HR-1999-684-K - Rt-1999-2050
| Instans: | Høyesteretts kjæremålsutvalg - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1999-12-16 |
| Publisert: | HR-1999-00684-K - Rt-1999-2050 (490-99) |
| Stikkord: | Sivilprosess, Tvangsfullbyrdelse, Husleierett, Motregning |
| Sammendrag: | Saken gjaldt kjæremål over begjæring om tvangsfravikelse av kafèlokale i idrettshall. |
| Saksgang: | Oslo namsrett saknr 1999-776 D - Borgarting lagmannsrett LB-1999-2309 K/04 - Høyesterett HR-1999-00684K, jnr. 369/1999 |
| Parter: | Vålerenga Håndball (advokat Christian J. Aubert) mot Sheikh's AS (advokat Svein Aabø) |
| Forfatter: | Flock, Rieber-Mohn, Skoghøy |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) §13-2, §4-2, §4-3, Tvistemålsloven (1915) §180, §404 |
Kjæremålet gjelder begjæring om tvangsfravikelse av kafèlokale i idrettshall.
Vålerenga Håndball inngikk 2. februar 1998 kontrakt med Oslo kommune v/Park & Idrett om drift av Jordal idrettshall, som kommunen eier.
Ved kontrakt inngått i slutten av mars 1998 leiet Vålerenga Håndball deretter ut kafèlokalene i idrettshallen til Sheikhs AS mot en husleie på 10 000,- kroner pr. måned. I kontrakten var det inntatt en bestemmelse om at Vålerenga Håndball skulle sørge for at det ble installert et kjølerom i tilknytning til kafèlokalene, som Sheikhs AS skulle betale omkostningene for. Ved kontraktsinngåelsen ble det ikke gjort oppmerksom på at Vålerenga Håndball hadde leiet idrettshallen av Oslo kommune.
Kjølerommet ble installert i mai 1998. Etter befaring i forbindelse med ferdigstillelse av Jordal idrettshall, ble det imidlertid gitt påbud om at døren mellom kjølerommet og lokalene måtte mures igjen. Dette førte til at man måtte gå ut av kafèlokalene og inn en annen inngang for å komme til kjølerommet.
Ved brev av 29. oktober 1998 sa kommunen opp leieforholdet til Vålerenga Håndball, blant annet på grunn av fremleie av kafèlokalene til Sheikhs AS. Vålerenga Håndball reiste sak ved Oslo byrett for å få oppsigelsen kjent ugyldig.
I brev av 15. november 1998 skrev Vålerenga Håndball til Sheikhs AS og meddelte at det kunne bli tale om oppsigelse av leieforholdet på grunn av forholdet til kommunen.
9. desember 1998 svarte advokat Aabø på vegne av Sheikhs AS at han rådet sin klient til å stanse husleiebetalingen inntil videre. I brevet ble det blant annet pekt på at ifølge kontrakten mellom Sheikhs AS og Vålerenga Håndball, var det Vålerenga Håndball som var utleier. Oslo kommune v/Park & Idrett var overhodet ikke nevnt. Videre ble det pekt på problemene med kjølerommet og enkelte andre mangler, og at Sheikhs AS ville kreve erstatning for investeringer og tapt inntekt, dersom saken med kommunen førte til utkastelse.
Sheikhs AS har ikke betalt husleie siden 1. desember 1998. I brev av 23. februar 1999 varslet Vålerenga Håndball om utkastelse. Da husleien fortsatt ikke ble betalt, meddelte Vålerenga Håndball i brev av 31. mars s.å. at leieavtalen ble hevet med øyeblikkelig virkning. Saken ble deretter i april 1999 brakt inn for Oslo namsrett med begjæring om at Sheihks AS måtte kastes ut av lokalene.
Etter muntlige forhandlinger avsa Oslo namsrett 28. juni 1999 kjennelse med slik slutning:
«1. Begjæring om fravikelse, sak nr. 99-776D for Oslo namsrett tas ikke til følge.
2. Vålerenga Håndball betaler til Sheikhs AS saksomkostninger med kr 13.000,- kronertrettentusen - innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelse.»
Vålerenga Håndball påkjærte kjennelsen til Borgarting lagmannsrett som 28. september 1999 avsa kjennelse med slik slutning:
«1. Namsrettens kjennelse stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Vålerenga Håndball til Sheiks AS kr 4.000,- - kronerfiretusen - innen 2 - to - uker fra forkynnelse av kjennelsen.»
Lagmannsretten fant at det i dette tilfellet ikke var åpenbart at det forelå vesentlig mislighold som gir adgang til å heve avtalen, slik at bestemmelsen i tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd bokstav d ikke fikk anvendelse.
Vålerenga Håndball har i rett tid påkjært kjennelsen til Høyesteretts kjæremålsutvalg. Det anføres at lagmannsretten har tolket tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd bokstav d feil når den på bakgrunn av det bevismessige faktum som er lagt til grunn, ikke finner det åpenbart at det foreligger vesentlig mislighold i angjeldende sak.
Lagmannsretten har lagt til grunn at Sheikhs AS ikke i noe tilfelle har et så stort krav som det beløp som er holdt tilbake av husleie. Det pekes i denne forbindelse på at Sheikhs AS allerede 9. desember 1998 varslet at husleien ville bli stoppet inntil videre, at husleieinnbetalingen ikke er gjenopptatt, og at det heller ikke er varslet at så vil skje.
Det er under enhver omstendighet i strid med tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 å holde tilbake et større beløp enn det man mener å kunne fremme krav om.
Det er fra Sheikhs AS side ikke fremmet noe konkret krav, og kravet er således heller ikke forfalt. Dette er absolutt vilkår for motregning, jf. tvangsfullbyrdelsesloven §4-2 tredje ledd.
Det er nedlagt slik påstand:
«1. Sheikhs A/S kastes ut av lokalene i Jordalgt. 12 A.
2. Sheikhs A/S dømmes til å erstatte Vålerenga Håndballs saksomkostninger for namsrett, lagmannsrett og Høyesterett.»
Kjæremålsmotparten, Sheikhs AS, anfører at lagmannsrettens kjennelse er riktig og slutter seg i det vesentlige til lagmannsrettens premisser.
Lagmannsretten har etter en samlet vurdering av kjæremålsmotpartens innsigelser korrekt lagt til grunn at forholdet mellom partene er så uavklart, at det ikke er åpenbart at det foreligger et vesentlig mislighold som gir adgang til å heve avtalen, jf. tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd bokstav d. Dette er et bevisspørsmål som ikke kan prøves av Høyesterett ved videre kjæremål.
Den kjærende parts anførsel om feil lovanvendelse er begrunnet i lagmannsrettens uttalelse om kjølerommets plassering og utestegningen i april/mai 1999. Siden dette bare berører en del av kjæremålsmotpartens grunnlag for å stoppe husleiebetalingen, kan det ikke være feil lovanvendelse å komme til at vilkårene for tvangsfravikelse ikke foreligger. Det er tross alt nok et vesentlig forhold som ligger til grunn for betalingsunnlatelsen.
Kjæremålsmotparten har holdt tilbake husleien av to grunner, for det første fordi den kjærende part ikke har kunnet gi sikkerhet for at det foreligger et leieforhold, og videre fordi det manglende kjølerom gjør at driften av kafèen ikke kan foregå som forutsatt. Kafèens driftsmuligheter er som følge av dette så begrenset at nettotapet blir større enn de 10.000,- kroner pr. måned som skulle vært betalt i henhold til kontrakten. Den kontraktsstridige utestengingen av kjæremålsmotparten forsommeren 1999 på grunn av arrangementet med VM i ishockey, har ikke vært noe selvstendig grunnlag for betalingsunnlatelsen, men den øker kjæremålsmotpartens erstatningskrav.
Lagmannsretten har korrekt lagt til grunn at heving av leieforhold som forutsatt i tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd bokstav d, er et særlig tvangsgrunnlag for fravikelse. Etter tvangsfullbyrdelsesloven §4-2 tredje ledd kan det mot et slikt grunnlag fremsettes enhver innvending som kunne vært fremsatt under et søksmål.
Det er nedlagt slik påstand:
«1. Kjæremålet forkastes.
2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Vålerenga Håndball kr 3.000.-i saksomkostninger til Sheikhs A/S.»
Høyesteretts kjæremålsutvalg bemerker at kjæremålutvalgets kompetanse ved videre kjæremål er begrenset ved bestemmelsene i tvistemålsloven §404. Kjæremålet gjelder lagmannsrettens lovtolkning, som kjæremålsutvalget kan prøve, jf. §404 nr. 3.
Lagmannsretten uttaler korrekt at hevning av et leieforhold som forutsatt i tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd bokstav d er et særlig tvangsgrunnlag, og at saksøkte dermed under tvangsfullbyrdelsen kan fremsette enhver innvending mot tvangsgrunnlaget som kunne vært satt frem under et søksmål.
Som begrunnelse for unnlatt betaling av husleie, gjorde leietakeren for lagmannsretten gjeldende at Vålerenga Håndballs mislighold av sine forpliktelser etter leiekontrakten hadde påført - og i fremtiden ville kunne påføre - leietakeren et betydelig økonomisk tap. Om dette uttaler lagmannsretten:
«Det er fullt mulig at Sheikh's unnlatelse av å betale husleie ikke kan anses rettmessig og at unnlatelsen kan representere et vesentlig mislighold. Forholdet mellom partene er imidlertid så uavklart at spørsmålet må finne sin avklaring ved vanlig domstolsbehandling. Som namsretten, finner lagmannsretten at det i dette tilfellet ikke er åpenbart at det foreligger vesentlig mislighold som gir adgang til å heve avtalen slik at bestemmelsen i tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd pkt d ikke får anvendelse.»
Kjæremålsutvalget kan ikke se at lagmannsretten ved dette har tolket tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd bokstav d uriktig. I tilknytning til Vålerenga Håndballs anførsel om at tvangsfullbyrdelsesloven §4-3 utelukker at leietakeren motregner sitt erstatningskrav mot utleieren mot leiekravet, viser kjæremålsutvalget til kjennelse i Rt-1997-2063. I denne kjennelsen har kjæremålsutvalget uttalt at de begrensninger i motregningsadgangen som er fastsatt i tvangsfullbyrdelsesloven §4-3 første punktum, ikke gjelder ved fravikelse etter §13-2 tredje ledd bokstav d.
Vålerenga Håndball har påpekt at lagmannsretten forut for den konklusjon som er sitert i det foregående, i kjennelsen ga uttrykk for at spørsmålet om plasseringen av kjøleanlegget ikke i noe tilfelle kunne anses å foranledige et krav av en slik størrelsesorden at det var berettiget å holde tilbake husleie i så lang tid som leietakeren hadde gjort. Utvalget bemerker at når lagmannsretten likevel konkuderte slik som foran sitert, må det ha hatt sin bakgrunn i at erstatningskravet vedrørende kjøleanlegget ikke var det eneste krav som leietakeren påberopte seg.
Lagmannsrettens konkrete vurdering av spørsmålet om det åpenbart forelå et vesentlig mislighold, kan utvalget ikke prøve.
Utvalget bemerker avslutningsvis at spørsmålet om fravikelse vil kunne bringes inn for namsretten på nytt dersom betalingsmisligholdet fra leietakeren vedvarer.
Kjæremålet har vært forgjeves. Vålerenga Håndball må erstatte Sheikh's AS saksomkostninger for kjæremålsutvalget, jf. tvistemålsloven §180 første ledd. Saksomkostningsbeløpet fastsettes i overensstemmelse med oppgave til 3 000 kroner.
Kjennelsen er enstemmig.
S L U T N I N G :
1. Kjæremålet forkastes.
2. I saksomkostninger for Høyesteretts kjæremålsutvalg betaler Vålerenga Håndball til Sheikh's AS 3.000 - tretusen - kroner med oppfyllelsesfrist 2 - to - uker fra forkynnelse av denne kjennelse.