Rt-1991-255
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1991-03-15 |
| Publisert: | Rt-1991-255 (70-91) |
| Stikkord: | Tingsrett, Tomtefeste |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr 40/1991, nr 173/1989 |
| Parter: | 1. Rolf Rekstad 2. Arnfinn Rekstad 3. Joar Rekstad 4. Ola Rekstad i sameie (advokat Hans Chr Steenstrup - til prøve) mot Einar Hjorthol (advokat Terje Herrem). |
| Forfatter: | Rygg, Gjølstad, Skåre, Hellesylt, Christiansen |
| Lovhenvisninger: | Tomtefesteloven (1975) §15, §16, §32, Tomtefesteloven (1975), Delingsloven (1978) §3-1, Plan- og bygningsloven (1985) §8, Plan- og bygningsloven (1985) |
Kst dommer Rygg: Ingebrigt Rekstad var tidligere eier av eiendommen Hoeggen vestre, gnr 78 bnr 3 i Strinda i Trondheim kommune. Ved festekontrakt av 22. mai 1964 bortfestet han en hustomt på 1644 m2 av eiendommen til Einar Hjorthol. Festekontrakten er opprettet på standardformular godkjent av Den Norske Stats Husbank. I kontraktens §8 - spesielle festevilkår, som ikke omfattes av den trykte tekst - er følgende bestemmelse inntatt under pkt 2:
"Festeren må til hver tid innordne seg under gjeldende reguleringsvedtekter og andre offentlige påbud vedkommende tomtens bebyggelse og utnyttelse."
Rekstad bortfestet også en rekke andre boligtomter av eiendommen i begynnelsen av 1960-årene, i alt ca 90 tomter.
På kontraktstiden gjaldt for dette området en reguleringsplan med vedtekter, stadfestet 15. juni 1961. I vedtektens pkt 2 var inntatt følgende bestemmelse:
"På hver enkelt tomt kan det bare føres opp ett våningshus. Bygningsrådet kan dog tillate unntak herfra for større områder."
Av vedtektenes pkt 5 fremgår at planen forutsatte hustypene 2-etasjers våningshus, planlagt som 2-etasjers eneboliger eller som horisontaltdelt eller vertikaltdelt 2-mannsbolig, og 1-etasjes våningshus, planlagt som enebolig eller som vertikaltdelt 2-mannsbolig. Med dispensasjon fra bygningsrådet kunne 1-etasjesboligene tillates oppført med flere leiligheter, "forutsatt at husets form og størrelse ikke avviker vesentlig fra det som er vanlig for de i planen viste hustyper".
I vedtektenes pkt 12 er bygningsrådet gitt en generell adgang til å dispensere fra de foranstående bestemmelsene "innenfor rammen av bestemmelser i bygningslov og vedtekter".
Hjorthol oppførte i 1964/65 en enebolig på festetomten.
I januar 1986 søkte Hjorthol Trondheim kommune om tillatelse til å oppføre et bolighus nr 2 på tomten, til bruk for hans sønn. Kommunen ga dispensasjon fra reguleringsplanen og vedtektenes pkt 2 og imøtekom søknaden. En klage fra Ingebrigt Rekstad til fylkesmannen i Sør-Trøndelag ble ikke tatt til følge.
Ved stevning av 18. juni 1987 reiste Ingebrigt Rekstad søksmål mot Einar Hjorthol, med påstand om fastsettelsesdom for at Hjorthol var uberettiget til å bygge mer enn ett våningshus på festetomten.
Trondheim byrett avsa 22. desember 1987 dom i saken med slik domsslutning.
"1. Einar Hjorthol frifinnes.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke."
Ingebrigt Rekstad påanket dommen til Frostating lagmannsrett, med prinsipal påstand som for byretten og med en ny subsidiær påstand om rett til innløsning av "areal som utnyttes til annet enn allerede oppført våningshus med tilhørende garasje og uthus".
Før ankeforhandling i lagmannsretten overdro Ingebrigt Rekstad eiendommen Hoeggen vestre til sine fire sønner Rolf, Arnfinn, Joar og Ola Rekstad i sameie. Disse trådte etter dette inn som ankende parter i sin fars sted.
Hjorthol har ikke bygget et våningshus nr 2 på eiendommen, og har i dag ingen planer om dette. Han har imidlertid ikke ønsket å fraskrive seg den rett til bygging som han mener kontrakten gir.
Frostating lagmannsrett avsa dom 28. mars 1989 med slik domsslutning:
"1. Byrettens dom stadfestes.
2. Einar Hjorthol frifinnes for såvidt angår krav om innløsning.
3. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Rolf Rekstad, Ola Rekstad, Joar Rekstad og Arnfinn Rekstad en for alle og alle for en kr 14.000,00 - kronerfjortentusen - til Einar Hjorthol innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom."
Om enkelthetene i saksforholdet for øvrig og partenes anførsler for byretten og lagmannsretten, vises til dommene.
Rolf Rekstad, Arnfinn Rekstad, Joar Rekstad og Ola Rekstad har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett. I ankeerklæringen var nedlagt samme prinsipale og subsidiære påstand som for lagmannsretten. Den subsidiære påstand - om rett til innløsning av deler av tomtearealet i tilfelle oppføring av nytt våningshus - ble frafalt under den muntlige forhandling. Anken gjelder rettsanvendelsen - forståelsen av festekontrakten - og bevisbedømmelsen.
Til bruk for Høyesterett er Rolf Rekstad, Einar Hjorthol samt tre vitner avhørt ved bevisopptak for Trondheim byrett. To av vitnene er nye for Høyesterett.
De ankende parter har i hovedsak anført:
Tvisten gjelder spørsmålet om Hjorthol etter festekontrakten har rett til å oppføre et bolighus nr 2 på festetomten uten samtykke fra grunneierne. De bygningsmessige og reguleringsmessige sider av saken er for så vidt ikke omtvistet. De ankende parters hovedanførsel er at oppføring av en ny selvstendig boenhet, beregnet for bruk av en annen husstand enn festerens og hans rettsetterfølgeres, ikke er hjemlet i festekontrakten og derfor er avhengig av samtykke fra grunneierne.
Lagmannsretten har feiltolket festekontrakten når den er kommet til at Hjorthol har rett til å utnytte tomten i samsvar med det som til enhver tid tillates av bygningsmyndighetene. Bestemmelsen i §8 pkt 2 er ment som et pålegg til festeren, den gir ikke festeren noen rettigheter.
Formålet med festekontrakten var å gi festeren rett til å oppføre bolighus m v til eget bruk. Tomtefesteloven §15, som etter §32 nr 5 også regulerer det aktuelle festeforhold, gir ikke holdepunkt for en slik utvidet formålstolking som lagmannsretten legger til grunn. Det er i Hjorthols tilfelle nå ikke spørsmål om å oppfylle noe utvidet behov for Hjorthol selv eller hans familie, men om etablering av en ny boenhet som skal disponeres av andre. Formålet på kontraktstidspunktet er avgjørende, jfr Rådsegn 9 fra Sivillovbokutvalet på 6. De endringer i bruken som tomtefesteloven §15 gir adgang til, må være tilpasset det opprinnelige festeformålet.
De ankende parter har ellers vist til uttalelser i Ot. prp. nr. 2 (1974-75) 76 spalte 1 om forståelsen av tomtefesteloven §16, og til delingsloven av 23. juni 1978 nr. 70 §3-1 som forstås slik at en tomtefester ikke kan kreve delingsforretning. Dette viser, etter de ankende parters mening, at medvirkning fra grunneierens side også må kreves ved disposisjoner over en festetomt som kan aktualisere fysisk deling på et senere tidspunkt.
Det erkjennes at de ankende parter ikke kan påvise økonomisk tap eller praktiske ulemper av betydning ved at Hjorthols tomt blir bebygget med et nytt våningshus. Bygging av to hus vil gi festeren en urimelig og uforutsett økonomisk fordel, ved at han kan utnytte tomten mer intensivt enn avtalen forutsetter. De mener derfor å ha en beskyttelsesverdig interesse i å få fastslått at Hjorthol ikke har rett til dette ifølge festekontrakten. Spørsmålet har prinsipiell betydning, både i forhold til de øvrige ca 90 festere de ankende parter har kontrakt med, og i tomtefesteforhold i sin alminnelighet.
De ankende parter har nedlagt slik påstand:
"1. Einar Hjorthol er som fester av Volvevn. 11, gnr. 78 bnr. 58 i Trondheim, uberettiget til å bygge mer enn ett våningshus på festetomten.
2. Einar Hjorthol tilpliktes å betale saksomkostninger til Ola Rekstad, Joar Rekstad, Rolf Rekstad og Arnfinn Rekstad for byretten, lagmannsretten og Høyesterett."
Ankemotparten, Einar Hjorthol, har i hovedsak henholdt seg til byrettens og lagmannsrettens domsresultat, og for begrunnelsens vedkommende særlig til byrettens domsgrunner.
Hjorthols byggeplaner er pr i dag ikke realisert, og det foreligger heller ikke noen aktuelle planer om dette nå. Det var ingen profittinteresser knyttet til den søknaden han fremmet i 1986, det var tenkt som en praktisk ordning i forbindelse med at han ble pensjonist. Hvis det blir aktuelt å bygge, vil det ikke medføre noen som helst endring i festeforholdet.
Tomtefesteloven §15 første ledd gir festeren en i utgangspunktet total rådighet, jfr de sitater fra Olav Lid: Tomtefeste som er gjengitt i lagmannsrettens dom. I Hjorthols tilfelle foreligger det ikke noen avtalt begrensning i denne rådighet. Det var bortfesteren som helt ut bestemte festevilkårene ved kontraktsinngåelsen i 1964.
De ankende parter har intet rasjonelt motiv for å motsette seg oppføring av et våningshus nr 2 på tomten; i hvert fall ikke så lenge det eies av festeren og ikke medfører noen endringer i festeforholdet.
Festeavgiften ble i 1964 fastsatt etter m2-pris, uavhengig av om tomtene skulle bebygges med enebolig eller 2-mannsbolig. Festeavgiften ville med andre ord blitt den samme selv om det allerede da var lagt opp til to våningshus på Hjorthols tomt. Det er i den forbindelse vist til at på nabotomten, som er på 1300 m2, er der to boenheter.
Reguleringsplanen av 1961 var i det hele tatt meget fleksibel. Tomter i planområdet kunne bebygges med 2-mannsboliger, horisontalt og vertikalt delt, og det var adgang til ved dispensasjon å tillate flere enn to leiligheter i samme hus.
Det er intet holdepunkt for de ankende parters anførsel om at formålet med festekontrakten var å gi Hjorthol rett til å oppføre bolighus bare til eget bruk. Verken festekontrakten selv eller andre forhold gir grunnlag for en slik rådighetsbegrensning.
Hjorthol har nedlagt slik påstand:
"1. Lagmannsrettens dom, domsslutningens pkt. 1, stadfestes.
2. Einar Hjorthol tilkjennes saksomkostninger for alle retter."
Jeg er kommet til samme resultat som de tidligere retter.
Utgangspunkt for løsningen av tvisten er, som fremholdt av begge parter, festekontrakten sammenholdt med tomtefesteloven §15 første ledd. Bestemmelsen i §15 gjelder etter §32 nr 5 også for festeforhold inngått før loven ikrafttreden.
Jeg er enig med de ankende parter i at "føremålet for festet" i §15 første ledd tar sikte på det som var formålet på kontraktstidspunktet. Jeg er derimot ikke enig i at festeformålet i 1964 var begrenset på en slik måte som anført av de ankende parter. Om dette spørsmål, som er det sentrale og avgjørende for saken, skal jeg bemerke:
Festekontrakten inneholder ingen formålsangivelse ut over det at det var en hustomt som ble festet bort. I dette kan etter min mening ikke legges noen annen begrensning enn at bruk av tomten til andre formål enn boligbebyggelse - f eks til forretningslokaler eller industriell virksomhet - ville ha ligget utenfor formålet. Det kan ikke av formålsangivelsen i festekontrakten utledes noen begrensning med hensyn til antall bygninger eller hva slags bygninger til boligformål festeren skulle være berettiget til å oppføre. Jeg finner støtte for dette i de sitater fra Olav Lid: Tomtefeste 147 og Rådsegn 9 fra Sivillovbokutvalet 19 spalte 2 som er gjengitt i lagmannsrettens dom, og likeledes i det som sies av Lid l c på 142. Når rettstilstanden før tomtefesteloven var slik som der beskrevet, så er den i hvert fall ikke endret i festerens disfavør ved vedtagelsen av tomtefesteloven i 1975.
Jeg er tilbøyelig til med byretten å se det slik at planvedtektene i det foreliggende tilfelle ikke kan anses som en del av festekontrakten. Det er ikke i kontrakten henvist til dem, og det er heller ikke holdepunkter for at de ble trukket inn under kontraktsforhandlingene. Men selv om man som lagmannsretten velger å tolke festekontrakten på bakgrunn av vedtektene, kan jeg ikke se at det leder til noen slik rådighetsbegrensning som anført av de ankende parter. Man kan i så fall ikke ensidig feste oppmerksomheten på bestemmelsen i vedtektenes pkt 2 første setning som er gjengitt foran; man må se på vedtektene som helhet med blant annet den vidtgående dispensasjonsadgang som bygningsrådet er tillagt. Dette leder til at planvedtektene ikke ga bortfesteren noen garanti mot at Hjorthol kunne oppføre mer enn ett bolighus på tomten. Vedtektene kunne dessuten bli endret i løpet av festetiden på 49 år. Hvis Rekstad i 1964 mente å betinge seg en slik begrensning i rådigheten som nå gjøres gjeldende, måtte han etter min mening sørget for at dette kom til uttrykk i festekontrakten. Partene er enige om at det var Ingebrigt Rekstad ved daværende lensmann Erling Sletbak som ensidig utformet festevilkårene.
De ankende parter har, i tilknytning til tvistespørsmålet i saken, tatt opp spørsmålet om festerens adgang til en delvis overføring av festeretten i forbindelse med en eventuell senere fysisk deling av festetomten, og om nødvendigheten av deres medvirkning i den forbindelse. Jeg er enig i at det her kan reises spørsmål som verken festekontrakten eller tomtefesteloven gir noe klart svar på, men kan ikke se at den aktuelle sak gir foranledning til å gå nærmere inn på dette. De problemer som måtte oppstå i denne sammenheng, kan ikke være til hinder for at Hjorthol kan bebygge den eiendom han fester.
Jeg finner at lagmannsrettens dom bør stadfestes også hva omkostningsavgjørelsen angår, og at de ankende parter må betale saksomkostninger for Høyesterett. Det er fremlagt foreskrevet omkostningsoppgave. Overensstemmende med denne fastsettes saksomkostningene for Høyesterett til kr 24.600, hvorav kr 4.600 er utgifter.
Jeg stemmer for denne dom:
1. Lagmannsrettens dom, domsslutningens pkt 1 og 3, stadfestes.
2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Rolf Rekstad, Arnfinn Rekstad, Joar Rekstad og Ola Rekstad - en for alle og alle for en - til Einar Hjorthol 24.600 - tjuefiretusensekshundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.