RG-1955-133

Instans:	Eidsivating lagmannsrett
Dato:	1954-04-24
Publisert:	RG-1955-133
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Dom 24. april 1954 i ankesak nr. 4/1953
Parter:	Oslo kommune (kommuneadvokaten v/overrettssakfører Harald Rømcke) mot Hans Petter Stähr (overrettssakfører Johan Storm Bull).
Forfatter:	Lagdommerne Erling Rikheim, J. Aars Rynning, Johs. Høyer
Lovhenvisninger:	Bygningsloven (1924) §40, Bygningsloven (1924), Bygningsloven for Kristiania (1899) §4, Domstolloven (1915) §2, Tvistemålsloven (1915) §180, Skjønnsprosessloven (1917) §1, §28, §48, §49, §5, Skjønnsprosessloven (1917), §34, §54, §55

Reklamekonsulent Hans Petter Stähr kjøpte den 27. mai 1946 en byggetomt, g.nr. 12, b.nr. 375, Røa, av Ingvar Hansen for en kjøpesum av kr. 5100, svarende til kr. 5 pr. kvm. Prisen ble godkjent av prisnemnda for faste eiendommer. Skjøte ble utstedt den 24. juni 1946 og konsesjon meddelt den 17. juni s. å. Reklamekonsulent Stähr kjøpte tomten for sammen med Inge Mørland å bebygge den. Allerede den 18. juli 1946 engasjerte de arkitekt til å utføre bygget. Bygget ble anmeldt til bygningskontrollen den 1. oktober 1946. Byggeanmeldelsen ble

Side:134

approbert av de kommunale myndigheter den 31. oktober 1946. For sitt arbeid har arkitekten beregnet seg et honorar på kr. 2298. Et entreprenørfirma ble ved kontrakt av 14. januar 1947 engasjert til å utføre byggearbeidet. En del forberedende arbeider vedrørende bygget ble straks satt i gang. For dette har firmaet beregnet seg kr. 800. I forbindelse med tomtekjøpet og byggeplanene opptok Stähr et rentebærende lån.

Reklamekonsulent Stährs videre byggeplaner ble imidlertid umuliggjort ved at Aker reguleringsråd, på foranledning av en søknad fra Røa Idrettslag og Røa Vel om å legge ut en del tomter ved Kristian Auberts vei - derunder også Stährs tomt - til skibakke for barn i forbindelse med den tidligere eksisterende på stedet, med hjemmel i bygningslovens §34 traff midlertidig vedtak om byggeforbud med hensyn til de omhandlede tomter. Stähr ble underrettet om dette vedtak ved skriv av 24. april 1947 fra Aker bygningskontroll. Reguleringsplanen vedrørende det parkområde som de omhandlede tomter ingikk som et ledd i, ble stadfestet av Forsynings- og Gjenreisningsdepartementet den 16. september 1949. Med hjemmel i lov om bygningsvesenet av 22. februar 1924 §40 pkt. 1 a fremsatte Oslo kommune den 12. desember 1950 begjæring til Oslo skjønnskommisjon om avholdelse av ekspropriasjonsskjønn vedrørende reklamekonsulent Stährs og de to øvrige berørte tomter. For skjønnskommisjonen fremsatte Stähr en rekke erstatningskrav, bl.a. for spilte utgifter til arkitekt og forberedende byggearbeider.

Den 29. oktober 1952 ble det så av Oslo skjønnskommisjon, avd. II avhjemlet skjønn, som for reklamekonsulent Stährs vedkommende hadde følgende slutning:

«Eieren av g.nr. 12, b.nr. 375 tilkjennes en erstatning på kr. 13 pr. m2 og kr. 2298 og kr. 800 i arkitektutgifter og andre forberedende utgifter.

I saksomkostninger til eieren av b.nr. 375 tilsvarer Oslo kommune kr. 600.»

Det henvises for øvrig til skjønnskommisjonens grunngivning for skjønnet. Som det fremgår av denne er skjønnet avhjemlet under dissens for så vidt som skjønnskommisjonens formann under henvisning til de avgjørelser som er tatt inn i Rt-1917-129, 1911 444 og 1933 49 har funnet at skjønnskommisjonen ikke har kompetanse til å ta under behandling og avgjøre Stährs krav om erstatning for spilte utgifter til arkitekt og forberedende byggearbeider, som det i tilfelle hører under byretten å avgjøre, og derfor stemte for at disse krav måtte bli å avvise fra skjønnskommisjonen.

Dette skjønn har Oslo kommune i rett tid påanket til lagmannsretten for så vidt angår tilkjennelsen av erstatning til Stähr for utgifter til arkitekt og forberedende arbeid. Kommunen anfører at det for så vidt foreligger en feil i rettsanvendelsen fra skjønnskommisjonens side. Det hevdes at avgjørelsen av erstatningskrav vedrørende utgifter til spilte

Side:135

byggetegninger, forberedende byggearbeid o. 1. ikke hører under skjønnskommisjonens kompetanse etter bygningsloven. Det bestrides i og for seg ikke av kommunen at reklamekonsulent Stähr kan ha et rettmessig krav på dekning av slike utgifter, men kravet må i tilfelle søkes avgjort ved et erstatningssøksmål fra hans side ved de ordinære domstoler. Skjønnskommisjonens kompetanse går i det foreliggende tilfelle ikke lenger enn til å fastsette erstatningen for selve tomten slik den foreligger på det tidspunkt skjønnet avgis. Dette følger av bygningslovens §54 første ledd som begrenser skjønnskommisjonens kompetanse «Til å avgi skjønn og takster som utkreves i henhold til denne lov ...» Denne begrensning i skjønnskommisjonens kompetanse hevdes videre å følge av de rettsavgjørelser som skjønnskommisjonens formann henviser til, ganske særlig av den høyesterettsdom som er inntatt i Rt-1917-129, som kommunen mener er et avgjørende prejudikat for den foreliggende sak. - Det hevdes endelig at skjønnskommisjonens sammensetning - med en jurist og 4 legmenn - heller ikke er slik at skjønnskommisjonen egner seg til å behandle og avgjøre de vanskelige erstatningskrav, ofte av komplisert juridisk natur, som slike ekspropriasjonssaker kan by på. For øvrig har kommunen i det vesentlige anført det samme for lagmannsretten som for skjønnskommisjonen og har lagt ned slik påstand:

«Oslo skjønnskommisjon II's avgjørelse av 29. oktober 1952 oppheves forsåvidt angår tilkjennelse av kr. 2298 og kr. 800 i arkitektutgifter og andre forberedende utgifter til reklamekonsulent Hans Petter Stähr.

Oslo kommune tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.»

Reklamekonsulent Hans Petter Stähr har tatt til gjenmæle. Det er fra hans side anført at man ikke av bygningslovens bestemmelser kan utlede noen slik begrensning i skjønnskommisjonens kompetanse som kommunen anfører. Heller ikke kan man av de rettsavgjørelser som skjønnskommisjonens formann og kommunen henviser til utlede at skjønnskommisjonen ikke skulle ha kompetanse til å avgjøre også de krav på erstatning for utgifter til arkitekt og forberedende arbeider som Stähr har reist. Skjønnskommisjonen må, når det gjelder dens virkeområde, ha samme kompetanse som en vanlig ekspropriasjonsskjønnsrett som styres av en dommer. Det ville etter ankemotpartens mening være en både unaturlig og lite hensiktsmessig ordning at fastsettelsen av den ekspropriasjonserstatning som ekspropriatus tilkommer som følge av et ekspropriasjonstiltak etter bygningsloven, skulle måtte oppdeles med den følge at bare en del av erstatningen - nemlig erstatningen for selv grunnen, eventuelt med påstående bygninger - skulle kunne fastsettes av kommisjonen, mens andre erstatningskrav som reiser seg fra samme ekspropriasjonstiltak skulle være henvist til prøvelse ved de ordinære domstoler.

Side:136

Ved en slik ordning ville eksproprianten tvinge ekspropriatus til å ta de nødvendige skritt for å få fastsatt erstatningen, mens det ordinært er ekspropriantens plikt etter loven å få den samlede erstatning fastsatt. Det er naturlig å se alle de erstatningskrav som ekspropriasjonstiltaket måtte gi foranledning til under ett, og at de avgjøres av en og samme ekspropriasjonsskjønnsrett. Man kan ikke med rimelig grunn hevde at skjønnskommisjonen etter sin sammensetning er mindre skikket enn andre skjønnsretter hvor lege skjønnsmenn gjør tjeneste, til å behandle erstatningskrav av denne karakter. Ankemotparten, som for øvrig henholder seg til den avgjørelse som skjønnskommisjonens flertall har truffet og den begrunnelse dette har gitt, har for lagmannsretten lagt ned slik påstand:

«Oslo skjønnskommisjons kjennelse av 29. oktober stadfestes.

Reklamekonsulent Hans Petter Stähr tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.»

Under ankeforhandlingen har sekretær hos kommunikasjonsrådmannen, Øivvind Brække, avgitt møte som partsrepresentant for den ankende part. Videre har ankemotparten møtt. Da ankesaken gjelder et helt prosessuelt spørsmål, som ikke har nødvendiggjort noen prøvelse av realiteten med hensyn til de reiste krav, har imidlertid begge parter funnet det unødvendig å avgi partsforklaring og har henholdt seg til sine prosessfullmektigers anførsler. Det har heller ikke vært noen vitneførsel under ankeforhandlingen. Derimot har det fra begge sider vært foretatt en del dokumentasjoner.

Lagmannsretten er kommet til samme resultat som skjønnskommisjonens flertall når det gjelder skjønnskommisjonens kompetanse til å ta under behandling og avgjøre de erstatningskrav som ankesaken gjelder, og skal i tilknytning til den begrunnelse som skjønnskommisjonens flertall har gitt bemerke:

Lagmannsretten finner det ikke tvilsomt at reklamekonsulent Stährs krav på erstatning for spilte utgifter til arkitekt og til forberedende byggearbeider er erstatningskrav som har sitt direkte utspring i selve ekspropriasjonsvedtaket og dets gjennomføring. Disse utgifter innebar utvilsomt på tidspunktet for ekspropriasjonen en økning av eiendommens verdi for ekspropriatus. Hvis det ikke var kommet til ekspropriasjon og eieren hadde besluttet seg til å selge tomten, ville han ha kunnet påregne å få igjen beløpene av en eventuell kjøper i tillegg til verdien av selve tomten. Under enhver omstendighet innebar disse utgifter en økning av tomtens bruksverdi for ham selv, uten hensyn til om han skulle være interessert i å selge tomten.

Skjønnskommisjonens formann har funnet å måtte avvise disse krav fra kommisjonen under henvisning til de rettsavgjørelser som er angitt foran, og kommunen har under ankeforhandlingen understreket at særlig høyesterettsdommen i Rt-1917-129 må antas å være et avgjørende prejudikat for

Side:137

at skjønnskommisjonen ikke har kompetanse til å behandle og avgjøre erstatningskrav av denne karakter. Det synes ikke å være konsekvens i dette syn når skjønnskommisjonens formann ikke har tatt noen lignende reservasjon når det gjelder kommisjonens behandling og avgjørelse av en del øvrige erstatningskrav som med den samme begrunnelse måtte falle utenfor skjønnskommisjonens kompetanse, så som erstatning for utlagte renter, ervervelsesomkostninger eller renter av egen kapital og erstatning for den skatt som eventuelt vil bli ilagt Stähr.

Lagmannsretten finner at hverken denne høyesterettsdom, eller de øvrige rettsavgjørelser som skjønnskommisjonens formann og kommunen har henvist til, kan få noen betydning for bedømmelsen av skjønnskommisjonens kompetanse etter de lovendringer som senere har funnet sted. De rettsavgjørelser det her er henvist til ble truffet på tidspunkter da vårt ekspropriasjonsprosessuelle og sivilprosessuelle system var ganske forskjellig fra det som er blitt gjennomført ved loven om skjønn, ekspropriasjonssaker og odelsløsning av 1. juni 1917 nr. 1 og de øvrige nye sivile rettergangslover, jfr. også de korresponderende senere endringer i bygningsloven. Hva spesielt angår den påberopte høyesterettsdom i Rt-1917-129 er for øvrig å bemerke at denne sak i første rekke gjaldt gyldigheten av en beslutning om å regulere en åpen plass og påbudet om åpen bebyggelse. Høyesterett fant at en avgjørelse av dette spørsmål hørte hjemme ved de ordinære domstoler. Når dette var tilfelle, måtte spørsmålet om krav på erstatning for arkitektutgifter stå åpent under et eventuelt søksmål ved de ordinære domstoler, se Hambros voturn side 132.

Spørsmålet om skjønnskommisjonens kompetanse er etter lagmannsrettens mening kommet i en ny og annen stilling, etter ikrafttredelsen av skjønnsloven av 1. juni 1917, de nye rettergangslover og de senere endringer i bygningsloven. For det første er den adgang som grunneierne hadde etter loven om bygningsvesenet for Kristiania av 26. mai 1899 §4,3 til å klage til byretten (etter de for private politisaker gjeldende regler), falt bort. Det har i denne forbindelse interesse å nevne at førstvoterende i dommen av 1917 uttrykkelig henviste til denne bestemmelse. For det annet er skjønnsloven uttrykkelig i sin helhet gjort gjeldende for skjønnskommisjonens saksbehandling og kompetanseområde, bortsett fra et punkt av formell art. Herav følger at skjønnskommisjonen eksempdvis må treffe alle de avgjørelser som etter skjønnslovens §48 er tillagt en ekspropriasjonsrett. En tvist om de erstatningskrav som denne ankesak gjelder, kunne således ha vært henvist til behandling av skjønnskommisjonen i søksmåls former, jfr. skjønnslovens §49. Skjønnskommisjonen må i tilfelle av tvist- redegjøre for saksforholdet og rettssetninger m.v. i samsvar med skjønnslovens §28. Skjønnskommisjonens oppgaver blir derved de samme som for en vanlig ekspropriasjonsskjønnsrett. Det lar

Side:138

seg derfor ikke gjøre å utskille fra skjønnskommisjonens kompetanse noen del av de oppgaver som en vanlig skjønnsrett har. Hvis dette skulle ha vært tilfelle, ville følgen bli at grunneieren, så snart han fikk forkynt en begjæring om skjønn i henhold til bygningsloven, samtidig måtte begjære ekspropriasjonstakst etter skjønnsloven, eller eventuelt gå til erstatningssøksmål ved de ordinære domstoler. En slik oppstykning og behandling ved forskjellige rettsinstanser av ekspropriasjonskrav som har sitt utspring i samme ekspropriasjonstiltak, og som ellers over alt i ekspropriasjonsprosessen hører sammen og behandles under ett, har det neppe vært lovens mening å etablere for de erstatningskrav som reiser seg av ekspropriasjonstiltak i henhold til bygningsloven. Heller ikke av bygningslovens §54 første ledd, eller av bygningslovens øvrige bestemmelser kan det utledes noen slik begrensning i skjønnskommisjonens kompetanse. Skjønnskommisjonen er etter lagmannsrettens oppfatning - i likhet med de ordinære ekspropriasjonsskjønnsretter - kompetent til å behandle og avgjøre ethvert erstatningskrav som reises av ekspropriatus og som faktisk har, eller påståes å ha, sitt utspring i ekspropriasjonsvedtaket og dets gjennomføring. Skjønnskommisjonen er etter skjønnsloven en rettslig skjønnsinstans, jfr., skjønnslovens §1 og Altens note 2 til samme lovs §5, jfr. også domstollovens §2, pkt. 3. Etter bygningsloven av 22. februar 1924 nr. 2 §55 skal skjønnskommisjonen selv avgjøre «hvad der er gjenstand for ekspropriasjon», jfr. skjønnslovens §48. Med dette uttrykk siktes også til hva som er gjenstand for erstatning, jfr. Altens note 1 b til §48. Med hensyn til skjønnskommisjonens kompetanse og prosessuelle stilling viser en også til høyesterettsdom i Rt-1953-1089 flg. Det følger av dette at skjønnskommisjonen etter loven er forpliktet til å avgjøre de erstatningskrav som denne ankesak gjelder og som har betydning for fastsettelsen av den samlede ekspropriasjonserstatning. Også når det gjelder avgjørelsen av slike erstatningskrav, antar lagmannsretten at skjønnskommisjonen med den sammensetning den etter bygningsloven skal ha, har like gode forutsetninger for sin oppgave som når det gjelder å fastsette erstatningen for grunnen med eller uten påstående bygninger som et isolert ekspropriasjonsobjekt, i likhet med hva tilfellet er for de øvrige ekspropriasjonsskjønnsretter hvor lege skjønnsmenn også gjør tjeneste.

Under henvisning til lagmannsrettens foranstående bemerkninger vil det avhjemlede skjønn bli stadfestet i den utstrekning det er blitt påanket,

Da den ankende part har tapt ankesaken og lagmannsretten ikke finner at det foreligger særlige omstendigheter som kan bevirke fritagelse for plikten til å erstatte ankemotparten saksomkostningene for lagmannsretten, vil Oslo kommune måtte tilpliktes å tilsvare disse, jfr. tl. §180 første ledd. Saksomkostningene for lagmannsretten fastsettes til kr. 400.

Dommen er enstemmig.

Side:139

Domsslutning:

1. Det av Oslo skjønnskommisjon, avd. II avhjemlede skjønn stadfestes i den utstrekning det er blitt påanket.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Oslo kommune til reklamekonsulent Hans Petter Stähr 400 - firehundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.

Av skjønnskommisjonens kjennelse og skjønn (skjønnskommisjonens formann Carl Kaas med skjønnsmenn):

Oslo kommune har begjært takst over eiendommene g.nr. 12, b.nr. 375, 437 og 440 på Røa, idet eiendommene er regulert utlagt til park.

Eieren av førstnevnte eiendom, Hans Petter Stähr, har påstått at han i alt tilkjennes en erstatning på kr, 29 000 foruten saksomkostninger. Han har nærmere redegjort for sitt krav, som består i

1) erstatning for selve eiendommen,

2) erstatning for arkitekttegninger kr. 2298,

3) erstatning for forberedende byggearbeider kr. 800,

4) erstatning for utlegg til byggeanmeldelse med kr. 240,

hvilket beløp kommunen godkjenner og som derfor partene er enige om holdes utenfor saken.

5) Erstatning for betalte renter og renter av egenkapital. Dette påståes beregnet inntil oppgjør finner sted.

6) Erstatning for husleie og fyring samt økede underholdningsutgifter til foreldrene

7) erstatning for barnehageutgifter, og endelig vil han ha ekspropriasjonssummen forhøyet med det antatte skattebeløp.

Kommunen har krevet taksten fastsatt etter de alminnelige prisbestemmelser, hvorved takstene ikke vesentlig kan overstige hva der er betalt for tomtene og har benektet at det kan gis tillegg i prisen for salgsomkostninger, rentetap og for en grunneiers vedkommende reiseomkostninger.

Videre har kommunen påstått avvist fra skjønnskommisjonen kravet på erstatning for arkitektarbeid og utgifter til forberedende byggearbeider, og subsidiært påstått at arkitektutgiftene begrenses til hva der er betalt, kr. 1000. Videre benekter kommunen at det skal betales erstatning etter postene foran 5, 6 og 7.

Skjønnskommisjonen finner enstemmig at tomtene må bli å erstatte ikke som salgseiendommer, men som eiendommer som eierne hadde ment å bebygge selv. Når tomtene da tas fra dem, må erstatningsgrunnlaget være hva eierne kan antas å måtte betale for nye tomter av tilsvarende godhet.

Skjønnskommisjonen er da kommet til det resultat at

b.nr. 375 takseres til kr. 13 pr. m2,

b.nr. 437 og b.nr. 440 til kr. 12 pr. m2 .

Ved å motta disse takstbeløp finner skjønnskommisjonen at grunneierne er skadesløse. Det er ikke anledning til i tillegg til dette å gi erstatning for utlagte renter, ervervelsesomkostninger eller

Side:140

renter av egenkapital. Om renter kan det kun bli spørsmål fra det øyeblikk kommunen overtar eiendommene, fra hvilken tid det forutsettes at kommunen betaler 4 pst. renter.

Skjønnskommisjonen er av den mening at eieren av b.nr. 375 i tillegg til denne erstatning for å være skadesløs må få dekket utgiftene til arkitekt og forberedende arbeider. Skjønnskommisjonen finner at det er det naturlige at disse utgifter fastsettes av kommisjonen. Hvis bygget var kommet så langt at det var påbegynt, ville kommunen måttet betale grunnen med påstående bebyggelse og i bebyggelsesverdien ville da også tegninger naturlig gått inn. Det skulle da være irrelevant om byggearbeidet var påbegynt eller ikke Det er på det rene at bygget var anmeldt og godkjent og dermed hadde grunneieren rett til å sette i gang arbeider utover det som var nødvendig til selve byggeanmeldelsen. Skjønnskommisjonen finner derfor at kravet fra arkitekten på kr. 2298 må godtgjøres grunneieren og likeså at kravet på kr. 800 til andre forberedende arbeider må godtgjøres ham.

Rettens formann finner at det vil være den beste ordning at skjønnskommisjonen fastsatte hele erstatningsbeløpet slik at grunneieren ikke måtte gå til en annen rettssak ved byretten med disse krav. Imidlertid har han funnet under henvisning til Rt-1917-129, 1911 444 og 1933 49 at disse krav må avvises fra skjønnskommisjonen. - - -