Rt-1990-1285
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1990-12-21 |
| Publisert: | Rt-1990-1285 (422-90) |
| Stikkord: | Tingsrett, Avtalerett, Tolking av forkjøpsrettsklausul |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr 165B/1990, nr 117/1989 |
| Parter: | Harry Søren Ingvar Borgen (Advokat Jan Erik Bakkevik - til prøve) mot Sverre Sørensen (Advokat John Arff-Pettersen). |
| Forfatter: | Aasland, Halvorsen, Rygg, Langvand, Christiansen |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §57, Plan- og bygningsloven (1985) §35 |
Dommer Aasland: Gjerløv Sørensen, som da var 85 år, overdro ved skjøte av 16. desember 1965 sin gård Borgen Østre, gnr 51 og den gang bnr 5, 8, 10 og 18 i Skjeberg til sin eldste sønn, Harry Borgen, for kr 35.000. De forskjellige bruksnumre er siden sammenføyd, slik at gården nå har bnr 5. Gården besto av ca 75 dekar innmark og to utmarksområder på til sammen ca 300 dekar. Skjøtet inneholder bestemmelse om føderåd for selgeren, og har videre følgende bestemmelse:
"Dersom kjøperen selger eiendommen ut av sitt ættleg, skal min sønn Sverre, født xx.xx.1920 ha forkjøpsrett til en pris av kr 35.000,-, foruten forannevnte føderåd."
Overdragelsen til Harry for kr 35.000 og bestemmelsen om at Sverre skulle ha forkjøpsrett til samme pris, var i det vesentlige i overensstemmelse med det som var fastsatt i gjensidig testament opprettet 28. desember 1955 mellom Gjerløv Sørensen og hans hustru Olga, som døde i 1960. Gjerløv Sørensen døde i 1966.
Skjeberg kommune ble i siste del av 1970-årene interessert i størstedelen av det ene utmarksområdet, ca 100 dekar, for utbyggingsformål. Det ble 2. januar 1981 inngått en kjøpekontrakt om dette arealet mellom Harry Borgen og A/S Skjeberg Tomteselskap, som representerte kommunens utbyggingsinteresser. Kjøpesummen var på kr 3,25 pr m2, altså samlet ca kr 325.000. Det heter i kontrakten at arealet ble avstått under ekspropriasjonstrussel. Kontrakten ble ikke gjennomført, noe som blant annet hadde sammenheng med den tinglyste forkjøpsretten. Den 28. april 1986 ble det inngått en ny kjøpekontrakt mellom de samme parter. Denne kontrakten omfattet hele utmarksområdet på 130 dekar. Kjøpesummen var nå på 800.000 kroner.
Etter å være blitt kjent med kjøpekontrakten meddelte Sverre Sørensen tomteselskapet at han ville gjøre sin forkjøpsrett gjeldende. Det ble imidlertid oppnådd enighet mellom tomteselskapet og ham om at han skulle avlyse sin forkjøpsrett på det overdratte areal, og at spørsmålet om erstatning til ham for avkallet skulle avgjøres ved rettslig skjønn. Slikt skjønn er påstevnet, men stilt i bero i påvente av avgjørelsen i den foreliggende sak.
Harry Borgen tok 11. februar 1987 ut stevning til Tune herredsrett med krav om dom for at Sverre Sørensen ikke hadde forkjøpsrett til det frasolgte utmarksområdet. Herredsretten avsa dom 3. august 1987 med slik domsslutning:
"1. Sverre Sørensen har ikke anledning til å anvende forkjøpsrett/løsningsrett i forbindelse med at Harry Borgen har solgt eiendommen gnr. 51, bnr. 479 i Skjeberg til A/S Skjeberg Tomteselskap.
2. Saksomkostninger ilegges ikke."
Sverre Sørensen påanket dommen til Eidsivating lagmannsrett, som avsa dom 20. januar 1989 med slik domsslutning:
"1. Sverre Sørensen har anledning til å anvende forkjøpsrett i forbindelse med at Harry Borgen har solgt eiendommen gnr. 51 bnr. 479 i Skjeberg til A/S Skjeberg Tomteselskap.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke, verken for herredsrett eller lagmannsrett."
Det nærmere saksforhold og partenes anførsler for de tidligere instanser fremgår av herredsrettens og lagmannsrettens domsgrunner. Herredsretten har også gjengitt de sentrale dokumenter i saken.
Harry Borgen har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Anken gjelder bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen.
Til bruk for Høyesterett er det holdt bevisopptak ved Tune herredsrett, hvor partene og 6 vitner har gitt forklaringer. Samtlige vitner er nye for Høyesterett. Det er også fremlagt atskillige nye dokumenter, som jeg ikke finner grunn til å spesifisere. Saksforholdet er nok mer fullstendig opplyst for Høyesterett enn for de tidligere instanser, men saken står i det vesentlige i samme stilling. Også partenes anførsler har i stor utstrekning vært de samme.
Harry Borgen hevder således at forkjøpsretten hadde til formål å hindre at gården skulle bli solgt ut av familien. Det ligger utenfor forkjøpsrettens formål å tilgodese Sverre med en etteroppgjørsrett, slik lagmannsretten har lagt til grunn. Forkjøpsretten kan ikke anvendes ved et slikt salg av en del av eiendommen som i denne sak. Salget gjelder en lite produktiv utmarksstrekning av svært beskjeden betydning for gårdsdriften. Dersom området ikke var blitt overdratt frivillig, ville det ha blitt ekspropriert. Selv om forkjøpsrettsklausulen skulle gi Sverre en etteroppgjørsrett, kan en slik rett ikke gjelde ved et parsellsalg som det foreliggende, gjennomført ca 20 år etter at Harry fikk eiendommen overdratt. Det er til sammenlikning vist til bestemmelsen i odelsloven §57.
Harry Borgen har nedlagt slik påstand:
"1. Herredsrettens dom punkt 1 stadfestes.
2. Sverre Sørensen forpliktes til å betale saksomkostninger til Harry Søren Ingvar Borgen for herredsrett, lagmannsrett og Høyesterett."
Sverre Sørensen har i det vesentlige gjort gjeldende:
Bestemmelsen om forkjøpsrett i skjøtet til Harry bygger på det gjensidige testamentet. Dette forhold tilsier at forkjøpsrettens innhold må fastlegges ut fra prinsippene for testamentstolkning. Man må finne frem til hva som har vært foreldrenes subjektive hensikt. Også omstendighetene ved selve overdragelsen tilsier for øvrig en subjektiv tolkning; gården ble overdratt til en meget lav pris, som gir overdragelsen et gavepreg. Foreldrenes hensikt med forkjøpsrettsklausulen har etter Sverres oppfatning vært å stille sønnene mest mulig likt når det gjaldt forholdet til gården. Harry fikk som den eldste og odels- og åsetesberettigede fordelen av å overta gården til en meget rimelig pris, betydelig lavere enn åsetesretten skulle tilsi, men forkjøpsretten til Sverre skulle kompensere for dette. Foreldrenes hensikt realiseres ved at Sverre har krav på et etteroppgjør når Harry selger en del av eiendommen med en betydelig verdistigningsgevinst. Sverres oppfatning er, og har hele tiden vært, at en slik verdistigningsgevinst må deles likt mellom brødrene.
Forkjøpsrettsbestemmelsen må etter Sverres mening gjelde også ved salg av deler av eiendommen; ellers kunne gården selges ut i smått. For øvrig er det her tale om salg av en betydelig del av eiendommen, både når det gjelder areal og verdi. Det er ellers pekt på at forkjøpsretten ble knyttet til og tinglyst på alle de bruksnumre som gården den gang - før den senere sammenføyning til ett bruksnummer - besto av. En naturlig forståelse av forkjøpsretten tilsier at den skal gjelde også ved ekspropriasjon. Men i dette tilfelle foreligger det et frivillig salg; ekspropriasjonshjemmel fikk kommunen først ved en reguleringsplan av 13. november 1986, mer enn et halvt år etter kjøpekontrakten.
At forkjøpsrettsbestemmelsen etter sin ordlyd ikke klart omfatter et tilfelle som det foreliggende, kan etter Sverres oppfatning ikke være avgjørende. Det må legges til grunn at Olga og Gjerløv Sørensen ikke tenkte på en slik situasjon, men det er ikke tvilsomt hva de ville ha ment. For øvrig viser både Harrys og Sverres opptreden at de har innrettet seg på at forkjøpsretten hadde det vide anvendelsesområde som lagmannsretten har lagt til grunn. At det er gått lang tid siden retten ble stiftet, må være uten betydning. Harry har hele tiden vært klar over at han måtte regne med forkjøpsretten som en realitet.
Sverre Sørensen har for øvrig vist til lagmannsrettens begrunnelse, og har nedlagt slik påstand:
"1. Lagmannsrettens dom pkt 1 stadfestes.
2. Harry Borgen tilpliktes å betale saksomkostninger til Sverre Sørensen for herredsrett, lagmannsrett og Høyesterett."
Jeg er kommet til samme resultat som herredsretten, og kan i det vesentlige tiltre dens begrunnelse.
Herredsretten har lagt til grunn at den forkjøpsrett som er hjemlet Sverre ved skjøtet fra faren til Harry, er en rett til å overta eiendommen på samme vilkår som Harry dersom den skulle bli solgt utenfor familien. Lagmannsretten har tillagt forkjøpsretten et mer omfattende innhold, og har funnet at det er tale om en etteroppgjørsrett, som innebærer at det skal skje en økonomisk likestilling mellom brødrene når eiendommen eller en del av den blir avhendet med gevinst.
Det synes noe uklart hvor langt en slik etteroppgjørsrett skulle komme i tillegg til eller tre i stedet for den forkjøpsrett herredsretten beskriver, men det kan jeg la stå hen. Jeg kan ikke slutte meg til lagmannsrettens forståelse av forkjøpsrettsklausulen i skjøtet. Som en første - og etter min mening tungtveiende - innvending nevner jeg at forståelsen ikke har noen støtte i klausulens ordlyd. Nå er det riktignok fra Sverres side hevdet at klausulen må tolkes subjektivt ut fra foreldrenes hensikt, både fordi den bygger på deres gjensidige testament og fordi overskjøtningen til Harry hadde preg av et gavesalg. Jeg kan ikke finne at disse forhold gir grunnlag for å se bort fra ordlyden i forkjøpsrettsklausulen. Det er mulig at Harry fikk kjøpt gården rimelig, selv når det ses hen til at han hadde åsetesrett og til den begrensning av lånemuligheter og investeringsmuligheter som forkjøpsrettsklausulen medførte. Men dette kan ikke føre til at han må tåle en tolkning av skjøtets bestemmelser som han ikke hadde noen grunn til å regne med etter ordlyden, med mindre det forelå andre forhold som tilsa en slik avvikende forståelse.
Jeg kan således ikke se at det er grunnlag for å tolke forkjøpsrettsklausulen i strid med ordlyden ut fra hva som måtte ha vært foreldrenes subjektive hensikt. Men når det er sagt, må jeg tilføye at jeg stiller meg tvilende til om foreldrene har ment noe annet enn det klausulen uttrykker. Det bør i den forbindelse nevnes at både testamentet og skjøtet ble opprettet under medvirkning av advokat.
Selv om tolkningen ikke kan bygge på foreldrenes subjektive hensikt, må den selvsagt ta hensyn til det formål klausulen objektivt sett tilkjennegir ut fra forholdene ved opprettelsen. Herredsretten har lagt til grunn at formålet var å gi Sverre adgang til å sikre seg eiendommen på samme vilkår som Harry dersom denne ikke skulle makte å beholde eiendommen. Lagmannsretten har til dette innvendt at Sverre også uten forkjøpsrettsklausulen kunne ha sikret seg eiendommen dersom Harry skulle selge den til andre enn sine livsarvinger, idet eiendommen var odelsjord. Imidlertid er det klart at forkjøpsrettsklausulen ga Sverre en betydelig sterkere stilling enn den han hadde i kraft av sin odelsrett, ved at han kunne overta eiendommen til en fastsatt og rimelig pris. Klausulen hadde således en vesentlig funksjon også når den forstås etter sin ordlyd.
Jeg tilføyer at den advokat som bisto med opprettelsen av testamentet og skjøtet, uttalte følgende i bevisopptaket til bruk for Høyesterett:
"Forkjøpsrettsklausulen må etter vitnets oppfatning være tatt inn på bakgrunn av en dengang kjent sak om en enke som hadde overdratt sin gård til eldste odelsberettigede sønn for en billig pris, samt føderåd. Etter enkens død etter kort tid solgte sønnen gården med stor fortjeneste.
De øvrige odelsberettigede forsøkte å løse gården på odel, men taksten ble så høy at dette ikke lot seg gjøre.
Hensikten med forkjøpsrettsklausulen i skjøtet var altså at Borgen ikke skulle bli noe spekulasjonsobjekt. ..."
Etter min mening taler således sterke grunner for å forstå forkjøpsrettsklausulen i overensstemmelse med en naturlig lesemåte. Samtidig kan jeg ikke se annet enn at det gjør seg gjeldende flere innvendinger mot lagmannsrettens forståelse. Hvis meningen var å etablere en etteroppgjørsrett med sikte på økonomisk likestilling, er det således påfallende at Olgas særkullsbarn Margit ikke ble tilgodesett, slik hun er det i testamentet, hvor Olga og Gjerløv betegner henne som "vår datter Margit". Det fremgår at hun ble behandlet som deres felles barn. Men jeg har dessuten vanskelig for å se at klausulen kunne vært utformet på en slik måte dersom formålet var å etablere økonomisk likestilling mellom brødrene ved et etteroppgjør. Hvis Sverre skulle kunne overta eiendommen for kr 35.000, ville jo hele verdistigningen falle på ham, slik lagmannsretten for øvrig har påpekt.
Jeg legger etter dette til grunn at forkjøpsrettsklausulen har det innhold ordlyden tilsier. Og jeg finner da, som herredsretten, at Sverre ikke kan gjøre forkjøpsretten gjeldende i anledning av salget av en utmarksstrekning til tomteselskapet for utbygging. Riktignok vil jeg ikke utelukke at forkjøpsretten etter omstendighetene kan gjøres gjeldende også ved salg av deler av eiendommen. Men her dreier det seg om et areal som hadde svært liten betydning som del av gårdens driftsgrunnlag, og som under enhver omstendighet var i ferd med å gå tapt for gården. Det er uomtvistet mellom partene at dersom Harry ikke hadde solgt utmarksarealet, ville kommunen ha ekspropriert det for industriformål. I den situasjon som forelå, må Harry etter min mening anses å ha inngått kjøpekontrakten under ekspropriasjonstrussel, selv om kontrakten ble inngått et halvt års tid før området ble dekket av en reguleringsplan og kommunen dermed fikk ekspropriasjonshjemmel etter plan- og bygningsloven §35 nr 1. Jeg nevner endelig at kjøpekontrakten ble inngått etter at Harry hadde vært eier av eiendommen i mer enn 20 år. Slik jeg ser det, taler verken forkjøpsrettsklausulens innhold, formålet eller andre reelle hensyn for at den får anvendelse i den foreliggende situasjon.
Jeg tilføyer at jeg ikke er enig med lagmannsretten i at Harry har handlet ut fra den oppfatning at brorens forkjøpsrett kunne gjøres gjeldende i forbindelse med overdragelsen av utmarksområdet. Noe annet er at han var klar over at broren ikke var villig til å slette tinglysingen av forkjøpsretten på det fradelte arealet.
Anken har ført frem. Jeg har ikke funnet avgjørelsen tvilsom, og Sverre Sørensen må pålegges å betale saksomkostninger for samtlige instanser. Omkostningene fastsettes til kr 83.967, herav for utlegg kr 22.467. Jeg stemmer for denne dom:
1. Herredsrettens dom stadfestes for så vidt gjelder domsslutningens punkt 1.
2. I saksomkostninger for herredsretten, lagmannsretten og Høyesterett betaler Sverre Sørensen til Harry Søren Ingvar Borgen 83.967 - åttitretusennihundreogsekstisju - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.