RG-1993-223

Instans:	Hålogaland lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1992-05-29
Publisert:	RG-1993-223
Stikkord:	Ekspropriasjonsrett, Veiskjønn, Næringstap ikke erstattet
Sammendrag:
Saksgang:	Overskjønn 29. mai 1992 i sak LH-1991-00413 B.
Parter:	Brønnøy kommune (advokat Roald Engeness) mot 1. AS Brønnøysunds Avis og Bokhandel m.fl. (...parter) (advokat Albert Holand).
Forfatter:	Lagdommer Dag Bugge Nordén med skjønnsmedlemmene ingeniør Roald Hvidsten, byggmester Steinar Pettersen, næringsdrivende Inga Sleipnes, ingeniør Kjell Sivertsen
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §373, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, Grunnloven (1814) §105, Skjønnsprosessloven (1917) §4, §54, §10, §9, Plan- og bygningsloven (1985) §10, §41, §46

Overskjønnet gjelder grunnavståelse til opparbeidelse av Havnegata i Brønnøysund sentrum. Arealene erverves av Brønnøy kommune til gjennomføring av bebyggelsesplan vedtatt 7. juni 1988. De berørte grunneiere har samtykket i grunnavståelsen, og skjønnet fremmes som avtaleskjønn i.h.t. skjønnslovens §4, slik at erstatningen fastsettes som ved ekspropriasjon.

Brønnøy kommune fremsatte 30. mai 1990 begjæring om skjønn til Brønnøy herredsrett. Saksøkt var opprinnelig 13 parter, men det ble under saksforberedelsen for herredsretten oppnådd enighet med 9 av disse. For de gjenstående 4 takstnummer avsa Brønnøy herredsrett skjønn den 19. juni 1991.

Om sakens bakgrunn og partenes anførsler for herredsretten vises til herredsrettens skjønn.

Brønnøy kommune har rettidig begjært overskjønn i forhold til tre av partene. Overskjønnet gjelder herredsrettens erstatningsfastsettelse i sin helhet. De tre saksøkte har tatt til gjenmæle for lagmannsretten.

Overskjønnsforhandlingene ble holdt i Brønnøysund i tiden 5.-8. mai 1992. Om hvem som møtte og om bevisførselen for øvrig vises til rettsboken. Saken står med ett unntak i samme stilling som for herredsretten, og skjønnsforutsetningene er de samme. Unntaket gjelder et areal på 147,09 m2 fra takstnr. 7, Brønnøysund Samvirkelag, som erverves av kommunen for å tillegges naboeiendommen. For herredsretten ble det avgitt forsøkstakst i medhold av bygningslovens §41. Det er imidlertid inngått avtale mellom partene om vilkårene for overdragelse av arealet og dette er ikke tema for overskjønnet.

Det finnes mest hensiktsmessig å knytte redegjørelsen for såvel partenes anførsler som rettens premisser til de enkelte eiendommer. Generelt gjelder at erstatningsfastsettelsen baseres på reglene i ekspropriasjonserstatningsloven av 6. april 1984 nr. 17 (heretter eel). I tillegg må påbudet om full erstatning i grunnlovens §105 etterleves, men lagmannsretten kan ikke se at det oppstår noe grunnlovsspørsmål i nærværende sak. Retten behandler først.

Side:225

Brønnøysund Samvirkelag (takstnr. 7):

Samvirkelagets eiendom Storgata 48-64 bestod ved avståelsen av en samlet eiendom på 10.432,69 m2 bebygget med et varehus og en gammel sjøbod som nå er restaurert og leies ut til restaurantdrift. Det er utførlig redegjort for eiendommens historiske forhold i herredsrettens skjønn på side 23-24, som det henvises til.

Til Havnegata avstås en stripe hovedsakelig oppfylt sjøgrunn med et samlet areal på 1.702,80 m2 .

For herredsretten ble Samvirkelaget tilkjent en samlet erstatning på kr. 1.122.492. Vederlaget for 1.702,80 m2 sjøgrunn ble fastsatt til kr. 50 pr. m2 . Det ble gitt tillegg for 4.741 m3 komprimert fylling å kr. 72 og for 200 m2 asfaltdekke å kr. 120. Det ble i tillegg gitt erstatning for tap av 56 parkeringsplasser å kr. 12.000, likevel slik at dersom Samvirkelaget skulle bli tildelt 17 nye parkeringsplasser i gatetraséen, skulle disse gå til fradrag i erstatningen med kr. 12.000 pr. stykke. Avsavnserstatning ble fastsatt til 12% p.a. med tiltredelse 2. mars 1987. Samvirkelaget fikk ikke medhold i sitt krav om erstatning for ytterligere næringstap som følge av tapt parkeringsareal. Kommunens krav om fordelsfradrag for resteiendommen ble ikke tatt til følge.

Det er for lagmannsretten enighet om at tiltredelsestidspunktet må fastsettes til 14. september 1990 - da grunneierens arbeidstillatelse ble mottatt av kommunen ved oversendelse av advokat Holands brev av 13. s.m. Det er videre enighet om at den metode herredsretten har benyttet for å fastsette erstatningene er prinsipielt uriktig, og at den innebærer dobbelterstatning for så vidt det er gitt erstatning for tap av parkeringsplasser i tillegg til hva som må oppfattes som grunnerstatning. Partene er for lagmannsretten enige om at grunnerstatningen må fastsettes på grunnlag av salgsverdien eller bruksverdien av avstått areal, og at verdien av fyllmasse bare er relevant så langt den har gitt seg utslag i disse verdier. Det samme gjelder asfaltert område. Det er enighet om at grunneieren ikke i tillegg kan gis særskilt erstatning for tap av parkeringsplasser.

Det er mest hensiktsmessig først å redegjøre for saksøktes krav og anførsler i tilknytning til disse.

Kommunen har i korthet anført:

Lagmannsretten skal bemerke:

Lagmannsretten finner det klart at Samvirkelaget ikke kan tilkjennes erstatning for næringstap som følge av at laget mister parkeringsplasser ved avståelse av grunn til Havnegata. Dette følger av alminnelige prinsipper om ekspropriatens tilpasningsplikt. Det er ikke nødvendig å ta standpunkt til hvilke begrensninger som uavhengig av dette prinsippet måtte kunne utledes av Høyesteretts avgjørelser i Rt-1978-190, 1983 143 og 1991 640 av betydning for nærværende sak.

Lagmannsretten legger til grunn at Samvirkelaget i lang tid må anses å ha vært oppmerksom på at en annen trafikkåre nedenfor Storgata etter alt å dømme ville bli bygget, selv om det nøyaktige tidspunkt og endelige trasévalg ikke var avklart. Lagmannsretten kan tiltre de anførsler kommunen har gjort gjeldende for så vidt. Allerede da Samvirkelaget bygget første del av sitt nåværende varehus i 1974

Side:226

skjedde dette i henhold til en såkalt punktreguleringsplan av 22. september 1972 der det er inntegnet adkomstvei i halv bredde på nord- og vestsiden av samvirkelagsbygningen. I 1984 ble varehusets areal vesentlig utvidet ved tredje byggetrinn. året i forveien hadde Samvirkelaget ervervet naboeiendommene Storgata 60,62 og 64 fra Havnevesenet. Bakgrunnen for dette illustreres av det tilbud laget ga i brev av 10. desember 1981, der det blant annet heter:

«Brønnøysund Samvirkelag har ved flere anledninger vært interessert i kjøp av tomtegrunn som ligger inn til vår nåværende eiendom, uten at det hittil har gitt resultater. Med den planlagte utbygging som vi er i ferd med å realisere er arealet på det nærmeste helt utbygd. Den påtenkte regulering med anlegg av havnegate vil også beslaglegge for oss verdifull tomtegrunn.»

Samvirkelagets formål med ervervet var å benytte området til parkering. Det fremgår av sakens dokumenter at laget rettet en henvendelse til kommunen om forventet utnyttelse av eiendommen. I svar brev av 11. mai 1982 fra kommunen heter det blant annet:

«I og med at området er under regulering kan det være vanskelig å si med sikkerhet hva den fremtidige bruken vil bli, men det er mye som taler for at området vil bli brukt til trafikkformål.

Bygningsrådet har tidligere sluttet seg til en plan med en veg mellom Storgata og Havnegata, samt parkeringsareal.»

Etter at Samvirkelaget hadde inngått avtale om kjøp av eiendommen for kr. 175.000, fremsatte laget krav om reduksjon av kjøpesummen under henvisning til at parkeringsarealet ville bli redusert som følge av påtenkt regulering. Dette resulterte i at Brønnøysund havnestyre i møte 25. april 1983 til slutt gikk med på et prisavslag på kr. 15.000 «av rimelighetsgrunner».

Det har tidligere vært fergeleie med adkomstvei fra Storgata umiddelbart nord for samvirkelaget. Fergeleiet ble nedlagt i 1981. I veiplanen for Brønnøysund vedtatt i 1982 var fremtidig tverrforbindelse mellom Storgata og Havnegata flyttet noe lenger nord - på den eiendom Samvirkelaget ervervet fra havnevesenet. Det ble inngått makeskifteavtale, endelig formalisert i 1987, mellom kommunen og Samvirkelaget hvorved Samvirkelaget overtok den tidligere kommunale veien til fergeleiet. Dermed oppnådde Samvirkelaget en meget gunstigere arrondering av sin samlede eiendom med et stort sammenhengende parkeringsareal umiddelbart nord for varehuset.

Ved årsskiftet 1987/88 utvidet Samvirkelaget sin eiendom ytterligere, idet laget ved kjøpekontrakt av 31. desember 1987 ervervet den ubebygde naboeiendommen på sørsiden, Storgata 48. Også denne benyttes i dag hovedsakelig til parkeringsformål.

Det ville på denne bakgrunn etter lagmannsrettens oppfatning innebære et uholdbart statisk utgangspunkt for vurderingen av Samvirkelagets næringstap utelukkende å vurdere situasjonen ved gjennomføringen av grunnavståelsen høsten 1990 og basere erstatningsutmålingen på en telling av antall parkeringsplasser før og etter dette tidspunkt, slik saksøkte har anført i tilslutning til utredningen fra KI-konsulent AS. Spesielt misvisende blir dette i forhold til arealer som medgår til Havnegata fra eiendommer ervervet av Samvirkelaget i 1980-årene

Side:227

med kjennskap til de aktuelle planer, men endog ved en slik maksimumsløsning for vurdering av tapet, fremstår anførselen om tap av 100 plasser som vesentlig overdrevet. Det sentrale er imidlertid at Samvirkelaget over tid ved sin utbygging av eiendommen og ved utvidelser av denne med oppkjøp av naboeiendommer og makeskifte med kommunen, på en fullgod måte tilpasset seg den utviklingen som ville komme, og hvor anlegget av Havnegata inngår som et viktig element. Tapet av parkeringsplasser på Samvirkelaget opprinnelige eiendom er også mer enn kompensert, og etter en samlet vurdering fremstår situasjonen for Samvirkelaget - parkeringsmulighetene medregnet - som meget bedre i dag, etter anlegget av Havnegata, enn før laget med kjennskap til planene begynte sin tilpasning i begynnelsen av 1980-årene. Det har da heller ikke fra Samvirkelagets side under den tidkrevende planleggingsprosess som gikk forut for bebyggelsesplanen av 1988, og som også inkluderte møter med hver enkelt av grunneierne, vært fremsatt noen innsigelser mot planene.

Kravet om erstatning for næringstap kan etter dette ikke føre frem.

Erstatningsutmålingen må etter lagmannsrettens oppfatning i stedet baseres på salgsverdien av avstått grunn i henhold til reglene i eel §5. Det ses etter etablert rettspraksis hen til hva som ville vært en påregnelig utnyttelse når man ser bort fra at grunnen er gjort ubebyggelig ved den veiregulering arealet erverves til gjennomføring av. I så fall fremstår utnyttelse til forretningsformål i samsvar med kommuneplanens arealdel som påregnelig, og priser oppnådd for forretningseiendommer i området vil være et relevant sammenligningsgrunnlag, korrigert under hensyn til at verdiforholdene ved tiltredelse høsten 1990 skal legges til grunn i henhold til eel §10 annet punktum.

Anlegget av Havnegata har medført at eiendommene langs gaten fremstår som mer attraktive som forretningseiendommer på grunn av forbedrede atkomstforhold, økte utnyttelsesmuligheter og i det hele ved at det bakgårdspreg området hadde tidligere er fjernet. Den verdistigning ekspropriasjonstiltaket av denne grunn har medført, må det i medhold av eel §5 tredje ledd ses bort fra.

Lagmannsretten legger til grunn de opplysninger som er gitt i herredsrettens skjønn på side 25 om arealets beskaffenhet med hensyn til grad av opparbeiding m.v. så langt opparbeidingen ikke er foretatt av kommunen som ledd i veianlegget. Av de 1.702,8 m2 som ble avstått hadde Samvirkelaget oppfylt og opparbeidet 1.411,5 m2 . Deler av området var også asfaltert. Verdien av de fyllmasser som er medgått fra grunneieren, beregnet til 4.741 m3, erstattes i henhold til bemerkningene innledningsvis under dette takstnummer så langt de reflekteres i omsetningsverdien av eiendommen.

Grunneierens investeringskostnader vil kunne gi en viss veiledning, men heller ikke mer. Det bemerkes at den kubikkmeterpris som er anvendt av herredsretten, kr. 72 pr. m3, ikke finnes representativ og heller ikke svarer til noen faktisk kostpris for Samvirkelaget. Det ville ikke være økonomisk grunnlag for å foreta utfylling av sjøgrunn dersom det skulle betales en slik pris. I virkeligheten har utfyllingen foregått etappevis når det har vært tilgjengelige overskuddsmasser. Det er fremlagt atskillig dokumentasjon fra kommunens side som

Side:228

lagmannsretten ikke finner det nødvendig å gjennomgå i detalj. Det materiale som foreligger, tilsier at en pris av ca. kr. 30 pr. m3 er dekkende som premiss ved vurderingen av hvilken verdi som er tilført grunnen ved oppfyllingen.

Det er fremlagt et relativt sparsomt materiale til belysning omsetningsverdien av forretningseiendommer i Brønnøysund sentrum. Materialet gir ikke grunnlag for slutninger om noen etablert strøkspris.

En hensiktsmessig utnyttelse av Samvirkelagets - ogsa etter avståelsen - store sentrumseiendom - forutsetter at en del av eiendommen utnyttes til adkomstformål, og Havnegata fyller til dels en funksjon som under enhver omstendighet ville beslaglagt grunn. Det er derfor ikke relevant å sammenligne direkte med de kvadratmeterpriser som er oppnådd for mindre, byggeklare nettoarealer. Det priseksempelet som er påberopt av saksøkte vedrørende Storgata 51 (kr 470 pr. m2 ) tillegges derfor liten vekt. Det er for øvrig opplyst at eiendommen var bebygget med et - riktignok saneringsmodent - bygg, og at gjenervervsbetraktninger har vært medvirkende faktor i den pris som ble fastsatt ved salg til kommunen. Også dette er momenter som tilsier tilbakeholdenhet med å trekke slutninger fra eksemplet.

Kommunens tilbud i 1987 til Torghatten hotell om kjøp av et tomteområde for kr. 372 pr. m2 gjelder også et nettoareal. Prisen er fastsatt på grunnlag av at et tilliggende område skulle bevares ubebygd som friområde. For øvrig aksepterte ikke hotellet kommunens prisforlangende, og salg kom derfor ikke i stand. Heller ikke dette eksemplet kan derfor etter lagmannsrettens oppfatning tillegges noen videre vekt.

Mest sammenlignbare ut fra eiendommenes karakter og beliggenhet er Samvirkelagets eget erverv av Havnevesenets og Hauans eiendommer i henholdsvis 1983 og 1987/88. Det dreier seg i begge tilfeller om salg i en regulær konkurransesituasjon, og hvor resultatet må antas å reflektere en markedsverdi. Havnevesenets eiendom var fullstendig oppfylt. Når oppfylt sjøgrunn regnes med ble det betalt en pris som tilsvarer kr. 81,20 pr. m2 . For Hauans eiendom ble det betalt en kjøpesum som i kvadratmeterpris tilsvarer kr. 340. På dette tidspunkt var imidlertid planene om anlegget av Havnegata konkrete og nærliggende, og det er opplyst at det på denne tiden gjorde seg en meget betydelig optimisme gjeldende og var sterk etterspørsel etter eiendommer langs den fremtidige traséen. Samvirkelagets behov for tilleggsarealer førte også til at man var villig til å betale en særskilt høy pris. Resultatet må derfor korrigeres med den begrunnelse som er nevnt ovenfor. Det må i tillegg legges til grunn at prisnivået for forretningseiendommer i Brønnøysund - som mange steder ellers - har falt en del fra årsskiftet 1987/88 til høsten 1990.

Lagmannsretten har etter en samlet vurdering kommet til at grunnerstatning bør tilkjennes med kr. 120 pr. m2, som gir en samlet erstatning på kr. 204.336. Ved en såvidt komplisert erstatningssituasjon som for Samvirkelagets eiendom, kan det differanseprinsipp som er omhandlet i Sandefjordkjennelsen, Rt-1976-1507, ikke anvendes uten korreksjoner og gir derfor ikke så stor veiledning. Dette har også vært partenes oppfatning. Den grunnerstatning lagmannsretten har fastsatt må imidlertid anses å gi dekkende uttrykk for arealets betydning

Side:229

for omsetningsverdien av den samlede eiendom med de begrensninger som følger av eel §5.

Til spørsmålet om fradrag for fordeler på resteiendommen, skal lagmannsretten bemerke:

I henhold til eel §9 skal fordeler som ekspropriasjonstiltaket fører med seg for ekspropriatens gjenværende eiendom gå til fradrag i erstatningen så langt fordelen ikke er av allmenn karakter for eiendommer i distriktet. Lagmannsretten er enig med kommunen i at nytt vann- og avløpsanlegg som er lagt i veitraséen er en del av ekspropriasjonstiltaket.

Kommunens kostnader ved anlegget kan i prinsippet være gjenstand for refusjon etter plan- og bygningslovens §46. Dette er imidlertid ikke til hinder for at det kan kreves fordelsfradrag i dette tilfelle, all den stund det av skjønnsforutsetningene fremgår at kommunen har bundet seg til ikke å kreve refusjon. Det vises til Pedersen m.fl., Ekspropriasjon (1990) side 366. Den omstendighet at kommunen har gitt avkall på refusjon innebærer imidlertid ikke i seg selv en særfordel for de berørte eiendommer. Grensen mellom alminnelige fordeler og særfordeler må avgjøres på grunnlag av de ekspropriasjonsrettslige regler.

Lagmannsretten er ikke enig i saksøktes beskrivelse av Havnegata som en hovedsakelig gjennomfartsåre. Brønnøysund har for det første liten gjennomgangstrafikk. Havnegata vil kunne avlaste Storgata som forbindelse mellom sør- og nordbyen, men har også funksjon av adkomstvei for tilliggende eiendommer. Som bemerket av kommunen kan det ikke trekkes slutninger fra den omstendighet at bebyggelsesplanen ikke viser avkjørsler. Planen tar ikke sikte på dette, og eiendommene enten har - eller vil etter behov få - etablert tilfredsstillende adkomst. Det er også tilfelle for Samvirkelagets vedkommende.

Etter lagmannsrettens oppfatning er det ikke tvilsomt at anlegget av Havnegata representerer betydelige fordeler for såvel Samvirkelagets som flere andre eiendommer langs gaten. Sondringen mellom alminnelige fordeler og særfordeler, og fordelingen av en antatt verdistigning mellom ulike fordeler som årsaksfaktor, byr imidlertid på tvil. De fordeler som ligger i at trafikkstrømmen til området øker ved forbedret tilgjengelighet, og ved at denne delen av sentrum får en ny mer attraktiv fasade mot sjøsiden til erstatning for det bakgårdspreget strøket hadde tidligere, må anses å være av alminnelig karakter, og for så vidt skal det ikke foretas fradrag. Havnegatas betydning for verdistigning på Samvirkelagets eiendom, må i det vesentlige tilskrives slike faktorer.

Det som i tilfelle måtte begrunne fordelsfradrag er at Havnegata åpner adgang til økte utbyggingsmuligheter for Samvirkelaget. Eiendommen ervervet fra Hauan er således blitt byggeklar som følge av den nye adkomst og muligheten for tilknytning til vann og kloakk. På den annen side er eiendommen ervervet på et tidspunkt da det må antas at forventningen om utbyggingsmulighetene allerede hadde gitt seg utslag i salgsprisen for eiendommen, slik at man knapt har grunnlag for å konstatere at det oppstår noen ytterligere gevinst i form av verdistigning på Samvirkelagets hånd som følge av dette. Lagmannsretten

Side:230

finner ikke grunnlag for å anta at muligheten for et kommunalt refusjonskrav har fortonet seg som så realistisk på den tiden eiendommen ble solgt, at dette har virket trykkende på prisen.

Det fremtrer heller ikke som sannsynlig at Samvirkelaget vil utnytte eiendommen til bebyggelse i nær fremtid. Eiendommen benyttes i dag til parkeringsformål i tilknytning til varehuset, og dette fremstår fortsatt som den påregnelige bruk i tiden fremover. Ervervet av eiendommen må som bemerket ovenfor i tilknytning til vurderingen av næringstap, anses som en del av Samvirkelagets tilpasning til situasjonen etter anlegget av Havnegata, og utgjør en del av begrunnelsen for at kravet om erstatning for næringstap ikke fører frem. Dette taler på den annen side mot at man foretar fordelsfradrag.

Anlegget av Havnegata har skapt et visst potensiale for utvikling av området på sjøsiden, som i bebyggelsesplanen er avsatt til forretningsformål, ved ytterligere utfylling. Hensett til kostnadene ved opparbeidelse av sjøgrunnen og etterspørselen etter forretningseiendommer, fremtrer det imidlertid etter lagmannsrettens oppfatning som såvidt usikkert om en slik utnyttelse er påregnelig, at man ikke på det nåværende tidspunkt har tilstrekkelig grunnlag for å konstatere at det er oppstått en fordel av økonomisk betydning for Samvirkelagets eiendom.

Lagmannsretten er etter dette kommet til at det ikke skal foretas fradrag for fordeler på resteiendommen.

Erstatning for avsavn av kapital og saksomkostninger:

For takstnummer 1 og 7 skal det i tillegg til grunnerstatningen utmåles erstatning for avsavn av kapital i medhold av eel §10 tredje punktum som følge av at utbetaling av erstatningene skjer etter tiltredelsen. Ingen av de saksøkte har gjort gjeldende å ha lidt noe bestemt individuelt tap, og man må falle tilbake på en rentetapserstatning basert på en sats som er representativ for den aktuelle periode fra 14. september 1990, jfr. Rt-1984-476 flg. på side 490-91. Lagmannsretten er kommet til at 10% vil gi de saksøkte full erstatning for rentetap. Herredsretten fastsatte 12%, men det bemerkes at dette må ses i sammenheng med at avsavnserstatningen som følge av de tiltredelsestidspunkter som ble lagt til grunn av herredsretten, dekker en periode da rentenivået var høyere.

Overskjønn er alene begjært av Brønnøy kommune, og i medhold av skjønnslovens §54 første ledd skal de sakøkte gis erstatning for nødvendige utgifter. Utgifter til juridisk bistand erstattes i samsvar med omkostningsoppgaven fra advokat Holand med kr. 85.000. I tillegg har Brønnøysund Samvirkelag krevet erstatning for en andel av kostnadene ved engasjement av KI-konsulent AS ved Jarle Rystad som sakkyndig vitne. Hans samlede honorar utgjør kr. 131.006 basert på en timesats på kr. 800. Av dette kreves kr. 65.000 dekket som saksomkostninger. Lagmannsretten finner det klart at dette ikke er utgifter som kan kreves erstattet som saksomkostninger, idet utgiftene ikke kan anses som nødvendige. Konsulenten har hatt som mandat å foreta en beregning av Samvirkelagets tap under den forutsetning at laget har tapt 100 parkeringsplasser. Dette er en forutsetning som såvel faktisk, men spesielt i rettslig henseende, ikke er dekkende. Rapporten må

Side:231

derfor på bakgrunn av det oppdrag konsulenten har fått, sies å være irrelevant, og har derfor ikke vært til noen nytte ved lagmannsrettens avgjørelse. Det bemerkes at kommunen på forhånd har reservert seg mot å dekke kostnadene, og lagmannsretten har på sin side avslått en anmodning om oppnevnelse av sakkyndig, slik at Samvirkelaget har hatt foranledning til å vurdere om man på denne bakgrunn ville pådra seg utgiftene.

Overskjønnet er enstemmig.