TSUMO-2019-146827
| Instans: | Sunnmøre tingrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 2020-02-18 |
| Publisert: | TSUMO-2019-146827 |
| Stikkord: | Sivilprosess, Tvangsfullbyrdelse, Tvangssalg, Vesentlig mislighold, Røyking |
| Sammendrag: | Saken gjaldt spørsmål om vilkårene for tvangssalg av borettslagsandel var til stede grunnet røyking i egen leilighet, ufin og frekk opptreden og mye støy nattestid. Spørsmålet for retten var om Vidar Antonsen hadde misligholdt sine plikter som andelseier i Aksla borettslag og - i så fall - om misligholdet var vesentlig, jf. Borettslagsloven (2003) § 5-22 første ledd.
Tingretten kom til at Antonsen ikke hadde opptrådt slik at han hadde misligholdt sine plikter i borettslaget. Retten la betydelig vekt på at borettslag ikke tillates å regulere i husordensregler røyking i egen leilighet inkludert egen balkong. |
| Saksgang: | Sunnmøre tingrett TSUMO-2019-146827 (sak nr. 19-146827TVI-SUMO) |
| Parter: | Aksla Borettslag (advokat Peter Luis Hoen Hiorth v/advokatfullmektig Katharina Spikkeland Lindbak) mot Vidar Antonsen (advokat Mats Sakse Opshaug) |
| Forfatter: | Tingrettsdommer Hanne Ombudstvedt |
| Lovhenvisninger: | Burettslagslova (2003) §4-8, §5-11, §5-22, Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) §4-18, Tvisteloven (2005) §20-2, Rettshjelploven (1980) §3 |
I Sakens tema
Saken gjelder spørsmålet om vilkårene for tvangssalg av borettslagsandel er til stede, jf. borettslagsloven § 5-22, jf. § 4-8 annet ledd.
II Sakens bakgrunn i hovedtrekk
Aksla borettslag består av tjuefire andeler fordelt på seks enkeltstående bygg med fire leiligheter i hvert bygg. Bygningsmassen er oppført på 50-tallet.
Vidar Antonsen er eier av andel nr.18 med adresse Fridtjof Nansens veg 6, 6007 Ålesund. Øvrige andelseiere med leiligheter i samme bygg som Vidar Antonsen, er Lene Steffensen/Ola Roaldkvam, Audun Maråk og Julia Bjørkedal.
Antonsen kjøpte sin andel i borettslaget 01.12.2017. Han flyttet ikke umiddelbart inn, men pusset først opp. I leiligheten hans ble det lagt ny smartpanel på vegger, nye lister langs tak og gulv, samt nytt gulvbelegg. Taklister på soverommet gjenstår fortsatt. Antonsen flyttet inn i leiligheten i begynnelsen av mars 2018.
Den 24.03.2018 mottok borettslagets styre en klage fra Lene Steffensen/Ola Roaldkvam. Hovedinnholdet i klagen er at de etter at Antonsen overtok leiligheten, har opplevd stor sjenanse knyttet til røyklukt. Det har ført til at de ikke lenger kan benytte tørkerom og privat bod på loftet, fordi røyklukt setter seg i alt som oppbevares der. Det fremgår også av klagen at de opplever at røyklukten har begynt å sive inn i deres leilighet. Avslutningsvis i klagen fremgår det at deres forsøk på dialog med Antonsen er blitt møtt med frekkhet.
Den 25.03.2018 mottok styret en klage fra Audun Maråk som eier andelen knyttet til leiligheten over Antonsen. Maråk viste i klagen til «mailer, telefonsamtaler og møte vedrørende den uholdbare situasjon som er oppstått i forbindelse med innflytting av ny beboer i Fritjof Nansens veg 6.» Maråk opplyste at deres leilighet ikke lenger kan benyttes og at de har flyttet ut i påvente av en løsning.
Den 26.03.2018 varslet styret Antonsen om klagene og bad om hans syn på saken og på hvordan saken kan løses. Styret skrev blant annet:
«Styret har mottatt klage på at din bruk av boligen. Klagene gjelder røyk og at røykingen utøves på en slik måte at det kommer ut i fellesområdene og medfører at disse ikke kan benyttes av de andre beboerne som forutsatt. I tillegg medfører røykingen at leiligheten over din er ubeboelig.
Du er godt kjent med at de andre andelseierne i huset har reagert på dette både ved at flere av de har tatt kontakt med deg og påpekt dette flere ganger og ved at styreformann i
Side:2
borettslaget har tatt det opp med deg. Tross dette har du hittil ikke vist vilje til å ta hensyn til de øvrige beboerne.
Styret har vært på befaring i huset og røyklukten som leiligheten over deg og fellesområdene blir påført ved din røyking er etter styrets vurdering, mer enn hva de andre andelseierne må finne seg i. Når deler og hele arealer som medfølger andelen deres ikke kan benyttes, er dette ikke bare en vesentlig ulempe, men det medfører også kostnader og tap i verdi. Dette er ikke akseptabelt. Ut fra de beskrevne forhold fremstår din bruk av boligen på urimelig vis å være både til skade og ulempe for alle de 3 andre andelseierne i huset.»
Samme dag hadde styreleder Bjørnar Meek og styremedlem Kathrine Hansen en samtale/et møte med Vidar Antonsen i hans leilighet. Det fremgår av oppsummering fra møtet at styret ikke så behov for ytterligere tiltak. Fra oppsummeringen datert 27.03.2018 gjengis:
«Du viste forståelse for at styret måtte ta tak i saken, men hadde ikke i tidligere lignende boforhold, erfaring med at røykingen din var til plage for andre beboere.
Som løsning på problemet foreslo du at du, og de som oppholder seg i leiligheten din, heretter skal røyke på verandaen eller i døråpningen til verandaen. Styret antar at dette vil medføre at røyk ikke lenger vil sive opp i leiligheten over eller ut i fellesområdene og at de øvrige beboerne med dette kan benytte sine arealer som forutsatt. Styret ser derfor ikke behov for ytterligere tiltak per nå.»
Den 02.04.2018 mottok styret en klage fra Julia Bjørkedal. Det fremgår av klagen at røyk fra Antonsens leilighet siver ut gjennom døra, tak og vegger. Videre at tørkeloftet er røyklagt og at klær og inventar tar skade av det. Bjørkedal skriver også at hun til tider kan få sterk røyklukt i sin leilighet, at hun er astmatiker og blir dårlig av røyken. Bjørkedal klaget også på ufin fremferd og manglende deltakelse i forhold til samarbeid og arbeidsoppgaver knyttet til boligen.
I brev av 06.04.2018 varslet styret Antonsen om ytterligere mottatte klager på hans røyking i boligen. Styret varslet om at det vurderer vedtak om bruk av boligen i strid med borettslagsloven § 5-11 (1) og borettslagets vedtekter punkt 4-1 (3), samt at styret om nødvendig vil anvende muligheten for å gi ham salgspålegg.
Den 10.05.2018 mottok styret ny klage fra Lene Steffensen og Ola Roaldkvam om at røyklukten fører til at de ikke kan benytte fellesarealer på loftet og privat loftsbod, samt at lukten siger inn til dem når de åpner utgangsdøren sin.
Den 17.05.2018 sendte styret annen gangs og siste varsel til Antonsen om bruk i strid med borettslagsloven og borettslagets vedtekter.
Side:3
Den 11.06.2018 mottok styret ny henvendelse fra Lene Steffensen og Ola Roaldkvam om fortsatt sterk røyklukt i gang og loft, og opplysning om at en person fra
Antonsens leilighet som var beruset, prøvde å komme seg inn i deres leilighet.
Den 15.06.2018 sendte styret varsel om salgspålegg til Antonsen. Antonsen tok til motmæle i brev av 21.06.2018:
«Jeg på min side akter ikke og godta noen form for salgspålegg fra OBOS. Jeg står ved det Advokat Camilla Solbakken skrev i et brev. Jeg skal på ingen måtte lastes for at bygge som er fra 1953 og at Aksla borets lag ikke har tatt dem nødvendige vedlikehold som dem vet trengs. Jeg skjenner flere som har andel i OBOS som også røyker i sinn stue uten noe form for problemer. Vis OBOS på sin side skal ha noen form får og styre et privat hjem det anser jeg som en inngripen i privatlive til personer. Det sto heller ikke noen form for at mann kun selges til ikke røykere. Jeg røyker ikke i trappe oppgang kjeller eller loft jeg følger dem vedtektene jeg fikk da jeg kjøpte leiligheten og overtok den 01,12,17 kl 12,00.»
Den 04.07.2018 sendte Lene Steffensen ny klage til styret om at det var kommet røyk inn i henne leilighet gjennom stueveggen. Hun klaget også på støy nattestid utenfor inngangsdøren, funn av røyksneiper inne i gangen og at det var røkt på et rom på loftet.
Den 11.07.2018 ga borettslaget et salgspålegg til Antonsen med en frist for frivillig salg innen tre måneder. Det er opplyst i salgspålegget at andelen kan kreves tvangssolgt dersom den ikke er solgt innen tre-måneders-fristen.
I brev av 06.08.2018 fra advokat Sjur Engelsen Lange på vegne av Antonsen bestrides det at borettslaget har grunnlag for å fremsette krav om salgspålegg. Det opplyses at det vil bli anført at vilkårene for å igangsette tvangssalg ikke er til stede dersom borettslaget ikke trekker kravet om salgspålegg. Det er også gjort gjeldende at bygningen først må undersøkes av fagkyndige for å finne ut om årsaken til luktproblemene utenfor Antonsens leilighet skyldes feil i byggets konstruksjon eller feil i ventilasjonsanlegget.
Etter varsel datert 29.05.2019 begjærte borettslaget tvangssalg 17.06.2019. Antonsen tok til motmæle i tilsvar innkommet retten 31.07.2019.
Etter at partene hadde fått uttale seg, besluttet retten 11.09.2019 at saken overføres til allmennprosess. Stevning i saken er datert 04.10.2019 og tilsvar innkom retten 04.11.2019. Planmøte ble berammet til 26.11.2019, men måtte omberammes på grunn av sykemelding hos prosessfullmektig. Planmøte ble av samme grunn avholdt først 08.01.2020. Ett av temaene til drøftelse var behovet for oppnevning av sakkyndig for utredning av bygningsmessige forhold. Ved kjennelse av 09.01.2020 avslo tingretten Antonsens begjæring om sakkyndig. Ved kjennelse av 04.02.2020 forkastet Frostating lagmannsrett Antonsens anke over tingrettens kjennelse.
Side:4
Hovedforhandling ble holdt 06.02.2020. Begge parter møtte og avga partsforklaringer. Styremedlem Katherine Hansen møtte som borettslagets partsrepresentant. Det ble ført fem vitner og gjennomført befaring i Fridtjof Nansens veg 6. Det ble for øvrig foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser.
III Partenes påstander og grunnlaget for disse
Saksøkeren, Aksla borettslag, har nedlagt slik påstand:
1. Andelsleilighet nummer 18 i Aksla borettslag tilhørende Vidar Antonsen, med adresse Fritjof Nansens veg 6 6007 Ålesund, tvangsselges.
2. Aksla borettslag tilkjennes sakens omkostninger.
Til støtte for sin påstand har saksøkeren i hovedtrekk gjort gjeldende:
Både de formelle og materielle vilkårene for tvangssalg av Antonsens andel er oppfylt, jf. borettslagsloven § 5-22, jf. § 4-8. Det er ikke bestridt at de formelle vilkårene er oppfylt.
På salgspåleggstidspunktet hadde Antonsen vesentlig misligholdt sine plikter etter borettslagsloven § 5-11 og vedtektene nr. 4-1 (3). Pliktbruddet består hovedsakelig i at han siden innflytting har røkt inne i boligen på en slik måte at det er sterkt sjenerende for de andre beboerne i bygget. Røyklukten siver inn i fellesarealer og inn i andres leiligheter. Omfang, varighet og konsekvensen for andre beboere gjør at pliktbruddet er vesentlig. Leiligheten over Antonsen er nå ubeboelig, og tørkeloftet og loftsboder kan ikke benyttes som forutsatt på grunn av røyklukten. Det er også nærliggende at andelseieren over Antonsen ikke får solgt sin andel, eventuelt til redusert verdi. I tillegg kommer det helsemessige aspektet ved passiv røyking.
Vitneforklaringene i saken underbygger pliktbruddets alvorlighet. Det dreier seg om et trebygg fra 1950-tallet hvor hver enkelt andelseier må tilpasse seg den boligen de har kjøpt seg inn i. Enhver har ansvar for sin egen bolig. Borettslagets vedlikeholdsplikt er ikke relevant for saken. Uansett går ikke borettslagets vedlikeholdsplikt så langt som motparten hevder.
I tillegg til pliktbruddet knyttet til røyking kommer Antonsens vansker med å innrette seg og utføre felles vedlikeholdsplikter. Det vises til vitneforklaringene om ufin opptreden overfor andre beboere, og om bråk og rot i forbindelse med festing. Dialog med sikte på å få til en løsning med Antonsen har ikke latt seg gjøre. Han har heller ikke fulgt opp sitt eget forslag om å røyke ute på verandaen, jf. styrets møte med ham. Antonsen har isteden gjort det klart at han ikke vil slutte å røyke inne i sin leilighet.
Side:5
Saksøkte, Vidar Antonsen, har nedlagt slik påstand:
1. Krav om tvangssalg av Vidar Antonsens andelsleilighet nr. 18 i Aksla borettslag tas ikke til følge.
2. Vidar Antonsen tilkjennes sakens omkostninger.
Til støtte for sin påstand har saksøkte i hovedtrekk gjort gjeldende:
Vilkårene for tvangssalg i borettslagsloven § 5-22 er ikke oppfylt. Antonsen har ikke vesentlig misligholdt sine plikter. Antonsen røyker inne i sin egen leilighet. Han har en rett til å røyke inne i sin egen leilighet. Han lufter når han røyker ved å la stuevinduer stå på gløtt og gjennom verandadøren. Hans inngangsdør er lukket. Antonsen har ikke overtrådt lovens vesentlighetsterskel. Det følger av rettspraksis at lovens terskel er høy. Per dags dato er det ingen røyklukt i oppgangen og på loftet. Det avdekket befaringen.
Antonsen forutsetter at boenheten holder en standard som gjør at den kan brukes til røyking. Før innflyttingen i 2018 pusset Antonsen opp sin leilighet med smartpanel på vegger, nye lister og gulvbelegg. Eventuelle konstruksjonsmessige forhold, herunder manglende tetthet, er vedlikehold som påligger borettslaget, jf. vedtektene § 5-2. Det påhviler borettslaget å avklare/utrede vedlikeholdsbehovet. Spørsmål om igangsetting av analyse av leilighetene var sak på ordinær generalforsamling i 2016 uten at det har vært fulgt opp av styret.
Antonsen er enig i at det har vært mangel på god dialog mellom ham og andre beboere, men det skyldes den oppståtte konflikten og at han er blitt kontaktet av andre inne i sin egen leilighet om konfliktens tema. Antonsen har hatt fest ved noen få anledninger, blant annet feiret han 50 årsdagen sin. Det bestrides at det har vært rot i fellesarealer i den forbindelse.
IV Rettens vurdering
Formkravene for salgspålegg og begjæring om tvangssalg er fulgt, jf. burettlagslova § 5-22 første ledd og § 4-8, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18. Det er heller ikke omtvistet.
Spørsmålet for retten er om Vidar Antonsen har misligholdt sine plikter som andelseier i Aksla borettslag og - i så fall - om misligholdet er vesentlig, jf. borettslagsloven § 5-22 første ledd.
Retten bemerker innledningsvis at dårlige naboforhold ikke i seg selv er mislighold, men det må foreligge brudd på plikter som andelseieren har overfor borettslaget eller andre andelseiere. Et pålegg om salg av leilighet som tjener som egen bolig, er svært inngripende for den det gjelder. Derfor stiller loven krav om kvalifisert mislighold før en andelseier kan
Side:6
pålegges salg. Vilkårene i burettslagslova § 5-22 om salspålegg frå laget er omtalt blant annet i LH-2008-149287, LB-2014-51459 og LF-2018-170809. Fra sistnevnte lagmannsrettsdom gjengis:
«Om det foreligger vesentlig mislighold beror på en konkret og skjønnsmessig vurdering. Det stilles strenge krav. Grunnvilkåret er at det foreligger pliktbrudd, det vil si at andelseieren ikke oppfyller sine plikter overfor borettslaget eller de andre andelseierne. Det er objektive avvik som danner utgangspunktet for vurderingen. Subjektiv skyld er ikke et nødvendig vilkår. Dersom grunnvilkåret foreligger, må det vurderes hva slags plikter som er misligholdt og omfanget og varigheten av pliktbruddene. Virkningen misligholdet har for borettslaget og de andre andelseierne er av sentral betydning. Utgangspunktet er at det er forholdene på tidspunktet for salgspålegget som er avgjørende, men det kan legges vekt på om det i lengre perioder ikke har forekommet pliktbrudd, eventuelt i liten grad. Det er også relevant å vurdere sannsynligheten for at pliktbruddene vil gjenta seg. Det kan videre legges vekt på hvilke virkninger salgspålegg har for andelseieren og hennes familie, jf. RG-2003-201.
Det fremgår av Wyller, Boligrett, 5. utgave (2009), side 149 at man må foreta en totalvurdering og spørre om borettslaget har rimelig grunn til å kreve at andelseieren flytter.»
Retten legger dette til grunn i sine vurderinger.
Retten tar først stilling til om Antonsen har opptrådt slik at han har begått pliktbrudd. Retten tar utgangspunkt i de forholdene som i salgspålegget er påstått som pliktbrudd. Grunnlaget for salgspålegget er røyking i egen leilighet, ufin og frekk opptreden, mye støy nattestid, spesielt utenfor inngangsdøren, og det at det ligger sneiper inne i husets fellesareal.
Naboene som forklarte seg under hovedforhandlingen, har i tillegg til å forklare seg om sjenerende røyklukt, forklart at Antonsen ikke har tatt sin del av plenklippingen og heller ikke har deltatt på maledugnad. Retten bemerker at påstått forsømt vedlikeholdsplikt ikke ses å være del av grunnlaget for salgspålegget, og retten vurderer derfor ikke dette.
Om røyking har borettslaget sagt seg enig i at andelseierne har fri rådighet i sin bolig og at det ikke gjelder forbud mot å røyke i egen leilighet. Borettslaget har verken vedtektsbestemmelser eller husordensregler som omhandler røyking. I utgangspunktet vil ikke røyking i egen leilighet være «ulovlig bruk» etter borettslagets vedtekter punkt 6-1.
Borettslaget har imidlertid anført at Antonsen har røkt i egen bolig «på en slik måte at det har blitt svært plagsomt for øvrige beboere». Borettslaget har påberopt burettslagslova
Side:7
§ 5-11 og borettslagets vedtekter punkt 4-1 (3) som inneholder tilsvarende bestemmelse som loven på dette punkt. Burettslagslova § 5-11 første ledd lyder:
«Andelseigaren skal fare fint med bustaden og fellesareala. Bruken av bustaden og fellesareala må ikkje på urimeleg eller unødvendig vis vere til skade eller ulempe for andre andelseigarar.»
Det følger av forarbeidene til lovbestemmelsen, jf. Ot.prp.nr. 30 (2002-2003) punkt 8.7.3 og punkt 12 under særmerknaden til § 5-11 at:
«Første ledd er ei generell føresegn om at andelseigaren skal fare fint med bustaden og fellesareala, og at bruken av bustaden og fellesareala ikkje på urimeleg eller unødvendig vis må vere til skade eller ulempe for andre andelseigarar. Liknande formuleringar har ein i eigarseksjonslova og sameigelova. Regelen fangar opp slikt som plagsam støy eller lukt, tilgrising av oppgangar og uforsiktig omgang med eld eller vatn. Noko av dette kan regulerast nærare i ordensreglar etter fjerde ledd. Brot på desse pliktene er mishald, og det må avgjerast i det einskilde tilfellet om mishaldet er vesentleg, slik at det kan føre til pålegg om sal.»
I vår sak er det ikke snakk om røyking i fellesarealer, men inne i egen bolig. Antonsen er røyker og besøkende av ham får også røyke inne i leiligheten hans. Antonsen har forklart at han hadde sin bror boende hos seg fra september 2018 til september 2019 og at også broren røkte inne. Ut fra bevisførselen legger retten til grunn at Antonsen daglig gjør tiltak for luftutskiftning ved å ha stuevinduer på gløtt og lufte gjennom verandadøren, og at Antonsen er opptatt av at det må luftes. Videre at røykingen skjer med utgangsdøren igjen.
Naboer på sin side beskrev at det siver røyklukt gjennom treverket i bygningen, gjennom gulv og vegger, at de er plaget av røyklukt/sur tobakkslukt i sine leiligheter og på loftet. De beskriver at loftet ikke lenger kan benyttes til tørking av klær og lagring fordi lukten setter seg i klær/ting. Det er også beskrevet at værforholdene ute så som vind, vindretninger og temperatur påvirker luftkvaliteten inne og gjør at luktulempen i omfang er vekslende. Naboene beskriver at luktulempen begynte da Antonsen flyttet inn. Naboene mener at Antonsen må røyke ute på verandaen og ikke inne i leiligheten, alternativt røyke mindre.
Retten er kommet til at Antonsen ikke har opptrådt slik at han har misligholdt sine plikter i borettslaget ved å røyke i egen leilighet.
Retten har lagt vekt på at Antonsen ikke utøver noen form for formålsstridig bruk av sin borett. Det er ikke sannsynliggjort at Antonsen røyker ut i fellesarealer, inn i luftekanaler eller lignende, og røyking inne i egen bolig ligger innenfor tillatt bruk.
Side:8
Når borettslaget anfører at Antonsen røyker «på en slik måte» at det utgjør et mislighold, samtidig som de uttaler at det ikke gjelder et røykeforbud i egen bolig, forstår retten det slik at borettslaget mener at det er omfanget av røykingen i Antonsens leilighet som må føre til at burettlagslova § 5-11 første ledd er overtrådt slik at mislighold fra Antonsens side foreligger.
Selv om det ikke er tvilsomt at naboene plages av røyklukt i bygget, mener retten at røykingen i Antonsens leilighet ikke leder til at han har overtrådt burettslagslova § 5-11 første ledd. Retten legger betydelig vekt på at borettslag ikke tillates å regulere i husordensregler røyking i egen leilighet inkludert egen balkong. Retten viser til uttalelse av 06.07.2009 fra Kommunal- og regionaldepartementet (09/1570-2 MFF) hvor det er uttalt at røyking i eget hjem tilhører den private sfære og vil være utenfor det borettslaget kan forby innenfor den enkeltes boenhet. Videre legger retten vekt på reelle hensyn. Så lenge det ikke gjelder noen råderettsbegrensning med hensyn til røyking i egen leilighet, vil den praktiseringen av § 5-11 første ledd som borettslaget legger opp til, være vanskelig for andelseieren å innrette seg etter idet grensen for når mislighold inntrer, i dette tilfellet vil være uklar og lite forutsigbar. Etter rettens syn skaper en slik praktisering risiko for at andres subjektive opplevelser og/eller andre forhold som påvirker byggets inneklima, setter terskelen for når mislighold inntrer. Etter burettslagslova § 5-22 er det objektive avvik som er relevant, jf. den ovenfornevnte lagmannsrettspraksis. Retten mener at objektive avvik må vurderes opp mot bruken av boligen i seg selv, uavhengig av byggets standard. Etter rettens vurdering er det ikke sannsynliggjort objektive avvik knyttet til Antonsens røyking i egen bolig som gir grunnlag for å konstatere mislighold.
Når det gjelder de andre forholdene som er grunnlag for salgspålegget, har to av naboene beskrevet støy fra Antonsens leilighet ved festing og krangling, også nattestid, samt funn av sigarettsneiper i fellesareal. Det er beskrevet enkeltepisoder med tilkalling av ambulanse etter fall i trapp og ringing på naboens dørklokke på natten. Retten finner ingen grunn til å betvile forklaringene, og oppfatter at Antonsen i sin forklaring forsøker å nedtone dette. Støy nattestid og tilgrising av fellesareal er etter rettens syn brudd på borettslagets vedtekter punkt 4-1 (3).
Ut fra bevisførselen legger retten til grunn at ufin og frekk opptreden går på at Antonsen har sagt til naboer at han kan gjøre som han vil i egen bolig og har dratt/smelt igjen sin egen dør når naboer har villet snakke med ham om røykingen. Det er gjennom forklaringer også kommet frem for retten at Antonsen er preget av nabokonflikten som er oppstått. Hans ønske om å ikke ha dialog med andre beboere og hans atferd i den forbindelse er ikke et pliktbrudd slik retten ser det, men mer et resultat av konflikten.
Hva gjelder støy om natten har naboene forklart at bråket har roet seg og at det har vært rolig det siste halve året. Ut fra bevisførselen er det uklart for retten hvor stort omfang av støy det tidligere har vært fra Antonsens leilighet nattestid. Tilsvarende gjelder for
Side:9
tilgrisingen. Retten mener at misligholdet på disse punkter ikke er vesentlig, og retten har lagt vekt på uklarheten med hensyn til omfang sammenholdt med etterfølgende forhold. Ut fra rettens totalvurdering har ikke borettslaget rimelig grunn til å tvangsselge andel nr. 18. Aksla borettslag sitt krav om tvangssalg av andel nr. 18 tas etter dette ikke til følge.
Vidar Antonsen har vunnet saken fullt ut og skal etter tvisteloven § 20-2 første og annet ledd ha full erstatning for sine kostnader. Hans prosessfullmektig, advokat Mats Sakse Opshaug, har inngitt omkostningsoppgave hvor salæret utgjør kroner 75.500 med tillegg av merverdiavgift kroner 18.875, tilsammen kroner 94.375. Det er krevet medgått tid 37,75 timer med kroner 2.000/time. Aksla borettslag har ikke fremmet innsigelser mot oppgaven.
Vidar Antonsen er innvilget fri sakførsel. Det følger av rettshjelploven § 3 annet ledd annet punktum at når den part som tilkjennes saksomkostninger er innvilget fri sakførsel, kan det ikke kreves salær basert på advokatens ordinære satser når. Retten kan altså ikke ilegge høyere saksomkostninger enn hva som følger av den benefiserte satsen som er kroner 1.060/time. Retten viser også til Rundskriv 1/2017 fra Statens Sivilrettsforvaltning punkt 2.8.
Retten legger til grunn medgått tid 37,75 timer som nødvendige for en forsvarlig behandling av saken. Vidar Antonsen tilkjennes sakskostnader med tilsammen kroner 40.015 med tillegg av merverdiavgift kroner 10.003,75, tilsammen kroner 50.018,75.
Dommen er avsagt innen lovens frist.
Side:10
1. Krav fra Aksla borettslag om tvangssalg av andelsleilighet nr. 18 tilhørende Vidar Antonsen tas ikke til følge.
2. I sakskostnader betaler Aksla borettslag til Vidar Antonsen/det offentlige 50.018 – femtitusenogatten 75/100 – kroner innen 2 - to – uker fra dommens forkynnelse.