LE-1992-2560

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Dom
Dato:	1994-02-07
Publisert:	LE-1992-02560
Stikkord:	Tingsrett
Sammendrag:
Saksgang:	Oslo byrett Nr. 90-01944 B/62 - Eidsivating lagmannsrett LE-1992-02560 A.
Parter:	Ankende part: 1. Aase Marstrander m.fl. (32 parter) (Prosessfullmektig: Advokat Arne Meltvedt) Motpart: Oslo kommune (Prosessfullmektig: Advokat Marte Reier).
Forfatter:	1. Lagdommer Egil F. Jensen, formann 2. Kst. lagdommer Christofer Heffermehl 3. Ekstraordinær lagdommer Bjørn Vade
Lovhenvisninger:	Skjønnsprosessloven (1917) §48, Servituttlova (1968) §2, §4, Tvistemålsloven (1915) §385, §386, §54, §54b, Oreigningsloven (1959) §20, §25, Plan- og bygningsloven (1985) §32, §35

Anken gjelder byrettens nektelse av å fremme skjønn for fastsettelse av mulig erstatning ved ekspropriasjon av negative servitutter, jfr. skjønnsprosessloven §48.

Våren 1988 inngikk Oslo kommune som selger kontrakt med Aker Eiendom A/S om salg av ca 12 daa av et areal av gnr. 9 bnr. 1, 8 og 59 i Oslo, beliggende på Sollerud, rett øst for utløpet av Lysakerelva. Formålet med kjøpet var å nytte tomta for oppføring av et større kontorbygg i samsvar med et reguleringsutkast fra 1987. I kontrakten er fastsatt at kjøperen - med nødvendig bistand fra Oslo kommune - påtar seg arbeidet og omkostningene ved å ekspropriere tinglyste, byggehindrende servitutter på tomta. Med dette siktet man til negative servitutter som var lagt på hovedbruket (bnr. 1) og eiendommer fradelt hovedbruket i tidsrommet 1890 til 1917. I følge nevnte servitutter som er utformet på noe ulike måter, skal det på de aktuelle eiendommer bl.a. ikke bygges fabrikk eller industrielt anlegg.

Reguleringsplan for det solgte område - benevnt endret reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for gnr. 9 bnr. 1, 8 og 59, Sollerud, Ladehaugen og Frantzebråten - ble vedtatt av Oslo bystyre den 31. august 1988. Av vedtaket fremgår at området er regulert til byggeområde for kontor, konferansesenter, utstilling og hotell, samt spesialområde bevaring og maritim virksomhet og friområde. I henhold til reguleringsbestemmelsene skal tillatt bruksareal ikke overstige 33200 m2. Bebyggelsens høyde, eksklusiv underetasjer, er satt til 5 etasjer mot Drammensveien, med gesims maksimum cote 26.

Aker Eiendom A/S solgte tomta videre til Gjensidige Forsikring som 28. november 1989 fikk tillatelse av Oslo bygningsråd til å føre opp et kontorbygg på eiendommen. I den forbindelse ga bygningsrådet dispensasjon for takoppbygg for ventilasjonsanlegg til cote 29, og glasstak over kommunikasjonsarealene langs midten av bygget til cote 32,4. Etter klage, bl.a. fra Sollerud vel, returnerte fylkesmannen i Oslo og Akershus saken den 2. april 1991 til Oslo kommune idet fylkesmann pekte på at kommunen måtte gi en konkret og reell begrunnelse for dispensasjonene.

Kontorbygningen, i det følgende omtalt som Gjensidige-bygget, er i dag oppført i samsvar med den byggetillatelse som bygningsrådet ga. Bygget er ca 180 m langt og omlag 30 m bredt i 5 etasjer over bakkenivå mot Drammensveien, men med en del utspring mot sjøsiden. Over bygget er lagt et glasstak. Spørsmålet om gyldigheten av dispensasjonene er ennå ikke avklart. Ca. 1400 ansatte skal ha sitt daglige arbeide i bygget.

Den 28. mars 1990 vedtok Oslo bystyre ekspropriasjon etter plan- og bygningsloven §35 nr. 1 til avløsning av rettigheter etter negative servitutter påheftet gnr. 9, bnr. 1, 8 og 59 "i den grad servituttene kan være til hinder for utbygging" i samsvar med reguleringsplanen. Samtidig ble byrådet v/eiendomssjefen gitt fullmakt til å påstevne skjønn, til å søke om samtykke til forhåndstiltredelse etter oreigningsloven §25, samt samtykke til å ta ut allemannsstevning etter oreigningsloven §20. Fylkesmannen ga samtykke til forhåndstiltredelse og tillatelse til allemannsstevning, men krevde særskilt stevning av kjente rettighetshavere som ble direkte berørt av ekspropriasjonen. - Det er opplyst at byskriveren den 21. juli 1991 slettet servituttene.

Oslo kommune fremmet den 19. november 1990 skjønnsbegjæring til Oslo byrett overfor 9 kjente rettighetshavere av i alt omlag 480 antatt berørte. Ca. 90 meldte seg etter allemannsstevning.

Oslo byrett avsa den 9. juni 1992 kjennelse med slik slutning:

1. Skjønnet fremmes ikke.

2. I saksomkostninger betaler Oslo kommune v/etat for eiendom og utbygging til de saksøkte v/advokat Keiserud 94496,- - nittifiretusenfirehundreognittiseks - kroner innen 2 - to - uker.

Byretten fant at de negative servitutter påheftet gnr. 9 bnr. 1, 8 og 59 ikke var til hinder for utbygging i henhold til omtalte reguleringsplan. Det var da ingen ting å skjønne over, og skjønnet ble ikke å fremme.

Om det nærmere saksforhold, herunder partenes anførsler for byretten, vises til byrettens dom og lagmannsrettens merknader nedenfor.

Spørsmålet som foreligger til behandling for lagmannsretten - hva som er gjenstand for ekspropriasjon - står i det alt vesentlige i samme stilling for lagmannsretten som for byretten.

Av de saksøkte for byretten har 32 anket kjennelsen til lagmannsretten. Anken er rettet mot byrettens bevisbedømmelse og rettsanvendelse. Oslo kommune har tatt til gjenmæle.

Under saksforberedelsen for lagmannsretten reiste forberedende dommer spørsmålet om anke var riktig rettsmiddel. Etter at partene hadde fått anledning til å uttale seg, avsa lagmannsretten den 11. november 1992 kjennelse med slik slutning:

Anken fremmes.

Lagmannsretten la til grunn at byretten nektet å fremme skjønnet som følge av en tvist om hva som er gjenstand for ekspropriasjon. I en slik situasjon er rettsmiddelet anke i henhold til skjønnsprosessloven §48.

Ankeforhandling ble holdt i Oslo i dagene 11., 12. og 13. januar 1994. Rettsboken viser hvilke av de ankende parter som møtte. Av disse avga Bjørg Christoffersen forklaring. For Oslo kommune møtte Oscar Schjøll, spesialkonsulent ved etat for eiendom og utbygging. Retten foretok befaring av Gjensidige-bygget, nærområdet rundt bygget og 5 av de ankende parters eiendommer. Under befaringen ble avhørt ett vitne. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.

De ankende parter ved advokat Arne Meltvedt har i hovedtrekk gjort gjeldende:

Oslo kommune mente det var nødvendig å vedta ekspropriasjon og begjære skjønn for å bringe servituttene ut av verden. Kommunens fremgangsmåte må ses på bakgrunn av byskriverens brev av 27. juni 1985 der det fastslås at det er tale om negative servitutter som gjør innskrenkninger i bruk og utbygging av eiendommen.

Inntil byretten avsa sin kjennelse, har kommunene hele tiden oppfattet servituttene som en realitet som var til hinder for oppføring av Gjensidige-bygget. Kommunenes saksbehandling er preget av denne erkjennelsen. Rett nok hevdet kommunen for skjønnsretten at de saksøkte ikke hadde krav på erstatning, men deres partsrettigheter ble aldri bestridt. Det ble heller ikke påstått at skjønnet skulle nektes fremmet.

Byrettens begrunnelse for konklusjonen om at servituttene ikke er til hinder for oppføringen av Gjensidige-bygget, er uholdbar. Servituttene må ses og vurderes i sammenheng. Et større kontorbygg må likestilles med en fabrikk eller et industrianlegg. For 100 år siden var det ikke aktuelt å oppføre rene kontorbygg, men det kan ikke være tvilsomt at man den gang ikke ønsket et slikt bygg på Sollerud. Bygget rammes derfor av servituttene med den konsekvens at de berørte rettighetshavere har krav på erstatning. -

Om de enkelte servitutter, av byretten på 6-7 i kjennelsen betegnet A, B, C, D og E i kronologisk rekkefølge, er særskilt anført:

A. Denne servitutten ble påheftet bnr. 8. Omlag halvparten av Gjensidige-bygget er bygget på areal som lå under bnr. 8.

På en lettvint måte har byretten avfeiet denne servitutten med en merknad om at et kontorbygg ikke stinker. Byretten har ikke foretatt noen egentlig drøftelse av hvordan servituttene - ut fra forholdene på 1890-tallet - skal fortolkes i dag. Den gang var det nærliggende å sikre seg mot industrianlegg med tilhørende kontorlokaler. Man tenkte derimot ikke på spesialbygg for kontorformål. Hovedsynspunktet kommer imidlertid klart nok frem; tiltak på bnr. 8 måtte ikke være sjenerende for den gjenværende del av hovedbruket. Man ønsket derfor også å fange opp andre sjenerende bygg som måtte komme med utviklingen.

Initiativtakeren til servituttene var dr. C. Rustad som fra ca 1870 eide hovedbruket. En artikkel av Eivind Heide fra 1983 om forholdene ved Lysakerelva i eldre tider viser at Rustad var svært opptatt av å bevare og forskjønne eiendommen. Med en slik innstilling er det ingen grunn til å tro at han ville akseptert Gjensidige-bygget.

En servitutt skal - med utgangspunkt i dagens situasjon - fortolkes ut fra forholdene på avtaletidspunktet, herunder om det ble betalt vederlag, jfr. Falkanger "Tingsrett" (1993) 165 flg. Ved tolkningen står en relativt fritt, slik at det også kan legges vekt på rimelighet. Det sentrale vil være hva de berørte mente å beskytte seg mot på avtaletidspunktet. Videre må tas hensyn til de mange som har kjøpt eiendom og bosatt seg i området i tillit til at servituttene var virksomme. For dem er Gjensidige-bygget, særlig glasstaket som reflekterer sollys, svært sjenerende.

B. Denne servitutten, som setter forbud mot bebyggelse, ble lagt på den parsell der eieren av bnr. 8 anla brønn. I dag er det vanskelig å bestemme sikkert hvor grensene for parsellen gikk, og således om Gjensidige-bygget eller Gjensidiges eiendom strekker seg inn over dette arealet. Denne usikkerheten må gå ut over kommunen.

C. Ved utskillelsen av bnr. 9 ble det påheftet en servitutt på dette området som Rustad forpliktet seg til også å legge på den gjenværende del av hovedbruket. Omlag halvparten av Gjensidigebygget er oppført på grunn som tidligere var en del av bnr. 1. Også denne servitutten innebærer klarligvis forbud mot et større kontorbygg. Av byrettens kjennelse er det ikke mulig å utlede hvordan retten har vurdert denne servitutten.

D. I forbindelse med utskillelse av bnr. 57 ble tatt inn en bestemmelse om byggebegrensninger på et trekantet jordstykke ved den tidligere låven på hovedbruket. Også grensene for dette jordstykket er usikre i dag, noe som må gå ut over kommunen. Trolig går en del av Gjensidiges eiendom inn på dette området, derimot ikke selve bygget.

E. Denne servitutten av 1917 på bnr. 59 går bl.a. ut på at bebyggelsen skal være "villamæssig". Det er ubestridt at Gjensidiges eiendom har lagt beslag på en del av dette arealet. Det hevdes at servitutten derved er krenket selv om selve bygget ligger utenfor. Også ubebygget grunn er nødvendig for oppføring av et bestemt byggverk. Det er tale om en totalløsning der hele eiendommen er disponert. For øvrig er på det rene at en del av Gjensidige-byggets underjordiske anlegg ligger under området omfattet av bnr. 59. Selve bygget er således også i strid med servitutten.

I servitutten er stilt krav om at bebyggelsen på bnr. 59 skal være "villamæssig". Det finnes ikke holdepunkter for å sette denne delen av ordlyden til side som en slurvefeil slik byretten gjorde.

Servituttene er ikke falt bort p. g. a. den senere utvikling, herunder vedtatte reguleringsplaner. I henhold til reguleringsplaner fra 1953 og 1963 er det oppført noen byggverk, men det er bare tale om 3 mindre bygninger i lav høyde. Disse er godt plassert i terrenget og representerer ikke noen krenkelse av servituttene. Når dette er tilfelle, kan det ikke hevdes at servituttene er bortfalt som en følge av planene, jfr. Falkanger l. c. 202. Det vil ellers virke urimelig om beboerne på Sollerud helt skulle miste beskyttelsen etter servituttene p. g. a. nevnte bygninger til et samfunnsgagnlig formål.

Planene fra 1953 og 1963 omfattet ikke hele det område der Gjensidige-bygget nå står. Uansett vil servituttene hvile på det areal som ikke inngikk i disse reguleringer.

Kommunens argumentasjon på dette punkt er for øvrig ulogisk. På den ene siden hevdes det at Gjensidige-bygget ikke er i strid med servituttene, mens det på den annen side gjøres gjeldende at planene fra 1950- og 60-årene var i strid med servituttene, selv om de bare førte til oppføring av 3 mindre hus. Disse synspunkter lar seg ikke forene.

Servituttene er heller ikke falt bort som en følge av de midlertidige reguleringsbestemmelser fra 1973. Slike bestemmelser har ikke gjennomslagskraft som en reguleringsplan. I tillegg følger det av §5 bokstav b) i de aktuelle bestemmelser at plassering og anlegg av bygning i industristrøk vanligvis bare tillates med hjemmel i reguleringsplan.

Reguleringsplanen fra 1988 hadde som formål å muliggjøre oppføring av Gjensidige-bygget, slik at kommunen kunne selge eiendommen til god pris. I en slik situasjon kan kommunen ikke komme utenom økonomisk ansvar overfor de berettigede etter servituttene. I denne sammenheng er vist til RG-1963-196.

De ankende parter har nedlagt slik endelig påstand:

1. Byrettens kjennelse oppheves og saken hjemvises til ny behandling.

2. De ankende parter tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.

Ankemotparten - Oslo kommune - har ved sin prosessfullmektig i det vesentlige sluttet seg til byrettens konklusjon og drøftelse, og for øvrig anført:

Under hele saken har kommunen hevdet at de saksøkte ikke har krav på erstatning. Kommunen har videre aldri erkjent at servituttene fortsatt var virksomme, jfr. at servituttene er ekspropriert "i den grad (de) kan være til hinder for utbygging" i samsvar med reguleringsplanen. Noen endret holdning fra kommunens side er derfor ikke tale om. Avvisning av skjønnet var ikke noe tema før byrettens kjennelse forelå.

Prinsipalt gjøres gjeldende at servituttene ikke er bygghindrende, at de ikke omfatter det areal der Gjensidige-bygget er oppført, og at de i all fall ikke setter forbud mot dette byggverket. For øvrig bestrides det at servituttene kan regnes som strøkservitutter etter servituttloven §4. Hver enkelt servitutt må vurderes isolert.

Langs Lysakerelva var det etablert industrivirksomhet før dr. Rustad etablerte seg på Sollerud. Han solgte mesteparten av hovedbruket, noe som førte til en omfattende utbygging av et tidligere landlig område. Senere kom den nye Drammensveien.

Negative servitutter reiser særlige problemer, jfr. Falkanger l. c. 198-199. Brækhus/Hærem "Norsk Tingsrett" (1964) 270-271 opererer med 4 typer negative servitutter; byggeservitutter, utsiktservituter, servitutter med forbud mot spesiell virksomhet og servitutter med forbud mot utparsellering. Bare førstnevnte kategori faller inn under servituttloven §4.

A. Det erkjennes at Gjensidige-bygget har lagt beslag på areal som tidligere lå under bnr. 8. Servitutten på bnr. 8 satte imidlertid bare forbud mot en bestemt type virksomhet, og den kan derfor ikke betegnes som en strøkservitutt. Forbudet mot fabrikk og industrielt anlegg kan videre ikke omfatte en ren kontorbygning som ikke avgir sjenerende lukt. Det kan ikke antas at dr. Rustad ville motsatt seg kontorbygg dersom han hadde overskuet den utvikling som senere kom i området.

En slik servitutt kan ikke tolkes utvidende. Dette går klart frem av en rikholdig rettspraksis om forståelsen av servitutter om villa-klausuler. I denne forbindelse er bl.a. vist til Rt-1935-14, Rt-1914-155, Rt-1929-263, Rt-1929-967 og Rt-1930-369, samt Stang "Norsk Bygningsrett" (1943) 50 flg. Alle disse dommer går i disfavør av rettighetshaverne etter servituttene.

B. Formålet med kontrakten fra 1892 var å sikre kjøperen av bnr. 8 rett til det areal der han hadde anlagt brønn. Det påheftede byggeforbud kan ikke regnes som noen strøkservitutt, jfr. det beskjedne vederlag som ble betalt. Det aktuelle arealet er i sin helhet medgått til veier. Det berøres verken av selve Gjensidigebygget, eller Gjensidiges eiendom.

C. Ved fradelingen av "Haråsen" ble det lagt en servitutt på den gjenværende del av hovedbruket som satte forbud mot bedrift som kunne forulempe nabolaget ved støy eller stank. Servitutten er av tilsvarende art som den som ble lagt på bnr. 8, og den må vurderes på samme måte. Forbudsklausulen kan ikke bedømmes som en utsiktservitutt. For at en servitutt skal gis et slikt innhold, må dette være klart spesifisert, jfr. Rt-1930-369. Det har formodningen mot seg at selgeren den gang mente å binde opp sin handlefrihet lenger enn ordlyden tilsa. Det sentrale moment ved fortolkningen vil nettopp være hva man den gang - sammenholdt med en senere naturlig utvikling - fornuftigvis kan ha ment. I denne sammenheng er vist til en artikkel av Corneliussen "Om byggeservitutter, særlig strøkservitutter og deres forhold til de kommunale byggeregler", inntatt i TfR. 1942 125, særlig 142-143.

D. Ved fradelingen av bnr. 57 ble det på hovedbruket lagt en byggebegrensning på et trekantet jordstykke "ved den nuværende vei ved laden". Dette jordstykket må ha ligget vest for låven, og dermed utenfor byggegrunnen for Gjensidige-bygget. At Gjensidiges eiendom eventuelt berøres, kan ikke være avgjørende. Etter reguleringsbestemmelsenes §3 kan bygning på Gjensidige-tomta plasseres inntil 2 m. fra nabogrensen. Gjensidige har ikke bygget så tett inntil grensen. Den delen av Gjensidiges eiendom som eventuelt berører jordstykket, var derfor ikke nødvendig for bygget. Hvorvidt underjordiske deler av bygget berører nevnte jordstykke, må være uten betydning. Servitutten er utelukkende rettet mot tiltak over bakken.

E. Byretten har riktig konstatert at det ikke ble lagt villaklausul på hovedbruket. Etter kommunens syn hvilte det heller ingen slik klausul på bnr. 59. Servitutten på bnr. 59 er av samme karakter som de som var påheftet de øvrige deler av bnr. 1 og utskilte områder. Uansett er Gjensidige-bygget ikke lagt på grunn som tidligere var omfattet av bnr. 59. Heller ikke i denne forbindelse kan det være av betydning om en liten del av bnr. 59 berører Gjensidiges eiendom eller underjordiske anlegg.

Subsidiært anfører at servituttene er falt bort p. g. a. den senere utvikling, herunder utarbeidede reguleringsplaner. Som påpekt av Stang l. c. 247 og 250 må servitutter undergis en rimelig fortolkning ut fra de endrede forhold som etterhvert oppstår. Gjensidige-bygget er frittliggende, og det er oppført mange store kontorbygg ved Lysaker, jfr. dommen i Rt-1935-14, særlig 16. I tillegg er Drammensveien betydelig utvidet og flyttet slik at den nå ligger som en buffert mellom Gjensidige-bygget og de ankende parters eiendommer. Området øst for Gjensidige-bygget er beslaglagt av store kontorbygg, og feltet på nordsiden av Drammensveien er fortettet. Forholdene på stedet har således endret seg sterkt.

Reguleringsplanene fra 1953 og 1963 medfører at servituttene er falt bort. Planene utla området til kloakkrenseanlegg, og dette er bygget. Dermed oppsto direkte motstrid mellom planene og servituttene. Servituttene er da ikke lenger virksomme. De midlertidige reguleringsbestemmelser fra 1973 må føre til samme løsning. Den gang ble området på østsiden av Lysakerelva definert som industriområde.

Under enhver omstendighet er servituttene falt bort p. g. a. reguleringsplanen fra 1988. Også denne planen står i direkte motstrid til servituttene med den konsekvens at servituttene automatisk må vike, jfr. Corneliussen l. c. 150-153, Rt-1900-147, Rt-1903-417, Rt-1953-1360 og RG-1957-548. Avgjørelsen i RG-1963-196 går i motsatt retning. I denne saken forelå det imidlertid spesielle omstendigheter. Reguleringsforslaget for Gjensidige-bygget er ikke utarbeidet av grunneieren, og planen omfatter langt mer enn dette bygget. Standpunktet om at servitutter automatisk faller bort ved motstrid med reguleringsplan har dessuten bred støtte i juridisk teori, jfr. Stang l. c. 255-259, Schjødt "Norsk Ekspropriasjonsrett" (1947) 205, Corneliussen l. c. 150-151, Robberstad "Um burtfall av servituttar" i Jussens Venner 1959 132, Brækhus/Hærem l. c. 281, Fleischer "Bygnings- og reguleringsrett" (1973) 43, samt Falkanger l. c. 202-203. Faller servituttene bort, vil de berettigede også miste sitt økonomiske vern. De vil bare kunne kreve erstatning dersom vilkårene etter plan- og bygningsloven §32 er oppfylt.

De ankende parter kan uansett ikke aksepteres som påtaleberettigede etter servituttene. Dette må gjelde enten klausulene bedømmes som strøkservitutter eller ikke. Kretsen av berettigede må bestemmes ut fra en konkret fortolkning av servituttene og dagens forhold. De som har eiendom på nordsiden av Drammensveien og jernbanelinjen, er ikke berørt i en slik grad at de kan kreve vern etter servituttene.

Ankemotparten har nedlagt slik påstand:

1. Oslo byretts kjennelse av 9. juni 1992 i sak nr. 9001944 B/62 stadfestes.

2. Ankemotparten tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.

Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn byretten og skal bemerke:

I 1988 eide Oslo kommune en eiendom på Sollerud som besto av gnr. 9 bnr. 1, 8 og 59. Ved kjøpekontrakt våren 1988 solgte kommunen ca 12 daa av denne eiendommen til Aker Eiendom A/S som senere har overdratt den til Gjensidige. På størstedelen av denne tomta har Gjensidige som nevnt bygget et kontorkompleks med lengde og bredde henholdsvis ca 180 og 30 m. Bygget er oppført i 5 etasjer over bakken mot Drammensveien. Bygget er stort og dominerende, noe som forsterkes ved oppbyggingen av glasstak.

På de nevnte bruksnummere hvilte det negative servitutter etablert i årene fra 1890 til 1917 i forbindelse med fradelinger fra hovedbruket. Bnr. 8 ble fradelt i 1890, og det ble da satt forbud mot fabrikk eller industrielt anlegg på dette området. Servitutten på bnr. 59 ble opprettet i 1917. Videre ble bnr. 9 og bnr. 57 - to større områder på nordsiden av jernbanelinjen - fradelt i 1896 og 1908. Ved disse anledninger ble det lagt negative servitutter på gjenværende deler av hovedbruket. Servituttene er tinglyst på de respektive eiendommer, også på hovedbruket. Fra bnr. 9 og bnr. 57 er senere fradelt en lang rekke mindre tomter som også er belagt med tilsvarende servitutter. Ifølge byrettens kjennelse kan ca 480 ha ansett seg som berettigede etter servituttene. - Partene er enige om at Gjensidige-bygget i hvert fall har lagt beslag på grunn som tidligere var omfattet av bnr. 8 og gjenværende del av hovedbruket, bnr. 1.

Servituttene er utformet på noe forskjellig måte, men det som går igjen er at de setter forbud mot fabrikk og sjenerende bedriftsvirksomhet. På bnr. 57 og bnr. 59, som kom sist i tid, er det også tatt med en klausul om at bebyggelsen skal være villamessig. Servituttene er alle opprettet av C. Rustad, daværende eier av hovedbruket. Hans forvaltning av bruket er omtalt i artikkelen "Lysakerelva - Lokalhistorie fra Ullern, Bestum, Lilleaker, Lysaker og Vækerø" av Eivind Heide fra 1983.

Utgangspunktet for tolkning av servitutter må søkes i stiftelsesgrunnlaget; i dette tilfelle de skriftlige bestemmelser som ble opprettet og tinglyst i årene rundt siste århundreskifte, jfr. Falkanger l. c. 165-167. Det sentrale vil være - ut fra forholdene den gang, bl.a. i hvilken utstrekning det ble betalt vederlag - å finne frem til det relle innhold i disse bestemmelser. Videre må ses hen til de herskende eiendommers behov, hvilken byrde servituttene legger på den tjenende eiendom, den senere faktiske utvikling og hva som i dag kan aksepteres som et rimelig resultat. Det siste moment er uttrykkelig nedfelt i servituttloven §2 der det heter at verken rettighetshaveren eller eieren må bruke "rådveldet sitt over eigedomen såleis at det urimeleg eller uturvande er til skade eller ulempe for den andre".

Forholdene var utpreget landlige på Sollerud på østsiden av utløpet av Lysakerelva rundt århundreskiftet. På vestsiden av elva og lenger nord lå rett nok enkelte bedriftsanlegg, men særlig området på østsiden, sør for jernbanelinjen, var spredt bebygget med noen få bolighus, samt uthus i tilknytning til gårdsdrift e.l. Drammensveien gikk den gang i en sving sør for Ladehaugen, rett ved tunet på hovedbruket. Senere er området nord for jernbanen utbygget med bolighus. Etter annen verdenskrig ble Drammensveien sterkt utvidet, flyttet nordover og lagt parallelt med jernbanelinjen. Trolig på 1970-tallet ble det oppført 3 bygninger av noe varierende størrelse i forbindelse med etableringen av et kloakkrenseanlegg. Disse bygninger finnes fortsatt lengst øst i det omtvistede område, men klart atskilt fra Gjensidige-bygget. For øvrig har det sør for jernbanelinjen ikke vært gjennomført vesentlige utbyggingstiltak før Gjensidige-bygget kom.

I følge Heide ønsket Rustad å bygge Sollerud opp til et mønsterbruk. Lagmannsretten legger til grunn at Rustad var opptatt av å bevare nærområdet rundt gårdsbygningene på Sollerud i sin opprinnelige form, men at han ikke hadde noe imot småhusbebyggelse lenger nord. Dette kommer til uttrykk i de omtalte servitutter som illustrerer at Rustad handlet ut fra et generelt, konsekvent syn gjennom innpå 30 år. Rustad må ha ment at servituttene skulle oppfattes som realiteter som skulle bestemme utviklingen for de fradelte områder. At han la tilsvarende servitutter på den gjenværende del av hovedbruket og dermed la bånd på sin egen handlefrihet, viser hvor opptatt han var av at området ikke skulle bli belastet med sjenerende bebyggelse. Styrken i hans engasjement kommer til uttrykk ved at servituttene er opprettet i forbindelse med tomtefradelinger mot vederlag, og at de er tinglyst, også på hovedbruket. I mangel av opplysninger om prisnivået ved omsetning av tomter den gang, gir vederlagets størrelse isolert sett imidlertid ingen spesiell veiledning for den nærmere fortolkning av servituttene.

Den første servitutten ble opprettet i 1890 ved utskillelsen av bnr. 8. Etter ordlyden skulle den fradelte parsell ikke benyttes til "nogen Fabrik eller industrielt Anlæg, heller ikke til Oplagstomt for Skaffe, der ved Stank vil kunne genere Nabolaget". Rene kontorbygg som Gjensidige-bygget er ikke spesielt nevnt. Dette har sin naturlige forklaring i at slike bygg - i hvert fall i den form og størrelse som Gjensidige-bygget har - var ukjent for 100 år siden. Etter lagmannsrettens vurdering kan det ikke være tvilsomt at Rustad, dersom han var blitt foreholdt muligheten for et slikt bygg, også ville tatt med et forbud mot denne type bebyggelse. At Gjensidige-bygget strider mot servitutten, er også forenlig med ordlyden ut fra datidens forhold. Fabrikk eller industrianlegg særpreges i alminnelighet ved sin størrelse og den virksomhet som drives i tilknytning til slike anlegg. Et kontorbygg med ca 1400 ansatte har langt flere likhetstrekk med et fabrikkanlegg enn med bolighus og bygninger oppført i forbindelse med tradisjonell næringsvirksomhet som jordbruk o. l. Det er ellers uten betydning at et kontorbygg ikke kan forbindes med sjenerende lukt. Også fabrikk som ikke avgir "Stank", vil være i konflikt med forbudet. Lagmannsretten finner følgelig at Gjensidige-bygget er i strid med servitutten på bnr. 8. Retten kan ikke se at servituttloven §2 eller den faktiske utvikling i området kan føre til et annet resultat. Dette kommer lagmannsretten tilbake til nedenfor.

Konklusjonen blir enn mer klar når en ser samtlige servitutter i sammenheng, hvilket lagmannsretten etter omstendighetene finner at det er grunn til. Ved de senere fradelinger ble servituttene utviklet dithen at det uttrykkelig ble presisert at bebyggelsen skulle være "villamæssig". Lagmannsretten tar ikke stilling til om Rustad helt fra 1890 mente at det burde stilles et så vidt strengt krav for alle fradelte områder og gjenværende del av hovedbruket. Ut fra formuleringen i skjøtet fra 1917 finner retten det imidlertid sannsynlig at Rustad, også før 1917, oppfattet servituttene slik at bygninger i området skulle være av begrenset størrelse, og passe i et miljø av boliger og eventuelt landbruk. Gjensidige-bygget faller langt utenfor en slik ramme.

En omtrent likelydende servitutt som den som ble påheftet bnr. 8, ble etablert ved fradelingen av bnr. 9 i 1896. Etter denne ble det satt forbud mot "fabrikker, forlystelses- eller utskjænkningssteder eller arbeiderboliger, heller ikke må på samme føres bedrift, der enten ved støi eller stank kan forulempe nabolaget". Samtidig forpliktet Rustad seg til å legge samme servitutt på den gjenværende del av hovedbruket. Denne servitutten må forstås på samme måte som den som gjelder for bnr. 8. Gjensidige-bygget er følgelig i strid med servituttene både på bnr. 8 og bnr. 1. For lagmannsretten er det da ikke nødvendig å gå inn på betydning av de servitutter som ble lagt på bnr. 59, det trekantede jordstykke ved den tidligere låven på hovedbruket, eller det areal som eieren av bnr. 8 kjøpte i 1892 for å sikre seg området der han hadde anlagt brønn.

Med henvisning til en rekke dommer om fortolkning av servitutter med villaklausul, har kommunen anført at Gjensidige-bygget ikke er i strid med servituttene på Sollerud. Lagmannsretten kan for sin del ikke se at disse dommer er av nevneverdig interesse for den foreliggende tvist som på flere punkter skiller seg fra saksforholdet i de tidligere avgjørelser. I disse sakene er det spørsmål om utbygging av mindre arealer der det allerede var kommet en utvikling på tvers av det som var bestemt i negative servitutter, og de gjelder langt mindre omfattende avvik fra servituttene. En bygning på f. eks. 2 etasjer i Bygdø Allé i Oslo, som omtalt i dommen i Rt-1929-263, kan ikke godt sammenlignes med Gjensidige-bygget med hensyn til størrelse eller aktivitetsnivå.

Ut fra den forståelse av servituttene som lagmannsretten er kommet til ovenfor, finner retten at disse må bedømmes som strøkservitutter etter servituttloven §4. Slik retten ser det skal servituttene forhindre store, dominerende eller sjenerende bygninger i et større område som kan berøre så mange som 480 hus. Det er således tale om servitutter som skal trygge en særskilt "bu- og byggjeskipnad" i et område. Retten til å påtale brudd på servituttene og eventuelt søke erstatning, ligger da til hver eiendom i området "i den mon det kan vera til noko nytte for eigedomen". De av de ankende parter som har eiendom rett på nordsiden av jernbanelinjen - omlag 150-200 m. i luftlinje fra Gjensidige-bygget - vil klart ha fordel av å kunne påberope seg servituttene. Lagmannsretten nøyer seg i denne forbindelse med å konstatere at bygget ligger som en dominerende sperre som hindrer utsikt ut over fjorden, og at det uimotsagt er opplyst at glasstaket skaper sjenerende solrefleks. Situasjonen kan være en noe annen etterhvert som avstanden til Gjensidige-bygget øker, men lagmannsretten har ikke holdepunkter for å fastslå at noen av de ankende parters eiendom ligger så langt fra bygget at de av den grunn skulle være avskåret fra å påtale mulige brudd på servituttene.

Lagmannsretten kan ikke se at servituttene er falt bort som følge av den faktiske bruk og utvikling av området ved Sollerud. I det alt vesentlig er servituttene respektert i tiden etter 1890. Området ned mot fjorden øst for Lysakerelva, sør for nåværende Drammensvei, beholdt således sitt landlige preg frem til Gjensidige-bygget ble oppført. At det er kommet flere industri-, service- og kontorbygninger vest for elva og lenger nord ved Lilleaker, kan ikke påvirke vurderingen av det klart avgrensede området ved Sollerud. Flyttingen og utvidelsen av Drammensveien har heller ikke medført en slik endring av områdets karakter at servituttene på sørsiden av veien må anses bortfalt. Det samme må gjelde i forhold til de 3 bygninger som etter det opplyste ble oppført i 1970-årene i forbindelse med etableringen av et kloakkrenseanlegg. Det kan nok stilles spørsmål m. h. t. om disse bygninger var i strid med servituttene, men det kan ikke være avgjørende. De aktuelle bygninger har begrenset høyde, de er relativt godt tilpasset terrenget og den eksisterende bebyggelse, og de ligger lengst øst og ned mot sjøen på bnr. 8, i god avstand fra Gjensidige-bygget. I den utstrekning bygningene skulle kunne ha påvirket servituttene, må det i tilfelle begrenses til den sørøstlige del av bnr. 8. På denne bakgrunn ville det ikke ha vært urimelig å påberope servituttene ved oppføringen av Gjensidige-bygget. Etter at servituttene hadde vært virksomme og respektert i innpå 100 år, måtte de berørte i det minste kunne forvente at et byggetiltak ble mer begrenset. Hva som i tilfelle kunne vært oppført uten å komme i konflikt med servituttene, er det ikke nødvendig for retten å ta stilling til.

Retten kan videre ikke se at rettighetshaverne har mistet sitt økonomiske vern etter servituttene som følge av reguleringsplanene fra 1953, 1963 eller 1988, eller de midlertidige reguleringsbestemmelser fra 1973. Også i denne forbindelse har kommunen vist til en rekke rettsavgjørelser og juridisk teori som etter lagmannsrettens skjønn er av liten betydning for nærværende tvist. Retten vil ikke helt utelukke at negative servitutter i enkelte tilfelle kan falle bort ved en stadfestet reguleringsplan som strider mot dem, særlig om det ellers ikke vil være mulig å føre opp noen form for bebyggelse i området. En konklusjon om bortfall må imidlertid helst baseres på en konkret fortolkning av servituttene. Dernest vil det i alminnelighet neppe være holdepunkter for å anta at en servitutt faller bort før det i tilfelle foreligger et konkret byggeprosjekt på tvers av servitutten, jfr. Brækhus/Hærem l. c. 281. Av denne grunn kan de midlertidige reguleringsbestemmelser ikke ha medført at servituttene på Sollerud ble uvirksomme. Hva angår planene fra 1953 og 1963, bemerkes at disse ikke kan ha gjort innhugg i servituttene utover den byggegrunn med tilhørende område som faktisk er nyttet til oppføring av bygninger i mulig strid med servituttene. Videre kan det hevdes at servituttene bare mistet sin virkning i forhold til bygg av tilsvarende størrelse og art som de som faktisk er blitt oppført. Disse er helt ubetydelige sammenliknet med Gjensidigebygget.

For så vidt angår reguleringsplanen fra 1988, som danner basis for Gjensidige-bygget, påpekes at spørsmålet ikke er hvorvidt servituttene må vike for planen. Problemstillingene er om rettighetshaverne har tapt et mulig erstatningskrav ved at det i henhold til reguleringsplan er bygget i strid med servituttene. Dette spørsmål kan ikke ses behandlet i noen rettsavgjørelse. Den juridiske teori på dette punkt er heller ikke entydig, jfr. Falkanger l. c. 203 og Brækhus/Hærem l. c. 283 flg. Etter lagmannsrettens vurdering kan et mulig utgangspunkt om at rettighetshaverne ikke har krav på erstatning - verken fra det offentlige eller grunneieren - for tap som følge av at en servitutt må vike for reguleringsplan, ikke ha gjennomslagskraft i nærværende sak. Det særegne i foreliggende tilfelle er at kommunen både har opptrådt som grunneier, reguleringsmyndighet og ekspropriant. Som grunneier kjente kommunen til de aktuelle servitutter. Kommunen ønsket imidlertid å tilfredsstille tomtekjøperens utbyggingsbehov, noe som må ha vært av vesentlig betydning ved fastsettelsen av kjøpesummen for tomta på 50 millioner kroner. Kommunen vedtok derfor en reguleringsplan på tvers av servituttene, og vedtok å ekspropriere servituttene i den utstrekning de kunne være til hinder for utbygging etter planen. I en slik situasjon der kommunen som grunneier har økonomiske interesser i at servituttene settes til side, må kommunen - uten hensyn til hva som ellers måtte følge av plan- og bygningsloven §32 - kunne holdes ansvarlig for det mulige, økonomiske tap som oppstår ved at servituttene måtte vike ved oppføringen av Gjensidige-bygget.

Lagmannsretten er etter dette kommet til at servituttene som hvilte på Gjensidige-tomta, ikke bortfalt i den forstand at rettighetshaverne tapte retten til å kreve erstatning fra Oslo kommune. Skjønnet er dermed med urette nektet fremmet, og det må bli å fremme for Oslo byrett. Dette innebærer at byrettens kjennelse må oppheves og saken hjemvises for ny behandling i samsvar med de ankende parters påstand, jfr. skjønnsprosessloven §48 annet ledd sammenholdt med tvistemålsloven §385 og §386. Også skjønnsforhandlingen, som ble avholdt våren 1992 og som omfattet ca 90 saksøkte, må gjentas. Opphevelsen omfatter imidlertid bare de ankende parter for lagmannsretten. I forhold til de øvrige saksøkte er byrettens kjennelse rettskraftig.

De ankende parter har helt ut fått medhold. I henhold til skjønnsprosessloven §54b første ledd, annet punktum, jfr. §54, skal Oslo kommune da pålegges å erstatte de ankende parters nødvendige utgifter for lagmannsretten. Deres prosessfullmektig, advokat Meltvedt, har fremlagt omkostningsoppgave som viser samlede utgifter med kr 87556, hvorav kr 66000 utgjør salær. Salæret synes noe høyt i betraktning av at ankeforhandlingen strakk seg over 3 ikke spesielt lange dager. Kommunens prosessfullmektig har imidlertid ikke reist innvending mot kravet, og retten bemerker at ankesaken har reist til dels uklare rettsspørsmål vedrørende negative servitutter. Dertil kommer at advokat Meltvedt har representert et stort antall parter. Retten godtar på denne bakgrunn oppgaven. Kommunen vil følgelig bli pålagt å dekke motpartenes saksomkostninger med kr 87556.

Advokat Meltvedt har i tillegg bedt om at ankende part nr. 2, Bjørg Christoffersen, som har opptrådt som tillitskvinne for de ankende parter under lagmannsrettens behandling, tilkjennes kr 10000 for utført arbeid. Det anføres at Christoffersens arbeidsinnsats har kommet prosessfullmektigen til gode. Kommunen har ikke akseptert å gi slik dekning.

Skjønnsprosessloven inneholder ikke særlige bestemmelser om dekning av partens eget arbeid med saken. Spørsmålet blir således å løse etter tvistemålsloven alminnelige saksomkostningsregler der utgangspunktet er at godtgjøring for partens eget arbeid ikke kan kreves, jfr. Schei "Tvistemålsloven" bind I 366-367. Lagmannsretten finner ikke tilstrekkelig grunnlag for å pålegge kommunen å gi dekning til Christoffersen. Retten legger bl.a. vekt på at saken for lagmannsretten i første rekke har reist rene rettslige spørsmål, og at det neppe kan ha vært påkrevet med mer byrdefulle koordineringstiltak i forbindelse med den relativt begrensede befaring som ble gjennomført.

Dommen er enstemmig.

Slutning:

1. Skjønnet fremmes for Oslo byrett.

2. Byrettens kjennelse med skjønnsforhandling oppheves i forhold til de ankende parter, og saken hjemvises til ny behandling ved byretten.

3. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Oslo kommune til de ankende parter ved advokat Arne Meltvedt 87556 - åttisjutusenfemhundreogfemtiseks 0/100 - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.