HR-2001-548 - Rt-2002-643

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	2002-05-29
Publisert:	HR-2001-00548 - Rt-2002-643 (142-2002)
Stikkord:	Odelsrett, Borett
Sammendrag:	Saken gjaldt spørsmål om gjenlevende ektemake hadde rett til passende gratis husrom i mehold av Odelsloven (1974) § 39, ved odelsløsning av en eiendom med bare ett husvære. Gjenlevende ektefelle, Aagot Finstad, var 70 år da ektemannen døde. Odelssøkeren Johan Ødegaarden var 77 år og i institusjon av helsegrunner. Han kunne ikke flytte til eiendommen, men hadde en datter på rundt 50 år som var interessert i å overta. Ved taksten krevde Aagot Finstad rett til å bo i husværet på eiendommen i medhold av Odelsloven (1974) § 39, mens Johan Ødegaarden var villig til å la henne bo der på avtalegrunnlag. Lagmannsretten satt taksten til 1.200.000 kroner og fradraget for boretten ble satt til 150.000 kroner. Dersom hun hadde krav på gratis husrom skulle det ikke gjøres fradrag, da det bare skulle gis fradrag dersom hun hadde borett på avtalegrunnlag. Høyesterett kom til at Aagot Finstad ikke hadde borett etter Odelsloven (1974) § 39. Med utgangspunkt i formuleringer i Ot.prp. nr. 59 for 1972-73 på side 59 mente Høyesterett at overtakeren måtte ha prioritet foran gjenlevende ektefelle, i de tilfeller der det bare var ett husvære på eiendommen. I normaltilfeller, der overtakeren tenker å bo på eiendommen, vil det bare kunne sies at det finnes passende husrom på eiendommen der det er en kårbygning eller et annet særskilt husvære. Dette måtte også gjelder ved unntak fra normalsituasjonen, i det spørsmålet må vurderes objektivt. Boretten for gjenlevende ektefelle etter § 39 vil gjelde uten tidsgrense, og en eventuell borett vil også gjelde over for overtakerne sine rettsetterfølgere, som kan være livsarvinger etter han eller som kan være odelsløsere. Dette gjorde det vanskelig å vurdere situasjonen annerledes i denne saken, enn der overtakeren var i stand til å flytte til eiendommen. Hensynet til gjenlevende kunne heller ikke tilsi ulik løsning ut fra om løseren i det konkrete tilfellet er i stand til å flytte til eiendommen eller ikke. Høyesterett viste også til reglene om bo- og driveplikt for overtaker av landbrukseiendommer, og utttalte at det ville være lite naturlig om disse reglene måtte vike for forutsetning om borett. Løseren kunne til vanlig heller ikke ha plikt til å søke om unntak for boplikten.
Saksgang:	Sør-Østerdal herredsrett saknr 2000-00051 A - Eidsivating lagmannsrett LE-2001-105 A - Høyesterett HR-2001-00548 (sak nr. 2001/548), sivil sak, anke
Parter:	Aagot Finstad (advokat Olav Felland) mot Johan Ødegaarden (advokat Gerhard Sanderød - til prøve)
Forfatter:	Utgård, Stang Lund, Schei, Gussgard, Aasland
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1974) §39, §27, §27a, §34, §35, §36, §70, §8, Odelsloven (1821) §16, Tvistemålsloven (1915) §180, §380, Folketrygdloven (1966), Forsinkelsesrenteloven (1976) §3

Dommar Utgård: Saka gjeld spørsmålet om attlevande ektemake har rett til høveleg gratis husrom i medhald av odelslova §39, ved odelsløysing av ein eigedom med berre eitt husvære.

Aagot Finstad som er fødd i 1927, gifte seg i 1963 med Jørgen Finstad som var eigar av odelseigedommen Finstad østre i Elverum. Ektemakane - som var barnlause - budde saman på eigedommen. Jørgen døydde i 1997, og Aagot tok då over buet i uskifte. Eigedommen er på om lag 125 dekar dyrka jord og 2571 dekar skog. På eigedommen er det berre eitt husvære - eit eldre våningshus.

Ved stemning av 12. januar 1998 reiste Johan Ødegaarden odelssøksmål mot Aagot Finstad, jf. odelslova §36. Ødegaarden er fødd i 1921, og han er son til ei eldre søster av Jørgen Finstad. Ødegaarden er i institusjon av helsegrunnar, og det har i samband med odelssaka heile tida vore klart at han ikkje kan flytte til eigedommen. Han har ei dotter på om lag 50 år som bur i Elverum, og som er interessert i å ta over.

Det vart tvist i høve løysingsretten. Kort tid før hovudforhandlinga vart partane samde om at Ødegaarden har løysingsrett til nærare fastsette bruksnummer, og saka kunne halde fram med odelstakst. Ved taksten kravde Aagot Finstad rett til å bu i husværet på eigedommen i medhald av odelslova §39. Ødegaarden var viljug til å la henne bu der på avtalegrunnlag, men han meinte ho ikkje hadde krav på burett. Heradsretten la i taksten til grunn at Finstad hadde burett på avtalegrunnlag, og sette taksten på eigedommen til 740.000 kroner, etter at det først var gjort eit frådrag på 100.000 kroner for verdien av buretten. Overtaksten vart sett til 1.200.000 kroner, og i eit særskilt punkt i slutninga sette lagmannsretten frådraget i takstsummen for buretten til 150.000 kroner. Lagmannsretten uttala i skjønnsgrunnane at grunnlaget for buretten var avtale.

Heradsretten kom i fråvikingsorskurd av 7. mars 2000 til at spørsmålet om frådrag var rettskraftig avgjort i overskjønnet. Etter kjæremål kom lagmannsretten til at spørsmålet ikkje var rettskraftig avgjort i odelstaksten. Heradsrettens avgjerd i fråvikingsspørsmålet vart etter dette oppheva. Høgsteretts kjæremålsutval forkasta eit vidare kjæremål, sjå Rt-2000-1506.

Sør-Østerdal heradsrett behandla etter dette fråvikingsspørsmålet på ny. I tillegg til sjølve fråvikingsspørsmålet, jf. odelslova §70, tok heradsretten også opp spørsmålet om frådrag for buretten til realitetsavgjerd.

Heradsretten sa 23. november 2000 dom - urett kalla orskurd - med slik slutning:

«1. Aagot Finstad har ikke krav på gratis husrom i henhold til odelsloven §39.

Side:644

2. Det gjøres fratrekk med kr 150.000,- - kroneretthundreogfemtitusen - i odelstakst for den borett Aagot Finstad er tilsagt på avtalemessig grunnlag.

3. Aagot Finstad dømmes til å utstede skjøte til Johan Ødegaarden på eiendommene gnr. 102 bnr. 12 og bnr. 71, gnr. 105 bnr. 16, gnr. 109 bnr. 1, bnr. 7 og bnr. 21, gnr. 153 bnr. 24 og bnr. 67, gnr. 180 bnr. 14 og gnr. 182, bnr. 6, alle i Elverum kommune, mot samtidig betaling av løsningssummen, stor kr 1.050.000,- - kronerenmillionogfemtitusen.

4. Kjøpesummen forfaller til betaling den 14. april 2001. Plikten til overskjøting og fravikelse inntreffer umiddelbart etter at ovenstående løsningssum er erlagt, hvoretter Johan Ødegaarden også er berettiget til å overta bruken av gården.

5. Inntil overtagelse har Aagot Finstad ikke rett til å hogge mer på eiendommen enn det som etter skogoppsynets utregning svarer til verdiøkningen på grunn av tilveksten.

6. Aagot Finstad betaler innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse saksomkostninger med kr 5000 - kronerfemtusen.»

Aagot Finstad påkjærte avgjerda med omsyn til frådrag for buretten, og dette kjæremålet vart av lagmannsretten behandla som ein anke. Anken som gjaldt rettsbruken, vart behandla skriftleg av lagmannsretten, jf. tvistemålslova §380 første ledd.

Eidsivating lagmannsrett sa 14. februar 2001 dom med slik domsslutning:

«1. Herredsrettens dom stadfestes.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Aagot Finstad til Johan Ødegaarden 2.000 - totusen - kroner innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.»

Aagot Finstad har anka lagmannsrettsdommen til Høgsterett. Partane har i all hovudsak vore einige om faktum, slik at tvisten i realiteten berre gjeld rettsbruken. Saka står i same stilling som for dei tidlegare rettane.

Ankeparten, Aagot Finstad, har særleg halde fram:

I avgjerda må det takast utgangspunkt i ordlyden i §39. Denne føresegna gir attlevande ektemake eit krav på, eller ein rett til, husrom. Ordet «høveleg» går på ei finvurdering av situasjonen, og domstolane kan i noka mon gå inn på ei konkret vurdering. Men det er då ikkje rett som lagmannsretten har gjort, å seie at attlevande ektemake berre har rett til gratis husrom når det er to husrom på eigedommen. På dette viset har lagmannsretten lagt til grunn ei slags objektiv vurdering, uavhengig av denne konkrete saka.

Saka må vurderast konkret. Retten må vurdere tilhøvet mellom Aagot Finstad og Johan Ødegaarden og eventuelt etterkomarane hans. Det går fram av førearbeida til §39 at det skal skje ei slik konkret vurdering, jf. at det «i nokon mon» må takast «omsyn til tilhøva i det einskilde tilfelle». I dette tilfellet er trongen til husrom for den nye eigaren heilt fråverande. Det odelsløysaren i realiteten vil, er å leige bort husrommet. Dette er ikkje tilstrekkeleg til å hindre Aagot Finstad i å få gratis husrom, slik ho har rett til etter lova når det er høveleg husrom på eigedommen.

Side:645

Reglane om buplikt i odelslova §27 vil kunne ha vekt i vurderinga, men situasjonen i saka her er spesiell. Der ein eldre attlevande ektemake bur på eigedommen, kan ein odelsløysar til vanleg rekne med å få utsetjing med å oppfylle buplikta til attlevande fell bort. Ødegaarden sin eigen livssituasjon er elles slik at han kan rekne med å få fritak for buplikta.

Føresegna i §39 byggjer på §16 i 1821-lova. Og i §16 fjerde ledd hadde attlevande ektemake ein sterk rett til å få gratis husvære.

Det er i dette tilfellet gitt eit minneleg tilbod frå Ødegaarden om at Finstad kan bruke husværet så lenge ho lever. Dette tilbodet viser at Johan Ødegaarden har vore klar over at han ikkje hadde bruk for husværet på eigedommen. Dette omfattar også dottera hans, som var den som møtte i rettsmøta under løysingssaka.

Aagot Finstad har sett fram slik påstand:

«1. Aagot Finstad har rett til gratis husrom.

2. Overdragingsdatoen blir sett til 1. august 2002.

3. Johan Ødegaarden erstattar sakskostnadene for Aagot Finstad for heradsretten, lagmannsretten og Høgsterett med tillegg av den alminnelege forsinkingsrente etter forsinkingsrentelova §3 fyrste ledd, fyrste punktum, for tida 12% rente p.a. frå forfall til betaling.»

Ankemotparten, Johan Ødegaarden, har særleg halde fram:

Ankemotparten viser i hovudsak til avgjerdene i heradsretten og lagmannsretten, og kan også slutte seg til grunngjevingane til desse rettane. Som uttala av lagmannsretten, inneber odelslova §39 som utgangspunkt at attlevande ektemake «bare har krav på gratis husrom dersom det finnes brukbare bomuligheter på odelseiendommen ut over det boligbehov som den nye eier har ...».

Normalsituasjonen ved odelsløysing der det ikkje er husrom på eigedommen til begge partane, er tvillaust at attlevande ektemake må vike. Spørsmålet i saka er om det må bli ei anna løysing her, når Johan Ødegaarden ut frå sin personlege situasjon ikkje kan bu på eigedommen. Etter ankemotparten sitt syn må lova her tolkast objektivt. Slik objektiv tolking er også gjennomgåande ved tolkinga av ulike føresegner i odelslova, og noko anna vil gjere lova svært vanskeleg å praktisere.

Odelslova av 1821 §16 gir ikkje direkte rettleiing for løysinga av tvisten, sjølv om §16 fjerde ledd var eit utgangspunkt for §39 i lova no. Samfunnstilhøva har endra seg, og det er nødvendig å tilpasse odelslova til den nye tida. Det er her grunn til å minne om at folketrygda vart innført i 1967, og at kår då kom i ei anna stilling enn tidlegare. I den nye odelslova er reglane om buplikt sentrale, og attlevande ektemake kan ikkje gjennom §39 få ein burett dersom dette hindrar ein overtakar i å oppfylle buplikta, jf. §27.

Ankemotparten kan ikkje sjølv bu på eigedommen. Men det har vore sentralt for han å sikre eigedommen for sine etterkomarar som ikkje har odelsrett, jf. odelslova §8. Det kan vere aktuelt for desse å busetje seg på eigedommen. Eit slikt føremål inneber ikkje misbruk av odelsretten, jf. særleg Rt-1990-781.

Aagot Finstad har fått eit minneleg tilbod som gir henne rett til å bu

Side:646

på eigedommen så lenge ho lever. Det bør ikkje tale mot ankemotparten at han på denne måten har vore innstilt på å finne ei løysing.

Johan Ødegaarden har sett fram slik påstand:

«1. Lagmannsrettens dom stadfestes, dog slik at tidspunkt for skjøting, betaling av løsningssum og overtagelse av bruken av eiendommen settes til 1. august 2002.

2. Aagot Finstad erstatter sakskostnadene for Johan Ødegaarden for herredsrett, lagmannsrett og Høyesterett med tillegg av vanlig forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven §3, 1. ledd, 1. punktum med 12% årlig rente fra forfall til betaling skjer.»

Eg er komen til at anken ikkje fører fram. I hovudsak kan eg slutte meg til grunngjevinga til lagmannsretten. Ut frå prosedyren finn eg likevel grunn til å seie litt om mitt syn på saka.

Odelslova §39 første punktum har slik ordlyd:

«Når ein attlevande ektemake må gje frå seg eigedomen etter §34, §35, §36 har han rett til høveleg gratis husrom.»

Føresegna har sin bakgrunn i odelslova av 1821 §16 fjerde ledd, som rett nok berre gjaldt i høve til foreldre eller steforeldre som måtte vike frå ein odelseigedom og berre dersom «Fravigelsen skeer i Mindelighed». Overtakaren måtte då gi foreldre eller steforeldre slikt kår som vart skjøna «billigt at være, efter Gaardens Størrelse, Forældrenes Trang og den Odelsberettigedes Vilkaar». Buretten var ein sentral del av kåret. Med omsyn til innhaldet i kåret, finn eg det tilstrekkeleg å vise til Rt-1951-154 der det vart lagt til grunn at attlevande ektemake ikkje kunne nektast «adgang til å få seg tilstått kår av eiendommen», med ei presisering:

«Den nærmere fastsettelse vil tilkomme skjønnet, og det kan etter min mening ikke være utelukket at skjønnet kan finne at det her under hensyn til de av loven nevnte momenter ikke er plass for noe kår.»

Ved framlegget til den nye odelslova gjorde Sivillovbokutvalet framlegg om ei ny føresegn - som seinare vart §39 - som skulle avløyse føresegna om retten til kår i 1821-lova §16 fjerde ledd, jf. NOU 1972:22 side 81. Føresegna skulle gjelde både ved odelsløysing og ved friviljug overtaking av odelseigedom. Sivillovbokutvalet uttala seg ikkje om det nærare innhaldet i føresegna. Det gjorde derimot departementet, jf. Ot.prp.nr.59 (1972-1973) på side 59 der det heiter:

«Når det gjeld uttrykket «høveleg gratis husrom» i § ..., som avløyser dei tidlegare reglane i odelslova §16 om føderåd, vil departementet peike på at ein i nokon mon må ta omsyn til tilhøva i det einskilde tilfelle. Meininga er at den attlevande skal ha slik rett så sant det finst høveleg husrom på eigedomen, slik at ein her og tar rimeleg omsyn til overtakarens situasjon.»

Etter mitt syn må det liggje i dette at overtakaren har prioritet føre attlevande ektemake, i dei tilfella der det berre er eitt husvære på eigedommen.

Side:647

I normaltilfella, der overtakaren tenkjer å bu på eigedommen, vil det berre kunne seiast at det finst høveleg husrom på eigedommen der det er ei kårbygning eller eit anna særskilt husvære.

Saka her syner at det kan vere unntak frå normalsituasjonen. Det kan såleis vere odelsløysarar som ut frå sin personlege livssituasjon ikkje er i stand til å flytte til odelseigedommen på overtakingstidspunktet. Som lagmannsretten meiner eg likevel at spørsmålet om burett for ein attlevande ektemake må vurderast objektivt i denne samanhengen. Buretten etter §39 vil gjelde utan tidsgrense for attlevande ektemake. Det kan innebere at ein eventuell burett for attlevande også ville kome til å gjelde overfor overtakarane sine rettsetterfølgjarar, som kan vere livsarvingane etter han eller som kan vere odelsløysarar. Dette gjer det vanskeleg å vurdere situasjonen annleis i eit tilfelle som vårt, enn der overtakaren er i stand til å flytte til eigedommen.

Heller ikkje omsynet til attlevande ektemake tilseier etter mitt syn ulik løysing etter som overtakaren er i stand til å flytte til eigedommen eller ikkje. Det vil i mange saker kunne vere fleire mogelege odelsløysarar. Stort sett må attlevande vere budd på at det vil vere ein eller fleire av dei mogelege løysarane som ikkje er hindra i å flytte til eigedommen. Dersom ein tenkjer seg at det vart reist parallelle odelsløysingssaker, ville det føre til at det ville bli ulike avgjerder etter §39 i dei forskjellige sakene. Det er ikkje noka tilfredsstillande løysing om attlevande ektemake sin rett til gratis husrom blir avhengig av kven av fleire mogelege løysarar som reiser sak eller eventuelt gjennomfører ei løysing.

I den nye odelslova frå 1974 kom det - på same måte som i den nye konsesjonslova same året - inn reglar om bu- og driveplikt for overtakarar av landbrukseigedommar. Dette var sentrale nyskapingar i lovverket. Det ville etter mitt syn vere lite naturleg om reglane om buplikt, jf. særleg odelslova §27, skulle oppfattast slik at dei måtte vike for føresegna om burett i §39.

Ankeparten har vist til at ein odelsløysar kan søkje om fritak for buplikta, jf. odelslova §27a. Reint allment kan det etter mitt syn ikkje stillast noko krav om at dette skal gjerast. For det første er det rimeleg at den som tek over ein odelseigedom, får høve til å flytte til eigedommen og til å drive han med eit slikt utgangspunkt. Men dernest vil det vere usikkert kva som vil kunne bli utfallet av ein søknad om fritak for buplikta. Ikkje minst gir reglane om fritak i stor mon rom for skjøn. Avgjerda etter §39 kan derfor ikkje knytast opp mot den sannsynlege avgjerda i fritaksspørsmålet.

Det er ein del av grunnlaget for vurderinga ved odelseigedommar at overtakarane har behov for å bu på eigedommane som skal nyttast til landbruksdrift. Lovgivaren har teke det valet at attlevande ektemake må gi frå seg eigedommen seinast når attlevande får full pensjon frå folketrygda, jf. odelslova §34, §35 og §36 som inneheld nærare regulering av dette som eg ikkje går inn på. Dette er ei anna prioritering enn det som følgde av §16 i 1821-lova, jf. særleg femte ledd, men så har då også tilhøva endra seg - ikkje minst ved innføringa av folketrygdlova i 1967.

Ut frå det eg her har lagt til grunn, kan Aagot Finstad ikkje få medhald i at ho har krav på husrom på Finstad østre med heimel i odelslova §39.

Johan Ødegaarden har gitt tilbod om at Aagot Finstad kan få husrom

Side:648

på avtalegrunnlag, og dette tilbodet står ved lag også ved tvist om burett etter §39. Eg legg til at Ødegaarden ved å gi tilbodet ikkje kan seiast å ha godteke at Aagot Finstad har burett etter §39. Aagot Finstad har godteke tilbodet, for det tilfellet at ho ikkje får gratis husrom. Lagmannsretten fastsette vederlaget for buretten til 150.000 kroner, som det då må gjerast frådrag for i løysingssummen slik lagmannsretten har gjort.

Partane har vore samde om at tidpunktet for eigedomsovergangen må endrast til 1. august 2002. Eg legg dette til grunn.

Anken har ikkje ført fram. Ankemotparten er tilkjend sakskostnader for heradsretten og lagmannsretten. Eg er einig i dette. Etter mitt syn må han også tilkjennast sakskostnader for Høgsterett, jf. hovudregelen i tvistemålslova §180 første ledd. Sakskostnadene blir sette til 74.627 kroner i samsvar med sakskostnadsoppgåva. Av dette er 56.000 kroner salær, 13.282 kroner meirverdiavgift og resten utlegg.

Eg røystar for slik

dom:

1. Lagmannsrettsdommen blir stadfesta, likevel slik at tidspunktet for skøyting, betaling av løysingssum og bruksovertaking blir sett til 1. august 2002.

2. I sakskostnader for Høgsterett betaler Aagot Finstad til Johan Ødegaarden 74.627 - syttifiretusensekshundreogtjuesju - kroner innan 2 - to - veker frå forkynninga av denne dommen, med tillegg av den alminnelege forseinkingsrenta etter forseinkingsrentelova §3 første ledd første punktum, for tida 12 - tolv - prosent årleg rente, frå utgangen av oppfyllingsfristen til betaling skjer.

Dommer Stang Lund: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommer Schei: Likeså.

Dommer Gussgard: Likeså.

Dommer Aasland: Likeså.

Etter røystinga sa Høgsterett slik

D O M :

1. Lagmannsrettsdommen blir stadfesta, likevel slik at tidspunktet for skøyting, betaling av løysingssum og bruksovertaking blir sett til 1. august 2002.

2. I sakskostnader for Høgsterett betaler Aagot Finstad til Johan Ødegaarden 74.627 - syttifiretusensekshundreogtjuesju - kroner innan 2 - to - veker frå forkynninga av denne dommen, med tillegg av den alminnelege forseinkingsrenta etter forseinkingsrentelova §3 første ledd første punktum, for tida 12 - tolv - prosent årleg rente, frå utgangen av oppfyllingsfristen til betaling skjer.