Rt-1991-9
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1991-01-10 |
| Publisert: | Rt-1991-9 (6-91) |
| Stikkord: | Odelsrett, Forpaktning |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr 6B/1991, nr 3/1990 |
| Parter: | Odd Pettersen (Advokat Ivar Sveen - til prøve) mot Helge Pettersen (Advokat A Abrahamsen). |
| Forfatter: | Hellesylt, Halvorsen, Rygg, Dragsten, Sandene |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §50, Husleieloven (1939) §8, Forpaktingslova (1965) §8, §40, §52 |
Dommer Hellesylt: Saken gjelder spørsmål om en forpaktningsavtale kan sies opp av en odelsberettiget som overtar eiendommen på skifte, eller om odelsloven §50 tredje punktum, som omhandler slik oppsigelse, bare får anvendelse i en løsningssak.
Odd Pettersen og Helge Pettersen er brødre. Odd er eldst. Den 26. februar 1985 opprettet brødrenes far, Tønnes Pettersen, en skriftlig forpaktningsavtale med Helge, som for en periode på 10 år på nærmere bestemte vilkår skulle forpakte odelseiendommen Tangvall gnr 70 bnr 5, 6, 10, 26, 27 og 61 i Søgne. Den skriftlige avtale var en formalisering av en muntlig avtale fra våren 1984 som allerede var tiltrådt av Helge. Faren døde 6. mai 1985.
På skiftet oppstod uenighet mellom Odd og Helge om hvem som skulle få eiendommen utlagt idet Helge krevde å få overta eiendommen i medhold av odelsloven §52 siste ledd. Kravet førte ikke fram. Tvisten er rettskraftig avgjort ved Agder lagmannsretts dom 13. juli 1987.
Ved stevning til Kristiansand skifterett 28. august 1985 ble det reist sak mot Helge med påstand om at forpaktningsavtalen var ugyldig. Dette bestred Helge. Ved brev 22. mars 1986 oppsa Odd forpaktningsavtalen overfor Helge som bestred at oppsigelsen var lovlig. Oppsigelsesspørsmålet ble trukket inn i den verserende sak om avtalens gyldighet.
Kristiansand skifterett (i dommen feilaktig benevnt byrett) avsa 18. mars 1988 dom med denne domsslutning:
"1. Leiekontrakt datert 26. februar 1985 mellom Helge Pettersen og Tønnes Pettersen er ugyldig.
2. Helge Pettersen tilpliktes innen 2 uker fra dommens forkynnelse å betale saksomkostninger kr 12.000,- til Odd Pettersen."
Helge Pettersen anket dommen. Agder lagmannsrett avsa 23. oktober 1989 dom med slik domsslutning:
"1. Leiekontrakten mellom Tønnes Pettersen og Helge Pettersen er gyldig, bortsett fra punktene 3, 6 og 7 - tre, seks og syv - og slik at leietiden utløper med fraflytting senest 14. april 1994. Forøvrig endres den årlige leie i avtalens punkt 2 til kr 20.000,- fra og med 1988.
2. Saksomkostninger idømmes ikke."
Saksforholdet og partenes anførsler for de tidligere retter framgår av de to dommer.
Odd Pettersen har anket lagmannsrettens dom. Dommen er akseptert for så vidt gjelder gyldigheten av forpaktningskontrakten. Anken gjelder oppsigelsesspørsmålet og bare lovanvendelsen vedrørende dette. Det er ikke uenighet mellom partene om faktum.
Den ankende parts, Odd Pettersens, anførsler for Høyesterett er i korthet følgende:
Lagmannsretten har tatt feil når den har lagt til grunn at oppsigelse etter odelsloven §50 tredje punktum ikke kan gjøres gjeldende når en odels- og åsetesberettiget overtar eiendommen på skifte. Lovteksten og forarbeidene er ikke til hinder for dette, og reelle hensyn taler for at det kan gjøres. Ellers vil den best odelsberettigede bli nødt til å gå omveien om en løsningssak. At en odelsberettiget kan bruke de rettigheter odelsloven §50 gir, til avløsning av hefte og til oppsigelse av forpaktningskontrakten også når han overtar eiendommen på skifte, har støtte i teorien. Oppsigelse må kunne meddeles når kravet på å overta eiendommen er satt fram på skifte, og få virkning første faredag etter at eiendommen er overtatt. Henvisningen i odelsloven §50 til forpaktingsloven §8 er noe uklar, men må forstås slik at det bare er ettårsfristen som får anvendelse, ikke bestemmelsen om at oppsigelse tidligst kan skje to år før utløpet av forpaktningskontrakten.
Odd Pettersen har nedlagt denne påstand:
"1. Odd Pettersens oppsigelse av 22. mars 1986 av leiekontrakt/forpaktningsavtale datert 26. februar 1985 vedrørende eiendommen gnr. 72 bnr. 5, 6, 10, 26, 27 og 61 i Søgne mellom Helge Pettersen og Tønnes Pettersen kjennes gyldig.
2. Helge Pettersen tilpliktes å fravike eiendommen gnr. 72 bnr. 5, 6, 10, 26, 27 og 61 i Søgne innen 14. april etter at Odd Pettersen har fått skjøte på eiendommen.
3. Odd Pettersen tilkjennes saksomkostninger for alle retter."
Ankemotpartens, Helge Pettersens, anførsler er i korthet disse:
Lagmannsrettens dom er riktig i resultat og begrunnelse. Loven hjemler ikke avlysning av heftelser eller oppsigelse av forpaktningskontrakter når eiendommen overtas på skifte, men bare i en løsningssak, jf uttrykket "løysingsmannen". Man kan ikke i en skiftesituasjon som her gå omveien om en løsningssak for å oppnå det loven ikke hjemler ved overtakelse av odelseiendom på skifte. Subsidiært anføres at den oppsigelse som odelsloven §50 tredje punktum omhandler ikke kan brukes til å korte ned på lengden av en tidsbestemt forpaktningskontrakt som den best odelsberettigede har påheftet eiendommen. Oppsigelse kan ikke framsettes før tidligst to år før kontrakten utløper og heller ikke før eiendommen er overtatt.
Helge Pettersen har nedlagt slik påstand:
"1. Helge Pettersen frifinnes for den ankende parts krav.
2. Helge Pettersen tilkjennes saksomkostninger for alle instanser."
Jeg finner at anken må tas til følge.
Odelsloven §50 lyder:
"Hefte på eigedomen som blir dekte av takstverdien kan løysingsmannen krevje avløyste, når det er påhefta etter at foreldingsfristen tok til, jfr. §40. Det same gjeld råderettar som er påhefta tidlegare, dersom dei er særleg tyngjande. Avtale om forpakting for lengre tid enn 5 år, og avtale om leige av husrom, kan løysingsmannen seie opp etter reglande i forpaktingslova §8 og husleigelova §8, endå om avtala ikkje gjev høve til slik oppseiing."
Det er bestemmelsens tredje punktum som er aktuell i saken her, og som jeg går inn på. Ordet "løysingsmannen" kan tyde på at man har hatt for øye situasjonen der den odelsberettigede gjør sin rett gjeldende i en løsningssak. Men ut over det ordet "løysingsmannen" kan tyde på, er det intet i loven eller forarbeidene som tyder på at man har villet stille oppsigelse i en annen stilling hvor den odelsberettigede overtar eiendommen på skifte enn når den overtas ved odelsløsning. Det reelle hensyn bak avløsnings- og oppsigelsesadgangen i løsningstilfellene - at odelsretten skal ha prioritet i forhold til kontraktsmessige heftelser - gjør seg gjeldende også ved overtakelse på skifte. Ved oppsigelse av forpaktningsavtale etter tredje punktum som det her er tale om, blir det, slik jeg forstår loven, ikke spørsmål om at odelsløseren skal svare erstatning til forpakteren av den grunn at forpaktningsavtalen bringes til opphør før den avtalte tid. Verdsettelsen av eiendommen i forbindelse med overtakelsen vil således ikke få betydning for forpakterens stilling i oppsigelsessituasjoner. På denne bakgrunn kan jeg vanskelig se at oppsigelsesadgangen ikke skulle foreligge også når eiendommen overtas på skifte. Jeg tilføyer at jeg forstår gjeldende rett slik at den odelsberettigede, selv om det foreligger grunnlag for å gjøre odelsretten gjeldende på skifte, likevel kan velge å reise løsningssak. Jeg kan da ikke se hvilke hensyn som skulle tilsi at han for å kunne foreta oppsigelse etter tredje punktum skulle være nødt til å reise løsningssak, all den stund verdsettelsen av odelseiendommen i disse tilfelle ikke får betydning for forpakterens stilling. Om også avløsning av retter eller heftelser etter §50 første og annet punktum kan kreves når odelsretten gjøres gjeldende på skifte, slik at det heller ikke i disse situasjoner blir nødvendig å gå veien om løsningssak, finner jeg ikke grunn til å ta standpunkt til.
Med hensyn til spørsmålet om når oppsigelse lovlig kan meddeles, bemerker jeg først at henvisningen i odelsloven §50 til forpaktingsloven §8 reiser visse spørsmål. Bestemmelsen i §8 første ledd, som her har interesse, lyder slik:
"Part som vil at forpaktinga skal slutte når forpaktingstida er ute, må gje den andre parten skriftleg oppseiing seinast eitt år før faredag og tidlegast to år før forpaktingstida er ute. Så lenge oppseiing ikkje blir gjeve, blir forpaktinga forlenga med eitt år om gongen, dersom ikkje noka anna blir avtala."
Jeg finner ikke å kunne tolke henvisningen - som ankemotparten hevder - slik at oppsigelse tidligst kan foretas to år før forpaktningstiden er ute. I så fall ville bestemmelsen i odelsloven §50 om at oppsigelse kan skje enda om forpaktningsavtalen "ikkje gjev høve til slik oppseiing" bli uten selvstendig betydning. Dette vil også være i strid med lovgrunnen for bestemmelsen, nemlig å sikre den odelsberettigede prioritet i forhold til kontrakter som påheftes eiendommen. Jeg må derfor oppfatte henvisningen slik at den viser til den ettårsfristen før faredag som senest gjelder for oppsigelsen.
Spørsmålet om når den odelsberettigede er kommet i en slik posisjon i forhold til eiendommen at han kan framsette oppsigelsen, kan by på tvil. I en løsningssak kan dette trolig gjøres når saken er reist. Når odelsretten gjøres gjeldende på skifte, antar jeg at oppsigelse kan meddeles når den odelsberettigede under skiftet har sagt fra at han krever eiendommen utlagt på odel. Dette innebærer at den oppsigelse som ble gitt ved brev 22. juni 1986 må anses lovlig. Når Odd i tilfelle har overtatt eiendommen, vil oppsigelsen få den virkning at han kan kreve at Helge fraviker eiendommen første faredag etter overtakelsen.
Jeg vil tilføye at det er opplyst at Odd og Helges mor satt med eiendommen sammen med Tønnes Pettersen da den ble odlet. Hun ble senere skilt fra Tønnes og har reist løsningssak mot dødsboet idet hun hevder å ha odelsrett med best prioritet. I første instans har hun ikke fått medhold, men saken er anket til lagmannsretten. Jeg finner etter omstendighetene at dette søksmål ikke får betydning for den verserende tvist mellom brødrene, hvor det er fastslått at Odd har best prioritet. Om det blir moren eller Odd Pettersen som blir sittende med eiendommen, får så finne sin avgjørelse i den saken moren har reist.
Anken har ført fram. Saken har imidlertid gjeldt spørsmål av prinsipiell betydning, som har budt på noen tvil, og jeg er blitt stående ved at saksomkostninger ikke bør tilkjennes for noen rett.
Jeg stemmer for denne dom:
1. Odd Pettersens oppsigelse av 22. mars 1986 av leiekontrakt/forpaktningsavtale datert 26. februar 1985 vedrørende eiendommen gnr 72 bnr 5, 6, 10, 26, 27 og 61 i Søgne mellom Helge Pettersen og Tønnes Pettersen kjennes gyldig.
2. Helge Pettersen tilpliktes å fravike eiendommen gnr 72 bnr 5, 6, 10, 26, 27 og 61 i Søgne innen 14 april etter at Odd Pettersen har fått skjøte på eiendommen.
3. Saksomkostninger tilkjennes ikke for noen rett.