Rt-1978-190

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1978-02-25
Publisert:	Rt-1978-190
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 23/1978
Parter:	Bodø kommune (høyesterettsadvokat Aage Holm) mot Jan Tessem (advokat Ørnulf Hagen - til prøve).
Forfatter:	Sinding-Larsen, Røstad, Andreas Endresen, Mindretall: Lorentzen, Holmøy
Lovhenvisninger:	Grunnloven (1814) §105, Skjønnsprosessloven (1917) §4, Bygningsloven (1965) §31, §32, §84, §93, Ekspropriasjonserstatningsloven (1973) §4, §5, §7, §9, Ekspropriasjonserstatningsloven (1973)

Dommer Sinding-Larsen: Ved skjønn, avhjemlet 14. oktober 1975, fastsatte Bodø byrett erstatning for avståelse til Bodø kommune av grunn til gate og gangvei, henholdsvis 363,5 m2 og 576,3 m2 fra Jan Tessems gartnereiendom. Kommunen hadde krevd grunnavståelse til gjennomføring av reguleringsplan, stadfestet 27. juni 1972. Jan Tessem hadde samtykket i grunnavståelsen, og skjønn var begjært i henhold til skjønnslovens §4. Ved skjønnet ble Tessem tilkjent erstatning for grunn til gate med kr. 25,- pr. m2, for grunn til gangvei med kr. 22,- pr. m2 og for ulemper ved at gaten deler eiendommen i to, med kr. 125 000. Tessems krav om erstatning for fremtidig næringstap ved at han ble avskåret fra å føre opp et veksthus på ca. 500 m2 på det areal som skulle avstås til gate, ble ikke tatt til følge.

Bodø kommune påanket skjønnet til Hålogaland lagmannsrett med påstand om opphevelse på grunn av feil i lovanvendelsen og mangelfulle skjønnsgrunner for så vidt angikk fastsettelsen av ulempeerstatningen på kr. 125 000. Tessem erklærte motanke når det gjaldt avgjørelsen om ikke å tilkjenne erstatning for næringstap, idet han anførte at byrettens lovanvendelse på dette punkt var uriktig. Lagmannsretten fant at byretten hadde bygd på en uriktig lovforståelse når erstatning for næringstap ikke var gitt, og at skjønnet derfor måtte oppheves. Videre fant lagmannsretten at fastsettelsen av erstatningen for gategrunn hadde slik sammenheng med erstatningen for næringstap at opphevelsen også måtte omfatte denne del av skjønnet. Når det gjaldt hovedanken, fant lagmannsretten at byrettens lovanvendelse var riktig, men at skjønnsgrunnene var mangelfulle idet spørsmålet om neddiskontering av erstatning for fremtidige ulemper ikke er drøftet, og at også denne del av skjønnet derfor måtte oppheves.

Fastsettelsen av erstatning for grunn til gangvei ble ikke påanket, og denne erstatning har heller ingen sammenheng med spørsmålet om erstatning for næringstap. Denne del av skjønnsrettens avgjørelse er således endelig.

Side:191

Hålogaland lagmannsretts dom, som ble avsagt 25. februar 1977, har denne domsslutning:

«1. Skjønnet oppheves og hjemvises til ny behandling ved Bodø byrett forsåvidt angår byrettens avgjørelse av erstatningen for gategrunn, ulempeerstatningen og fremtidig næringstap.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke i hovedanken og motanken.»

Når det gjelder saksforholdet og partenes anførsler for de tidligere instanser, viser jeg til skjønnet og lagmannsrettens dom.

Bodø kommune har anket til Høyesterett, idet det hevdes at lagmannsrettens rettsanvendelse er uriktig når det gjelder ulempeerstatning og næringstap.

Den ankende part, Bodø kommune, gjør gjeldende samme anførsler som for lagmannsretten. Lagmannsretten har, hevdes det, tatt feil når den har forstått gjeldende rett slik at man ved ekspropriasjon i forbindelse med gjennomføring av en regulering som fastlegger eiendomsutnyttelsen av et tidligere uregulert område, må anse reguleringen som et ledd i ekspropriasjonen, og at det da skal ses bort fra reguleringen slik at erstatningsfastsettelsen skal skje på grunnlag av eiendommens naturlige og påregnelige utnyttelsesmuligheter. Kommunen fremhever at Tessems rådighet over eiendommen ble begrenset ved reguleringsplanen, og at disse begrensninger ikke medførte noen erstatningsplikt etter bygningslovens §32. Det Tessem kan kreve erstattet ved ekspropriasjonen, er utelukkende det tap som følger av grunnavståelsen og veianlegget, ikke tap som følger allerede av de rådighetsbegrensninger reguleringsplanen medfører. Når reguleringsplanen forelå, hadde Tessem verken rett til eller mulighet for å utnytte området i strid med denne. Det er ikke holdbart, slik lagmannsretten antar, å fastsette erstatningen som om reguleringsplanen og de rådighetsbegrensninger denne medfører, ikke eksisterte. Hva som er naturlig og påregnelig utnyttelse av eiendommen, må vurderes innen den ramme reguleringsplanen trekker opp. Tessems egne planer kan ikke være avgjørende. De grenser reguleringsplanen setter, må gjelde både ved avgjørelsen av om det skal gis erstatning for næringstap i forbindelse med det drivhus som var planlagt på det eksproprierte areal og ved avgjørelsen av spørsmålet om erstatning for ulemper på resteiendommen. Det er ikke holdbart slik byretten har gjort, å sette spørsmålet om ulempeerstatning i en annen stilling for så vidt. Lov av 26. januar 1973 nr. 4 om erstatning ved ekspropriasjon av fast eiendom inneholder ikke uttrykkelige bestemmelser som løser det foreliggende spørsmål, men gir etter kommunens mening ikke under noen omstendighet hjemmel for erstatning etter eiendommens subjektive bruksverdi, når bruken vil være i strid med gjeldende regulering. Det vises ellers til rettspraksis, spesielt Rt-1970-1028, Sarheim-dommen. Kommunen erkjenner imidlertid at ekspropriasjonen og anlegg av vei kan tenkes å medføre ulemper som ikke følger av reguleringen. Hvis det kan påvises slike ulemper, som ikke er en følge av at Tessem allerede ved reguleringsplanen er avskåret fra å anlegge overbygd transportvei mellom drivhusene,

Side:192

men av at han må krysse en vei i stedet for å transportere over et ubearbeidet område, godtar kommunen erstatningsplikt for disse ulemper i tillegg til den fastsatte grunnerstatning på kr. 25,- pr. m2 .

Bodø kommune har nedlagt slik påstand:

«Bodø byretts skjønn av 14. oktober 1975 oppheves forsåvidt angår fastsettelse av ulempeerstatning kr. 125 000 til gartner Jan Tessem og hjemvises til ny behandling ved Bodø byrett for denne parts vedkommende. For øvrig stadfestes Bodø byretts skjønn.

Gartner Jan Tessem betaler Bodø kommune saksomkostninger for lagmannsretten og Høyesterett.»

Ankemotparten, Jan Tessem, mener at lagmannsrettens dom er riktig. Det aksepteres at skjønnets fastsettelse av erstatning for gategrunn er opphevet slik at denne erstatningen kan vurderes i sammenheng med næringstapet. Det aksepteres også at fastsettelsen av ulempeerstatning er opphevet, idet det erkjennes at skjønnsgrunnene er mangelfulle. Det erkjennes imidlertid ikke at den fastsatte erstatning, kr. 125 000, bør reduseres ut fra diskonteringsbetraktninger.

Jan Tessem har ellers i det vesentlige anført:

Byretten har tatt feil når den har lagt til grunn at det var forhold ved gartneriet som hindret den videre utbygging etter de planer som ble godkjent av bygningsrådet i 1963. Tessems mening var å foreta utbyggingen over lengre tid, og planene har ikke på noe tidspunkt vært frafalt. Han har aldri hatt problemer med lån. Den utbygging som hindres ved reguleringsplanen og ekspropriasjonen, er en naturlig og påregnelig videreutbygging av den næringsvirksomhet Tessem siden 1948 har drevet på eiendommen. Utbyggingen er i samsvar med planer bygningsmyndighetene godtok i 1963. Det er den naturlige og påregnelige bruk etter eiendommens formål som skal legges til grunn ved beregningen av eiendommens bruksverdi, og vurderingen skal skje ut fra Tessems subjektive forutsetninger for å nyttiggjøre seg eiendommen. Det er en feil når skjønnsretten bare tok hensyn til den aktuelle bruk og ikke til påregnelige endringer slik ekspropriasjonserstatningslovens §4 nr. 2 første setning gir anvisning på. Sakens hovedspørsmål er om man skal vurdere den påregnelige bruk uavhengig av reguleringsplanen, eller om man bare kan ta i betraktning den bruk som kan skje etter at planen er stadfestet. Dette spørsmålet løses ikke av bygningslovens §32. Det følger av rettspraksis at når en reguleringsplan har tilegnelsespreg, må den anses som et ledd i ekspropriasjon, og det må ses bort fra den ved erstatningsfastsettelsen. Det vises til Husaasutvalgets innstilling side 134. Selv om det stort sett har vært spørsmål om å gi erstatning etter tomteverdi etter vanlig pris for tilsvarende eiendommer i strøket uten hensyn til at reguleringsplanen har gjort arealet ubebyggelig, må det tilsvarende gjelde for bruksverdien, som skal legges til grunn når den er høyere enn omsetningsverdien, jfr. ekspropriasjonserstatningslovens §9. Denne lovs §4 nr. 2 første setning vil miste det meste av sin betydning dersom bare den bruk som kan foretas etter at området er blitt regulert, kan tas i betraktning. Det følger også av §4 nr. 3 at

Side:193

det skal ses bort fra verdiendringer som skyldes ekspropriasjonstiltaket, herunder reguleringsbestemmelser som må anses som et ledd i ekspropriasjonstiltaket. Av de foreliggende dommer er det bare Rt-1970-1028, Sarheim-dommen, som kan gi en viss støtte for at det bare skal gis erstatning etter strøk-verdi selv om den subjektive bruksverdi er høyere. Saksforholdet i Sarheimsaken er imidlertid vesentlig annerledes.

Også for ulemper på resteiendommen må erstatningen fastsettes uten hensyn til de begrensninger som følger av reguleringsplanen. Både byretten og lagmannsretten har her bygd på en riktig rettsoppfatning.

Ankemotparten, Jan Tessem, har nedlagt slik påstand:

«1. Lagmannsrettens dom stadfestes.

2. Jan Tessem tilkjennes saksomkostninger for lagmannsrett og Høyesterett.»

Ved bevisopptak til bruk for Høyesterett er Jan Tessem avhørt som part, og det er avhørt et vitne. Saken foreligger for Høyesterett i samme skikkelse som for lagmannsretten.

Jeg er kommet til at anken må føre frem.

Jeg nevner innledningsvis at utbyggingen av gartneriet etter den plan Tessem hadde fått godkjent av bygningsmyndigheten i 1963, stoppet opp i 1966, og at det ikke var foretatt ytterligere da reguleringsplanen ble utlagt i 1971. Jeg nevner også at veksthus på den annen side av vegarealet først ble bygd i 1976, dvs. etter skjønnet.

Lagmannsretten har funnet at Tessem har krav på erstatning både for det næringstap som oppstår ved at han ikke får bygge veksthus på gategrunnen, og for de ulemper som oppstår for driften av resteiendommen ved at denne blir delt i to. Det fremgår av skjønnet, som lagmannsretten på dette punkt viser til, at en vesentlig del av ulempeerstatningen skal dekke de ekstra transportutgifter som Tessem påføres ved at det ikke kan bygges mellombygg for transport av planter m.v. mellom veksthus på de to deler av eiendommen. Det tap Tessem lider ved at han ikke kan bygge slikt mellombygg, kommer, slik jeg ser det, i samme stilling som det tap han måtte lide ved ikke å kunne bygge veksthus på veigrunnen. Begge tap har sin årsak i at arealet som følge av reguleringsplanen ikke kan bebygges. Jeg behandler disse to tapsposter samlet i det følgende. At det anlegges vei over eiendommen, kan imidlertid tenkes å medføre også annet tap enn det som skyldes at Tessem ikke kan bebygge grunnen. Spørsmålet om erstatning for slikt tap vil jeg behandle særskilt.

Etter bygningslovens §31 er en stadfestet reguleringsplan bindende for slike arbeid og tiltak som er nevnt i bygningslovens §84 §93, slik at det ikke kan bygges på grunnen i strid med planen. Grunnen kan heller ikke ellers tas i bruk til formål som i særlig grad vil vanskeliggjøre gjennomføring av planen. Disse innskrenkninger i eierrådigheten medfører bare unntaksvis at eieren får krav på erstatning, jfr. bygningslovens §32. Når en eiendom som omfattes av en reguleringsplan eksproprieres, vil som hovedregel eiendommens verdi

Side:194

måtte vurderes under hensyntagen til de bånd reguleringsplanen legger på utnyttelsen av eiendommen.

Fra denne hovedregel er det i praksis gjort unntak når det gjelder grunn som ved reguleringsplan er gjort ubebyggelig. For slik grunn blir, som det også er gjort i den foreliggende sak, omsetningsverdien satt lik omsetningsverdien for tilsvarende eiendommer i strøket uten hensyn til reguleringsplanen. Det dreier seg om grunn som kommer også andre eiendommer til gode, og det ville stride mot alminnelige likhetsprinsipper om ekspropriaten skulle stilles dårligere enn naboer.

Denne praksis, blant annet Rt-1976-1, Kløfta-dommen, gjelder tilfelle da eiendommens omsetningsverdi er lagt til grunn ved erstatningsberegningen fordi den er høyere enn bruksverdien, jfr. ekspropriasjonserstatningslovens §9, og gir etter min mening ikke grunnlag for bindende slutninger om beregningen av bruksverdien i de tilfelle da denne hevdes å være høyest. Mens en eiendoms omsetningsverdi vil bli gjenstand for en umiddelbar reduksjon når en reguleringsplan gjør grunnen ubebyggelig, slik at det er nødvendig å se bort fra planen om den på forhånd etablerte omsetningsverdi skal kunne erstattes, vil eiendommens aktuelle bruksverdi, jfr. ekspropriasjonserstatningslovens §4 nr. 1, ikke influeres av stadfestelse av slik plan. Eiendommen kan inntil videre brukes som før, jfr. bygningslovens §31, hvoretter det bare er bruksendringer som avskjæres. Dersom eiendommens bruksverdi, vurdert ut fra den etablerte bruk, er større enn omsetningsverdien, vil denne bruksverdi kunne kreves erstattet. Spørsmålet om å se bort fra planen melder seg først når det kreves erstatning for en endret bruk etter ekspropriasjonserstatningslovens §4 nr. 2, første setning, det vil si for en bruk eieren ennå ikke har gjort seg økonomisk nytte av. Det likhetsprinsipp som tilsier at det ses bort fra reguleringsplanen ved vurderingen av omsetningsverdien, gjør seg ikke tilsvarende gjeldende her. Det vil tvert imot sette ekspropriaten i en særstilling i forhold til andre som får sin fremtidige rådighet begrenset av en reguleringsplan, om han skulle få erstatning for slikt tap. Når det er reguleringsplanen som stiller seg i veien for at eieren i fremtiden får utnytte eiendommen som han vil, kan han ikke kreve erstatning for dette ved ekspropriasjon. Støtte for dette standpunkt finner jeg også i Rt-1970-1028, særlig side 1030, selv om saksforholdet her var noe annerledes, og dommen er eldre enn ekspropriasjonserstatningsloven.

Kjennelsen i Rt-1976-1507 kan etter min mening ikke forstås slik at det skal gis ulempeerstatning også for ulemper som følger av at en reguleringsplan er til hinder for en bruksendring.

Jeg finner etter dette at Tessem ikke har krav på erstatning for det tap han måtte lide ved ikke å få bygge på veiarealet. Jeg er således enig med skjønnsretten i at erstatning ikke kan gis for næringstap ved at han avskjæres fra å bygge veksthus der. Etter min mening kan det heller ikke gis erstatning for ulemper som følge av at det ikke kan bygges mellombygg mellom veksthusene på de to deler av eiendommen. Skjønnsrettens avgjørelse om ulempeerstatning må derfor oppheves.

Side:195

Mens Tessem uten erstatning må finne seg i at han selv ikke kan bygge på det område som er regulert til vei, kan han etter ekspropriasjonserstatningslovens §7 ha krav på erstatning for de ulemper den gjenværende eiendom blir påført ved at det legges en vei gjennom gartneriet, for eksempel forsinkelser ved at det er nødvendig å krysse en trafikkåre for å komme fra en del av gartneriet til en annen. Jeg tar ikke opp spørsmålet om hvorvidt den omstendighet at han har fått den avståtte grunn erstattet etter tomtepris skulle utelukke slik ulempeerstatning, idet kommunen har erkjent at dette tap skal erstattes, og er villig til å erstatte det i tillegg til de kr. 25,- pr. m2 som er fastsatt som grunnerstatning. Saken må bli å hjemvise til byretten for fastsettelse av ulempeerstatning.

Jeg er enig i lagmannsrettens avgjørelse av omkostningsspørsmålet. Jeg finner at omkostninger heller ikke bør tilkjennes for Høyesterett.

Jeg stemmer for denne

dom:

Byrettens skjønn oppheves og hjem vises til ny behandling for så vidt angår fastsettelsen av ulempeerstatning på kr. 125 000. For øvrig stadfestes skjønnet så langt det er påanket.

Saksomkostninger for lagmannsrett og Høyesterett tilkjennes ikke.

Dommer Lorentzen: Jeg ser annerledes enn førstvoterende på spørsmålet om betydningen av reguleringsplanen for Tessems rett til erstatning.

Tessem driver et blomstergartneri på et meget begrenset grunnareal. Etter godkjenning av bygningsmyndighetene begynte han i 1960-årene å bygge ut permanente veksthus med fyrrom, arbeidsrom og salgsrom. I 1972 ble det vedtatt en reguleringsplan som gikk ut på å disponere arealet på østsiden av gartneriet til et par boligblokker og kommunens tomt på vestsiden til sosiale og kulturelle fellestiltak. For å gi tomten på vestsiden bedre atkomst ble det tatt sikte på å legge en ny kjøreveg over gartneriet. Planen fastla vegtraséen slik at gartneriarealet ville bli delt i to. Kort tid etter at planen var stadfestet, tok kommunen skritt til å erverve veggrunnen for å legge kloakk og opparbeide vegen. Skjønnet fastsatte den alminnelige tomteverdi av vegarealet til ca. 9 000 kroner og ulempene for gartneriet ved oppdeling av veksthusene til 125 000 kroner. De oppnevnte sakkyndige vurderte inntektstapet som følge av at det ble mindre plass til veksthus, til ytterligere 125 000 kroner.

Erstatningsfastsettelsen må baseres på bruk som er lovlig etter alminnelige reguleringsbestemmelser, etter eldre reguleringsplaner eller etter naturlig og påregnelig regulering for området. Det må derimot ses bort fra en ny reguleringsplan som er vedtatt som ledd i realiseringen av ekspropriasjonstiltaket, jfr. førstvoterendes uttalelse i Kløfta-dommen i Rt-1976-1 på side 18. Når det ses bort fra en reguleringsplan, skal erstatning ikke gis bare etter grunnens alminnelige

Side:196

omsetningsverdi, men eventuelt også etter bruksverdien, jfr. førstvoterendes uttalelse i Sandefjord-kjennelsen i Rt-1976-1507 på side 1511. Etter min mening fraviker førstvoterende de uttalelser som her er nevnt. I det foreliggende tilfelle må jeg for øvrig gå ut fra at ulempene også vil være av vesentlig betydning for omsetningsverdien av gartneriet.

Det sentrale spørsmål i denne sak er om det skal gis erstatning for tap som knytter seg til planer om endring og utvidelse av virksomheten ved oppføring av ny bebyggelse som hindres av reguleringsplanen. Etter min mening kan den rettsoppfatning som er kommet til uttrykk i Sarheim-dommen Rt-1970-1028 flg., og som førstvoterende viser til, ikke følges i det foreliggende tilfelle. Jeg viser til hva lagmannsretten har uttalt om dette spørsmål, og tilføyer at det i Sarheim-saken dreiet seg om en 9 år gammel reguleringsplan. Etter forholdene i den foreliggende sak må det etter min mening gis erstatning uavhengig av reguleringsplanen etter de alminnelige regler, og da også på grunnlag av ekspropriasjonserstatningslovens §4 nr. 2. Erstatning skal ikke bare gis for den verdi som følger av den aktuelle bruk, men også for verdi som følger av påregnelige endringer av eiendommens driftsmåte som det er naturlig grunnlag for etter forholdene på stedet innen rammen av den næring eller det alminnelige formål som eiendommen brukes til.

Jeg er etter dette enig med skjønnsretten og lagmannsretten i at Tessem har krav på erstatning for de ulemper som følger av at veksthusene på sørsiden av vegen ikke kan bygges i sammenheng med anlegget på nordsiden av vegen, og at det derfor blir nødvendig med utendørs transport mellom de to deler av gartneriet. Videre antar jeg at det ikke kan utelukkes at Tessem kan ha krav på en høyere erstatning for veggrunnen enn det som svarer til tomtepris for boliger. Krav på høyere erstatning - som i saken til dels har vært kalt erstatning for næringstap - vil imidlertid ikke foreligge dersom det etter forholdene var naturlig og påregnelig at det ville komme reguleringer som ville være til hinder for at det ble bygd veksthus på en like stor del av gartneriarealet. Videre er det en betingelse for slik høyere erstatning at det i tilstrekkelig nær fremtid ville være behov og økonomisk grunnlag for å utnytte hele gartneriarealet til veksthus.

De spesielle ulemper ved at vegen avskjærer adgangen til å etablere innendørs transportforbindelse, har skjønnsretten bedømt til å være av samme størrelsesorden som den alminnelige tomteverdi av gartneriets samlede areal. Dersom Tessem ikke gis erstatning for disse ulemper, får han etter min mening ikke full erstatning for avståelsen av grunn til vegen, jfr. grunnlovens §105.

Jeg stemmer for stadfestelse av lagmannsrettens dom.

Dommer Holmøy: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med annenvoterende, dommer Lorentzen. Dommen i Rt-1976-1 og kjennelsen i Rt-1976-1507 har etter min mening ikke avgjørende betydning for de spørsmål Høyesterett må ta standpunkt til i denne sak. Jeg kan heller ikke finne dommen i Rt-1970-1028 avgjørende, og viser for så vidt til hva lagmannsretten har uttalt om dette.

Jeg må også reservere meg når det gjelder annenvoterendes

Side:197

bemerkning om forholdet til kravet om full erstatning i grunnlovens §105. Jeg peker på at det veksthus på den annen side av vegarealet som betinger en innendørs transportforbindelse, først ble oppført i 1976, etter at reguleringsplanen forelå.

Dommer Røstad: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende, dommer Sinding-Larsen.

Dommer Andreas Endresen: Likeså.

Etter stemmegivningen avsa Høyesterett dom overensstemmende med førstvoterendes konklusjon.

Av skjønnet (byfogd Lars Gjøviken med skjønnsmenn):

- - -

Tvisten og tvilen om hvilke rettssetninger skjønnet skal bygges på har hovedsaklig dreiet seg om ekspropriasjonen fra saksøkte nr. 1, gartner Jan Tessems eiendom. Dennes eiendommer er i alt på ca. seks dekar hvorav ca. ett dekar er disponert til enebolig og ca. fem dekar til gartnerivirksomhet. Saksøktes far begynte gartneri på eiendommen i 1928 og saksøkte, som er 58 år, overtok i 1953. I årene fra 1953 til 1966 ble gartneriet bygget ut med veksthus på til sammen 600 m2, to permanente plasthus og noen midlertidige plasthus. Siste permanente veksthus ble bygget i 1966. Saksøkte har en sønn på 20 år som er utdannet gartner og har drevet sammen med faren. Gartneriet har forskjellig produksjon. - - -

I 1962 fikk han godkjent planer for utbygging av gartneriet. Gartneriet ble bare delvis utbygget etter denne planen. Etter reguleringsplanen stadfestet 27. juni 1972 er eiendommen regulert for gartnerdrift.

Ved ekspropriasjonen skal gartner Tessem av stå i alt 939,8 m2 . Av dette går 576,3 m2 til en gangveg langs nordvestsiden av eiendommen langs jernbanelinjen. Resten går til en 8 m bred kjøreveg som deler gartneritomten i to. Ca. 1/3-del av tomten blir atskilt fra den øvrige. - - -

Rettens merknader:

- - -

Takst nr. 1, lnr. 2402 eier: Jan Tessem.

Hele eiendommen er på ca. 6 dekar og det skal eksproprieres 363,5 m2 til kjøreveg og 576,3 m2 til gangveg.

Retten er kommet til at dersom grunnen skal verdsettes etter sin bruk som gartnerijord etter §4 nr. 1 i lov av 26. januar 1973, vil erstatningen komme vesentlig lavere enn de priser som ellers er brukt i distriktet for tilsvarende arealer. Til sammenligning kan nevnes andre felter som er overtatt av kommunen: - - -

Retten mener derfor at det med hjemmel i §5 nr. 1 i nevnte lov må foretas en justering av grunnerstatningen, og er kommet fram til kr. 25,- pr. m2 for den grunn som tas til kjørevegen. Grunnen langs jernbanelinjen er etter rettens mening ikke så verdifull. Retten har tatt hensyn til den beplantning som fantes på dette areal og setter grunnerstatningen til kr. 22,- pr. m2 . Retten har ikke funnet grunnlag for å tildele særskilt erstatning for tap av leplantingen. Leplantingen besto bare av en enkelt rekke med mindre løvtrær, og retten har ikke funnet at den har hatt noen økonomisk betydning for gartneriet.

Retten er kommet til at det ikke kan gis noen erstatning for tapt

Side:198

næringsinntekt for 500 m2 veksthus som ikke kan bygges på grunn av vegen som skal bygges etter reguleringen. Veksthuset er tegnet inn på en utbyggingsplan fra 1962 utarbeidet av LOG, men er ikke blitt realisert. Gartner Tessem stanset utbyggingen i 1966 og har som begrunnelse for dette oppgitt at han trengte en femårspause, slik at gartneriet kunne samle nødvendig kapital til videre utbygging. Etter rettens vurdering er det derfor gartneriets egen drift og særlig mangel på kapital som har hindret at veksthuset er blitt bygget og ikke reguleringsplanen. Retten mener at vilkårene for å tildele erstatning etter bygningslovens §32 nr. 1 ikke er til stede. Tessems eiendom er ikke ødelagt som byggetomt, og det kan fortsatt føres opp veksthus eller andre bygg på begge sider av vegen. Retten har heller ikke funnet at erstatningskrav står i en annen stilling etter at ekspropriasjonen for å iverksette reguleringen er et faktum. Retten bygger her på et syn som svarer til det som er nevnt i Husaaskomitéens innstilling 134:

«Hvis på den annen side de innskrenkninger som er en følge av reguleringsplanen ikke vil gi eieren rett til erstatning, da vil det heller ikke være riktig ved ekspropriasjon å gi erstatning som om innskrenkninger ikke var pålagt.»

Det foreligger for øvrig bare en reguleringsplan av dette område, nemlig den fra 27. juni 1972, og retten mener derfor at grunneieren uten vederlag må rette seg etter denne regulering. Han har ikke noe krav på at området fortsatt skal være uregulert. Videre må en anse det på det rene at gartner Tessem etter reguleringsplanen ikke kunne oppføre det påtenkte drivhus, selv om grunnen ikke var blitt ekspropriert. Mens reguleringsplanen var under utarbeidelse i årene fra 1968 til 1972, måtte gartner Tessem ha regnet med et byggeforbud på dette areal. Retten mener at en her finner en klar parallell i Hr. dom Rt-1970-1028, Sarheim-dommen. Eieren fikk bare erstattet verdien av den brannherjede eiendom og ikke tilstanden før brannen eller forholdene slik de eventuelt kunne ha blitt ved nybygg. Gartner Tessem kan derfor heller ikke få erstatning for tilstanden slik den ville ha vært om veksthuset allerede var bygget før reguleringen kom. Det blir således bare den ubebygde grunn han kan få erstatning for.

Ved kjørevegen som anlegges over gartneriets grunn, blir dette delt i to. Retten er kommet til at dette er en særulempe for den gjenværende eiendom som overstiger den naborettslige tålegrense slik at det må gis erstatning. De sakkyndige, fylkesgartner Henry Berg og statskonsulent Jon Stene har i sin rapport gjort rede for ulempene ved en slik delt eiendom.

De sakkyndige uttaler at «ved bygging av veg over Tessems eiendom vil eiendommen bli delt i to, dermed vil et planlagt veksthus på 700 m2 bli liggende på sydsiden av vegen i forhold til hovedanlegget. Dette vil føre til store driftsmessige og transportmessige problemer.

I et moderne potteplante- og småplantegartneri satser man i dag meget på den interne transport. Disse produksjoner har et meget stort transportbehov, og for at all transport skal kunne foregå mellom de enkelte veksthus uavhengig av vær og vind, bygges det forbindelseshus eller mellombygg mellom de ulike veksthus.

I veksthus på sydsiden av vegen vil den årlige produksjon ligge på minst 50-60 000 enheter (potteplaner og småplanter), og mesteparten av disse plantene må transporteres til eller fra selve hovedanlegget i forbindelse med potting, salg og forsendelse.

Side:199

En transport over jorda må i 8-9 måneder av året foregå i innelukket vogn, og i vintertiden med kulde, snø og høge brøytekanter vil denne transport by på mange problemer.

Som sakkyndige kan vi derfor ikke gå inn for at denne transport skal foregå over jorda, men at det bygges en kanal under vegen hvor all transport og øvrig ferdsel kan foregå helt uavhengig av vær og vind.

Selv i en kanal under jorda vil transport av planter medføre ekstra omkostninger. Transporten i selve kanalen bør foregå på et transportbånd og ikke ved manuelle transportmidler. Det må derfor installeres en transportør på ca. 40 m. Kanalen tenkes bygget på utsiden av veksthusene slik at den ikke opptar kostbar veksthusplass.»

Selv om de sakkyndige vil gå inn for et alternativ med underjordisk kanal som den eneste akseptable løsning, kan naturligvis dette alternativ settes opp mot et alternativ hvor transporten skal foregå over jorda.

Etter at alternativet med transport i kanal under vegen etter skjønnsforutsetningene er falt bort, gjenstår alternativ 2, transport over jorda, som de sakkyndige uttaler følgende om:

«Ved bygging av veksthus på sydsiden av vegen uten forbindelseskanal, må etter vår mening varmerørene legges i kulvertrør slik at de kan inspiseres og at eventuelt nye rør og ledninger kan legges ned uten at det må graves opp. Vi anbefaler derfor at varmerørene legges i 120 cm kulvertrør (20 m) og med kummer i begge ender.

Transporten mellom huset på sydsiden av veien og det øvrige anlegg vil som tidligere nevnt by på store praktiske problemer, spesielt i vintertiden. Produksjonen i huset vil bli på 50-60 000 potteplanter og småplanter, og mye av dette må transporteres til og fra hovedanlegget for potting, videre kultur og for pakking for salg og ekspedisjon.»

De sakkyndige har etter dette satt opp følgende endelige omkostningsoverslag:

a) Forlenget varmeledning + varmetap (samme som i alt. I) kr. 5 000

b) 20 m 120 cm kulvert bortfaller

c) Kumringer 160 cm diameter og 1,50 m høyde » 2 000

d) Graving og nedlegging » 22 000

e) Meromkostning ved legging og isolering av varmerør i kulvert » 3 000

f) Forlenget arbeidstid (gangtid) ved daglig stell, beregnet til 15 min. i 300 dager, 75 t pr. år. Kapitalisert og med 6% renter » 31 250

g) Transport - 30 min. i 200 dager i året, 100 t pr. år og kr. 20,- pr. t. Kapitalisert og 6% renter » 41 666

h) Bygging av ekstra arbeidsrom ved veksthuset på sydsiden av vegen for lossing og lasting, 50 m2 x kr 800,- » 40 000

Til sammen kr. 124 916

Retten har funnet å kunne følge de sakkyndiges beregninger etter alternativ II, og setter erstatningen avrundet til kr. 125 000. - - -

Side:200

Av lagmannsrettens dom (lagdommer Einar Rege, kst. lagdommer Astrup Rindahl og sorenskriver Rolf Utengen):

- - -

Lagmannsrettens bemerkninger:

Når det gjelder lovanvendelsen, forstår lagmannsretten gjeldende rett slik at ved ekspropriasjon i forbindelse med gjennomføring av en regulering som fastlegger eiendomsutnyttelsen av et tidligere uregulert område, er reguleringen å anse som et ledd i ekspropriasjonen. Det skal da ses bort fra reguleringen slik at erstatningsfastsettelsen skal skje på grunnlag av eiendommens naturlige og påregnelige utnyttelsesmuligheter. Lagmannsretten finner det her tilstrekkelig å henvise til de rettsavgjørelser ankemotparten har vist til i sine anførsler på dette punkt. Lagmannsretten kan ikke se at Sarheim-dommen ( Rt-1970-1028 flg.) bryter med eksisterende rettsoppfatning. Lagmannsretten slutter seg til det syn ankemotparten har hevdet når det gjelder rekkevidden av denne avgjørelse og finner det her tilstrekkelig å vise til ankemotpartens anførsler på dette punkt.

Hvordan den erstatningsrettslige situasjon ville vært dersom eiendommen ved tidligere regulering var pålagt innskrenkninger i eierrådigheten, finner lagmannsretten det unødvendig å ta standpunkt til siden denne situasjon ikke foreligger.

Tessems eiendom er på ca. 5 da etterat tomten til våningshus er fradelt. Gjennom mange år har Tessem drevet veksthusgartneri på eiendommen. Lagmannsretten legger til grunn at Tessem i allefall fra 1963 - altså lenge før det var på tale å regulere området - har hatt konkrete planer om utvidelse av virksomheten ved å øke veksthusarealet. LOG's planer ble godkjent av Bodø kommune 9.10.1963 og i 1964/65 ble utstillingslokalet, fyrhus og veksthus I oppført. Den videre utbygging etter planen var i følge Tessem tenkt påbegynt i 1970. I mellomtiden bygget Tessem nytt våningshus. At Tessem ønsket en investeringspause gir etter lagmannsrettens mening ikke holdepunkt for at de videre utbygningsplaner ikke lenger var aktuelle. Gartneriet må karakteriseres som en relativt liten bedrift, og det var ikke unaturlig at Tessem ønsket at utbyggingen skulle skje over en viss tid. At utbygningsplanene var realistiske fremgår etter lagmannsrettens mening av at det tekniske anlegg var dimensjonert for et veksthusareal på inntil 2 000 m2 . I denne forbindelse pekes det på at det regnes med et areal på ca. 1 500/2 000 m2 veksthus for å få en bæredyktig enhet. I tillegg kommer at Tessem hadde større salg i sitt gartneri enn han maktet å produsere, slik at han var avhengig av å kjøpe fra andre. Minimumsfaktoren for Tessem i hans gartnerivirksomhet er grunnarealet. Det er ikke bestridt av kommunen at Tessem ikke kan skaffes tilleggsjord i nærheten, eller erstatningseiendom. Ved at han som følge av grunnavståelsen til gate ikke får utbygge gartneriet i samsvar med planene vil det oppstå et tap for han, idet han ikke får utnytte eiendommen på en naturlig og påregnelig måte, bl.a. fordi det tekniske anlegg ikke vil kunne utnyttes til full kapasitet. Da Tessem satte i gang utbyggingen var området uregulert, det forelå heller ingen planer om regulering. For Tessem oppstår det derfor et fremtidig næringstap som er en direkte følge av eiendomsinngrepet, dvs. avståelsen av grunn til gate. Dette er et tap som Tessem vil ha krav på å få erstattet. Lagmannsretten mener derfor at byretten på dette punkt har lagt til grunn en uriktig lovanvendelse slik at skjønnet må bli å oppheve.

Side:201

I byrettens begrunnelse for å nekte erstatning for fremtidig næringstap heter det bl.a.:

«Gartner Tessem stanset utbyggingen i 1966 og har som begrunnelse for dette oppgitt at han trengte en 5-årspause, slik at gartneriet kunne samle nødvendig kapital til videre utbygging. Etter rettens vurdering er det derfor garneriets egen drift og særlig mangel på kapital som har hindret at veksthuset er blitt bygget og ikke reguleringsplanen.»

Dette er isolert sett en skjønnsmessig vurdering som lagmannsretten ikke kan overprøve. Det fremstår imidlertid som uklart om byretten med denne uttalelse har ment at dette er et selvstendig grunnlag for å nekte erstatning i tillegg til den begrunnelse som bygger på lovanvendelsen. Lagmannsretten antar at dette ikke har vært meningen. Det som er tvistespørsmålet er fremtidig næringstap og byretten burde dersom det hadde vært meningen å gi en dobbelt begrunnelse, vurdert om det var sannsynlig at drivhuset ville ha blitt bygget i fremtiden en gang.

Erstatningen for selve grunnen som avstås til gate er fastsatt til kr. 25 pr. m2 . Ekspropriasjonserstatningslovens §5, nr. 1, er da tatt i betraktning. Dette punkt i erstatningsfastsettelsen er ikke påanket. Denne erstatningspost har imidlertid etter lagmannsrettens mening sammenheng med eventuell erstatning for tap i næring. Dersom det gis erstatning for fremtidig næringstap ved ikke å få føre opp et veksthus på ca. 500 m2, kan det etter omstendighetene ikke bli plass til erstatning etter omsetningsverdien for selve grunnen. Lagmannsretten finner derfor å burde oppheve erstatningsfastsettelsen på dette punkt, slik at de to erstatningsposter kan ses i sammenheng.

Når det gjelder hovedanken, følger det av den rettsoppfatning lagmannsretten har lagt til grunn at byretten ikke har bygget på noen uriktig lovanvendelse. Derimot må skjønnet bli å oppheve på dette punkt p.g.a. saksbehandlingen, mangelfulle skjønnsgrunner. For byretten ble det fra kommunens side hevdet at dersom erstatning ble tilkjent, måtte det foretas neddiskontering. Lagmannsretten kan ikke se at byretten har vurdert dette spørsmål og dette kan ha hatt betydning for resultatet, dvs. erstatningsutmålingen. Byretten har godtatt de sakkyndiges vurdering av ulempenes størrelse, men de sakkyndige har på sin side ikke tatt hensyn til eventuell neddiskontering.

Etter dette blir skjønnet å oppheve og hjemvise til ny behandling for såvidt angår avgjørelsen av erstatningen for gategrunn, ulempeerstatningen og fremtidig næringstap. Lagmannsretten finner ikke grunn til å påby ny sammensetning av retten. - - -