TSOFT-2019-165623

Instans:	Sogn og Fjordane tingrett - Dom
Dato:	2020-02-26
Publisert:	TSOFT-2019-165623
Stikkord:	Fast eiendoms rettsforhold, Fritidseiendom, Opplysningsplikt, Mangel, Heving, Erstatning, Sakskostnader
Sammendrag:	Saken gjaldt krav om heving og erstatning etter kjøp av fritidseiendom, hvor kjøperne kort tid etter overtagelse oppdaget at det var begått dobbeltdrap på naboeiendommen for 34 år siden. Etter en samlet vurdering kom tingretten til at eiendommen ikke var i en vesentlig dårligere stand enn det kjøperne hadde grunn til å regne med. Retten fant det heller ikke sannsynliggjort at opplysningene om drapssaken og naboforholdet ville medføre en redusert markedsverdi. Selger av eiendommen ble frifunnet og saksøker måtte betale sakskostnader med kr 202.302,5.
Saksgang:	Sogn og Fjordane tingrett TSOFT-2019-165623 (sak nr. 19-165623TVI-SOFT)
Parter:	Avis Modesty Rolfe, Christian Vik (advokat Pål Kollbeinson Hjelmstad) mot Rune Alværvik (advokat Jan Nikolai Hvidsten)
Forfatter:	Dommerfullmektig Reidun Sæle Kongsvik
Lovhenvisninger:	Avhendingslova (1992) §3-7, §3-9, §4-7, §4-13, §4-14, Tvisteloven (2005) §20-2, §20-5

Saken gjelder krav om heving og erstatning etter kjøp av fritidseiendom.

Sakens bakgrunn

Ved kjøpekontrakt inngått i juni 2019 overdro Rune Alværvik eiendommen gnr. 234 bnr. 21 i Fjaler kommune til Christian Vik og Avis Rolfe for kr 2.300.000. Eiendommen ble solgt «som den er», jf. avhendingsloven § 3-9. Salget foregikk gjennom megler i Fjordane Advokatkontor AS og eiendommen var forut for salget taksert til kr 2.200.000.

Eiendommen var regulert til fritidsformål og bestod av en tomt på 1.400 m2, en nyoppført fritidsbolig fra 2018 og et eldre naust. Det fremgikk av prospektet at det i fellesskap med to av nabobrukene var sendt søknad om oppføring av kaianlegg og tre naust i rekke. Disse nabobrukene var gnr. 234 bnr. 54 som eies av Rune Alværvik, og gnr. 234 bnr. 12 som eies av Lars Ask.

Kjøperne overtok eiendommen den 27. juni 2019. Kort tid etter overtagelsen fikk de vite at det i 1986 hadde skjedd et dobbeltdrap på naboeiendommen gnr. 234 bnr. 54. De fikk også vite at drapsmannen, Lars Ask, var bosatt i området og eide naboeiendommen gnr. 234 bnr. 12.

Kjøperne rettet skriftlig reklamasjon til selger den 30. juli 2019. Det ble gjort gjeldende at selger ved å holde tilbake opplysninger om drapssaken hadde misligholdt sin opplysningsplikt etter avhendingsloven § 3-7. På denne bakgrunn ble det fremsatt krav om heving og erstatning, jf. avhendingsloven §§ 4-13 og 4-14.

Kravet ble avvist av selger i brev av 13. august 2019.

Partene kom ikke til enighet og kjøperne tok den 7. november 2019 ut stevning for Sogn og Fjordane tingrett med krav om heving og erstatning. Selger tok til motmæle i tilsvar av 29. november 2019.

Hovedforhandling i saken ble holdt 4. og 5. februar 2020 i Sogn og Fjordane tingrett sine lokaler i Førde. Christian Vik, Avis Rolfe og Rune Alværvik møtte og avga partsforklaring. Det ble videre avhørt tre vitner og foretatt slik dokumentasjon som beskrevet i rettsboken.

Partenes påstander og påstandsgrunnlag

Saksøker har sammenfatningsvis anført:

Det anføres at det foreligger mangler ved eiendommen som gir kjøperne krav på heving og erstatning.

Side:2

Avhendingsloven § 3-7 Ved å unnlate å opplyse om drapssaken og naboforholdet til Ask, har selger misligholdt sin opplysningsplikt, jf. avhendingsloven § 3-7.

«Omstende ved eigedomen» omfatter ikke bare fysiske mangler, men også eiendommens historikk og naboforhold. Det er ikke omtvistet at selger kjente til både drapssaken og naboforholdet med Ask. Motivet for drapet i 1986 var ifølge straffedommen en nabokonflikt knyttet til vei og eiendomsforhold. Når dette ses i sammenheng med at drapsmannen fortsatt bor i området, og at kjøperne vil tre inn i en avtale med ham om oppføring av naust om kaianlegg, må det være klart at kjøperne hadde grunn til å regne med å få disse opplysningene. Kjøperne var utenbygds fra og hadde planer om å bruke eiendommen som helårsbolig. Selger hadde da en særlig oppfordring til å gi informasjon om de nevnte forhold.

Opplysningsplikten skal verne om kjøpernes mulighet til å oppnå ro og trivsel i sin bolig. Dette hensynet gjør seg sterkt gjeldende i nærværende sak, og må veie tyngre enn Ask sitt behov for vern mot spredning av opplysningene. I denne sammenheng er det dessuten sentralt at opplysningene kunne vært gitt på en skånsom måte. Skadevirkningene for Ask ville blitt små sett opp mot betydningen som opplysningene hadde for kjøperne.

Det anføres at det har virket inn på avtalen at opplysningene ikke ble gitt. Selger har bevisbyrden for at dette ikke er tilfellet.

Avhendingsloven § 3-9 Det anføres at de nevnte forhold også utgjør en mangel etter avhendingsloven § 3-9.

For kjøperne er bokvaliteten borte og mangelen rokker ved således ved selve kjerneelementet ved boligen. Mangelen kan heller ikke utbedres. Det anføres at opplysningene om eiendommens historikk og naboforholdene er noe som vil være av betydning for en stor gruppe kjøpere. Opplysningene vil dessuten medføre et verdiminus ved videresalg. De aktuelle opplysningene var helt upåregnelige for kjøperne.

Det anføres etter dette at eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn det kjøperne hadde grunn til å regne med.

Avhendingsloven § 4-13 Det anføres at mangelen innebærer et «vesentleg avtalebrot» som gir kjøperne krav på heving. Det må foretas en helhetsvurdering hvor det blant annet legges vekt på om mangelen kan avhjelpes ved andre misligholdsbeføyelser, f. eks prisavslag.

I nærværende sak vil et prisavslag ikke kunne avhjelpe mangelen. For kjøperne mangler selve kjerneverdien ved boligen og det er ikke aktuelt å bebo eiendommen. Kjøperne kan

Side:3

heller ikke være forpliktet til å foreta et dekningssalg, og et videresalg vil dessuten trolig ende med et verdiminus.

I helhetsvurderingen skal også tidsaspektet vektlegges. I nærværende sak ble det reklamert bare én måned etter overtakelse og selger har derfor hatt liten tid til å innrette seg etter avtalen. Det er også av betydning at selger har solgt flere eiendommer i området og at heving av avtalen må antas å få mindre betydning for ham enn for en privatperson som har solgt sin egen bolig.

Det er videre av betydning at hevingsoppgjøret i nærværende sak vil være ukomplisert.

Hevingsoppgjøret Kjøperne skal stilles som om avtalen aldri var kommet i stand, noe som innebærer at kjøpesummen skal tilbakeføres mot overføring av eiendommen. Det skal ytes forsinkelsesrenter av kjøpesummen fra 20. august 2019.

Kjøperne har videre krav på erstatning. Avhendingsloven § 4-14 første og annet ledd skiller mellom direkte og indirekte tap. Erstatning for direkte tap rammes av selgerens kontrollansvar og utgangspunktet er at erstatning for disse postene skal ytes selv om ikke selgeren har utvist skyld. Erstatning for indirekte tap forutsetter derimot at selgeren har utvist skyld.

Kjøpsomkostninger regnes som direkte tap og kreves erstattet med kr 69.853. Det samme gjelder utgifter til leie av erstatningsbolig, ekstra flytteutgifter, strøm, eiendomsskatt og kommunale avgifter. Postene kreves erstattet med til sammen kr 40.082.

Tapt verdistigning regnes som et indirekte tap og skal følgelig bare erstattes dersom retten kommer til at selger har misligholdt sin opplysningsplikt etter avhendingsloven § 4-7. Erstatning kreves i tilfelle fastsatt etter rettens skjønn.

Det skal ikke gjøres fradrag i erstatningen for bonytte eller annen berikelse på kjøpernes side. Kjøperne har hverken bodd i boligen eller på annen måte fått noen berikelse.

Det er lagt ned slik påstand:

1. Rune Alværvik dømmes til å tilbakebetale kjøpesum med omkostninger og verdistigning etter rettens skjønn til Christian Vik og Avis Rolfe, med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 30.08.2019 til betaling skjer, mot å få tilbakeført skjøte til gnr. 234, bnr. 21 i Fjaler kommune.

2. Rune Alværvik dømmes til å betale et beløp etter rettens skjønn til Christian Vik og Avis Rolfe med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 30.08.2019 og til betaling skjer.

Side:4

3. Rune Alværvik dømmes til å betale sakens kostnader.

Saksøkte har sammenfatningsvis anført:

Det foreligger ingen mangel ved eiendommen, og vilkårene for heving og erstatning er dermed ikke oppfylt.

Avhendingsloven § 3-7 Opplysninger om drapssaken og naboforholdet til Ask er ikke «omstende» som kjøperne hadde grunn til å regne med å få. Rettspraksis knyttet til historiske forhold ved eiendommen slår fast at det skal opplyses om hendelser i nyere tid. En 34 år gammel drapssak rammes ikke av opplysningsplikten. Det samme må gjelde naboforholdet til drapsmannen. En kjøper kan ikke regne med å få opplysninger om uheldige forhold ved eiendommen som var et problem for lang tid siden, men som ikke har vist seg senere. Naboforholdet til Ask har vært uproblematisk i hele selgers eiertid og omfattes ikke av selgers opplysningsplikt.

Avhendingsloven § 3-9 Vesentlighetsvurderingen etter bestemmelsen er objektiv, men konkret. Det må foreligge et klart misforhold mellom eiendommens tilstand og det en kjøper kunne regne med. Det anføres at et slikt misforhold ikke foreligger. Kjøperne har anført at det foreligger et verdiminus, men dette er ikke dokumentert.

Avhendingsloven § 4-13 Det anføres at det ikke foreligger et vesentlig avtalebrudd som kan gi grunnlag for heving og erstatning.

Det er lagt ned slik påstand:

1. Saksøkte frifinnes.

2. Saksøkerne dømmes til å erstatte saksøkernes saksomkostninger.

Rettens vurdering

Innledende merknader

Den omtvistede eiendommen ligger på Kyraneset på Fure. Boligen er markert med blå pil på bildet nedenfor. Lars Ask bor i dag på andre siden av Snekkevågen, og hans bolig er markert med rød pil. Ask eier i tillegg gnr. 234 bnr. 12 som er markert med gul farge.

Side:5

Retten skal ta stilling til om det foreligger en mangel ved eiendommen som gir kjøperne krav på heving og erstatning. Eiendommen er solgt «som den er», og vurderingen av om det foreligger en mangel skal skje etter avhendingsloven § 3-9 og § 3-7.

Avhendingsloven § 3-7 – opplysningssvikt

Retten tar først stilling til om det foreligger mangel etter avhendingsloven § 3-7. Det sentrale spørsmålet for retten er om selger, ved å unnlate å opplyse om drapssaken og naboforholdet til Ask, har misligholdt sin opplysningsplikt.

Det er enighet om at kjøperne ikke fikk de aktuelle opplysningene før salget. Det er videre på det rene at selger var kjent med både drapssaken og naboforholdet.

Avhendingsloven § 3-7 fastsetter selgers opplysningsplikt ved salg av fast eiendom:

«Eigedomen har mangel dersom kjøparen ikkje har fått opplysning om omstende ved eigedomen som seljaren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøparen hadde grunn til å rekne med å få. Dette gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at det har verka inn på avtala at opplysning ikkje vart gitt.»

Begrepet «omstende» favnet vidt og omfatter mer enn bare fysiske forhold ved eiendommen. Dette fremgår av Ot.prp. nr. 66 (1990-1991) side 88-89:

Side:6

«Departementet har valt ordet «omstende» nettopp for å unngå at noken med urette oppfattar ei meir spesifisert opprekning som ei avgrensing med omsyn til kvafor opplysningar seljarens plikt gjeld. Såleis kan t d opplysningar om tilhøvet til naboar eller eit eigarseksjonssameige m.v gå inn under § 3-8. Det same gjeld opplysningar om offentlegrettslige rådevaldsband og tyngsler.»

At forhold ved eiendommens historie kan omfattes av opplysningsplikten er slått fast i rettspraksis. Retten viser til LB-2010-53470 hvor lagmannsretten fant at selger hadde brutt sin opplysningsplikt ved ikke å opplyse om at det var begått et trippeldrap i boligen noe over to år før salget. Lagmannsretten la i sin vurdering vekt på at det dreide seg om et dramatisk og mye omtalt trippeldrap som hadde skjedd nokså kort tid før salget. Lagmannsretten uttalte at opplysningsplikten «bør i denne situasjonen verne om kjøpers mulighet til å oppnå trivsel og ro i sin nye bolig også på et følelsesmessig plan».

Resultatet ble motsatt i TNERO-2015-164448 hvor tingretten kom til at selger ikke hadde plikt til å opplyse om at ektefellen tok sitt eget liv i boligen ni år før salget fant sted. Etter en gjennomgang av foreliggende rettspraksis konkluderte tingretten med at det ikke var «grunnlag for å konstatere brudd på opplysningsplikten for en hendelse så langt tilbake i tid».

Uheldige naboforhold kan også omfattes av selgers opplysningsplikt. Retten viser til Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer (2008), 1. utgave, side 145-146:

«Selger kan ha opplysningsplikt om uheldige naboforhold i samme hus eller i nabolaget, sameiere, allmenninger, medlemmer av fellesområder for jakt og fiske, boligseksjoner med mer, jf. Ot.prp. nr. 66 (1990-91) s. 89. En sosialinstitusjon med natteuro, utuktig virksomhet, bordell, massasjeinstitutt, farlige eller voldelige naboer, sjenerende virksomhet, høylytt eller illeluktende dyrehold kan utgjøre negative omstendigheter som omfattes av opplysningsplikten.»

Retten viser videre til LB-2015-26008 som blant annet gjaldt spørsmål om hvorvidt selger hadde plikt til å opplyse om en nabokonflikt. Lagmannsretten uttalte:

«Lagmannsretten bemerker innledningsvis at unnlatelse av å opplyse mulige kjøpere om konfliktforhold i forhold til en nabo i særlige tilfeller kan innebære en mangel, jf. LB-2001-1424. Ved avgjørelsen av om unnlatelse av å gi opplysninger om dårlige naboforhold utgjør en mangel, må det gjøres en konkret vurdering».

Retten finner det klart at opplysninger om drapssaken isolert sett ikke er omfattet av selgers opplysningsplikt. Retten legger vekt på at det nå er 34 år siden hendelsen, og på at

Side:7

drapene fant sted utendørs på naboeiendommen. Siden den gang har eierforholdene skiftet og de gamle bygningene er erstattet med nye både på gnr. 234 bnr. 21 og bnr. 54.

Spørsmålet er imidlertid om vurderingen må bli annerledes på grunn av naboforholdet til Ask. Kjøperne har vist til at den solgte eiendommen har veirett over Ask sin eiendom, og at kjøpekontrakten innebærer at kjøperne vil tre inn i en samarbeidsavtale med Ask om bygging av naust og kaianlegg. Når dette ses i sammenheng med at motivet for dobbeltdrapet synes å ha vært en nabokonflikt, er det gjort gjeldende at kjøperne hadde grunn til å regne med å få opplysninger om drapene og naboforholdet.

Retten har fått dokumentert straffedommen mot Ask avsagt av Gulating lagmannsrett den 27. april 1988. Av dommen går det frem at det utviklet seg et sterkt motsetningsforhold mellom Ask og de to naboene som han senere tok livet av. De hadde en rekke uoverensstemmelser, som ifølge dommen synes å ha sitt utspring i uenighet om veianlegg og eiendomsforhold. Ask ble ansett strafferettslig utilregnelig og dømt til sikring i inntil 10 år.

I følge vitneforklaringen til hyttenabo Einar Storeide flyttet Ask tilbake til området på starten av 90-tallet og har siden vært bosatt på Fure. Storeide har selv feriert i området siden 60-tallet og bygget egen hytte på midten av 80-tallet. Storeide har beskrevet Ask som en sosial, behjelpelig og helt normal nabo.

Selger kjøpte eiendommen gnr. 234 bnr. 34 i 2010 og har senere kjøpt og solgt flere eiendommer i området. I dag eier han hyttetomten gnr. 234 bnr. 54. Selger har forklart at Ask er en helt alminnelig nabo, som hverken han eller hans familie har hatt noen vanskeligheter med.

Etter en samlet vurdering har retten kommet til at det ikke utgjør noe brudd på opplysningsplikten at selger unnlot å opplyse om drapssaken og naboforholdet til Ask. Retten legger særlig vekt på at drapene skjedde for 34 år siden, at Ask har bodd på Fure siden starten av 90-tallet og at det ikke foreligger opplysninger om senere konflikter eller uheldige hendelser. Retten har ingen holdepunkter for å si at det per i dag består et dårlig naboforhold, eller at Ask utgjør noen fare for sine naboer. I lys av dette mener retten at selger ikke hadde noen plikt til å opplyse om drapssaken og naboforholdet. At den solgte eiendommen har veirett over Ask sin eiendom, eller at kjøperne vil tre inn i en samarbeidsavtale med Ask om oppføring av naust og kai, endrer ikke rettens vurdering. Det forhold at kjøperne var utenbygds fra og planla å bruke eiendommen som helårsbolig, kan etter rettens syn ikke heller ikke føre til en annen konklusjon.

Hva gjelder det nevnte naustprosjektet vil retten bemerke at det er selger som står som initiativtaker for dette. I følge hans forklaring kan kjøperne velge om de vil oppføre naust alene eller i samarbeid med de to andre. Prosjektet går ut på at de tre brukene kan oppføre

Side:8

hvert sitt naust beliggende på egen eiendom, og at kaianlegget vil eies i fellesskap med 1/3 på hver. Nausttomtene ligger på rekke og kjøpernes tomt grenser ikke mot Ask sin tomt. Kaifronten er allerede ferdigstilt av selger, og prosjektet innebærer således lite samarbeid med Ask.

Retten finner etter dette at selger ikke har misligholdt sin opplysningsplikt etter avhendingsloven § 3-7.

Avhendingsloven § 3-9 – vesentlig dårligere stand

Retten går så over til å vurdere om eiendommen har en mangel etter avhendingsloven § 3-9 annet punktum.

Det følger av bestemmelsen at selv om eiendommen er solgt «som han er», vil det foreligge en mangel dersom eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn det kjøper hadde grunn til å regne med. Om innholdet i vesentlighetsvurderingen viser retten til HR-2017-1073-A avsnitt 27:

«Etter bestemmelsens ordlyd skal det foretas en skjønnsmessig helhetsvurdering av om vesentlighetskravet er oppfylt. Dette er også lagt til grunn i rettspraksis, jf. eksempelvis Rt-2002-1425 (Bukkebo-dommen), Rt-2007-1587 (avvisningsrettdommen) og Rt-2010-103 (Kistebakkane-dommen). Vurderingen skal foretas ut fra «kjøpesummen» og «tilhøva elles». For at det skal foreligge mangel, må misforholdet mellom eiendommens stand og kjøperens berettigede forventninger være «utvilsomt», jf. Ot.prp.nr.66 (1990-1991) side 92. Det er «de mer åpenbare misforhold regelen skal beskytte kjøperen mot», og bestemmelsen er å anse som et «sikkerhetsnett», jf. blant annet Kistebakkane-dommen i avsnittene 41 og 42.»

Vesentlighetsvurderingen er objektiv på den måten at kjøpers subjektive forventninger til eiendommen ikke er avgjørende, jf. LE-2005-165841. Det sentrale er således ikke hva den aktuelle kjøperen faktisk regnet med, men hva han hadde grunn til å regne med.

Kjøperne i nærværende sak har anført to forhold som grunnlag for mangelskravet. For det første er det gjort gjeldende at eiendommen har mistet sin kjerneverdi ved at kjøperne ikke vil klare å oppnå ro og trivsel i boligen. For det andre er det gjort gjeldende at opplysningene vil medføre et verdiminus ved videresalg.

Retten finner etter en samlet vurdering at eiendommen ikke er i vesentlig dårligere stand enn det kjøperne hadde grunn til å regne med.

Retten finner det ikke sannsynliggjort at opplysningene om drapssaken og naboforholdet til Ask vil medføre en redusert markedsverdi. Retten viser til at kjøperne var i en budrunde med to andre bydere, hvor det nest høyeste budet var på kr 2.280.000. I følge megler

Side:9

Christoffer Sæle Merkesvik var den aktuelle byderen kjent med drapssaken. Retten viser videre til selgers forklaring om at han kjøpte eiendommen gnr. 234 bnr. 34 for ca. kr 200.000 over takst i 2010. Også han hadde kunnskap om drapssaken. Takstmann Peder Tveit har forklart at etter hans vurdering vil de nevnte opplysninger ikke få noe å si for markedsverdien på eiendommer i området.

Retten finner heller ikke at eiendommen objektivt sett kan sies å ha mistet sin kjerneverdi. Kjøperne har forklart at bokvaliteten er borte og at de opplever et så stort ubehag at de ikke orker å bo på eiendommen. Retten er ikke i tvil om at opplysninger om drapssaken og naboforholdet vil ha betydning for enkelte kjøpere, men kan ikke se at dette er tilfellet for en større kjøpergruppe. Slik saken er opplyst har retten ingen konkrete holdepunkter for å si at de aktuelle opplysningene har fått negativ innvirkning for salget av eiendommer i området. Sett i lys av dette kan kjøpernes subjektive opplevelse av ubehag og utrygghet ikke få avgjørende betydning for vurderingen av om det foreligger en mangel. Etter en samlet vurdering finner retten at det ikke foreligger noe klart misforhold mellom eiendommens stand og kjøpernes berettigede forventninger.

Retten har etter dette kommet til at det ikke foreligger noen mangel ved eiendommen, jf. avhendingsloven § 3-9. Det er dermed ikke grunnlag for hverken heving eller erstatning, jf. avhendingsloven § 4-13 og § 4-14. Selger blir å frifinne.

Sakskostnader

Selger har etter dette fått fullt medhold og vunnet saken, og har som hovedregel krav på full erstatning for sine sakskostnader, jf. tvisteloven § 20-2 første og annet ledd.

Selger har krevd sakskostnader dekket med totalt kr 202.302,50 inkl. mva. Det fremgår av sakskostnadsoppgaven at det er medgått 74 timers arbeid frem til hovedforhandlingen, og totalt 16 timer i forbindelse med hovedforhandlingen som gikk over to dager. Advokatens salærkrav utgjør således kr 180.000. I tillegg er det krevd dekket utlegg til takst og vitneførsel med totalt kr 22.302,5. Kjøperne har ved sin prosessfullmektig gjort gjeldende at sakskostnadskravet fremstår noe høyt.

Sett hen til sakens art og omfang finner retten at sakskostnadene samlet sett fremstår rimelige og nødvendige. Retten kan heller ikke se at det er forhold som tilsier at kjøperne helt eller delvis skal fritas for erstatningskrav, jf. tvisteloven § 20-2 tredje ledd.

Retten finner etter dette at kjøperne skal dekke selger sine sakskostnader med kr 202.302,50, jf. tvisteloven § 20-5.

Side:10

DOMSSLUTNING

1. Rune Alværvik frifinnes.

2. Christian Vik og Avis Rolfe dømmes til å betale Rune Alværvik sine sakskostnader med kroner 202 302,5 – tohundreogtotusentrehundreogto50/100 – innen 2 – to – uker fra dommen er forkynt.