Rt-1991-892
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1991-08-30 |
| Publisert: | Rt-1991-892 (324-91) |
| Stikkord: | Boligrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 116B/1991, nr. 151/1990 |
| Parter: | Erling Rye Andenæs (Advokat Leif Chr Hartsang) mot B (Advokat Jan-Fredrik Wilhelmsen - til prøve). |
| Forfatter: | Skåre, Aasland, Schei, Backer, Christiansen |
| Lovhenvisninger: | Aksjeloven (1976) §9-16, Eierseksjonsloven (1983) §13, §5, §12, §14, §21, Eierseksjonsloven (1983) |
Dommer Skåre: Niels Juels gate 18 i X ble i 1973 delt i eierseksjoner. Tolv boligseksjoner ble solgt mens den tidligere eier - Erling Rye Andenæs - beholdt de to kontorseksjoner som utgjorde første etasje. De to kontorseksjoner ble i 1977 delt i to. Erling Rye Andenæs eier idag 3 av de 4 kontorseksjoner.
Vedtekter for sameiet ble fastsatt i 1976. Fellesutgiftene skulle etter disse vedtekter fordeles i henhold til en sameiebrøk basert på seksjonenes areal. Dette ga en fordeling med 21.37 prosent på kontorseksjonene og 78.63 prosent på boligene.
I forbindelse med tilpassingen til den nye lov om eierseksjoner - lov 4. mars 1983 nr. 7 - ble det i 1984 fastsatt nye vedtekter. I henhold til disse vedtekter skulle kontorseksjonene bære 30 prosent av sameiets fellesutgifter, mens boligseksjonene skulle bære resten. A ville ikke akseptere den økning av kontorseksjonenes andel som dette innebar, og sameiet reiste ved stevning 26. september 1986 søksmål ved Oslo husleierett, med påstand om at Erling Rye Andenæs skulle være bundet av den nevnte vedtektsbestemmelse.
Oslo husleierett avsa 26. april 1988 dom med slik domsslutning:
"1. Erling Rye Andenæs er bundet av vedtak på sameiermøtet 28. juni 1984 hvor §15 i sameiets vedtekter ble endret dithen at seksjonene nr. 1, 2, 15 og 16 skal bære 30 % av sameiets utgifter og hvor disse innbyrdes skal fordeles etter sameiebrøkene.
2. Saksomkostninger ilegges ikke."
Erling Rye Andenæs påanket dommen til Eidsivating lagmannsrett som 19. mars 1990 avsa dom med slik domsslutning:
"1. Oslo husleieretts dom stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Erling Rye Andenæs til Niels Juels gate 18 12.000,- - tolvtusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom."
Erling Rye Andenæs har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Anken gjelder rettsanvendelsen og bevisbedømmelsen.
I anledning av ankesaken har det vært holdt bevisopptak ved Oslo byrett for avhør av to vitner. Det ene av disse vitner har ikke forklart seg tidligere. Det er fremlagt en del nye dokumenter, som blant annet belyser bruken av kontorlokalene. Jeg skal komme tilbake til dette spørsmål.
Den ankende part - Erling Rye Andenæs - har i det vesentlige anført:
Etter eierseksjonsloven §13 første ledd skal fellesutgiftene fordeles etter sameiebrøken med mindre vedtektene annerledes bestemmer. En slik vedtektsbestemmelse er forutsatt inntatt i sameiets første vedtekter, jf. at loven også i andre paragrafer sondrer mellom det første vedtak og senere endringer. Har man ved stiftelsen av sameiet bygget på at sameiebrøken skal være delingsgrunnlag, kan dette delingsgrunnlaget ikke endres uten tilslutning fra de sameiere som berøres.
Hvis §13 første ledd skulle være slik å forstå at vedtektsbestemmelse som nevnt kan tilføyes uten tilslutning fra de sameiere som berøres, vil den konkrete vedtektsendring være ugyldig fordi den krenker grunnleggende prinsipper for sammenslutninger. Kontorseksjonene medfører ikke høyere fellesutgifter enn de øvrige seksjoner.
Den ankende part har nedlagt slik påstand:
"1. Erling Rye Andenæs frifinnes.
2. Erling Rye Andenæs tilkjennes saksomkostninger for Husleieretten, lagmannsretten og Høyesterett."
Ankemotparten - Niels Juels gate 18 - har gjort gjeldende at lagmannsrettens dom er riktig. Etter loven ordlyd kan vedtektsendring om at fellesutgifter skal fordeles på annen måte enn etter sameiebrøken, vedtas med det flertall som generelt gjelder for vedtektsendringer. Det er riktig at bestemmelsen slik forstått står i et visst motsetningforhold til §5 nr. 4 som inneholder preseptoriske regler om sameiebrøken. Dette gir imidlertid ikke grunnlag godt nok for en innskrenkende tolking av §13 første ledd.
Den eneste begrensning i flertallets beslutningskompetanse ligger i de alminnelige prinsipper for sammenslutninger, herunder likhetsprinsippet. Men ingen slike prinsipper er krenket her. Grunnen til at man ønsket å belaste kontorseksjonene forholdsvis mer enn boligseksjonene ligger dels i at kontorseksjonene har større verdi, dels i at bruken er forskjellig.
Ankemotparten har nedlagt slik påstand:
"1. Lagmannsrettens dom stadfestes.
2. Niels Juels gate 18 tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett."
Jeg er kommet til at anken må tas til følge.
Innledningsvis viser jeg til at vedtektene fra 1976 bygget på fordeling av fellesutgiftene etter seksjonenes areal, og det er ikke noe som tyder på at den samme fordelingsnøkkel ikke ble brukt de tre årene sameiet så vidt skjønnes var uten vedtekter. Erling Rye Andenæs har ikke for Høyesterett gjort gjeldende at denne fordelingsnøkkel var fastsatt ved en konkret avtale mellom ham og de øvrige seksjonseiere. Tvisten må derfor avgjøres etter bestemmelsene i eierseksjonsloven, supplert med alminnelige rettsprinsipper.
Eierseksjonsloven §13 lyder slik:
"Fellesutgifter. Med mindre annet fastsettes i vedtektene, skal utgiftene ved eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, fordeles mellom sameierne etter størrelsen på sameiebrøkene.
Hvis en sameier driver virksomhet eller iverksetter tiltak som medfører særlig høye fellesutgifter, kan sameiermøtet vedta at vedkommende skal bære en større del av utgiftene enn det sameiebrøken tilsier."
Både husleieretten og lagmannsretten har lagt til grunn at slik vedtektsbestemmelse som nevnt i første ledd, kan innføres ved vedtektsendring, forutsatt at de grunnprinsipper som gjelder for sammenslutninger generelt ikke krenkes. Ordlyden isolert sett peker i denne retning. Bestemmelsen må imidlertid sees i sammenheng med de ufravikelige regler i §5 nr. 4 om fastsetting av sameiebrøk og krav om enstemmighet for å endre sameiebrøken. Sett i en slik sammenheng synes meget å tale for at bestemmelsen må tolkes innskrenkende, eller ihvertfall gis en forholdsvis snever ramme.
Loven bygger på NOU 1980: 6 Eierleiligheter. Utvalget som avga innstilling foreslo at det i hvert sameie skulle fastsettes en sameiebrøk basert på bruksenhetens areal. Sameiebrøken skulle bare kunne endres ved enstemmig vedtak av de sameiere som ble berørt av endringen (§5). Sameiebrøken skulle legges til grunn for fordelingen av fellesutgifter (§12 første ledd) og ved avstemmingen på sameiemøte (§20 og §23). Opplegget ga ikke sameierne noe valg - bestemmelsene skulle være ufravikelige. Paragraf 5 første ledd og §12 første ledd skulle ikke anvendes på eldre selskaper. Det skulle derimot §5 annet ledd som inneholdt kravet til enstemmighet for endring av sameiebrøken. Reservasjonen for §5 første ledd og §12 første ledd kunne for øvrig ikke ha betydning for eldre sameier som allerede hadde innført de foreslåtte regler.
Det lovforslag som ble fremmet ved Ot.prp. nr. 76 (1980-81) inneholder bestemmelser som i utgangspunktet er identiske med de bestemmelser fra utvalgsutredningen jeg har nevnt. I §5 første ledd ble det imidlertid innført en valgmulighet - man skulle kunne fastsette sameiebrøken også etter verdi. Andre valgmuligheter enn verdi eller areal skulle man imidlertid ikke ha. Videre bemerker jeg at sameiebrøken etter dette utkastet bare hadde betydning for fordelingen av fellesutgifter, se §12 første ledd, som lik det opprinnelige utkast var ufravikelig.
Den foran nevnte proposisjon ble ikke tatt under behandling og ble fremmet på nytt som Ot.prp. nr. 48 (1981-82). Paragraf 5 nr. 4 i utkastet var identisk med §5 i Ot.prp. nr. 76. I §13 første ledd - som svarte til den tidligere §12 første ledd - var imidlertid tatt opp det forslag som idag er lov, nemlig at fordeling av fellesutgifter etter sameiebrøken kan erstattes av bestemmelse i vedtektene. Dessuten ble §13 første ledd gitt anvendelse på eldre sameier. I motivene til bestemmelsen (s 18) bemerkes bare at det ved forslaget er åpnet for å fastsette annet fordelingsgrunnlag enn sameiebrøken.
Tar man utgangspunkt i ordlyden i §13, er det ikke lett å finne logisk sammenheng mellom denne bestemmelse og de ufravikelige bestemmelser i §5 nr. 4. Disse går som nevnt ut på at sameiebrøken skal fastsettes enten etter areal eller verdi, og at endring av sameiebrøken krever enstemmighet. Sameiebrøken hadde i lovutkastet som nevnt bare betydning for spørsmålet om fordeling av fellesutgiftene. Det virker påfallende om det skulle være slik at de ufravikelige regler i §5 nr. 4 reelt sett skulle kunne fravikes i den eneste sammenheng hvor de hadde betydning.
Jeg tilføyer at endringen i §13 første ledd ikke gjenspeiles i motivene til §5 nr. 4. De spesielle merknader til denne bestemmelse er i stor utstrekning identiske med motivene i Ot.prp. nr. 76. Dette gjelder blant annet en bemerkning (s 16) om at sameiebrøken har betydning for fordelingen av fellesutgifter, men at fordelingsnøkkelen kan justeres etter regelen i §13 annet ledd. Bestemmelsen, som allerede er gjengitt, var med i lovutkastet allerede fra begynnelsen av. I proposisjonen er også gitt uttalelse som berører begrunnelsen for regelen i §5 nr. 4 annet ledd om krav om enighet ved endring av sameiebrøken - også denne uttalelse (s 16) er en gjentakelse fra den første proposisjon:
"Selvsagt må den som brøkjusteringen gjelder alltid være enig, idet en fastsatt brøk er en del av den inngåtte kontrakt om erverv av eierseksjonen."
Disse uttalelser er uttrykk for at man i denne forbindelse enten har oversett betydningen av endringsforslaget til §13 første ledd eller har forutsatt at bestemmelsen skulle ha en snevrere ramme enn ordlyden skulle tilsi.
Jeg tilføyer at under sakens behandling i Stortinget kom ordet "sameiebrøken" inn også i loven §14 første ledd som gjelder sameiernes ansvar utad for sameiets gjeld. Denne endring har ikke betydning for vår problemstilling.
Den mangel på sammenheng mellom §5 nr. 4 og §13 første ledd som er påpekt foran, gjør det naturlig å reise spørsmålet om §13 første ledd bør tolkes innskrenkende. En mulighet er at adgangen til å fastsette vedtekter bør anses å gjelde bare ved stiftelsen av selskapet, og slik at enstemmighetskravet i §5 nr. 4 annet ledd kommer inn ved vedtektsendringer. En slik tolking ville kunne bedre sammenhengen i loven. Det kan også pekes på at det i enkelte andre paragrafer i loven er sondret mellom "fastsettelse" og "endring" av sameiebrøk eller vedtekter, se §5 nr. 4 og §21 annet ledd nr. 2. I motsetning til lagmannsretten kan jeg ikke se det som noen innvending av betydning mot en slik tolking, at §13 første ledd ikke er plassert i kapittel II om opprettelse av eierseksjoner.
Gode grunner kunne tale for en slik tolking. Når jeg ikke vil ta standpunkt til den i den foreliggende sak, er det fordi §13 annet ledd anvendt etter sin ordlyd kan ha dannet grunnlag for en praksis ut over det en slik tolking vil tillate, og det kan være betenkelig å gripe inn i en slik praksis uten å ha fått den belyst. Jeg velger derfor å ta standpunkt på et noe annet grunnlag: Vedtektsendringen er nemlig etter min mening ikke bindende for Erling Rye Andenæs selv om man legger til grunn sameiets standpunkt om at §13 første ledd hjemler senere vedtektsendringer. Ved den konkrete vurdering bygger jeg på de alminnelige misbruksregler som det er henvist til i lovforarbeidene (Ot.prp. nr. 48 20) og som blant annet kommer til uttrykk i aksjeloven §9-16. Ved den konkrete anvendelse av disse regler, er det etter min mening stor grunn til å legge vekt på de generelle synspunkter loven om eierseksjoner bygger på.
Under behandlingen av saken i lagmannsretten var det uklart hva som hadde vært begrunnelsen for at fordelingsnøkkelen ble endret, men en representant for selskapets forretningsfører skulle ha uttalt at en differensiering mellom bolig- og næringsseksjoner var vanlig. At en slik differensiering forekommer i praksis er for øvrig nevnt i Ot.prp. nr. 76 17, og dette ligger til grunn for at sameiebrøken kan fastsettes etter verdi. Sameiet har under sakens behandling for Høyesterett søkt å påvise at der er verdiforskjell mellom boligseksjonene og kontorseksjonene som stemmer med den nå vedtatte fordelingsnøkkel, og at denne verdiforskjell må ha vært til stede også tidligere.
En endring av fordelingsnøkkelen som på denne måte bygger på rentabilitets- og markedsbetraktninger, går i virkeligheten ut på at verdier overføres fra en gruppe seksjonseiere til en annen. For så vidt den ikke har ytterligere begrunnelse, kan jeg ikke se annet enn at den kommer i konflikt med likhetsprinsippet slik det kommer til uttrykk bl.a.i aksjeloven §9-16. Dessuten vil vedtektsendringer med denne begrunnelse komme i direkte konflikt med §5 nr. 4 og de kontraktssynspunkter denne bestemmelse bygger på: Har man bygget på arealet ved fastsettingen av sameiebrøken, kreves det tilslutning fra de som berøres av endringen dersom sameiebrøken senere ønskes fastsatt etter verdi.
Lagmannsretten er inne på at vedtektsendringen må anses saklig begrunnet i det forhold at virksomheten i kontorseksjonene belastet eiendommen relativt mer enn boligseksjonene, og knytter vurderingen til den situasjon som forelå umiddelbart før vedtektsendringen. De tre seksjoner som eies av Erling Rye Andenæs er utleiet til et legesenter og legekontorene hadde på dette tidspunkt felles inngang med boligseksjonene. Det synes å ha vært en del irritasjon fra boligeiernes side knyttet til at legekontorets klienter tok opphold i den felles oppgang og brukte toalettene der. Kort etter at vedtektene var endret, og før stevning var uttatt, fikk imidlertid legesenteret egen inngang. Slik jeg bedømmer det kan det ikke sies at virksomheten ved senteret siden da har belastet eiendommen i nevneverdig grad. Jeg tilføyer at sameiets prosessfullmektig under prosedyren for Høyesterett har bedt om at spørsmålet om legesenteret har belastet eiendommen i nevneverdig grad, blir vurdert ut fra forholdene da stevning ble uttatt og ikke da vedtektene ble fastsatt. Jeg tilføyer videre at det ikke er søkt påvist at legesenteret har påført sameiet spesielle eller særlig store felles-utgifter, og det er ikke nødvendig for meg å si noe om muligheten eller forutsetningene for å vedtektsregulere en slik situasjon, sml spesialbestemmelsen i §13 annet ledd.
Etter dette er jeg kommet til at vedtektsendringen i forhold til A medfører en forskjellsbehandling som ikke er saklig begrunnet og at den ikke er bindende for ham.
Saken har reist vanskelige spørsmål av prinsipiell karakter og sameiet fikk medhold både i byretten og i lagmannsretten. Jeg finner at saksomkostninger ikke bør tilkjennes for noen instans.
Jeg stemmer for denne dom:
1. Erling Rye Andenæs frifinnes.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke for noen instans.