LB-1996-317

Instans:	Borgarting lagmannsrett - Dom
Dato:	1997-04-30
Publisert:	LB-1996-00317
Stikkord:	Erstatningsansvar for eiendomsmegler
Sammendrag:
Saksgang:	Oslo byrett Nr. 95-03987 A/48 - Borgarting lagmannsrett LB-1996-00317 A.
Parter:	Ankende part: Tone og Clas Risberg (Prosessfullmektig: advokat Thorvald Prebensen). Motpart: M2 Eiendomsmegling AS (Prosessfullmektig: advokat Margareth Christophersen).
Forfatter:	Lagdommer Steingrim Bull, formann. Kst. lagdommer Nils Simonsen. Kst. lagdommer Eirik Akerlie
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §172, §180, Eiendomsmeglingsloven (1989) §3-1, §3-6, §3-7

Saken gjelder krav om erstatning mot eiendomsmegler etter heving av kontrakt om kjøp av selveierleilighet.

Mellom Tone og Clas Risberg som selgere og Anne og Arve Hestevik som kjøpere, ble den 23 august 1991 inngått kontrakt om kjøp av eiendommen gnr 213 bnr 131 snr 1, Gyldenløvesgate 3, i Oslo. Avtalt kjøpesum var kr 1 850 000, hvorav kr 100 000 skulle erlegges kontant innen 6 september 1991. Salget ble formidlet av M2 Eiendomsmegling AS med Jo Fenre som saksbehandler/megler.

Om overtakelse og betaling av resten av kjøpesummen har kjøpekontraktens pkt 5 følgende bestemmelse:

Eiendommen overtas av kjøper den 01.11.91 kl.12. Dog gis kjøperen tid til å selge sitt eget hus, maksimalt i tre måneder. Dersom kjøper ikke har solgt sitt eget hus pr overtagelsesdato påløper på kjøpesummen kr 25.000 pr. måned fra 01.11.91 og inntil 3 måneder.

Deretter gjelder pkt. 2.3 (om virkningene av forsinket betaling - lagmannsrettens anmerkning) i denne kontrakt. Før overtagelse kan skje må fullt oppgjør ha funnet sted.

Forskuddet på kr 100 000 ble først betalt 18 oktober 1991.

Risbergs var fraflyttet leiligheten 1 november 1991 og bosatte seg i Sverige uten at Hesteviks hadde overtatt eller betalt restkjøpesummen.

I brev datert 10 januar 1992 til M2 Eiendomsmegling AS meddelte Anne og Arve Hestevik ved advokat Lars Christiansen at de hevet kjøpekontrakten, og krevet forskuddet tilbakebetalt. Som grunnlag for hevingen er angitt at diverse arbeider og ombygginger i leilighetens første etasje ikke var byggemedt eller godkjent av bygningskontrollen. Arbeidene var gjennomført før Risbergs ervervet leiligheten i 1987, og det var ukjent for dem at forholdet til bygningsmyndighetene ikke var avklart.

Tone og Clas Risberg erklærte på sin side heving av kjøpekontrakten straks det var klart at restkjøpesummen ikke ble betalt innen 1 februar 1992.

Etter initiativ fra Risbergs ble det den 25 mai 1992 utstedt ferdigattest vedrørende ombyggingene i første etasje. Utbedringene som måtte foretas for å oppnå ferdigattest var relativt bagatellmessige.

Leiligheten ble solgt på nytt den 4 november 1992 for en million kroner ved kontrakt mellom Tone og Clas Risberg som selgere og AS City Finansiering som kjøper.

Tvisten mellom Tone og Clas Risberg og Anne og Arve Hestevik ble avgjort ved Eidsivating lagmannsretts dom av 3 mai 1994, hvoretter Risbergs ble tilkjent erstatning med kr 617 429 pluss renter. Den 11 oktober 1994 ble det inngått avtale om at Anne og Arve Hestevik, som "fullt og helt oppgjør i saken", skulle betale Tone og Clas Risberg et beløp på kr 200 000 i tillegg til et tidligere deponert beløp på kr 100 000. Samtidig transporterte Anne og Arve Hestevik sitt eventuelle erstatningskrav mot M2 Eiendomsmegling AS til Tone og Clas Risberg.

Den 22 mai 1995 reiste advokat Prebensen søksmål for Oslo byrett på vegne av Tone og Clas Risberg mot M2 Eiendomsmegling AS. M2 Eiendomsmegling AS tok til motmæle.

Oslo byrett avsa den 27 oktober 1995 dom med slik domsslutning:

1. M2 Eiendomsmegling AS frifinnes.

2. Tone Risberg og Clas Risberg betaler kr 40.000 - førtitusen - kroner i saksomkostninger til M2 Eiendomsmegling AS innen 2 - to - uker fra forkynnelse av denne dom.

Om saksforholdet for øvrig henvises til byrettens dom.

Tone og Clas Risberg har, ved sin prosessfullmektig advokat Thorvald Prebensen, anket dommen til Borgarting lagmannsrett. Den retter seg mot byrettens saksbehandling, bevisbedømmelse og rettsanvendelse.

M2 Eiendomsmegling AS ved prosessfullmektig advokat Margareth Christophersen har tatt til motmæle.

Ankeforhandling ble holdt i Oslo tinghus 17 og 18 april 1997. Det ble hørt partsforklaringer fra Tone og Clas Risberg. Fire vitner ble avhørt, og det ble lagt frem slik dokumentasjon som rettsboken viser.

De ankende parter, Tone og Clas Risberg, har i det vesentlige anført:

M2 Eiendomsmegling AS har overfor Tone og Clas Risberg forsømt seg på tre vesentlige punkter:

1. Det er fortiet at Bøens takst av 23 mai 1995 er rettet ved at boligareal er endret til bruksareal, og at "totalt ca 165 m2" er endret til "totalt ca 200m2".

2. Det er fortiet at det er foretatt rettelser på de tegninger av underetasjen som var benyttet ved tinglysningen av seksjonsbegjæring for eiendommen.

3. Tone og Clas Risberg ble ikke underrettet om at finansieringsselskapet Frogner Finans AS, som M2 Eiendomsmegling AS hadde kontorfellesskap og nært samarbeid med, ikke kunne bistå Anne og Arve Hestevik, verken med finansiering av forskuddet på kr 100 000 eller med restkjøpesummen.

Det må legges til grunn at M2 Eiendomsmegling AS var eller burde vært kjent med de nevnte forhold og forpliktet til å gjøre Risbergs oppmerksom på dem, jf Rt-1987-7 flg, særlig 12, jf henvisningen til NOU 1987:14 65.

Spriket i arealoppgavene i de to takstene, sammenholdt med hva Fenre sannsynligvis må ha sett i salgsmappen fra 1987 da Risbergs ervervet leiligheten, tilsier at en alminnelig erfaren eiendomsmegler ville oppdaget at ombyggingen i underetasjen ikke var forskriftsmessig. Fenre ville i så fall hatt særskilt foranledning til å gjøre ytterligere undersøkelser, blant annet i bygningskontrollen. Byretten har tatt feil på dette punkt.

Uansett burde forbeholdet i Bøens takst med hensyn til godkjennelse av ombyggingsarbeidene i underetasjen foranlediget nærmere undersøkelser fra M2 Eiendomsmegling AS.

Det er videre feil at formålet med å utlevere de korrigerte tegningene til Hesteviks bare var av markedsføringsmessig art. Uoverenstemmelsene mellom de opprinnelige tegningene og underetasjen slik den fremstod i 1991, gav foranledning for M2 Eiendomsmegling AS til ytterligere undersøkelser.

Om Risbergs i tide var blitt gjort kjent med punkt 1 og/eller 2 ovenfor ville det gitt dem et varsel om at forholdene vedrørende underetasjen ikke var i orden. Nødvendige undersøkelser og tiltak ville i så fall bli iverksatt umiddelbart og salgsarbeidet stanset inntil alle forhold var brakt i orden. Som følge av forsømmelsene hos M2 Eiendomsmegling AS ble salget av leiligheten forsinket med minst seks måneder. Dessuten må hensyntas at lagmannsretten i søksmålet mellom Risbergs og Hesteviks har anslått fradraget for offentligrettslige rådighetsmangler til kr 50 000.

Lagmannsretten må legge til grunn Tone og Clas Risbergs forklaringer om at de ikke ble underrettet om at Frogner Finans A/S ikke ville bistå Hesteviks med finansieringen. For Risbergs, som skulle benytte salgsprovenyet til å etablere seg i Sverige, var det av vesentlig betydning at det det ikke oppstod problemer med betalingen. Dette var Jo Fenre klar over. Det faktum at forskuddet på kr 100 000 ikke ble betalt i tide burde vakt mistenksomhet hos Fenre. I stedet for å reagere på Tone Risbergs stadige telefonforespørsler med beroligende uttalelser, slik Tone Risberg har forklart han gjorde, burde Fenre opptrådt aktivt for å bringe Hesteviks reelle økonomiske situasjon på det rene. Slik saken lå an, hadde M2 Eiendomsmegling AS v/Fenre en skjerpet aktsomhetsplikt med hensyn til Hesteviks finansieringsmuligheter. Fenre unnlot å undersøke om salget av Hesteviks eiendom i Son gikk som de hadde tenkt, og om de hadde muligheter for å skaffe mellomfinansiering om salget ikke kom i stand tidsnok. Hesteviks var sannsynligvis i realiteten insuffisiente, hvilket Fenre lett hadde kunnet bringe på det rene. Dersom Fenre hadde opptrådt slik han burde, ville Risbergs, sannsynligvis så tidlig som medio september 1991, fått kjennskap til at Hesteviks ikke ville greie å finansiere kjøpet. I så fall ville Risbergs blitt boende i leiligheten, og frembudt den på nytt tidligere og i møblert stand. At leiligheten måtte markedsføres umøblert medførte et betydelig tap i tillegg til det som fulgte av at boligprisene i hele perioden sank.

Det er ikke riktig at fallende eiendomspriser og kostnader i forbindelse med prosessen mot Risbergs var årsak til at Hesteviks ikke kunne oppfylle lagmannsrettsdommen. Hesteviks prosesskostnader ble dekket av Storebrand og medførte ingen vesentlig økonomisk belastning. Eiendommen i Son ble solgt for rundt kr 1,7 mill. Det var omtrent som forventet da kjøpekontrakten ble inngått.

Tone og Clas Risberg har lagt ned slik påstand:

1. M2 Eiendomsmegling AS dømmes til å betale Tone og Clas Risberg erstatning fastsatt etter rettens skjønn, begrenset oppad til kr 450 111 med tillegg av lovens rente fra 5 oktober 1994.

2. M2 Eiendomsmegling AS dømmes til å betale Tone og Clas Risberg sakens omkostninger for byrett og lagmannsrett.

Ankemotparten, M2 Eiendomsmegling AS, har i det vesentlige anført:

Byrettens dom er korrekt med hensyn til resultat og begrunnelse.

Lov om eiendomsmegling av 16 juni 1989 regulerer ikke eiendomsmeglerens erstatningsansvar, men gir en viss veiledning med hensyn til kravene som stilles. Kravene er særlig stillet for å beskytte kjøper, jf eiendomsmeglingsloven §3-6 og §3-7. Uansett gjelder standarden "god meglerskikk", jf eiendomsmeglingsloven §3-1.

M2 Eiendomsmegling AS ved Fenre bebreides for å ha tilbakeholdt opplysninger vedrørende arealopplysninger i takstmann Bøens takst, retting av tegninger og kjøpers fiansieringsmuligheter. Uansett hvorledes man måtte vurdere Fenres opptreden i relasjon til de nevnte forhold, har den ikke ført til noe økonomisk tap for på Risberg. Selv om hans opptreden skulle ha ledet til at dekningssalget ble forsinket, er det ikke sannsynliggjort hvor stort tapet er. Risbergs har tatt utgangspunkt i erstatningen de ble tilkjent i lagmannsrettsdommen mot Hestevik. Erstatningsutmålingen lagmannsretten foretok i den saken gir ingen veiledning i nærværende sak.

M2 Eiendomsmegling AS bestrider at det foreligger noen erstatningsbetingende feil eller forsømmelser fra selskapets side på de punkter Risbergs har anført.

Selv om Fenre fra Bøen skulle ha mottatt en takst med oppgitt boligareal, har han ikke mot bedre vitende unnlatt å bruke denne taksten eller endret/forfalsket dette takstdokumentet. Uansett var det ikke uaktsomt å vidreformidle en takst der boligarealet er angitt. Salgsoppgaven inneholdt de opplysninger med hensyn til areal loven krevde.

Det bestrides at M2 Eiendomsmegling AS satt på opplysninger som gav grunnlag for å tro at ombyggingene i underetasjen ikke var forskriftsmessig og behørig byggemeldt. Alle var klar over at underetasjen var ombygget, men ingen var klar over, eller burde kjent til, at forholdet til bygningsmyndighetene ikke var i orden. Det generelle forbeholdet i Bøens takst av 23 mai 1991 gav ikke grunnlag for mistanke om at noe var galt. Slike forbehold ble regelmessig tatt inn i tilfelle der det var foretatt ombygginger, og nødvendig dokumentasjon for offentlig godkjennelse manglet.

Ombyggingsarbeidene tilfredsstilte alle krav til god håndverksmessig utførelse. Intet i måten underetasjen fremstod på i 1991 ga grunn til å tro at ombyggingsarbeidene ikke var godkjent. Dette underbygges ytterligere av at godkjennelse lot seg fremskaffe uten påkostninger eller endringer av betydning. I realiteten var det bare snakk om å erstatte teppebelegget under en feieluke med fliser.

Hva finansieringsspørsmålet angår, hevder Risbergs ikke lenger at M2 Eiendomsmegling AS har forsømt seg med hensyn til å foreta undersøkelser angående Hesteviks muligheter til å finasiere kjøpet før kjøpekontrakten ble inngått. For lagmannsretten er det kun spørsmål om Fenre har forsømt seg måte etter at kontrakten forelå i underskrevet stand.

Eiendomsmeglerens primære oppgave er å bringe kjøper og selger sammen. Det må foreligge helt spesielle omstendigheter for at megler pålegges undersøkelsesplikt hva angår kjøpers muligheter for å finansiere kjøpet han har bundet seg til. I nærværende sak foreligger det ikke omstendigheter som gav grunn til å anta at Hesteviks ikke ville makte å gjennomføre kjøpet. Eventuelle nærmere undersøkelser ville ikke brakt frem nye momenter. For Fenre så alt greit ut med hensyn til Hesteviks muligheter til å skaffe finansiering. Frogner Finans A/S fant ikke å kunne bistå med finansiering, men Hesteviks var i kontakt med andre, herunder sin egen bankforbindelse, DnB, som også finansierte forskuddet på kr 100 000. At forskuddet ikke ble betalt i rett tid, skyldtes at det oppstod misforståelser da Hesteviks skulle dokumentere sin økonomi. Uansett ønsket Risbergs ikke å heve kjøpekontrakten p g a forsinkelsen av forskuddsbetalingen. Forsinkelsen kan således ikke tillegges vekt. Fenre har også med hensyn til finansieringen opptrått i samsvar med god meglerskikk.

M2 Eiendomsmegling AS hevder å ha støtte for sitt syn bl a i Rt-1993-156, Rt-1988-7 og Rt-1995-1350.

M2 Eiendomsmegling AS har for lagmannsretten lagt ned slik påstand:

1. Punkt 1 i Oslo byretts dom stadfestes.

2. M2 Eiendomsmegling AS tilkjennes sakens omkostninger for byrett og lagmannsrett.

Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byretten.

Lagmannsretten bemerker innledningsvis at det for M2 Eiendomsmegling AS er tale om et strengt, ulovfestet uaktsomhetsansvar som profesjonsutøver. Av eiendomsmeglingsloven §3-1 følger at eiendomsmegleren skal utføre oppdraget i samsvar med god meglerskikk, uten unødig opphold og med omsorg for begge parters interesser. Megleren skal videre gi kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen. For øvrig følger det av NOU 1987:14 65 sammenholdt med Rt-1995-1350, at partene ikke kan kreve at megleren skal være bygningskyndig. Ut over vanlig besiktigelse har megleren normalt ikke plikt til å undersøke eiendommen med tanke på eventuelle mangler. Dog vil megleren ha undersøkelsesplikt hvor det kan være grunn til mistanke om ulovlig bruksendring, ulovlig ombygging, tilbygging e l. Megleren har heller ikke noen generell plikt til å undersøke eiendommens faktiske tilstand eller forholdet til offentlige myndigheter, men bør reagere når han har mistanke om at det ikke gis de nødvendige opplysninger om eiendommen.

Det er hensiktsmessig i den videre fremstilling å ta utgangspunkt i de tre forhold Risbergs har trukket frem som erstatningsbetingende. Disse behandles og avgjøres hver for seg i den rekkefølge som er benyttet av Risbergs, stikkordsmessig angitt som arealangivelse, retting av tegning og finansiering.

Arealangivelse.

Det vil ikke bli tatt stilling til om unnlatelsen av å oppgi boligarealet representerte erstatningebetingende uaktsomhet, idet lagmannsretten er kommet til at det ikke er sannsynliggjort at Risbergs har lidd noe økonomisk tap som følge av en eventuell forsømmelse. Unnlatelsen av å oppgi leilighetens boligareal ble aldri benyttet som ankepunkt av Hesteviks i deres bestrebelser på å heve kjøpekontrakten, eller i forbindelse med erstatningssaken Risbergs anla mot dem. Angivelse av boligarealet ville heller ikke har medført at Risbergs raskere ville få brakt på det rene at ombyggingen i underetasjen ikke var byggemeldt. Leiligheten er aldri tidligere, heller ikke i forbindelse med Risbergs erverv i 1987, blitt målt med sikte på å finne frem til boligarealet, slik dette er definert i NS 3940. Det må legges til grunn at boligarealet første gang ble målt i forbindelse med Bøens takst av 23 mai 1991. Her er boligarealet angitt til 165 m2. Salgsoppgaven fra 1987 opererte med begrepet boligflate, som ble angitt til 210 m2. Om Risbergs var blitt gjort kjent med boligarealet, er det sannsynlig at de ville slått seg til ro med en forklaring om at det er tale om ulike måter å måle boligen på.

Retting av tegning.

Det var for å lette markedsføringen av leiligheten at Fenre foretok rettelser på en tegning som var brukt ved seksjoneringen av gården. Tegningen ble dermed i samsvar med de faktiske forhold. Det er tale om en bygård oppført i 1933. Alminnelig erfaring tilsier at leiligheter i slike bygg generelt er gjenstand for relativt hyppige ombygginger og påkostninger. Det hadde også skjedd her. Underetasjen var ombygd etter at gården seksjonert. Seksjoneringstegningene var på denne bakgrunn ikke egnet til å anskueliggjøre at ombyggingene i underetasjen ikke var byggemeldt. Under disse omstendigheter kan det ikke bebreides en eiendomsmegler at han oppdaterer gamle tegninger for å vise potensielle kjøpere hvorledes leiligheten fremstår på salgstidspunktet.

Risberg har også anført at forbeholdet i Bøens takst av 23 mai 1991 gav Fenre foranledning til ytterligere undersøkelser. Lagmannsretten kan ikke slutte seg til dette. Takstmann Bøen forklarte at han vanligvis tok inn slike forbehold når det ikke forelå klar dokumentasjon for at ombyggingsarbeidene var behørig godkjent. Det antas at slike forbehold hyppig tas inn i takster. Lagmannsretten er på denne bakgrunn kommet til at forbeholdet alene ikke gav Fenre grunn til å foreta nærmere undersøkelser. For øvrig er det ikke sannsynliggjort at forholdene i underetasjen ved Fenres befaring av leiligheten fremstod slik at det var noe som tydet på at ombyggingsarbeidene ikke var anmeldt og godkjent. Det er ved denne vurderingen lagt vekt på at det bare var nødvendig med bagatellmessige bygningstekniske endringer før Risbergs oppnådde godkjennelse av ombyggingen.

Finansiering.

Det antas at en eiendomsmegler i utgangspunktet ikke har plikt til å undersøke om en kjøper har oppgitt en realistisk finansieringsplan ved sin budgivning. Det må gjøres unntak dersom megleren er blitt kjent med forhold som gir grunn større tvil enn vanlig med hensyn til om finansieringsplanen vil kunne gjennomføres. Da må megleren i det minste gjøre selgeren kjent med de omstendigheter som skaper tvilen.

Risbergs har frafalt anførslen for byretten om at M2 Eiendomsmegling AS burde ha gjort nærmere undersøkelser om Hesteviks finansielle stilling forut for kontraktsinngåelsen. Men partene har fortsatt ulike oppfatninger av om M2 Eiendomsmegling AS foretok seg nok etter at det var klart at forskuddet ikke ble betalt i tide, og etter at det ble klart at Frogner Finans A/S ikke kunne bistå Hesteviks med finansieringen.

Slik Fenre har forklart seg, må det legges til grunn at han var kjent med begge disse forhold omkring 10 september 1991. Partene er derimot uenige om hvor mye av Fenres kunnskap om Hesteviks finansieringsvansker som ble videreformidlet til Risbergs.

Både Fenre og Clas og Tone Risberg har i sine forklaringer vært usikre på hva som ble uttalt i de samtaler de hadde etter at det var klart at forskuddet ikke var betalt i tide. Alle tre oppfattes dithen at det i perioden fram til betalingen av forskuddet den 18 oktober 1991 har vært flere samtaler mellom Tone Risberg og Fenre, og at Tone Risberg i disse samtalene flere ganger uttrykte bekymring på grunn av betalingsmisligholdet. Slik Tone Risberg har forklart seg, fremstår det som mest sannsynlig at hun bare har fremkommet med generelle bekymringer i disse samtalene. Det er ikke noe i hennes forklaring som gir grunnlag for å anta at hun har stilt direkte spørsmål til Fenre om Hesteviks virkelig var interessert i gjennomføringen av handelen, om salget av deres eiendom i Son ville innbringe så mye som antatt, om salget ville finne sted så raskt som Hestevik håpet på ved kontraktsinngåelsen, og om de i motsatt fall ville kunne oppnå en mellomfinansiering. Det er heller ikke fremkommet noe som tyder på at Risbergs i denne perioden har tatt kontakt med Hesteviks for å få avklart disse spørsmålene. Boligprisene så da fortsatt ut til å være synkende. Etter at betalingsfristen for det beskjedne forskuddet var oversittet, hadde det på denne bakgrunn vært nærliggende for Risbergs å ta disse spørsmålene opp med av Fenre eller Hesteviks - ikke minst fordi Risbergs hadde avslått Hesteviks ønske om at restkjøpesummen ikke skulle forfalle før eiendommen i Son var solgt. Når lagmannsretten likevel legger til grunn at Risbergs ikke søkte å få disse spørsmålene avklart av Fenre, har det sammenheng med de forklaringer Clas og Tone Risberg avgav under ankeforhandlingen. Særlig Tone Risberg gav inntrykk av at hun og mannen i denne perioden ikke tvilte på Hesteviks ønske om å gjennomføre handelen.

De ovennevnte omstendigheter tilsier at samtalene i september/oktober 1991 mellom Tone Risberg og Fenre i det vesentlige bare har dreid seg om i hvilken utstrekning det var utsikter til at forskuddet ville bli betalt. Tone Risbergs har forklart at hun ikke kan huske det ble nevnt at Frogner Finans AS ikke kunne skaffe finansiering til Hesteviks forskudd, mens Fenre har fastholdt at dette må ha fremkommet i samtalene.

Lagmannsretten er kommet til at Tone Risbergs forklaring ikke gir grunnlag for å tilsidesette den forklaring Fenre har gitt. Den går ut på at han var i kontakt med Hesteviks, at han fikk informasjon fra dem om at det tok lenger tid enn antatt å få ordnet en finansiering i DnB på grunn av noen misforståelser knyttet til dokumentasjonen av deres økonomi, og at dette ble videreformidlet til Tone Risberg. Videre har han også forklart at han fortalte at Hesteviks ikke fikk ordnet finansiering av forskuddet gjennom Frogner Finans AS. For Fenre må det ha fremstått som noe irregulært at Hesteviks, som han oppfattet hadde en brukbar økonomi, brukte så lang tid på å ordne et så beskjedent forskudd som kr 100 000, som bare utgjorde en liten del av kjøpesummen. Det var da naturlig for ham å gi en forklaring til Risbergs om hvordan dette hang sammen. Risbergs på sin side hadde alle grunn til å håpe på at den inngåtte kontrakt ville bli gjennomført. Det hadde vært mange og sett på leiligheten, men det var bare Hesteviks som hadde fremstått som seriøse interessenter. Boligprisene var fortsatt synkende, og salget av leligheten i november 1992 for kr 1 000 000 tyder på at Risbergs hadde oppnådd en god pris ved kontraktsinngåelsen i august 1991. De var derfor i en situasjon der de i det lengste hadde grunn til å innrette seg etter et håp om at Hesteviks ville bli i stand til å gjennomføre handelen. På denne bakgrunn er det ikke usannsynlig at Fenre har klart å berolige dem, selv om han har fortalt om at Hestevik hadde de ovennevnte vansker med å få ordnet finansieringen av forskuddet.

Det gjenstår så å ta stilling til om Hesteviks vansker med å få betalt forskuddet i rett tid gav Fenre grunn til å undersøke om de ville bli i stand til å betale restkjøpesummen på kr 1 750 000 innen de frister kontrakten satte. Det var klart for alle parter at Helleviks eiendom i Son i det alt vesentlige var tenkt som finansieringskilde for denne delen av kjøpesummen. Det er ikke fremkommet noe som tilsier at Fenre var blitt kjent med forhold - bortsett fra at boligprisene da generelt var synkende - som tilsa at denne eiendommen ikke kunne tjene som finaniseringskilde på en slik måte som forutsatt ved kontraktsinngåelsen. Når Hesteviks hadde vansker med å få finansiert kr 100 000 - måtte det for Fenre fremstå som åpenbart for Risviks at Hestevik også ville kunne få vansker med å skaffe en midlertidig finansiering av kr 1 750 000 dersom det skulle vise seg at eiendommen i Son ikke ble solgt innen forfallstidspunktet for restkjøpesummen. Son nevnt ovenfor har lagmannsretten lagt til grunn at Risviks ikke uttrykkelig bad Fenre undersøke om Hestevik ville klare finansieringen i en slik situasjon. Lagmannsretten er på denne bakgrunn kommet til at Fenre ikke kan klandres for ikke å ha gjort undersøkelser om dette.

Det kan etter dette ikke ses å være utvist noen erstatningsbetingende uaktsomhet hos Fenre eller andre i M2 Eiendomsmegling AS med hensyn til å fremskaffe og/eller viderebefordre opplysninger om Hesteviks muligheter til å dekke sine forpliktelser i henhold til kjøpekontrakten.

Saksomkostninger.

Anken har vært forgjeves. I henhold til hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd bør Risbergs erstatte M2 Eiendomsmegling AS' saksomkostninger for lagmannsretten. Advokat Christophersen har lagt frem omkostningsoppgave hvoretter hun krever dekket kr 39 660 i saksomkostninger for lagmannsretten. Av dette utgjør kr 35 000 salær, kr 3 940 utgifter til reise og opphold og kr 720 utgifter til kopiering. Omkostningsoppgaven legges til grunn. Lagmannsretten er kommet til at saken har bydd på slik tvil med hensyn til hva som er gitt av informasjon og råd i forbindelse med Hesteviks betalingsevne at det var rimelig grunn for dem til å reise sak. Omkostninger for byretten bør derfor ikke tilkjennes, jf tvistemålsloven §180 annet ledd sammenholdt med §172 annet ledd.

Dommen er enstemmig.

Slutning:

1. Byrettens dom, domsslutningens punkt 1, stadfestes.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Tone og Clas Risberg 39 600 - trettinitusensekshundre - kroner til M2 Eiendomsmegling AS innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom. Saksomkostninger for byretten tilkjennes ikke.