Rt-1990-626
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1990-06-08 |
| Publisert: | Rt-1990-626 (195-90) |
| Stikkord: | Avtalerett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr 68/1990, nr 34/1989 |
| Parter: | Anna Helland (advokat K. Holst Sæther - til prøve) mot A/S Norwegian Talc (advokat Tore Helliesen). |
| Forfatter: | Halvorsen, Aarbakke, Gjølstad, Aasland, Christiansen |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §180, Avtaleloven (1918) §36 |
Dommer Halvorsen: Saken gjelder for Høyesterett spørsmålet om forståelsen av en klausul om henholdsvis oppsigelsesrett for grunneier og fornyelsesrett for rettighetshaver - leier - ved utløpet av en tidsbestemt avtale om utvinning av ikke mutbare mineralforekomster.
Den 15. august 1960 inngikk den 57 år gamle gårdbruker Laurits Helland som eier av gnr 57 bnr 1 i Eigersund, avtale med A/S Norwegian Talc om enerett til å utvinne mineraler i gårdens utmark over et tidsrom på vel 25 år fra kontraktens dato "inntil den 31/12-1985". A/S Norwegian Talc har siden 1928 drevet med utvinning av steinmaterialer - industrimineraler - på forskjellige steder i Norge. Ordlyden i den omtvistede fornyelses- og oppsigelsesklausul - kontraktens punkt F - er:
"Dersom leieren senest et år før kontrakttidens utløp melder fra til eieren at han ønsker kontrakten helt eller delvis fornyet, skal han - på ellers like vilkår - ha rett hertil. Hvis ikke eieren og heller ikke leieren innen samme frist har oppsagt kontrakten, ansees den automatisk fornyet for ytterligere 10 - ti - år ad gangen, såfremt ikke en lengre varighetsfrist avtales mellom partene. Forøvrig er nærværende kontrakt uoppsigelig fra eierens side, medmindre leieren misligholder dens bestemmelser.
Leieren kan derimot på sin side, dersom han ikke finner forekomstene regningssvarende, når som helst i kontrakttiden oppsi kontrakten med 1 - ett - års varsel."
I 1962 satte A/S Norwegian Talc i gang produksjon på utmarkseiendommen av anortositt - labradorstein - som hovedsakelig brukes i produksjon av lyse asfaltdekker. Etter Laurits Hellands død i 1964 overtok enken, Anna Helland, fellesboet uskiftet og trådte derved inn i avtaleforholdet. Noen tid senere solgte hun selve gårdsbruket, bnr 1, og deretter skilte hun ut til en av sine sønner, Kurt Helland, en jordparsell som fikk bnr 9. Anna Helland ble sittende igjen med den parsell hvor steinbruddet drives, bnr 15. Kontrakten omfatter imidlertid alle de nevnte tre bruksnumre.
Kontraktsforholdet fungerte tilfredsstillende inntil slutten av 1970-årene da det etter hvert oppsto flere konflikter mellom partene som førte til rettstvister. Den første av disse ble innledet ved at Anna Helland i mars 1980 tok ut stevning mot A/S Norwegian Talc med påstand blant annet om at kontrakten av 1960 var bortfalt som følge av vesentlig mislighold. På dette punkt fikk hun ikke medhold, og Gulating lagmannsretts dom av 10. mai 1982 er her rettskraftig.
Den 12. september 1984 fremsatte A/S Norwegian Talc under henvisning til kontraktens punkt F krav om fornyelse av avtalen for nye 25 år, regnet fra opprinnelig avtalt utløpsdato 31. desember 1985. Brevet inneholder blant annet følgende uttalelse, som selskapets prosessfullmektig senere har betegnet som en "glipp":
"Vi er oppmerksomme på at kontrakten skal inngås på - "ellers like vilkår" og forbeholder oss rett til å tre inn i en eventuell avtale De måtte ha inngått eller inngår med tredjemann om driftsrettighetene på eiendommen."
Selskapet har siden sak ble reist, hevdet at kontraktens punkt F inneholder en ensidig og ubetinget rett til å kreve avtalen fornyet på samme vilkår som tidligere når krav om dette fremsettes senest ett år før den opprinnelige avtales utløp.
Anna Helland avslo fornyelseskravet i brev av 30. november 1984, der hun samtidig sa opp avtalen til opphør 31. desember 1985. I brevet er oppsigelsen begrunnet med leierens mislighold av kontrakten. Under rettssaken har Anna Helland hevdet at kontraktens punkt F gir henne en ubetinget rett til oppsigelse når oppsigelse er skjedd innen fristen på ett år før den avtalte opphørstid. Henvisningen i oppsigelsesbrevet til mislighold av kontrakten anføres bare å være forklaringen på at hun ikke ønsket å fortsette kontraktsforholdet. Anførselen om mislighold ble frafalt under hovedforhandlingen for herredsretten.
Anna Helland satte etter oppsigelsen i gang arbeid med salg eller eventuell utleie av steinbruddsparsellen til nye interessenter. Dette arbeid resulterte i et kontraktsutkast datert 21. november 1985 hvor Anna Hellands sønn, Kurt Helland, sammen med det danske selskap Kroghs Stensiloer A/S inngikk en 5-årig utvinningsavtale regnet fra 31. desember 1985. Kontraktsutkastet ble med brev av 5. desember 1985 oversendt A/S Norwegian Talc med frist for selskapet til innen 15. s.m. å si fra om man ønsket å tre inn i denne avtale. Tilbudet ble 9. desember avslått av A/S Norwegian Talc som fastholdt sitt tidligere krav om fornyelse av kontrakten, og selskapet fortsatte sin produksjon i steinbruddet.
Anna Helland gikk så til søksmål mot A/S Norwegian Talc ved Dalane herredsrett, der hun prinsipalt krevet dom for at 1960-avtalen var gyldig oppsagt til opphør 31. desember 1985 og at hun etter denne dato tilkom et vederlag på kr 4 pr. tonn uttatt masse. Subsidiært påsto hun at avtalen var fornyet for 10 år, regnet fra 1. januar 1986, på betingelse av at A/S Norwegian Talc trådte inn i det kontraktsforhold hun mente å ha etablert med nye interessenter ved kontraktsutkastet av 21. november 1985. Atter subsidiært nedla hun påstand om at 1960-avtalen "revideres prismessig nærmere fastsatt etter rettens skjønn". Ved herredsrettens dom av 12. november 1986 ble A/S Norwegian Talc frifunnet for den prinsipale og den første subsidiære påstand, mens prisen pr. tonn uttatt masse under henvisning til avtaleloven §36 ble oppjustert til det retten fant var "riktig pris pr. dato" med virkning fra 1. januar 1987. Herredsretten anså saken dels vunnet, dels tapt, og tilkjente derfor ikke saksomkostninger.
Anna Helland anket til Gulating lagmannsrett over de to punkter hvor hun ikke hadde fått medhold. A/S Norwegian Talc motanket ikke over prisjusteringen som således nå er rettskraftig. Ved dom av 15. november 1988 stadfestet lagmannsretten herredsrettens dom så langt den var påanket og dømte Anna Helland til å betale saksomkostninger for lagmannsretten.
Det nærmere saksforhold og partenes anførsler for de tidligere instanser fremgår av herredsrettens og lagmannsrettens domsgrunner. I herredsrettens dom gjengis kontrakten i sin helhet.
Anna Helland har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett, med unntak av kravet om at A/S Norwegian Talc skulle tre inn i det kontraktsforhold hun angivelig hadde inngått med nye interessenter etter kontraktsutkastet av 21. november 1985. Ved ankeforhandlingens begynnelse frafalt hun også sin subsidiære påstand om at 1960-avtalen bare var forlenget med 10 år dersom hun ikke skulle nå frem med sin påstand om at avtalen hjemler henne en ubetinget oppsigelsesrett. Partene er enige om at avtalen er gyldig oppsagt dersom klausul F hjemler oppsigelsesrett for grunneieren til avtaleopphør 31. desember 1985. Anken gjelder nå bare spørsmålet om lagmannsretten har tolket avtalen feil når den er kommet til at den ankende part ikke hadde oppsigelsesrett. Til bruk for Høyesterett har begge parter avgitt skriftlige forklaringer - Anna Helland med tilslutning av sine to sønner Lars Helland og Kurt Helland. Det er fremlagt en del nye dokumenter som jeg ikke anser det nødvendig å spesifisere.
Anna Helland har i hovedtrekk gjort gjeldende:
Utgangspunktet må tas i avtalens ordlyd. Etter kontraktens punkt A har leieren fått en tidsbestemt enerett gjennom vel 25 år til å utvinne mineraler fra Anna Hellands utmark. Denne tidsbegrensede rett utløp 31. desember 1985. Klausul F er underordnet denne hovedbestemmelse. Lest på denne bakgrunn underbygger punkt F at leieren ikke hadde krav på forlengelse etter utløpet av de 25 år. Dette har også leieren innrømmet i et brev av 21. mai 1979 til grunneierens advokat hvor det tilbys et makeskifte med grunneierens sønn Kurt Helland. Forutsetningen for tilbudet er i brevet presisert å være at forholdet til Anna Helland kan bli ordnet i "et mer langsiktig perspektiv", og hvor det blant annet foreslås:
"5) Det inngås avtale mellom Anna Helland og A/S N.T. om fornyelse av kontrakten for en periode på 15-20 år regnet fra utløpet av den nåværende kontrakt, 1985.
6) Partene drøfter og blir enige om endringer på enkelte punkter i den nåværende kontrakt med virkning også for perioden etter 1985.
Punktene er: ..."
Anna Helland gjør prinsipalt gjeldende at avtalens klausul F gir henne en ubetinget oppsigelsesrett etter 25 år. Av annet punktum sammenholdt med tredje punktum fremgår klart at grunneieren, utenom misligholdstilfellene, ved en eneste anledning har en ubetinget rett til å si opp avtalen, nemlig innen ett år før kontraktstidens utløp 31. desember 1985. Dette avklares på en avgjørende måte ved at tredje punktum presiserer at "forøvrig" er kontrakten uoppsigelig fra grunneierens side.
Subsidiært gjør Anna Helland gjeldende at klausul F bare gir leieren en fortrinnsrett til å tre inn i ny avtale som grunneieren har inngått innen kontraktstidens utløp, eller til - etter forhandlinger om nye vilkår - å fornye kontrakten dersom enighet oppnås. Anna Helland anfører ikke at A/S Norwegian Talc har tapt sin eventuelle rett til fornyelse ved ikke å tre inn i det nye kontraktsutkast hun tidligere hadde påberopt seg. Men i og med at det ikke foreligger noen avtale som leieren kan kreve å tre inn i, er det han som etter klausul F i tilfelle måtte ha tatt initiativet til forhandlinger om nye vilkår. Det har han ikke gjort, og da er kontrakten ikke fornyet.
Det anføres at omstendighetene omkring avtaleinngåelsen støtter den ankende parts påstand om at kontrakten ikke kan anses å gi A/S Norwegian Talc en ensidig rett til fornyelse. Forhandlinger ble ikke ført på forhånd, leieren som hadde sakkyndighet og erfaring på dette felt, la frem et ferdigskrevet avtaleukast hvor klausulene var hentet fra standardvilkår som A/S Norwegian Talc brukte i sine kontrakter. Grunneieren på sin side manglet kyndighet og erfaring. Når man også tar i betraktnig at det dreide seg om en kontrakt med så lang løpetid som 25 år, måtte leieren ha gjort det helt klart i kontrakten dersom han i realiteten tok sikte på en dobbelt så lang løpetid. Det gjøres videre gjeldende at partenes etterfølgende opptreden trekker i samme retning.
Endelig er påberopt at reelle hensyn også støtter den ankende parts standpunkt. En så lang kontraktstid som 25 år taler med styrke for at avtalevilkårene må revideres ved fornyelse. Rett nok har herredsretten rettskraftig oppregulert vederlaget, men dette er skjedd etter avtaleloven §36 og gir ingen garanti for at det nye vederlag tilsvarer markedspris. Dessuten betinger en fornyelse også en forhandling og enighet om øvrige kontraktsvilkår. Det bestrides at A/S Norwegian Talc har hatt investeringer i steinbruddet på Anna Hellands eiendom av en slik størrelsesorden at dette skulle tilsi en lengre avtaletid enn 25 år.
Anna Helland har nedlagt slik påstand:
"I Kontrakt mellom Anna Helland i uskiftet bo etter Lauritz Helland og A/S Norwegian Talc av 15. august 1960 er gyldig oppsagt med fratredelse pr. 31. desember 1985.
II Anna Helland tilkjennes saksomkostninger for herreds-lagmanns- og Høyesterett."
A/S Norwegian Talc henholder seg til herredsretten og lagmannsrettens dommer. Selskapet har i det vesentlige vist til og nærmere utdypet og supplert den begrunnelse som der er gitt. Det er også pekt på at kontrakten med eierne av det opprinnelige hovedbruk, bnr 1, og av bnr 9 som tilhører den ankende parts sønn, Kurt Helland, er fornyet uten protester av noe slag. Selskapet anfører at det i realiteten er motsetningsforhold foranlediget av omstendigheter på den ankende parts side som ligger bak vanskelighetene med fornyelsen av avtalen.
Prinsipalt hevder selskapet at kontrakten gir en ubetinget rett til fornyelse for nye 25 år på tidligere vilkår.
Slik saken foreligger for Høyesterett, er det imidlertid ikke nødvendig å ta stilling til spørsmålet om kontrakten gir A/S Norwegian Talc en slik ubetinget rett eller bare en fortrinnsrett på vilkår som tredjemann ville være villig til å inngå på. Det er ikke lenger påberopt noen kontrakt med tredjemann som det ville være aktuelt å tre inn i. Videre har Anna Helland heller ikke konkret påvist at de någjeldende vilkår er dårligere enn dem hun med rimelighet kunne kreve lagt til grunn. Det viktigste vilkår for henne - vederlaget - er rettskraftig oppjustert av herredsretten og ligger egentlig for høyt. Det er nå under enhver omstendighet for sent for henne å kreve ytterligere kontraktsendringer. Kontrakten er derfor fornyet med endelig virkning overensstemmende med klausul F. A/S Norwegian Talc har nedlagt slik påstand:
"Lagmannsrettens dom stadfestes og A/S Norwegian Talc tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett."
Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsretten, men med en annen begrunnelse.
Etter min mening er kontraktens punkt F lite heldig utformet, slik at det har liten hensikt å foreta en isolert tolking av ordlyden i hver enkelt setning for å finne en naturlig sammenheng mellom de forskjellige utsagn klausulen inneholder. Ut fra en slik tolking av ordlyden alene synes det ikke mulig å komme frem til en entydig mening. Illustrerende er det i så måte at partene gjennom sin ordtolking av avtalen prinsipalt har kommet frem til standpunkter som ikke lar seg forene med en naturlig forståelse av andre deler av klausulen.
Jeg finner det naturlig å ta utgangspunkt i første punktum i klausul F som etter min mening fremtrer som den sentrale bestemmelse. Denne må forstås slik at leieren har en fortrinnsrett til fortsatt leie, men da på "ellers like vilkår". At klausulen er slik å forstå, bestyrkes av formuleringen i den foregående klausul E.
Min forståelse av klausulen støttes også av reelle hensyn. Det ligger i selve avtalesituasjonen at forutsetningen var å sikre en langsiktig drift, forutsatt at denne kunne bli lønnsom. I bergverksforhold av denne art er det ofte tale om betydelige investeringer, slik som i vår sak, og også om opparbeidelse av markeder over lang tid.
Når det som her er tale om en så langsiktig avtaleperiode som 25 år med rett til fornyelse, må det være adgang for gruneieren til å forhandle om vilkårene ved fornyelse. Det er særlig vederlagets størrelse som må representere den helt sentrale interesse for grunneieren. Forhandlinger på fornyelsestidspunktet vil være den eneste muligheten grunneieren har for oppjustering av vederlaget på annen måte enn gjennom den indeksklausul kontrakten inneholder. Normalt vil dette skje ved at grunneieren skaffer et reelt tilbud fra tredjemann om å overta rettighetene som den opprinnelige leier da kan kreve å tre inn i. Men så løs som klausulen er i sin utforming, må den etter min mening også forstås slik at grunneieren direkte kan kreve forhandlinger med leieren for å få tilpasset den fornyede kontrakt til det som nå kan anses å være markedets alminnelige vilkår.
Det ligger i det jeg allerede har sagt, at de uklare bestemmelsene i klausul F om grunneierens oppsigelsesrett ikke kan slå igjennom leierens rett til å kreve fornyelse av avtalen. Iallfall må dette gjelde når fortsatt drift er aktuelt, og dette er tilfellet i vår sak.
Som nevnt antar jeg at grunneieren ved fornyelse av kontrakten har krav på en reforhandling av kontraktsvilkårene. Denne rett begrenses av at det her er tale om en fornyelse av kontrakten. Dette setter klare begrensninger for adgangen til å kreve endringer i andre kontraktsvilkår enn prisen. Når det gjelder denne, vil markedsforholdene gi veiledning.
I den foreliggende sak har det - vesentlig som følge av grunneierens holdning - ikke skjedd noen reforhandling av kontraktsvilkårene. Grunneieren har krevet at leieren skulle tre inn i kontrakten hun hevdet å ha med sønnen og Kroghs Stensiloer A/S, et krav som imidlertid er frafalt for Høyesterett. Når det gjelder det viktigste kontraktsvilkåret - vederlagskravet - er det imidlertid skjedd en betydelig forhøyelse ved herredsrettens dom i vår sak. Slik jeg leser herredsrettens dom, har retten ikke nøyet seg med å justere prisen så den ikke lenger er urimelig lav. Etter domspremissene har herredsretten foretatt en vurdering av andre avtaler den fant det naturlig å trekke inn til sammenligning, og så fastsatt det vederlag den fant var "riktig pris" på domstidspunktet. Grunneieren har ikke angrepet denne avgjørelse og heller ikke sannsynliggjort at prisen avviker fra en fornuftig markedspris. Hun kan da ikke høres med at reelle forhandlinger mellom partene muligens kunne ha ført til et høyere vederlag.
Når hun heller ikke på et tidligere tidspunkt, innen rimelig tid etter at fornyelse ble krevet, har sagt fra om andre vilkår hun ønsket endret, kan hun nå ikke ta dette opp. Kontrakten må da anses fornyet for nye 25 år på de opprinnelige vilkår med det vederlag som er fastsatt ved herredsrettens dom.
Etter dette blir lagmannsrettens dom å stadfeste i den utstrekning den er påanket, idet jeg også er enig i lagmannsrettens omkostningsavgjørelse. Anken har vært forgjeves, og jeg finner etter hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd at A/S Norwegian Talc bør tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett. Omkostningsoppgave er fremlagt, og omkostningsbeløpet for Høyesterett fastsettes til kr 46.500, hvorav kr 42.000 er salær.
Jeg stemmer for denne dom:
1. Lagmannsrettens dom stadfestes i den utstrekning den er påanket.
2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Anna Helland til A/S Norwegian Talc 46.500 - førtisekstusenfemhundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.