Rt-1991-282
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1991-03-18 |
| Publisert: | Rt-1991-282 (75-91) |
| Stikkord: | Erstatningsrett, Boligrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr 41B/1991, nr 101/1990 |
| Parter: | Oslo kommune (Kommuneadvokaten v/advokat Helge Olav Bugge - til prøve) mot Borettslaget Bjørn Stallaresvei 31/41 (Advokat Cato Schiøtz). |
| Forfatter: | Backer, Lund, Holmøy, Bugge, Sandene |
| Lovhenvisninger: | Lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder (1977) §5, Kommunestyreloven (1954) §22, §24, §3 |
Dommer Backer: Saken gjelder krav fra Borettslaget Bjørn Stallaresvei 31/41 mot Oslo kommune om erstatning for at kommunen oversatt fristen for å gjøre forkjøpsrett gjeldende etter lov av 29. april 1977 nr 34 om kommunal forkjøpsrett til leiegårder.
Bjørn Stallaresvei 31/41 er en leiegård med 48 leiligheter, bygget i 1935. Ved kjøpekontrakt av 21. november 1984 ble eiendommen solgt fra Kolkinn & Co. til A/S Utvikling og International Credit Consultants Ltd. A/S for 5,1 million kroner. Fristen for kommunen til å treffe vedtak om å gjøre gjeldende forkjøpsrett etter loven av 1977 utløp tre måneder etter mottakelsen av melding om overdragelsen, nemlig 28. februar 1985, jf loven §5 tredje ledd. Ved brev av 18. desember 1984 tok det kommunale selskap A/L Oslo og Omegn Boligforvaltning kontakt med leieboerne. Det ble holdt et møte av disse, der 42 av leieboerne stemte for at det skulle dannes et borettslag, som skulle kjøpe leiegården av kommunen dersom den brukte sin forkjøpsrett, mens tre av leieboerne stemte imot. Et utkast til kjøpekontrakt ble undertegnet av tre av leieboerne, hvorav to var medlemmer av interimstyret i det stiftendes borettslag. Formannskapet behandlet saken 13. februar 1985 på grunnlag av et forslag fra eiendomssjefen om at kommunen skulle bruke forkjøpsretten. Forslaget var tiltrådt av boligrådmannen og finansrådmannen. Formannskapet tiltrådte innstillingen og sendte saken til bystyret, som var det organ som var kompetent til å treffe avgjørelsen, jfr. kommunestyreloven av 12. november 1954 nr 1 §24. Det var da kjent at det skulle holdes et ekstraordinært bystyremøte om kvelden 27. februar. Den foreliggende sak ble oppført som sak nr ll på kartet for bystyremøtet. Dette ble påbegynt kl 17 og avsluttet ca kl 0030 den 28. februar. Man hadde da bare rukket å behandle de fem første sakene på kartet. Det er opplyst at boligrådmannen om formiddagen 28. februar 1985 tok et initiativ for å få sammenkalt formannskapet, som hadde kompetanse til å treffe vedtak i saken etter hastebestemmelsen i kommunestyreloven §22, men at dette ikke førte frem fordi flere av formannskapsmedlemmene oppholdt seg utenbys på kurs.
Den kommunale forkjøpsrett kunne således ikke brukes. Ved kjøpekontrakt av 1. april 1985 ble imidlertid Bjørn Stallaresvei 31/41 solgt videre til Fasadespesialisten A/S for 7,9 millioner kroner. Det var spørsmål om kommunen skulle bruke sin forkjøpsrett ved dette salget. Imidlertid ble det innledet direkte forhandlinger med leieboerne, og det endte med at det stiftendes borettslag ved kjøpekontrakt av 24. april 1985 kjøpte eiendommen for 7,9 millioner kroner. Kjøpekontrakten av 1. april ble kansellert ved avtale mellom partene.
Etter dette fremsatte Borettslaget Bjørn Stallaresvei 31/41, som var stiftet på konstituerende generalforsamling 30. april 1985, ved brev av 5. desember 1985 krav om at Oslo kommune skulle dekke prisdifferansen, som er på 2,8 millioner kroner. Da kommunen ikke ville betale, reiste borettslaget søksmål ved Oslo byrett. Byretten avsa 15. mars 1988 dom med slik domsslutning:
"1. Oslo kommune v/ordrøreren dømmes til å erstatte borettslaget Bjørn Stallares vei 31/41 kr 2.650.000 - kronertomillionersekshundreogfemtitusen - med tillegg av 15 - femten - prosent årlig rente fra 5. januar 1986 og til betaling skjer.
2. Saksomkostninger tilkjennes med kr 32.740 - kronertrettitotusensjuhundreogfirti -."
Reduksjonen i det tilkjente beløp i forhold til kravet hang sammen med at byretten gjorde et skjønnsmessig fradrag for rentefordelen ved at kjøpesummen kom til utbetaling på et senere tidspunkt enn om kommunen hadde brukt sin forkjøpsrett i forbindelse med salget i november 1984.
Oslo kommune påanket dommen til Eidsivating lagmannsrett, og Borettslaget Bjørn Stallaresvei 31/41 motanket når det gjaldt den reduksjon som var foretatt i kravet. Lagmannsretten avsa 8. desember 1989 dom med slik domsslutning:
"1. Oslo kommune betaler i erstatning til Borettslaget Bjørn Stallares vei 31/41 2.800.000 -tomillioneråttehundretusen- kroner med tillegg av 15 - femten - prosent årlig rente fra 5. januar 1986 til betaling skjer.
2. Saksomkostninger for byretten tilkjennes ikke.
3. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Oslo kommune til Borettslaget Bjørn Stallares vei 31/41 42.500 -firtitotusenfemhundre- kroner.
4. Oppfyllelsesfristen for postene 1 og 3 er 2 -touker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom."
Saksforholdet og partenes anførsler for byretten og lagmannsretten fremgår av dommene.
Oslo kommune har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Anken gjelder rettsanvendelsen. Videre gjelder anken bevisbedømmelsen for så vidt som lagmannsretten har ansett prisoppgangen for Bjørn Stallaresvei 31/41 mellom første og annet salg i 1984/85 som påregnelig.
Tre vitner har vært avhørt ved bevisopptak til bruk for Høyesterett. Av disse er ett vitne nytt for Høyesterett. Det har vært fremlagt noen nye dokumenter, som jeg ikke finner grunn til å redegjøre nærmere for. Stort sett står saken i samme stilling som for lagmannsretten. Kommunen har imidlertid frafalt en tidligere anførsel om at det er et selvstendig frifinnelsesgrunnlag at borettslaget ennå ikke var lovlig stiftet på tidspunktet for den unnlatelse som kommunens ansvar påstås å knytte seg til. Kommunen opprettholder heller ikke som noen sentral anførsel at ansvar ikke kan komme på tale fordi det foreligger lovlig myndighetsutøvelse.
Den ankende part, Oslo kommune, har i det vesentlige anført:
Det foreligger ikke noe ansvarsgrunnlag. I tilfelle dreier det seg om en ren formuesskade, og erstatningsrettens krav til rettsstrid og culpa er her adskillig vanskeligere å tilfredsstille enn ved integritetskrenkelser. I samme retning må det trekke at det dreier seg om en kommunal bistandsvirksomhet overfor en gruppe av befolkningen, og at det er fakultativt om kommunen vil bruke sin forkjøpsrett eller ikke. På denne bakgrunn må oversittelsen av fristen ansees som et hendelig uhell, som ikke kan trekke erstatningsmessige konsekvenser etter seg.
Det krav som gjøres gjeldende, står også i et fjernt og avledet forhold til den feil som kommunen skal ha begått. Leieboerne og det stiftendes borettslag kan ikke ha hatt noen forventning om å erverve eiendommen til en spesielt gunstig pris. Om det ikke blir noe av en overtakelse av eiendommen, stilles de ikke derved i noen dårligere økonomisk situasjon enn de var fra før. Det er ikke inngått noen bindende kontrakt mellom leieboerne/borettslaget og kommunen. Borettslaget kan da ikke kreve noe som i realiteten tilsvarer den positive kontraktsinteresse.
Subsidiært anføres det at det i tilfelle bare foreligger tapt vinning, og at tapt vinning som utgangspunkt ikke skal erstattes når man ikke er kommet lenger enn til en forhandlingssituasjon, slik som her. Lagmannsretten synes ikke å være oppmerksom på dette.
Atter subsidiært anføres at det ikke forligger adekvat årsakssammenheng mellom kommunens unnlatelse og tapet. Kommunen hadde ikke foranledning til å regne med en så kraftig prisstigning i løpet av noen få måneder.
Oslo kommune har nedlagt slik påstand:
"1. Oslo kommune frifinnes.
2. Oslo kommune tilkjennes saksomkostninger for samtlige retter."
Ankemotparten, Borettslaget Bjørn Stallaresvei 31/41, har i det vesentlige anført:
Lagmannsrettens dom er riktig.
Formålet med loven om kommunal forkjøpsrett til leiegårder er å sette leieboerne istand til gjennom et borettslag å eie sine egne hjem. Det var fast praksis i Oslo kommune å bruke forkjøpsretten når et flertall av leieboerne ønsket å stifte et borettslag for å overta gården. Hvis man i kommunen var kommet frem til et bindende vedtak i saken innen fristens utløp, er det ikke tvilsomt hva det ville gått ut på. Det var en uforståelig tabbe at fristen ble oversittet. Det fremgikk av bystyrets saksdokumenter at fristen løp ut 28. februar 1985. Hvis politikerne ikke var oppmerksom på fristen, burde de som var tilstede fra administrasjonen ha sørget for at den ble overholdt. Det er ellers et sikkert ansvarsgrunnlag at en lovbestemt frist er oversittet. Det er kommunens plikt å vareta innbyggernes interesser innen loven ramme, og kommunen kan ikke høres med at den ikke er ansvarlig for elementære saksbehandlingsfeil.
Borettslagets kjøp av Bjørn Stallaresvei 31/41 var nødvendig for å stille borettslaget og leieboerne i samme stilling som om kommunen hadde brukt sin forkjøpsrett. Det må være riktig at kommunen dekker ekstrautgiftene med dette. Det dreier seg om et tap som står i direkte årsakssammenheng med den feil som ble begått fra kommunens side. Det bestrides at det skulle være et avledet tap, og det har intet med tapt vinning å gjøre. At prisen kunne gå kraftig opp ved neste overdragelse, måtte etter forholdene ansees påregnelig.
Borettslaget Bjørn Stallaresvei 31/41 har nedlagt slik påstand:
"1. Eidsivating lagmannsretts dom stadfestes for så vidt gjelder pkt. 1.
2. Ankemotparten tilkjennes saksomkostninger for Oslo byrett, Eidsivating lagmannsrett og Høyesterett."
Jeg er kommet til et annet resultat enn lagmannsretten når det gjelder spørsmålet om å erstatte den spesielle form for skade som det her dreier seg om. Men når det gjelder ansvarsgrunnlaget, er jeg i det vesentlige enig med lagmannsretten, og jeg finner det i det følgende nødvendig å gå noe inn på dette spørsmål.
Etter lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder §3 kan kommunen bruke forkjøpsretten på egne vegne, på vegne av et borettslag eller på vegne av et selskap som ledes og kontrolleres av kommunen eller staten. Selv om disse tre grunnlag er likestilt, er det behovet for å skaffe leieboerne gjennom et borettslag adgang til å eie sin egen bolig, som var utgangspunktet og hovedbegrunnelsen for at arbeidet med loven ble tatt opp. Jeg viser i denne forbindelse til Husleielovkomiteens mandat i forbindelse med denne lovsaken, som er inntatt i komiteinnstillingen av 8. mars 1969 3. Man diskuterte om leieboerne skulle gis en direkte forkjøpsrett ved salg av leiegården, men ble stående ved at forkjøpsretten av praktiske grunner burde legges til kommunen, jf komiteinnstillingen side 17. Det følger av dette at på det sentrale område for bruk av forkjøpsloven er det leieboerne og det borettslag de måtte stifte som er de interesserte parter. De rutiner for behandling av forkjøpssaker som var innarbeidet i Oslo kommune tok også hensyn til dette. I retningslinjer som var vedtatt i 1977, het det således:
"Når kommunen får tilbud om kjøp eller skal avgjøre om kommunens forkjøpsrett skal nyttes ved overdragelse av leiegårder som er egnet for borettslagsformen, anmodes A/L Oslo Boligforvaltning om å undersøke om det foreligger interesse blant beboerne for opprettelse av borettslag og kjøp av gården. Dersom minst halvparten av beboerne er interessert, kjøper kommunen gården med sikte på overdragelse til stiftendes borettslag. I tilfelle der det er praktisk mulig, overdras eiendommen direkte til det stiftendes borettslag."
Den foreliggende forkjøpssak ble behandlet overensstemmende med dette, og det viste seg å være et stort flertall blant leieboerne for å stifte et borettslag som kunne overta leiegården. Etter ønske av kommunen ble det 10. januar 1985 undertegnet en kjøpekontrakt mellom kommunen og det stiftendes borettslag ved to av medlemmene i interimstyret og en tredje leieboer som senere kom med i styret i borettslaget. Kjøpekontrakten var riktignok betinget av at bystyret eller eventuelt formannskapet traff vedtak om at forkjøpsretten skulle brukes, og etter fast praksis ble slike kontrakter ikke undertegnet for kommunen før slikt vedtak forelå. Men de som handlet for det stiftendes borettslag, hadde - også etter den praksis kommunestyret hadde fulgt i slike saker - all grunn til å tro at det som sto igjen bare var en formalitet. Jeg finner det under disse omstendigheter lite tvilsomt at det stiftendes borettslag måtte kunne kreve at kommunestyrets saksbehandling ble gjennomført med sikte på at vedtak om å bruke kommunens forkjøpsrett ble truffet innen fristens utløp. Oversittelsen av fristen må etter min oppfatning karakteriseres som en kvalifisert forsømmelse, en forsømmelse som må være ansvarsbetingende for kommunen uansett om virksomheten kan sies å ha karakter av bistandsvirksomhet, og at det derfor skulle gjelde en annen aktsomhetsnorm enn den vanlige. Jeg går ikke nærmere inn på kommunens prosedyre på dette punkt, men nøyer meg med å peke på at det i innstillingen fra formannskapet var gjort uttrykkelig oppmerksom på fristen. På sakskartet var saken oppført som nr 11, og det måtte relativt tidlig under bystyrets møte ha blitt klart at man ikke ville rekke så langt. Likevel ble det ikke gjort noe som helst forsøk på å få saken frem til avgjørelse.
Jeg antar således at den behandling denne saken er blitt gjenstand for i Oslo kommune, ville kunne ha bragt kommunen i erstatningsansvar overfor leieboerne eller deres borettslag. Hvor langt man vil strekke erstatningsplikten, vil her som ellers måtte bero på hvor typisk og nærliggende tapet er, respektive hvor avledet og upåregnelig det er, i forhold til det ansvarsbetingende forhold hos kommunen.
Om leieboerne i vår sak forut for 28. februar 1985 hadde satt seg i utgifter med sikte på å etablere borettslag og overta gården, anser jeg det ikke særlig tvilsomt at de kunne ha krevet disse utgifter erstattet av kommunen etter den utvikling saken fikk. Det er imidlertid ikke slike utgifter som jeg her tenker på, som borettslaget krever erstattet.
Det kunne også tenkes at leieboerne var blitt påført direkte tap av forskjellig art ved at de - som følge av kommunens feil - ikke ble eiere av gården. Hvorvidt kommunen måtte ansees erstatningspliktig for tap av en slik art, kunne nok ha voldt tvil, men det behøver jeg ikke gå inn på.
Når jeg er kommet til at kommunens erstatningsansvar ikke kan omfatte et krav som det som her gjøres gjeldende, er det ut fra følgende tankegang:
Reglene om kommunal forkjøpsrett til leiegårder tar ikke sikte på å skaffe leieboerne ved det borettslag de stifter, eiendomsretten til noen særskilt billig pris; loven forutsetning er at overtagelsen skal skje til vanlig markedspris. Om kommunen unnlater å bruke forkjøpsretten, får heller ikke dette umiddelbart noen betydning for leieboernes formuesstilling. Og om unnlatelsen skyldes en feil fra kommunens side, lar dette seg normalt ikke reparere; gården har fått en annen eier. Når gården i vår sak så kort tid etterpå påny kom på salg og nå til en betydelig høyere pris, berodde det på en tilfeldighet som hverken kommunen eller leieboerne hadde noen innflytelse på. Det må være klart at Oslo kommune, om dette salget ikke hadde funnet sted, ikke hadde kunnet pålegges å erverve gården i det åpne marked for å overdra den til leieboernes borettslag for den opprinnelige pris på 5,1 millioner kroner, bare fordi forkjøpsretten ved det første salget var gått tapt ved en feil fra kommunens side. Kommunen kan etter min mening heller ikke pålegges å dekke merutgiftene ved at leieboerne selv ved sitt borettslag erverver eiendommen til en høyere pris. Det dreier seg om en utgift ved en reparasjonshandling som borettslaget etter det opplyste har iverksatt på egen hånd, uten at kommunen ville hatt noen tilsvarende forpliktelse.
Jeg finner etter dette at Oslo kommune må frifinnes.
Saken har reist spørsmål som ikke tidligere har vært prøvet av Høyesterett, og saksomkostninger bør etter min oppfatning ikke tilkjennes for noen instans.
Jeg stemmer for denne dom:
1. Oslo kommune frifinnes.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke for noen instans.
Dommer Lund: Jeg er i resultatet enig med førstvoterende. Jeg ser det imidlertid slik at det tap det her dreier seg om, og som førstvoterende har gjort nærmere rede for, - hensett til karakteren av den kommunale forkjøpsvirksomhet - faller utenfor de rammer som naturlig må oppstilles for kommunens ansvar på området.
Dommer Holmøy: Som dommer Lund.
Dommer Bugge: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende dommer Backer.
Justitiarius Sandene: Jeg er enig med førstvoterende i at grunnlaget er til stede for å gjøre ansvar gjeldende mot kommunen, men jeg mener at leietakerne/borettslaget har lidt et tap, 2,8 millioner kroner, som kommunen må erstatte.
Jeg ser det slik at kommunen utviste grov uaktsomhet ved at bystyret i møtet 27/28 februar ikke tok standpunkt til formannskapets forslag om bruk av forkjøpsretten; etter opplysningene i saken anser jeg det utvilsomt at et vedtak ville gått ut på bruk av forkjøpsretten. Ved forsømmelsen har borettslaget gått glipp av anledningen til å få kjøpt leiegården, en anledning det etter det opplyste ville ha benyttet seg av.
Hvilke økonomiske virkninger en slik tapt anledning i alminnelighet kan medføre, og hvilket tap som kan kreves erstattet, byr på usikkerhet og vanskeligheter, bl.a. når det gjelder de momenter som kan telle med, og den erstatningsmessige vurdering av momentene. Dessuten kommer det inn et tidselement i flere forbindelser. Som følge av slike usikre omstendigheter vil det i forhold til borettslaget normalt neppe kunne bli spørsmål om reparasjon av forsømmelsen.
Men ut fra de spesielle omstendigheter i denne saken blir forholdet etter min mening annerledes. Den usikkerhet og uklarhet som jeg har antydet, foreligger her ikke. Leiegården ble solgt kort tid etter, 1. april, og borettslaget overtok eiendommen i slutten av april til samme kjøpesum, 7.9 mill. kroner, som ved salget 1. april. Borettslagets økte utlegg, dets tap som følge av kommunenes forsømmelse, gjelder utgifter til en opprettelse nettopp av den posisjon laget ville kommet i, dersom den kommunale saksbehandling hadde vært forsvarlig. Opprettelsen kom meget kort tid etter forsømmelsen, og den skjedde gjennom et nytt salg som det etter det opplyste ikke er grunnlag for å anta var noe annet enn reelt, eller til noen annen pris enn markedspris. De særegne forhold i saken gir derfor etter min mening grunnlag for å tilstå erstatning, svarende til differansen 2.8 mill. kroner mellom de to salgsummene. Jeg kan ikke være enig med kommunen i at adekvansbetraktninger er til hinder for dette resultat. Jeg slutter meg således til lagmannsrettens resultat og i det vesentlige også til lagmannsrettens bemerkninger.
Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne
dom:
1. Oslo kommune frifinnes.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke for noen instans.