TVEFO-2018-84884

Instans:	Vestfold tingrett - Dom
Dato:	2019-01-28
Publisert:	TVEFO-2018-84884
Stikkord:	Eiendomsrett, Borettslag, Vesentlig mislighold, Tvangssalg
Sammendrag:	Saken gjaldt spørsmål om tvangssalg av andel i borettslag. Tingretten kom til at tvangssalg var den eneste egnede sanksjon i denne saken. Uttalt at samlet sett er retten ikke i tvil om at [A] vesentlig misligholder sine plikter i borettslaget, og at han har gjort det over tid. Han truer og er aggressiv mot sine medbeboere, han følger ikke vedtak eller pålegg fra styret og han har fått besørget ødeleggelse på borettslagets eiendom.
Saksgang:	Vestfold tingrett TVEFO-2018-84884 (sak nr. 18-084884TVI-VEFO/SA)
Parter:	[X Borettslag] (advokat Bjørnar Håland) mot [A-mann] (advokat John Haaberg)
Forfatter:	Dommerfullmektig Øyvind Røed
Lovhenvisninger:	Burettslagslova (2003) §5-11, §5-22, Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) §4-18, Tvisteloven (2005) §20-2, §20-3, §20-5

Framstilling av saken

[A] har bodd i [X Borettslag] siden det ble opprettet i 1991. Borettslaget har 38 andeler, og [A] er eier av andel nr. 38. Andelen hans ligger i andre etasje i et bygg med to etasjer.

[X Borettslag] har krevd at en av borettslagets beboere, [A], pålegges å selge sin andel med hjemmel i borettslagsloven § 5-22.

Borettslaget har pålagt [A] å selge andelen, jf. burettslagslova § 5-22. Saken kom opprinnelig inn til Sandefjord tingrett som en tvangssalgssak. Ettersom saksøkte hadde innsigelser som ikke fremsto som åpenbart grunnløse, besluttet retten 4.mai 2018 at saken skulle overføres til allmennprosess. Borettslaget sendte deretter inn stevning 31.mai. Hovedforhandling ble holdt 20-21.desember. Fra 1.janar 2019 har Sandefjord tingrett opphørt å eksistere og dommen avsies derfor av Vestfold tingrett, uten at dette antas å reise prosessuelle spørsmål av betydning for denne dom.

Det er gitt pålegg om salg, som ikke er etterkommet innen angitt frist. Det er gitt varsel etter tvangsfullbyrdelsesloven §4-18 jf. borettslagsloven § 4-8. Dette er ikke omtvistet.

Borettslagets påstandsgrunnlag og påstand

Borettslaget har vist til at burettslagslovas § 5-11 fastslår at andelseieren «skal fare fint med bustaden og fellesareala. Bruken av bustaden og fellesareala må ikkje på urimeleg eller unødvendig vis være til skade eller ulempe for andre andelseigarar». Det rettslige grunnlaget for kravet er § 5-22, som fastslår at borettslaget kan pålegge andelseieren å selge dersom han «trass i åtvaring misheld pliktene sine vesentleg». Borettslaget anfører at [A]s atferd, lagring av eiendeler på fellesområdet, fjerningen av garasjeport og å sette opp en ny selv om dette er borettslagets eiendom, samlet sett ugjør et vesentlig mislighold av hans plikter i borettslaget slik at han kan pålegges å selge.

Borettslagets påstand er i stevningen angitt å være slik:

Prinsipalt:
1. Andel nr. 38 i [X Borettslag], org. nr. xxx xxx xxx, selges etter reglene om tvangssalg.

Subsidiært:
2. [A] pålegges å fjerne kano, tilhenger samt gjenstander lagret under trapp med unntak av eventuell sykkel, blomsterpotter og enklere hageredskap.

Side:2

I begge tilfeller:
3. [A] betaler sakens omkostninger

Etter bemerkninger fra motparten, valgte borettslaget å frafalle den subsidiære påstanden.

[A]s påstandsgrunnlag og påstand

[A] viser til at i et borettslag kan ikke alle beboere komme overens med hverandre. Styret har forskjellsbehandlet [A] i mange år. Andre andelseiere får lov til å lagre gjenstander på fellesområdene, mens [A] ikke får det. Dette er det enten gitt tillatelse til, eller det er passivt akseptert. Han er utsatt for en personforfølgelse.

Hvis han anses å ha misligholdt sine plikter i borettslaget, har han uansett ikke «vesentlig» misligholdt dem. Terskelen for dette er høy, og det [A] påstås å ha gjort er ikke tilstrekkelig.

Det må også vektlegges at [A] lider av diabetes og hjerteflimmer, og at det vil være en sterk belastning for ham å selge boligen.

Påstanden til [A] er slik:

[A] frifinnes og tilkjennes sakens omkostninger.

Rettens vurdering

Borettslaget har påberopt seg burettslagslova § 5-22.

Det er et krav for å anvende bestemmelsen at det er sendt advarsel. Slik advarsel ble sendt 12.7.2017 fra borettslagets forretningsfører USBL på vegne av borettslaget. Han ble sendt et salgspålegg 6.10.2017 fra advokat Håland på vegne av borettslaget, og igjen 30.10.2017. Det ble sendt varsel om tvangsfullbyrdelse jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18 den 15.1.2018. Retten betrakter med dette vilkåret om advarsel som oppfylt, og det er heller ikke bestridt av [A].

Tvisten gjelder hvorvidt [A] «vesentlig» har «misligholdt» sine plikter i [X Borettslag] jf. burettslagslova § 5-22.

Retten tar først stilling til om [A]s bruk av fellesareal er «mislighold» av hans plikter i borettslaget. Retten går deretter over til å behandle påstandene om hans atferd, og om dette er «mislighold» av hans plikter. Til slutt tar retten en samlet vurdering av hvorvidt det foreligger et «vesentlig mislighold» av hans plikter.

Side:3

Bruken av fellesareal

Partene er enige om at [A] har brukt fellesareal til å lagre kano, en tilhenger og ved. Partene er videre enige om at han ikke gjør dette i dag, hvilket retten har kunnet observere på befaringen på sakens første dag.

Retten har på befaring observert at han bruker både en garasje, og en parkeringsplass. Retten har også observert at han har en annen garasjeport enn de andre beboerne, og at han har satt et stort klistremerke av et kattedyr på porten sin. Partene har et ulikt syn på hvorvidt disse tingene utgjør mislighold av hans plikter.

Av ordensreglene til borettslaget (bilag 5 til begjæring om tvangssalg) punkt 9 fremgår det at «fellesarealene i borettslaget skal til en hver tid være fremkommelig for andre». Det er på det rene at [A] fikk innvilget sin søknad om lagring av kano på fellesområdet 18.8.2015. Det er også på det rene at denne tillatelsen ble trukket tilbake på et senere punkt, når det kom ny nabo.

Det er aldri blitt gitt tillatelse til å ha tilhenger stående på fellesområdet.

Når [A] har lagret kano og tilhenger på noe retten etter befaringen legger til grunn er en gangsti til felles bruk, finner retten det klart at dette er et brudd på ordensreglenes punkt 9. Retten finner det videre bevist at styret har gitt ham klar beskjed om å fjerne tingene. Retten viser i den forbindelse til at vitnet [E] også lagret en tilhenger der, men fikk beskjed av styret om at det ikke var greit og at han da flyttet tilhengeren til sine foreldres bolig. Lagringen av kano og tilhenger betrakter retten som et mislighold over en lengre periode. Som nevnt er imidlertid kanoen og tilhengeren fjernet i dag.

I tillegg kommer det lagring av ved, som han har inngått rettsforlik om at han ikke lenger skal lagre på fellesområdene. Retten viser til at det fremgår forutsetningsvis av søknaden om lagring av kano som [A] har lagt frem at han ikke etterlever forliket per august 2015. Forliket er fra mars 2014.

Retten legger videre til grunn at [A] har pusset opp badet sitt og plassert gjenstander derfra, for eksempel et klosett, på fellesområdet utenfor boligen sin. Det vises til forklaring fra Kjosås og [B]. Dette ble stående i lang tid.

Styreleder i borettslaget har forklart at man i borettslaget enten har garasje, eller en fast parkeringsplass. Det er bare noen få andeler som har garasje og da skal bilen står der.

Retten viser til ordensreglementets punkt 13 der det står at der andelen har garasje, «skal den fortrinnsvis benyttes til parkering. Andeler uten garasje har egne oppmerkede plasser for parkering». Av dette fremgår det klart at man ikke har fast parkeringsplass, hvis man,

Side:4

som [A], disponerer en garasje. At [A] bruker en parkeringsplass fast vurderer retten som et mislighold av hans plikter etter borettslagsloven.

Partene har brukt en del tid på porten til [A]s garasje. Etter bevisførselen legger retten til grunn at borettslaget eier garasjen, men at andelseieren kan disponere den. For dette blir det betalt vederlag. Det er imidlertid borettslaget som har ansvaret for vedlikehold og oppussinger.

Den 5. juni 2017 fikk [A] besørget at garasjeporten til garasjen han disponerte, ble fjernet. Flere i borettslaget oppgir å ha hørt en motorsag, mens han sier at det ikke ble brukt motorsag, men at porten ble fjernet på annet vis. Retten betrakter dette som irrelevant. Det som derimot er sentralt, er at styreleder [B] kom bort til ham mens arbeidet pågikk og sa at det som nå ble gjort ikke var lov, og var å betrakte som hærverk på borettslagets eiendom. Dette ignorerte [A]. Og han besørget i stedet at en ny garasjeport ble satt opp en uke senere, uten styrets godkjenning.

[A] har forklart at han kunne selge garasjen til hvem han ville, og at han derfor mente han var berettiget til å skifte porten. Retten bemerker at en eventuell rettsvillfarelse på dette punkt må ha opphørt når han fikk beskjed fra styreleder om å stoppe nedrivingen av garasjeporten. At arbeidet blir fullført, og at han dessuten setter opp en ny garasjeport uten styrets godkjenning, betrakter retten som et opplagt mislighold av hans forpliktelser etter loven.

At [A] søkte styret om godkjenning i etterkant legger retten ingen vekt på, all den tid søknaden ble avslått. [A] har vist til at han har diabetes og hjerteflimmer og trenger en lettere port. Retten viser til at burettslagslova § 5-11 annet ledd gir en andelseier krav på å gjennomføre tiltak på eiendommen som trengs på grunn av «nedsett funksjonsevne». Nektelse krever «saklig grunn». Retten vurderer at borettslaget uansett har «saklig grunn» når de viser til at en kunne brukt en garasjeåpner i stedet for å rive ned hele porten.

Retten bemerker videre at deler for borettslagets begrunnelse for at borettslaget besørger oppsetting av nye garasjeporter, foruten at det er deres rett, er at garasjeportene da ser like ut, noe som gir et bedre estetisk inntrykk. [A] har satt opp et stort klistremerke av et kattedyr på garasjeporten han disponerer. Retten legger til grunn at [A] forstår at dette er provoserende for de andre i borettslaget.

Retten kan etter dette konstatere at [A] har misligholdt sine forpliktelser gjennom å lagre kano og tilhenger på fellesområdet i en årrekke; gjennom å benytte en parkeringsplass han ikke har lov til å bruke; og gjennom å ødelegge borettslagets garasjeport, for dernest å sette opp en ny en som ikke står i stil med de øvrige garasjene.

Side:5

[A]s atferd

Dersom man inkluderer partene har 8 andelseiere forklart seg i retten. Dette er en anselig del av de 38 andelseierne borettslaget har. I tillegg har borettslagets forretningsfører i USBL, samt to tidligere beboere i borettslaget forklart seg. Det vil gjøre dommen uforholdsmessig lang å redegjøre for alles forklaringer. Klagene mot [A] er mange og omfattende og retten vil derfor konsentrere seg om de alvorligste beskyldningene.

Retten vil konsentrere seg om tre temaer som har vært godt belyst for retten: stirring på medbeboere, trusler mot medbeboere og forretningsfører i USBL, og en episode der han har gått inn i gangen til en nabo i joggebukse og bar overkropp og nektet å gå ut.

[B] har fortalt om en episode der [A] har stilt seg opp ved naboens trapp, og stirret på henne gjennom vinduet til boligen hennes. Han så rett på henne i noe som føltes som en evighet, men som hun tidfester til sannsynligvis mellom ett og halvannet minutt.

[A] har forklart at dette ikke har skjedd og at det må være noe [B] finner på.

Retten fester lit til [B]s forklaring. Retten viser i den forbindelse til at tidligere styreleder [C] har forklart at [A] ved flere anledninger ble stående og stirre på henne da hun var styreleder i borettslaget. [A]s atferd var mye av grunnen til at hun trakk seg som styreleder før perioden hennes var omme.

Hun fortalte også i retten om en ny episode for et par måneder siden, der hun og noen andre kvinnelige beboere i borettslaget sto sammen og pratet. [A] stilte seg da opp i nærheten av dem og stirret på dem, uten å bevege seg. En av kvinnene fant dette etter hvert så ubehagelig at hun gikk inn til seg selv, mens de andre gikk rundt et hjørne. [A] skal da ha fulgt etter for så å stirre mer.

Når flere personer forklarer seg om den samme atferden, finner retten det mest sannsynlig at dette er noe [A] gjør. Dette er atferd som åpenbart er til sjenanse for andre beboere, og synes å rette seg særskilt mot styrets ledere.

Vitnet [D], som har sittet lenge i styret i borettslaget, har også fortalt om at [A] ringer på hos ham for så å gjemme seg bak døra, noe [D] tolker som at [A] ikke vil vise hvem det er som ringer på før [D] åpner. Retten er ut fra [D]s forklaring ikke sikker på om dette har skjedd én eller flere ganger. Retten vektlegger uansett at [D] opplevde dette som veldig ubehagelig, og at han i retten uttrykte frykt for ytterligere trakkassering fra [A] og fremholdt at han ikke føler seg trygg i borettslaget.

Side:6

[D] forteller også om en episode der [A] har kjørt tett forbi ham, flekket tenner og dunket knyttneven sin i håndbaken. [D] tolket dette som en trussel.

Vitnene [E], [F], [G], [C] og [H] har alle beskrevet ulike trusselepisoder.

[H] som forretningsfører i USBL har hatt kontakt med [A] siden 2013, og han har ifølge hennes forklaring ofte vært aggressiv. Ved en anledning krevde han å få et brev som var sendt på vegne av ham, tilbake i original form. Brevet var imidlertid sendt videre, og [H] sa at han bare kunne få en kopi. [A] ble da så sint at han knyttet neven og banket i skranken, og var aggressiv og truende. Han har flere ganger vært aggressiv mot henne og andre på USBL, og det er ifølge [H] nesten ingen andre der som tør å snakke med han.

[F], som var styreleder i [X Borettslag] i en årrekke, har forklart seg om at [A] nektet å etterkomme styrevedtak og kunne være aggressiv. Ved en anledning kom han helt opp i ansiktet på [F]s samboer for å komme med en rekke nedsettende karakteristikker om [F], noe hun betraktet som truende. [A] skal også ha fortalt sønnen til [F], som den gangen var mellom 8 og 10 år gammel, at han hadde drept folk tidligere da han var i Fremmedlegionen.

Vitnet [C] har beskrevet at [A] kan fare opp og bli sint, og at han kan være truende og skremmende. Hun har da vist til stirringen, men har for øvrig ikke konkretisert det.

Vitnet [E] ble kjent med [A] med en gang han flyttet inn og hadde en god tone med ham. Men etter at [E] fikk jobben som borettslagets vaktmester, i konkurranse med [A], har [A] oppført seg ufint. Da [A] kranglet med styret om tilhengeren, ba [A] [E] skrive et brev til styret for å forklare at [E] aldri hadde fått noen klager på sin tilhenger. [E] meddelte imidlertid at dette ikke var sant, og at [E] hadde fulgt styrets vedtak i saken. [A] ble da sint og kalte [E] feit og feig, og uttalte at «dette skulle han få angre på». Etter det har [E] søkt å unngå [A] så langt det lar seg gjøre.

Retten bemerker at de ulike episodene er vanskelige å verifisere. Det beboerne omtaler som «trusler» ville for noen, men ikke alle, episodene falt innenfor det strafferettslige trusselbegrepet, Det samlede inntrykket er uansett av en beboer som lett blir sint, og oppfører seg på en måte som er plagsom og sjenerende for de andre beboerne i borettslaget.

Retten skal til sist gå inn på en hendelse fra september 2017. [G] hørte da at det var noen i gangen til boligen hennes. Da hun gikk dit, sto [A] der i joggebukse og

Side:7

bar overkropp. [G] ble overrasket og ga beskjed om at han ikke fikk lov til å komme inn til henne. [A] krevde da å snakke med samboeren hennes og nektet å forlate boligen. Det endte med at samboeren til [G] måtte dytte ham ut, men [A] tviholdt på dørkarmen. Samboeren til [G] måtte da bruke så mye kraft at [A] til slutt falt bakover.

Senere på kvelden kom politiet hjem til dem og meddelte at [A] hadde anmeldt samboeren for vold. [A] sendte så en sms til samboeren der det sto «du bør flytte». Politisaken ble henlagt.

Foreligger det vesentlig mislighold

Hva som utgjør vesentlig mislighold beror på en konkret og skjønnsmessig vurdering, og det er vanskelig å finne rettspraksis som passer med det foreliggende tilfellet. Det må foreligge et pliktbrudd, og det er det objektive avvik som danner utgangspunktet for vurderingen jf. Rt-1999-408. Retten skriver dette eksplisitt fordi flere av vitnene, herunder [G] og [I], samt [A] selv, har søkt å gi forklaringer i [A]s psyke på hvorfor han oppfører seg slik. Retten vurderer det slik at uansett hvilke sjelelige årsaker atferden har, er vurderingen av om det foreligger «mislighold» av pliktene etter borettslagsloven objektiv. Retten vurderer videre at dette gjør betydningen av hans diabetes og hjerteflimmer liten i denne sammenheng.

Det sentrale i vurderingen er hvilken virkning misligholdet har for borettslaget og for de øvrige andelseierne, jf. LH-2008-149287.

Retten finner det klart at det foreligger flere overtredelser av konkrete plikter [A] har etter ordensreglementene, og viser til drøftelsen i punktet «Bruken av fellesareal». Retten bygger på at [A] misligholder sine plikter på følgende måter:

- Ved å bruke en parkeringsplass han ikke har rett til
- ved å ødelegge borettslagets garasjeport
- ved å sette opp en garasjeport uten søknad som estetisk skiller seg markant fra de øvrige
- ved å lagre eiendeler på fellesområdet i en årrekke.

Dette har flere innvirkninger for borettslaget. Lagringen av eiendeler har i perioder gått utover fremkomsten i borettslaget. Det er også til estetisk sjenanse, særlig når et vannklosett og annet fra oppussing av bad blir liggende i lang tid i naboenes påsyn. Ødeleggelse av garasjeporten har opplagt en økonomisk virkning. Og retten har også hørt flere i borettslaget uttrykke irritasjon over at [A] blir positivt forskjellsbehandlet og synes å få lov til mer enn de andre. Dette går ut over miljøet i borettslaget.

Mer alvorlig er [A]s atferd gjennom en årrekke. [A] har ikke hatt noen god forklaring på disse episodene, som han enten ikke vedkjenner seg eller ikke kommenterer.

Side:8

Tilfellet der han går inn i leiligheten til [G], som retten betrakter som alvorlig, er et unntak der han selv erkjenner forholdet og sagt at han var svært deprimert på det tidspunktet og trengte noen å snakke med. Retten har en viss sympati med dette, men han er likevel til sjenanse for sine medbeboere når han går inn i deres leilighet ubedt, og nekter å forlate leiligheten selv ved gjentatte oppfordringer og bruk av fysisk makt.

Samlet sett er retten ikke i tvil om at [A] vesentlig misligholder sine plikter i borettslaget, og at han har gjort det over tid. Han truer og er aggressiv mot sine medbeboere, han følger ikke vedtak eller pålegg fra styret og han har fått besørget ødeleggelse på borettslagets eiendom. Retten vurderer det slik at tvangssalg er den eneste egnede sanksjonen i denne saken.

Hovedregelen i tvisteloven § 20-2 første ledd er at en part som har vunnet saken, har krav på full erstatning for sine sakskostnader fra motparten. Regelen fungerer i et samspill med § 20-3 som sier at en part som har fått medhold av betydning, kan tilkjennes sakskostnader.

Borettslagets subsidiære anførsel ble først frafalt for hovedforhandlingen etter bemerkning fra motparten. Retten finner likevel ikke at denne anførselen kan ha krevd noen særlig forberedelse fra motpartens side utover den som allerede kreves for å forberede et forsvar mot den mer alvorlige prinsipale oppførsel. Når borettslaget gis medhold i sin prinsipale anførsel, har [A] uansett ikke fått medhold av betydning.

Borettslaget har dermed vunnet saken fullt ut, jf. § 20-2 annet ledd, og har krav på å få full erstatning for sine sakskostnader fra motparten. Advokat Håland har på vegne av borettslaget inngitt en sakskostnadsoppgave på 166 539 kroner inkludert mva. Motparten har ikke hatt innsigelser og retten vurderer dette som «nødvendige kostnader» etter § 20-5 første ledd.

Hovedforhandling ble avsluttet 20.12.18, mens dommen er avsagt 28.1.2019. At dette er mer enn en måned skyldes ferieavvikling og andre arbeidsoppgaver.

Side:9

D O M S S L U T N I N G

1. Andel nr. 38 i [X Borettslag], org. nr. xxx xxx xxx, selges etter reglene om tvangssalg.

2. [A] dømmes til å betale [X Borettslag] sakskostnader med 166 539 kroner innen to uker fra denne dommen er rettskraftig.