrett, Skjønnsprosess
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr 56/1989, nr 51/1988
Parter:	Sogndal kommune (advokat Per Faye-Lund) mot 1. Terje Stalheim 2. Henrik Ølnes 3. Torstein Kjørnes 4. Ragnhild Kristiansen Hollekve (advokat Frode S. Halvorsen - til prøve).
Forfatter:	Bugge, Røstad, Sinding-Larsen, Gjølstad, Sandene
Lovhenvisninger:	Skjønnsprosessloven (1917) §28, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, Tvistemålsloven (1915) §384, §4, §54, §54b, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984)

Dommer Bugge: Sogndal kommunestyre vedtok 19. desember 1983 reguleringsplan for et nytt boligfelt på Kjørnes, del II og III, på neset Eidsfjorden-Sogndalsfjorden. Reguleringsplanen ble etter noen mindre endringer stadfestet av fylkesmannen i Sogn og Fjordane 2. oktober 1984. Planen omfattet erverv av i alt 344 dekar grunn, fordelt på fire grunneiere: 1) Terje Stalheim, gnr 1 bnr 1, 8, 9, 63, 64, 65, 66 og 67, ca 263 dekar, 2) Ragnhild Kristiansen Hollekve, gnr 1 bnr 7 og 70, ca 17 dekar, 3) Henrik Ølnes, gnr 1 bnr 10, 68 og 69, ca 50 dekar og 4) Torstein Kjørnes, gnr 1 bnr 11, ca 13 dekar. Det var planlagt oppført i alt 235 boliger. Riksvei 5 Sogndal - Kaupanger går gjennom området. Avstanden til Sogndal sentrum er 3,8 km og til Kaupanger 9,2 km.

Etter forhandlinger ble de fleste spørsmål vedrørende grunnervervet løst ved avtaler mellom kommunen og de respektive grunneiere, dog slik at "Kjøpesummen for grunn og rettar/ulemper vert å fastsetja ved skjønn som vert å halda etter alminnelege ekspropriasjons- og erstatningsrettslege prinsipp", dvs. ved avtaleskjønn, jfr. skjønnsprosessloven §4. Ifølge avtalene skulle overtagelse av noen deler av arealene skje pr. 2. januar 1986, og erstatningen for disse forrentes med 15 prosent p.a. fra denne dato til oppgjør kunne finne sted. Andre deler av arealene skulle overtas 2. januar 1991 og 2. januar 1993. For disse arealer skulle erstatningene indeksreguleres etter engrosprisindeks regnet fra 2. januar 1986 til overtagelsesdato.

I henhold hertil tok Sogndal kommune 14. august 1986 ut skjønnsbegjæring til Indre Sogn herredsrett. Skjønnet ble avhjemlet 13. oktober 1986. Herredsretten fant at arealene i sin helhet måtte bli å erstatte etter salgsverdi, jfr. vederlagsloven av 6. april 1984 nr 17 §5, og fastsatte erstatningene for grunn etter satser varierende fra kr 10 til kr 16 pr. kvadratmeter for de ulike deler av avståelsesområdet. Det ble videre gitt erstatning for vedlikehold av vanlig gjerde og hjortegjerde samt, når det gjelder to parseller ved sjøen som ved reguleringsplanen er utlagt til friområder, også særskilt erstatning for avståelse av strandlinje, med dels kr 200, dels kr 250 pr. løpemeter.

Grunneierne begjærte overskjønn ved Gulating lagmannsrett. Lagmannsretten avsa overskjønnet 6. november 1987 med slik slutning:

"A. Takst nr 1, gnr. 1 bnr. 1, 8, 9, 63, 64, 65, 66 og 67 eier Terje Stalheim.

1. Erstatning for grunn kr. 20,- - tyve - kroner pr. m2.

2. Vedlikehold av a) forlenget vanlig gjerde kr. 30,- - tretti - kroner pr. l.m. b) forlenget hjortegjerde kr. 60,- - seksti - kroner pr. l.m.

3. Strandlinje kr. 250,- - tohundreogfemti - kroner pr. l.m.

Takst nr. 2, gnr. 1 bnr. 7 og 70 eier Ragnhild Kristiansen Hollekve.

1. Erstatning for grunn kr. 20,- - tyve - kroner pr. m2.

2. Vedlikehold av a. forlengning av vanlig gjerde kr. 30,- - tretti - kroner pr. l.m. b. forlengning av hjortegjerde kr. 60,- - seksti - kroner pr. l.m.

Takst nr. 3, gnr 1 bnr 10, 68 og 69, eier Henrik Ølnes

1. Erstatning for grunn kr. 20,- - tyve - kroner pr. m2.

2. Vedlikehold av

a. forlengning av vanlig gjerde kr. 30,- - tretti - kroner pr. l.m.

b. forlengning av hjortegjerde kr. 60,- - seksti - kroner pr. l.m.

3. Ekspropriasjon av strandlinje kr. 250,- - tohundreogfemti - kroner pr. l.m.

Takst nr. 4, gnr 1 bnr 11 eier Torstein Kjørnes.

1. Erstatning for grunn kr. 20,- - tyve - kroner pr. m2.

2. Vedlikehold av vanlig gjerde kr. 30,- - tretti - kroner pr. l.m., vedlikehold av hjortegjerde kr. 60,- - seksti - kroner pr. l.m.

B. Sogndal kommune betaler 15% rente p.a. av ekspropriasjonserstatningene fra 1. februar 1986 til betaling skjer.

C. I saksomkostninger betaler Sogndal kommune v/ordføreren til grunneiernes prosessfullmektig advokat Frode S. Halvorsen kr. 40603,- - kronerførtitusensekshundreogtre - innen 2 - to - fra overskjønnets forkynnelse. Sogndal kommune betaler de lovbefalte utgifter ved skjønnet."

Som slutningen viser, fastsatte lagmannsretten grunnerstatningene etter samme pris - 20 kroner pr. kvadratmeter - for hele det areal avståelsen omfatter. Arealet ble verdsatt pr. 2. januar 1986. Det er opplyst at de samlede grunnerstatninger etter denne sats vil beløpe seg til ca 6,9 mill. kroner, mot ca 3,7 mill. kroner etter de satser underskjønnet la til grunn.

Jeg bemerker for øvrig at det for Høyesterett er enighet om at slutningens pkt. B om renteplikt må bero på en misforståelse fra lagmannsrettens side, jfr. det jeg har referert fra grunneieravtalene om henholdsvis forrentning og indeksregulering av erstatningene for de arealer som ble overtatt 2. januar 1986 og de som skal overtas senere.

Når det gjelder saksforholdet og partenes anførsler for underskjønnet og overskjønnet, viser jeg ellers til herredsrettens og lagmannsrettens skjønnsgrunner, samt til mine bemerkninger senere.

Sogndal kommune har påanket overskjønnet til Høyesterett. Anken knytter seg til lagmannsrettens fastsettelse av grunnerstatninger og erstatning for strandlinje. Gjerdeerstatningene har kommunen ikke reist innvendinger mot.

Til bruk for Høyesterett er en av grunneierne, Terje Stalheim, samt rådmannen og tidligere bygningssjef i kommunen avhørt ved bevisopptak. Alle tre forklarte seg også for lagmannsretten.

Sogndal kommune har rettet en rekke angrep mot rettsanvendelsen ved overskjønnet og mot skjønnsgrunnene, som hevdes å være mangelfulle, til dels helt manglende. Angrepene er formulert i seks hovedpunkter:

1. Det er en feil at overskjønnet, i strid med både kommunens og grunneiernes ønske, har fastsatt grunnerstatningene etter en ens kvadratmeterpris for hele avståelsesområdet. Lagmannsretten pliktet, på samme måte som herredsretten, å vurdere de enkelte deler av arealet hver for seg og differensiere erstatningene. Under enhver omstendighet er lagmannsrettens begrunnelse for å unnlate dette så mangelfull og uholdbar at den må reise tvil om retten overhodet har utøvet noe reelt skjønn over verdien av grunnen.

2. Det var dokumentert for overskjønnet at en arealstripe langs riksveien fra før av var blitt klausulert mot bebyggelse i forbindelse med anlegg av kommunens hovedvannledning gjennom området, og at grunneierne ved skjønn avholdt i 1984 hadde fått særskilt erstatning - til sammen kr 23.200 - for dette. Likevel har lagmannsretten fastsatt ens erstatning for det samlede område. Forholdet er overhodet ikke nevnt i skjønnsgrunnene.

3. Det er en feil at overskjønnet har gitt særskilt erstatning for tap av strandlinje. Iallfall er begrunnelsen utilstrekkelig. Det er ikke holdbart, som lagmannsretten gjør, å konstatere generelt at strandlinjen er "særlig verdifull" og at en kjøper "vanligvis" vil betale en tilleggspris for den. Grunneierne har fått erstatning for tomteverdi. I tilfelle måtte det vurderes konkret hvilken tilleggsverdi strandlinjen representerer for en slik utnyttelse av det bakenforliggende areal, og at denne ville gi seg utslag i prisnivået.

4. Etter vederlagsloven §5 annet ledd skal det ved utmåling av erstatning etter salgsverdi legges vekt på priser som har vært oppnådd ved omsetning av andre eiendommer som det er naturlig å sammenligne med. Det oppstår her spørsmål først og fremst om hvilke andre eiendommer det skal sammenlignes med, når det gjelder lokalisering, beliggenhet og beskaffenhet, og dessuten om hva slags eiendomsomsetninger som er relevante og når de har funnet sted. Disse spørsmål stod sentralt for lagmannsretten, som foretok befaring av en rekke andre eiendommer i Sogndal kommune. De var også blitt gjenstand for en grundig vurdering av herredsretten i underskjønnet. Likevel sier lagmannsretten intet om hvilket sammenligningsgrunnlag den har bygget på. Skjønnsgrunnene er her åpenbart utilstrekkelige og må bestyrke antagelsen om at retten ikke har utøvet et forsvarlig skjønn.

5. Både for underskjønnet og overskjønnet ble det fremlagt oppgaver over de betydelige investeringer kommunen har foretatt i Kjørnes-området i løpet av siste 10-årsperiode, særlig til anlegg av vannverk og gang- og sykkelvei til Sogndal sentrum, samt over utgiftene til planlagt og delvis gjennomført opparbeidelse av området fra kommunens side. I underskjønnet sies det uttrykkelig at retten har sett bort fra den verdiøkning disse investeringer har medført, slik det følger av vederlagsloven §5 tredje og fjerde ledd. I overskjønnet er betydningen av kommunens investeringer ikke nevnt. Det kan tyde på at lagmannsretten uriktig har sett bort fra dem eller iallfall ikke tatt tilstrekkelig hensyn til dem.

6. Både for underskjønnet og overskjønnet gjorde kommunen gjeldende at de enkelte grunneiere som følge av utbyggingen har oppnådd økonomiske særfordeler, som måtte gå til fradrag i grunnerstatningene. Etter kommunens oppfatning består disse særfordeler i:

a) At hver av grunneierne ved avtalene med kommunen har rett til å få overta et visst antall byggetomter etter eget valg. De har også rett til henstand i inntil 5 år med å refundere den andel av opparbeidelsesutgiftene som faller på vedkommende tomter.

b) At de gjenværende deler av eiendommene har fått øket økonomisk verdi som fremtidige utbyggingsområder som følge av de kommunale investeringer i området, særlig til vei, vann og kloakk. c) Spesielt for ankemotpart nr 1, Terje Stalheim, at det måtte gjøres fradrag i erstatningen for den del av hans eiendom som er regulert til friareal ved sjøen, fordi han på sin gjenværende eiendom driver og har sin vesentligste inntekt fra en større campingplass som vil ha fordel av det kommunale friareal i nærheten.

De forhold kommunen her hadde pekt på, er i det hele ikke omtalt av overskjønnet. Erstatningsfastsettelsen tyder på at lagmannsretten har sett helt bort fra dem, hvilket er feil rettsanvendelse, og iallfall er skjønnsgrunnene også på dette punkt åpenbart mangelfulle.

Sogndal kommune har nedlagt slik påstand:

"Overskjønnet oppheves og hjemvises til ny behandling."

Ankemotpartene, Terje Stalheim m.fl., bestrider at det er feil ved overskjønnets rettsanvendelse. Det erkjennes at skjønnsgrunnene er knappe og på enkelte punkter kanskje ikke oppfyller loven krav, men det hevdes at manglene i tilfelle har vært uten betydning for resultatet og derfor ikke kan lede til opphevelse, jfr. tvistemålsloven §384 første ledd.

Overskjønnet må, fremholder ankemotpartene, sees i sammenheng med herredsrettens utførlige underskjønn og det omfattende materiale som ellers forelå for lagmannsretten. Når skjønnsgrunnene er tause om enkelte av de forhold som kommunen særlig hadde påberopt, må det bero på at lagmannsretten har vurdert forholdet på samme måte som herredsretten, eller at det ikke var omtvistet for lagmannsretten. Det var således på det rene at arealene skulle verdsettes som råtomter uavhengig av de offentlige investeringer, og at det skulle tas hensyn til vannledningsklausuleringen fra 1984. Denne omfattet imidlertid bare en ubetydelig del av det samlede areal og ville være uten betydning for utnyttelsen av området til boliger.

Hovedspørsmålet for overskjønnet, som var begjært av grunneierne, var selve verdsettelsesnivået for grunnarealene. Når lagmannsretten valgte å bygge på en ensartet kvadratmeterpris for hele området, er det en del av selve skjønnsutøvelsen og har sin bakgrunn i at kommunen skulle erverve det hele som ledd i en samlet utbygging. Grunneierne oppfattet det slik at det var kommunen som fant det unødvendig å differensiere mellom de enkelte deler av området, slik herredsretten hadde gjort. Selv var ikke grunneierne enige i dette, men de har valgt å avfinne seg med overskjønnet for så vidt. Sammenligningsmaterialet var grundig gjennomgått i underskjønnet og forelå i sin helhet også for lagmannsretten, som selv foretok omfattende befaringer av andre eiendommer som hadde vært gjenstand for omsetning forut for 1986. Det er således på det rene hva retten hadde å sammenligne med. Lagmannsretten har fremhevet at Kjørnes er et usedvanlig fint område, velegnet for boligbebyggelse. Dette er grunnlaget for at tomteprisen er blitt satt høyere enn ved underskjønnet, men avviket er ikke betydelig. Avgjørelsen om strandlinjeerstatning er stort sett i samsvar med underskjønnet. Lagmannsretten har imidlertid på dette punkt også gitt en selvstendig begrunnelse, som er fullt holdbar.

Det er ikke på noe punkt påvist, hevder ankemotpartene, at overskjønnet er utslag av uriktig rettsanvendelse, og resultatet ligger innenfor rammen av et forsvarlig og rimelig skjønn. Ankemotpartene har nedlagt slik påstand:

"Gulating lagmannsretts overskjønn i sak nr. B 9/1987 stadfestes.

Ankemotpartene tilkjennes saksomkostninger for Norges Høyesterett."

Jeg finner at overskjønnet må oppheves på grunn av mangelfulle skjønnsgrunner.

Det alminnelige krav til skjønnsgrunner stilles i skjønnsprosessloven §28. De skal gjøre rede for det rettslige grunnlag skjønnet bygger på, og for faktiske omstendigheter og andre forhold av vesentlig betydning for avgjørelsen. Hva dette krav konkret innebærer vil, som rettspraksis viser, kunne bero meget på skjønnets art og de spørsmål som foreligger til avgjørelse. Også de økonomiske verdier skjønnet gjelder, kan ha betydning. Det må kreves at skjønnsretten behandler og tar standpunkt til de krav og anførsler som spesielt har vært gjort gjeldende fra partenes side, og de spørsmål som ellers har vært særlig fremme under forhandlingene. Ved overskjønn kan det være grunn til å skjerpe kravet til skjønnsgrunner når retten i sine vurderinger eller sitt resultat vesentlig avviker fra underskjønnet. I andre tilfelle, hvor overskjønnsretten ser på tvistespørsmålene i det vesentlige på samme måte som underskjønnet har gjort, kan overskjønnet henvise til underskjønnets begrunnelse, se således Rt-1987-672.

I den sak vi her har for oss, forelå det et utførlig underskjønn, hvor det var gitt en bred og underbygget omtale av anførslene fra begge sider, og av de vurderinger som herredsretten bygget sin avgjørelse på. Det fremgår at de anførsler Sogndal kommune gjør gjeldende i anken, også stod sentralt ved underskjønnet.

Overskjønnet ble som nevnt begjært av grunneierne, som gjorde gjeldende at underskjønnet hadde utmålt for lave grunnerstatninger for de enkelte takstnumre, og at det skulle vært tilkjent ulempeerstatninger. Det ble også anført at det klausulerte areal langs riksveien, som underskjønnet hadde gitt redusert erstatning for, var mindre enn antatt av herredsretten og at det for så vidt var feil ved bevisbedømmelsen.

I sitt tilsvar til lagmannsretten gjorde Sogndal kommune gjeldende at de kvadratmeterpriser som var lagt til grunn ved underskjønnet, lå noe høyt i forhold til prisene for sammenlignbare arealer. Kommunen viste spesielt til de priser som var blitt betalt ved erverv at et areal i Kaupangerskogen i 1985. For øvrig gjorde kommunen i tilsvaret uttrykkelig gjeldende flere av de samme anførsler som nå i ankesaken, og som jeg har gjengitt tidligere under punktene 3, 5 og 6.

Forhandlingene ved overskjønnet pågikk i fire dager og omfattet befaring av en rekke sammenligningseiendommer innenfor kommunen. Jeg må legge til grunn at de partsanførsler jeg har nevnt, ble fremført også muntlig under forhandlingene, selv om gjengivelsen av dem i lagmannsrettens skjønnsgrunner er temmelig summarisk.

Det er på den bakgrunn jeg nå har trukket opp, at det skal prøves om skjønnsgrunnene fyller kravene i skjønnsprosessloven §28, jfr. tvistemålsloven §384 første ledd og annet ledd nr 5.

Det lagmannsretten uttaler om erstatningsspørsmålene og erstatningsutmålingen er - i sin helhet - følgende:

"Når det gjelder erstatningsfastsettelsen bemerker lagmannsretten at den finner det klart at salgsverdien av området er høyere enn bruksverdien, med eventuelle tillegg for ulemper. Retten legger derfor salgsverdien til grunn for sin fastsettelse av erstatningen og bygger denne verdien på det som man må regne med at en vanlig kjøper ville gi for arealet ved frivillig salg. Det er et usedvanlig fint område, som er godt egnet for bebyggelse. Det er lagt vekt på beliggenheten som boligområde. Det er tatt omsyn til de priser som har vært betalt i området som det er naturlig å sammenligne med.

Som tomteområde er det i dette tilfelle ikke noen grunn for retten til å differensiere erstatningsfastsettelsen for de enkelte områder, innenfor feltet pr. m2.

Det er en samlet utbygging som utløser området til bebyggelse. Retten finner likevel at strandlinjen er særlig verdifull og det vil ikke være riktig å legge verdien av strandlinjen inn i den tomteverdien som fastsettes for øvrig pr. m2. En kjøper vil vanligvis være innforstått med at strandlinje betales for utover vanlig m2 pris på areal. Retten fastsetter derfor særskilt verdien av strandlinjen pr. l.m."

Det som her sies gir etter min mening ikke grunnlag for, eller iallfall bare et høyst utilfredsstillende grunnlag for, å prøve rettsanvendelsen ved overskjønnet.

Jeg bemerker først at de anførsler fra kommunens side som jeg har referert under punktene 2, 5 og 6 foran - om betydningen av den tidligere stripeklausulering i 1984 og de kommunale investeringer i området, og om det var grunnlag for å gjøre fradrag i erstatningene for særfordeler - overhodet ikke er berørt av lagmannsretten.

Det finnes heller ikke i overskjønnet noen uttalelse som tyder på at lagmannsretten på disse eller andre punkter har sluttet seg til underskjønnets vurderinger eller begrunnelse for skjønnsresultatet.

Under disse omstendigheter er det ikke grunn for meg til å gå så nøye inn på realiteten i de rettsanvendelsesspørsmål kommunen har tatt opp i sin anke. Om utmålingen av grunnerstatninger vil jeg likevel bemerke:

Som nevnt har overskjønnet, i motsetning til underskjønnet, lagt til grunn en og samme kvadratmeterpris for hele avståelsesarealet på 344 dekar. Arealet er av herredsretten beskrevet slik:

"Området ligg om lag 4 km frå Sogndal sentrum på begge sider av riksvegen mot Kaupanger. Det er tidlegare bygt ut eit mindre bustadområde her på oppsida av riksvegen, Kjørnes I. Området som no skal overtakast, er for det meste nytta til beite. Det er og noko skogsmark. Berre ein mindre del er dyrka. ...."

Etter min mening vil det ikke uten partenes uttrykkelige samtykke være grunnlag for å bygge på en enhets- eller gjennomsnittspris, med mindre arealet overalt har omtrent samme verdi. Området på Kjørnes tilhørte fire grunneiere med ulike andeler. De enkelte deler av det skulle dessuten overtas av kommunen til ulike tidspunkter, og vederlaget skulle for enkelte områders vedkommende reguleres etter prisindeks og for andre forrentes med 15 % p.a. fra 2. januar 1986. Jeg må legge til grunn at det hverken fra kommunens eller fra noen av grunneiernes side er blitt uttalt noe ønske om enhetspris; det er opplyst at spørsmålet ble reist av lagmannsrettens formann under forhandlingene. Lagmannsrettens begrunnelse for ikke å differensiere - som bare går ut på at det dreier seg om et tomteområde - er under enhver omstendighet utilstrekkelig.

Om den sammenligning med annen eiendomsomsetning som vederlagsloven §5 annet ledd gir anvisning på, uttales det ikke annet i overskjønnet enn at det er tatt hensyn til "de priser som har vært betalt i området som det er naturlig å sammenligne med". Det gis ingen opplysning om hvilke eiendommer og hva slags omsetning lagmannsretten har tatt hensyn til - dette til tross for at nettopp spørsmålet om sammenligningsmaterialet hadde vært utførlig drøftet av underskjønnet og åpenbart også stod sentralt ved overskjønnet. Tatt i betraktning at den kvadratmeterpris overskjønnet bygger på er vesentlig høyere enn hva underskjønnet hadde funnet grunnlag for, måtte lagmannsretten ha en særlig oppfordring til å redegjøre nærmere for dette.

Jeg ser det etter dette slik at utmålingen av grunnerstatningene ved overskjønnet i realiteten står uten noen begrunnelse.

Overskjønnet må da oppheves så langt det er påanket og hjemvises til ny behandling ved lagmannsretten. Da fastsettelsen av gjerdeerstatninger ikke er angrepet fra kommunens side, antar jeg at den nye behandling ikke skal omfatte disse.

Det følger av skjønnsprosessloven §54b første ledd første punktum jfr. §54 at ankemotpartene, selv om kommunens anke har ført frem, skal tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett. I samsvar med fremlagt oppgave fastsettes omkostningene til kr 41.176, hvorav kr 11.176 er utlegg.

Jeg stemmer for denne kjennelse:

Overskjønnet oppheves så langt det er påanket og hjemvises til ny behandling ved lagmannsretten.

I saksomkostninger for Høyesterett betaler Sogndal kommune til Terje Stalheim, Henrik Ølnes, Torstein Kjørnes og Ragnhild Kristiansen Hollekve i fellesskap 41.176 - førtientusenetthundreogsyttiseks - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts kjennelse.