RG-1986-322
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett |
|---|---|
| Dato: | 1985-09-07 |
| Publisert: | RG-1986-322 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Overskjønn 7. september 1985 i sak nr. 4/85 |
| Parter: | Leif Kveen (advokat Johs. Thallaug) mot Harald Guttorm Foss (advokat Finn Thrana). |
| Forfatter: | Lagdommer Tore Schei med skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, Odelsloven (1974) |
Med grunnlag i testament fra Leif Hjeltar fikk Egil G. Foss 6. juni 1983 overført eiendommen Hjeltar Nedre, gnr. 59 bnr. 1 med veiparsell gnr. 60 bnr. 2, i Skjåk. Ved stevning av 4. juli 1983 reiste Leif Kveen odelsløsningssak for eiendommen mot Egil G. Foss. Etter søksmålet har Egil G. Foss overdratt eiendommen til sin bror, Harald Guttorm Foss, som med samtykke av Leif Kveen har trådt inn som saksøkt i saken. Det er ikke bestridt at Leif Kveen i forhold til Harald Guttorm Foss har rett til å løse eiendommen på odel.
Nord-Gudbrandsdal herredsrett avsa 3. oktober 1984 odelstakst i saken med slik slutning:
«1. Verdien av eiendommen Hjeltar Nedre gnr. 59 bnr. 1 og vegparsellen gnr. 60 bnr. 2 i Skjåk settes i henhold til odelslovens §49 til samlet kr. 800 000,- - åttehundretusenkroner 00/100.
2. Leif Kveen betaler i saksomkostninger til Harald Guttorm Foss kr. 10 000,- - titusenkroner - 00/100 innen 14 - fjorten - dager fra forkynning.»
Harald Guttorm Foss har i rett tid krevet odelsovertakst. Leif Kveen har tatt til gjenmæle for lagmannsretten. Forhandlingene for lagmannsretten ble avholdt 15. august 1985. Eiendommen ble befart i den utstrekning partene ønsket det og skjønnsretten anså det nødvendig. Retten så på bebyggelsen på setra og seterkveene. Retten så på
Side:323
alle bygningene på gården innvendig og utvendig. Jordveien ble befart, dog slik at retten etter partenes ønske kun så på «Hundbitteigen» på avstand og nøyde seg med å se på skogen fra et punkt like ved der den begynte. Både saksøker og saksøkt møtte under skjønnsforhandlingene og uttalte seg om eiendommen.
Saksøkeren, Leif Kveen, har ved sin prosessfullmektig, høyesterettsadvokat Johs. Thallaug, i det vesentlige gjort gjeldende: - - -
Saksøkte, Harald Guttorm Foss, har ved sin prosessfullmektig, høyesterettsadvokat Finn Thrana, i det vesentlige gjort gjeldende: - - -
Lagmannsretten bemerker:
Rettigheter grunnet på at Hjeltar Nedre er medeier i Skjåk bygdeallmenning for 4 huder.
Fallerstatning.
Fra 1967 har Hjeltar Nedre årlig mottatt fallerstatning fra Opplandskraft. Erstatningen reguleres hvert 10. år. Den ble regulert første gang i 1975. Fra 1985 utgjør den kr. 34 431,07 pr. år. for 1984 var erstatningen kr. 14 700. Det er fastsatt at den årlige erstatning ikke kan skilles fra eiendommen. Den kan ikke «særskilt overdras, pantsettes eller gjøres til gjenstand for arrest eller utlegg. Blir eiendommen delt, følger hele avgiften hovedbruket». Det er bestemt at rettighetshaverne til avgiften i 2017 kan kreve at årsavgiften avløses med et engangsbeløp svarende til 25 ganger årsavgiften for det året. En forutsetning for slik innløsning er at det er krevet av medeiere i allmenningen for til sammen 160 huder (av 234).
Tilleggsavgift - gratiskraft.
De allmenningsberettigede har krav på andel i gratiskraft. Teknisk sett får de kraften i form av en kontant utbetaling, idet gratiskraften samlet er solgt til Skjåk kraftverk. Prisen bestemmes ut fra gjeldende statskraft og gjeldende pris for kraft levert etter tariff 4 fra Skjåk kraftverk. Stigning i disse prisene vil m.a.o. gi seg utslag i stigende vederlag for gratiskraften. Hjeltar Nedre mottok i 1984 tilleggsavgift for ca. kr. 4 500,-. For 1985 utgjorde beløpet kr. 4 617,72. Heller ikke tilleggsavgiften kan skilles fra eiendommen, særskilt pantsettes m.v. Partene har vært noe usikre på om tilleggsavgiften kan kreves avløst i 2017 forutsatt tilstrekkelig flertall blant allmenningseierne. Etter lagmannsrettens mening foreligger det også for tilleggsavgiften en slik rett til å kreve avløsning, jfr. kontrakten av 21.1.1967 3. Retten kan imidlertid ikke se at dette får betydning for verdsettelsen av Hjeltar Nedre, idet en kjøper ikke vil kunne basere seg på at det i 2017 vil bli flertall for innløsning.
Overskudd fra Skjåk bygdeallmenning.
Som medeier i Skjåk bygdeallmenning får Hjeltar Nedre utbytte av driften. For 1979 var utbyttet 0, for 1980 kr. 13 000,-, for 1981 kr. 12 000,-, for 1982 kr. 11 000,-, for 1983 kr. 10 000,- og for 1984 kr. 4 000,-. Utbyttet bestemmes i vesentlig grad av resultatet av driften ved sagbruket. Det er vanskelig å si noe sikkert om det fremtidige utbytte. Retten legger til grunn at en forventet årlig inntekt i de nærmeste år vil ligge rundt gjennomsnittet for 1981-1984. Det kan ikke legges til grunn at utbyttet senere vil stige med en eventuell
Side:324
inflasjon.
Materialrabatt.
Som rettighetshaver til allmenningen får Hjeltar Nedre kjøpt materialer til eget bruk til for tiden 60% av vanlig utsalgspris. Ved nybygging eller utbedring av bygninger på gården vil denne retten ha klar økonomisk betydning.
Ovennevnte pengeutbetalinger og rettigheter har Hjeltar Nedre i kraft av medeiendomsrett i Skjåk bygdeallmenning. Hjeltar Nedre mottar også årlige ytelser som ikke har sammenheng med retten i allmenningen. Fra Hjeltar Nedre er det festet bort en byggetomt. Festetiden er 99 år, fra 1956. Festeavgiften var opprinnelig kr. 30,- pr. år, men det er i kontrakten fra 1956 bestemt at «Ved senere overdragelser kan festeavgiften tas opp til ny fastsettelse». Det er en voldgiftsbestemmelse i tilfelle enighet ikke oppnås. Fra 1986 er festeavgiften regulert opp til kr. 500,- pr. år.
Ved to overskjønn avhjemlet henholdsvis 1954 og 1956 ble Hjeltar Nedre tilkjent årlig erstatning som følge av reguleringen av Otta. Erstatningen utgjorde kr. 106,25 og kr. 331,25. Beløpet er senere oppjustert. De samlede årlige erstatninger utgjør nå kr. 2 450,- pr. år. Erstatningen justeres hvert 5. år i tråd med Statistisk Sentralbyrås konsumprisindeks. Retten bemerker at den årlige erstatning skal kompensere isskader m.v. på eiendommen.
Prisen på eiendommen skal fastsettes etter regelen i odelslovens §49 første ledd. Bestemmelsen er av Høyesterett forstått slik at «retten skal finne frem til hva en vanlig kjøper vil gi under de forutsetninger med hensyn til bruken av eiendommen som fremgår av paragrafen». ( Rt-1980-233.) Det er m.a.o. «omsetningsverdien på grunnlag av utnyttelse til landbruksformål som må legges til grunn». ( Rt-1982-1673.) På denne bakgrunn kan lagmannsretten ikke se at det er riktig å bestemme verdien av eiendommen ved å summere avkastningsverdien av jordveien med «nedskrevet gjenanskaffelsesverdi» for bygningene og gi et tillegg for verdien av de årlige pengeutbetalinger m.v. Rettslig sett må rettens skjønnstema være det som er angitt i de to nevnte dommene, nemlig å finne frem til hva en vanlig kjøper ville gitt for eiendommen inklusive de rettigheter som tilligger eiendommen i form av årlige pengeytelser m.v. En annen sak er at i den helhetsvurdering retten må foreta for å finne frem til salgsverdien, kommer selvsagt også inn i bildet blant annet hva jordveien kaster av seg, bygningenes tilstand, brukbarhet m.v. samt rettigheter som ligger til eiendommen. Økonomiske beregninger omkring avkastningen av jorda, verdien av bygningene, verdien av de årlige pengeytelser m.v. blir imidlertid ikke annet enn momenter i den helhetsvurdering retten skal foreta for å finne frem til omsetningsverdien.
Som et ledd i den nevnte helhetsvurderingen har retten beregnet avkastningsverdien av jorda. Jordveien er beskrevet av herredsretten, jfr. også bemerkningene foran i nærværende avgjørelse. Jorda kan nyttes til korndyrking eller til forproduksjon. Ved vurderingen av avkastningsverdien har retten basert seg på at årlig avkastning skal kapitaliseres ut fra en rente på 7%. Etter rettens mening vil dette være en vanlig kapitaliseringsrente ved bruksverdiberegning for en hel
Side:325
jordbrukseiendom og derfor tjenlig til å bedømme hvorledes en «vanlig kjøper» vil bedømme bruksverdien av jordveien når han vurderer hva han forsvarlig kan kjøpe eiendommen for. At en kapitaliseringsrente på rundt 7% er en «normalrente», støttes av at Landbruksdepartementet har anbefalt en slik rentefot ved bruksverdiberegninger til bruk i konsesjonssaker. For ordens skyld legger retten til at den selvsagt ikke har sett Landbruksdepartementets bruk av 7% kapitaliseringsrente som rettslig bindende for retten i nærværende sak, men kun som et moment ved vurderingen av hva en kjøper må forventes å legge til grunn om han beregner avkastningsverdien.
Ved vurderingen av hvilken verdi bygningene representerer for eiendommen, har retten blant annet sett på hvilke påkostninger som er nødvendige for i det hele tatt å gjøre dem anvendelige, eller nødvendige for å stoppe videre forfall, og på hvilke påkostninger som må gjøres for at bygningene fullt ut skal være tilfredsstillende.
Verdsettingen av de årlige pengeytelsene har vært sterkt omtvistet mellom partene. Det er helt klart at også disse ytelsene skal sees som en del av den totale eiendom som skal verdsettes. Problemstillingen må være hvor mye utbetalingene influerer på eiendommens omsetningsverdi, jfr. Rt-1965-1069 som også må være relevant i forhold til odelslovens §49. Retten skal m.a.o. ikke finne frem til verdien på de årlige ytelser spesielt, men vurdere den samlede eiendom inklusive de årlige pengeytelser og andre rettigheter som ligger til eiendommen. Det forhindrer imidlertid ikke at retten som et hjelpemiddel i totalvurderingen må forsøke å gjøre seg opp en mening om hvilken verdi pengeytelsene i seg selv har.
De årlige pengeytelsene er et stykke på vei inflasjonssikret. Det gjelder fallerstatningen som reguleres hvert 10. år, tilleggsavgiften som reguleres i forhold til prisen på statskraft og prisen på tariff 4, og de årlige ekspropriasjonserstatninger for skader som følge av reguleringen av Otta som endres hvert 5. år i takt med konsumprisindeksen. Festeavgiften er ikke inflasjonsvernet, heller ikke utbyttet av allmenningsdriften, jfr. foran.
Ved vurderingen av hvor mye de årlige utbetalingene influerer på eiendommens omsetningsverdi, finner retten det riktig å legge vekt på følgende faktiske forhold: En vanlig kjøper av en jordbrukseiendom som Hjeltar Nedre vil måtte låne en betydelig del av kjøpesummen. Rentenivået også på lån til kjøp av landbrukseiendommer er relativt høyt, 12-13% er realistisk. Det kan ikke regnes med at rentenivået vil synke vesentlig de første årene. En kjøper vil naturlig vurdere den verdi de årlige pengeytelser representerer for eiendommen i forhold til det det koster ham å låne penger til den delen av kjøpesummen han vurderer til å motsvare disse ytelsene. Holdes det forhold at ytelsene delvis er inflasjonssikret utenfor, ligger det derfor nær å si at verdien er like stor som den lånesum som gir en årlig rentebelastning av samme størrelse som de årlige pengeytelser gården mottar. For en kjøper vil det telle negativt ved hans verdianslag over de årlige ytelsene at han vil måtte avdra det lånebeløp han anser for å motsvare de årlige ytelsene. En viss positiv effekt kan det være i det forhold at rentefoten på lånene kan gå noe ned, selv om rentenivået som nevnt fortsatt må
Side:326
forventes å være relativt høyt.
Positivt ved verdifastsettelsen kommer inn det forhold at ytelsene delvis er gjenstand for regulering. Helt inflasjonssikret er ingen av de årlige ytelsene, idet ingen ytelse reguleres hvert år. Retten mener imidlertid at det pluss som en kjøper vil gi på grunn av at ytelsene er gjort til gjenstand for regulering, er relativt beskjeden. Den ytelse som betyr mest, er fallerstatningen. Den skal ikke reguleres før i 1995. For en kjøper av eiendommen, som må foreta ganske store investeringer for å gjøre den fullt brukbar, vil det først og fremst være et spørsmål om å «overleve» økonomisk de første 5 til 10 årene. Utsikten til at flere av de årlige pengeytelsene vil øke, vil selvfølgelig være et pluss for kjøperen, men heller ikke så svært mye mer ved hans verdivurdering. Lagmannsretten ser bort fra at en kjøper vil basere seg på at det i 2017 vil bli utbetalt et engangsbeløp 25 ganger årsbeløpet for det året. Etter lagmannsrettens mening er det meget tvilsomt om det vil være flertall for en slik avløsning. Skattemessige hensyn kan tale mot det, likeledes det rent følelsesmessige at det ikke vil være riktig å skille en slik ytelse fra gården. En kjøper vil etter lagmannsrettens mening ikke regne med at det så langt frem i tiden vil være flertall for avløsning.
Ut fra en helhetsvurdering av eiendommen Hjeltar Nedre, gnr. 59 bnr. 1 og gnr. 60 bnr. 2 i Skjåk, med tilliggende rettigheter, settes odelstaksten, i tråd med det som antas å være eiendommens omsetningsverdi på grunnlag av utnyttelse til landbruksformål, til kr. 875 000,-. - - -
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Odelstaksten for eiendommen Hjeltar Nedre, gnr. 59 bnr. 1 og veiparsellen gnr. 60 bnr. 2 i Skjåk settes til 875 000 - åttehundreogsyttifemtusen - kroner.
2. I saksomkostninger for herredsretten betaler Leif Kveen til Harald Guttorm Foss 11 750 - ellevetusensyvhundreogfemti - kroner. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Leif Kveen til Harald Guttorm Foss 12 000 - tolvtusen - kroner samt det beløp Harald Guttorm Foss betaler lagmannsretten som dekning av gebyrer, rettens utgifter m.v. til overskjønnssaken. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra overskjønnets forkynnelse.