Rt-1967-787

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1967-06-24
Publisert:	Rt-1967-787
Stikkord:	Forkjøpsrett
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 72/1967
Parter:	Birger Stang (høyesterettsadvokat Kåre Michelsen) mot Margit Fjell (advokat Arnt Haarberg - til prøve)
Forfatter:	Helgesen, Gundersen, Bendiksby, Gaarder, justitiarius Terje Wold
Lovhenvisninger:

Dommer Helgesen: Saken gjelder tvist om forkjøpsretten til eiendommen Thune, gnr. 11 bnr. 12 i Askvold. Saken ble reist ved Sunnfjord heradsrett av Birger Stang mot Margit Fjell med påstand om at hun skulle dømmes til å utstede skjøte til ham på eiendommen. Herredsretten - den konstituerte sorenskriver - avsa dom i saken 24. mars 1965 med denne domsslutning:

«Margit Fjell er dømd til å skriva ut skøyte på eigedomen Thune, gnr. 11 bnr. 12 av skuld mark 20 øre i Askvoll, til Birger Stang mot at Birger Stang betalar til henne kr. 29.320 - kronertjuenitusenogtrehundreogtjue - med frådrag av moglege pengehefte.

Sakskostnader er ikkje idømt.»

Margit Fjell påanket dommen til Gulating lagmannsrett, som avsa dom 15. mars 1966 med følgende domsslutning:

«Margit Fjell frifinnes.

Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

I lagmannsretten var det dissens, idet én dommer kom til samme resultat som herredsretten.

Birger Stang har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Anken gjelder dommen i sin helhet. Det gjøres gjeldende at lagmannsrettens flertall på alle vesentlige punkter har tatt feil. Om dette heter det i ankeerklæringen:

Side:788

«Lagmannsrettens flertall har tatt feil når det uttaler:

at det ikke foreligger noe bevismateriale om forhistorien til eller mulige forutsetninger for forkjøpsretten eller Arnold Stangs formål med denne,

at den ikke kan fortolke klausulen om forkjøpsretten utvidende ut fra resonnement om hva som må antas å ha vært Arnold Stangs formål med å sikre seg forkjøpsretten,

at det ved sin avgjørelse kan støtte seg til hva der er sagt av Høyesteretts flertall i votering referert i Rt-1965-140 flg.,

at eiendommen er blitt Margit Fjells på en måte som ligger klart utenfor ordlyden av forkjøpsrettsklausulen i kjøpekontrakten mellem Arnold Stang og Marie Pedersdatter,

at det å godta at Birger Stang har forkjøpsrett overfor Margit Fjell forutsetter en utvidende fortolkning av klausulen som ikke kan legges til grunn, idet det ikke finnes å være bevist omstendigheter som gir grunnlag for det.»

Om saksforholdet og partenes anførsler viser jeg for øvrig til herredsrettens og lagmannsrettens domsgrunner.

For Høyesterett har partene nedlagt disse påstander:

Birger Stang:

«1. Margit Fjell dømmes til å utstede skjøte på eiendommen Thune, gnr. 11 bnr. 12 av skyld 20 øre i Askvoll, til Birger Stang mot at Birger Stang betaler til henne kr. 29.320 med fradrag av mulige pengeheftelser.

2. Margit Fjell dømmes til å betale Birger Stang saksomkostninger for herredsretten, lagmannsretten og Høyesterett.»

Margit Fjell:

«1. Margit Fjell frifinnes.

2. Margit Fjell tilkjennes saksomkostninger for alle retter.

Subsidiært:

3. Margit Fjell dømmes til å utstede skjøte til Birger Stang på eiendommen Tune, gnr. 11 bnr. 12 i Askvoll, mot betaling av kr. 32.917,65.»

For Høyesterett har Margit Fjell frafalt sin tidligere anførsel om at Birger Stangs forkjøpsrett er gått tapt på grunn av passivitet. Heller ikke gjør hun gjeldende - slik hun gjorde i lagmannsretten - at hun i god tro kjøpte eiendommen fri for heftelser.

I ankemotpartens subsidiære påstand er inkludert et beløp på kr 3.597,65, som refererer seg til påkostninger som ankemotparten har hatt på eiendommen etter at hun overtok den. Beløpet - kr. 3.597,65 - krever hun refundert av Stang hvis han får medhold i kravet om å få skjøte på eiendommen i kraft av sin påståtte forkjøpsrett. Dette refusjonskrav er nytt for Høyesterett og begrunnes bl.a. med at hun i relasjon til de foretatte påkostninger iallfall har handlet i aktsom god tro.

Til bruk for Høyesterett er det holdt bevisopptak ved Midhordland herredsrett og ved Sunnfjord herredsrett med avhør av parter og 8 vitner. Av vitnene er 7 nye for Høyesterett.

Side:789

En del nye dokumenter bl.a. i tilknytning til refusjonskravet er fremlagt uten at det er grunn til å spesifisere dem.

Saken står både rettslig og bevismessig etter min mening i alt vesentlig i samme stilling som for lagmannsretten.

Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsretten og kan i alt vesentlig tiltre den begrunnelse som er gitt av flertallet.

Som fremholdt av lagmannsretten dreier det seg her om tolkingen av en klausul om forkjøpsrett som er stiftet i en kontrakt som nå er mellom 40 og 50 år gammel. Når det gjelder å tolke klausulen og herunder ta stilling til hvilket innhold partene har ment å legge i den, befinner man seg derfor på usikker grunn. Sikre holdepunkter for å konstatere hva partene, som begge er døde, har ment eller forutsatt, har man ikke. Jeg er da enig med lagmannsretten i at man ved løsningen av tvisten nytter det generelle tolkingsprinsipp som Høyesteretts flertall bygde på i den av lagmannsretten nevnte avgjørelse i Rt-1965-140 flg., se særlig 144.

I det foreliggende tilfelle må man etter dette søke løsningen alene i en tolking av klausulens ordlyd på bakgrunn av kontraktens øvrige innhold.

Ankemotparten Margit Fjells hovedanførsler i saken er:

1. at forkjøpsretten falt bort ved Marie Pedersdatters død og

2. subsidiært at retten ikke kan gjøres gjeldende mot henne fordi hun har overtatt eiendommen på arveskifte etter auksjon mellom arvingene.

På samme måte som lagmannsretten behøver jeg ikke å ta standpunkt til den under 1 nevnte anførsel, idet jeg er enig med lagmannsrettens flertall i at eiendommen er blitt Margit Fjells på en måte som iallfall ligger «utenfor ordlyden av forkjøpsrettsklausulen i kjøpekontrakten mellom Arnold Stang og Marie Pedersdatter».

Som det vil fremgå av fremstillingen i herredsrettens dom, ble det under skiftet av boet etter Marie Pedersdatters eneste sønn Peder Andreas Stafsnes vedtatt at høystbydende mellom arvingene skulle få kjøpe eiendommen. Med hjemmel i denne avtale har Margit Fjell som arving etter Peder Andreas Stafsnes fått skjøte på og overtatt eiendommen. Det dreier seg her med andre ord ikke om et fritt salg i det åpne marked, men om et lukket salg innen kretsen av boets arvinger. Jeg er under disse omstendigheter enig med lagmannsretten i at bestemmelsen om forkjøpsrett ikke omfatter en overtagelse av eiendommen på den måte som her er skjedd. Etter kjøpekontrakten og klausulen - kontrakten er i sin helhet gjengitt i herredsrettens dom - var det meningen med kjøpet av stykket å oppføre hus på dette. Dette ble også gjort. Marie Pedersdatter og etter henne sønnen Andreas hadde hatt og bodd på eiendommen i over 40 år da sønnen døde ugift i 1961. Selv om det er mange arvinger i dødsboet etter Andreas, ser jeg det slik at overgangen av eiendommen her er skjedd som følge av arv eller om man vil som

Side:790

et resultat av Margit Fjells slektskap med de personer som har hatt og bebodd eiendommen i over 40 år. Det er under de foreliggende omstendigheter etter min mening ikke naturlig eller rimelig å tolke forkjøpsretten derhen at den skulle omfatte et tilfelle som det foreliggende. Jeg viser for så vidt til samme løsning i avgjørelsen i Rt-1959-777, selv om selve saksforholdet der var annerledes enn i denne sak.

Spørsmålet om forkjøpsretten er ment å være en personlig rett for «Arnold Stang eller hans eftermand» eller om den skal være en rett for den som til hver tid er eier av hovedbruket gnr. 11 bnr. 3, foreligger ikke til avgjørelse i saken. I motsetning til herredsretten finner jeg det ikke nødvendig å ta standpunkt til dette spørsmål ved tolkingen av klausulen.

Mitt resultat blir etter dette at lagmannsrettens dom stadfestes.

Etter den tvil saken har frembudt, bør saksomkostninger heller ikke tilkjennes for Høyesterett.

Jeg stemmer for denne

dom:

Lagmannsrettens dom stadfestes.

Saksomkostninger for Høyesterett tilkjennes ikke.

Dommer Gundersen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Bendiksby, Gaarder og justitiarius Terje Wold: Likeså.

Av herredsrettens dom (kst. sorenskriver T. Lundevall):

- - -

I 1920 kjøpte Marie Pedersdatter Stafsnæs ei tomt av Arnold K. Stang etter slik kjøpekontrakt:

«Kjøpekontrakt.

Vi undertegnede Arnold K. Stang som sælger og Marie Pedersdatter Stafsnæs som kjøper, har idag oprettet følgende kjøpekontrakt:

Jeg Arnold Kolbeinsen Stang, eier av gaarden Stang, Gaardsno. II, bruks no. 3 i Askvoll herred overdrager og sælger herved til Marie Pedersdatter Stafsnæs en byggetomt paa 20 x 28 m. Denne er beliggende ved bygdeveien og grænser i syd til Peder Johan Stangs eiendom. Parcellen blir nærmere at utstikke og anføre og medfølger ingen av hovedbrukets rettigheter.

Gjerdeplikt paahviler kjøperen likesom alle utgifter til skylddeling, skjøte med mere.

Kjøpesummen erlægges kontant med

kr. 800,- ottehundrede kroner

og har kjøperen ret at erholde skjøte, naar betaling er sked.

Nævnte tomt sælges ellers heftelsesfrit.

I tilfælde Marie Pedersdatter skulle sælge tomten med eller uten det der opførendes hus, skal Arnold Stang eller hans eftermand ha forkjøpsret til stykket.

Kjøperen har fri adgang ad vanlig vei til sjøen og ret til benyttelse av de øvrige veie på sælgerens eiendom.

Side:791

Stangfjorden, den 14. December 1920.

Som kjøper

Marie P. Stafsnæs (sign.)

Som Sælger

Arnold Stang (sign.)»

Kjøpekontrakta blei ikkje tinglyst. Ved skuldskifteteneste halde 15/3 1921 blei tomta skild ut frå hovudbruket gnr. 11, bnr. 3. Skuldskiftedokumentet blei tinglyst 25/4 1921 og ved dette fekk tomta eige grunnbokblad. Tomta fekk gnr. 11, bnr. 12 slik som det går fram av samanhengen framanfor. Seljaren Arnold K. Stang var far til saksøkjaren. Arnold K. Stang var født xx.xx.1864. Han døydde i august 1953. Då hadde saksøkjaren Birger Stang overteke hovudbruket, gnr. 11, bnr. 3, i 1949. Birger Stang er født xx.xx.1909.

Marie Pedersdotter Stafsnes var født xx.xx.1873, og ho døydde 16/11 1954. Ho var gift med Johannes Stafsnes, som døydde i 1918. Marie Stafsnes satt i uskift bu frå 31/8 1918. Marie Stafsnes hadde ein son Peder Andreas Stafsnes. Han var født xx.xx.1907. Han døydde 9/1 1961. Han var einaste barnet til Marie. Då Marie døydde, overtok sonen Peder Andreas Stafsnes eigedomen, gnr. 11, bnr. 12 som einearving. Peder Andreas Stafsnes var ugift og hadde ikkje livsarvingar. Då han døydde 9/1 1961, blei buet overteke av skifteretten. Det var 28 arvingar i buet, etter det som er opplyst.

Etter det som står i registreringsforretninga halden 5. mai 1961 av lensmannen i Askvoll, møtte saksøkjaren Birger Stang under denne, og han synte fram kjøpekontrakta av 14/12 1920. I registreringsdokumentet blei gjeve att avsnittet om forkjøpsretten i kjøpekontrakta. Under seinare skiftesamling blei arvingane gjort kjend med kjøpekontrakta og forkjøpsretten. Saksøkte Margit Fjell, som var ein av arvingane, har under hovudførehavinga vedgått at det under skiftesamling blei opplyst at Birger Stang meinte han hadde ein forkjøpsrett. Men det blei ikkje vist fram dokument på det.

Om verdet av eigedomen gnr. 11, bnr. 12 er det i registreringsforretninga uttalt: «Under føresetnad eigedomen kan seljast fritt, utan atterhald, vert den idag verdsett til kr. 25.000,-.» Under skiftet blei det vedteke at høgstbydande mellom arvingane skulle få kjøpa eigedomen. Etter det som er opplyst blei det bode kr. 20.000,-, kr. 28.000,- og kr. 29.000,-. Det siste bodet hadde saksøkte. Den 6/9 1961 skreiv skifteretten slikt brev til saksøkte:

«Fru Margit Fjell,

Kleppedalsvn. 33,

Hop pr. Bergen.

Buet etter Peder Andreas Stafsnes frå Askvoll.

De får med dette melding om at bodet Dykkar på den faste eigedomen, kr. 29.000,-, er det høgste bodet som er kome inn til skifteretten innan fresten.

Ein bed Dykk melda frå til skifteretten når De kan betale inn kjøpesummen. Når kjøpesummen er innbetalt er buet klart til oppgjerd.

Til tinglysing og stempelavgift på skøyte går med kr. 320,-.

Sunnfjord skifterett, den 6. september 1961.

Side:792

Gjenpart til:

1. Henrik P. Stafsnes, Stongfjord, til vitring.

2. o.r.sakførar Ingar Bjørge, Bergen, til vitring.

3. Birger Stang, Stongfjorden, med melding om at Margit Fjell tidlegare er kjend med forkjøpsretten De meiner å ha til eigedomen. Skifteretten meiner at dette er ei sak mellom Dykk og Margit Fjell og soleis buet uvedkomande.

D.s.p. d.s.»

Etter det saksøkte har forklart var ekspedisjon med påskrift om «Gjenpart til» Henrik P. Stafsnes, o.r.sakførar Ingar Bjørge og Birger Stang også påført originalskrivet til saksøkte Margit Fjell. Saksøkte fekk skifteskøyte på eigedomen, gnr. 11, bnr. 12, 17/11 1961.

Den 10/10 1961 skreiv advokat Andr. Hodnefjeld til saksøkte og sa frå om at saksøkjaren ville gjera forkjøpsretten gjeldande. Etter dette var det ein del brevskifte mellom partane gjennom prosessfullmektigane. Saksøkte nekta å overlata eigedomen til saksøkjaren. I skriv av 21/11 1961 skreiv advokat Ingar Bjørge slikt brev til advokat Andr. Hodnefjeld:

«Herr o.r.sakførar Andr. Hodnefjeld,

Florø.

Ad Birger Stang-Fru Margit Fjell.

Jeg har mottatt Deres skriv av 6. ds.

Det medfører riktighet at fru Fjell under skiftet av Peder Andreas Stafsnes dødsbo fikk kjennskap til at Deres mandant mente å ha forkjøpsrett til eiendommen. Deres mandant gjorde imidlertid ikke gjeldende sin påståtte rett under skiftet.

Fru Fjell har overtatt eiendommen uten med påhefte av noen forkjøpsrett og anser i det hele Deres mandants krav for å være henne uvedkommende. Hun vil hevde at Deres mandant ikke kan gjøre gjeldende noen forkjøpsrett mot henne og at forkjøpsretten ifølge kontrakten av 14/12. 1920, under enhver omstendighet er bortfalt.

Med hilsen Ingar Bjørge (sign.)» - - -

Slik som det går fram av kjøpekontrakta lyder heile utsegna slik: «I tilfælde Marie Pedersdatter skulle sælge tomten med eller uten det der oppførendes hus, skal Arnold Stang eller hans eftermand ha forkjøpsrett til stykket.» Når det her er sagt «Arnold Stang eller hans eftermand» måtte meininga vera at forkjøpsretten skulle liggja til den som til ei kvar tid var eigar av hovudbruket, gnr. 11, bnr. 3. Etter dette tykkjest det vera naturleg å sjå det slik at forkjøpsretten skulle gjelda ikkje berre om Marie Stafsnes selde, men og om etterkomarane hennar selde. Eller med andre ord: Etter dommaren sitt syn tykkjest det ikkje naturleg å sjå det slik at forkjøpsretten fall bort i og med at Marie Stafsnes døydde.

Etter vanleg lære må ein forkjøpsrett gjerast gjeldande ved første høve. Dersom det ikkje blir gjort, fell den bort. Om dette blir det vist til Brækhus og Hærems Norsk Tingsrett side 299, kafødt xx.xx.10. Etter det ein kan forstå kunne ikkje saksøkjaren gjera forkjøpsretten gjeldanda, då eigedomen ved Marie Stafsnes's død 16/11 1954 gjekk over til sonen Peder Andreas Stafsnes som einearving og livsarving. I og med at Marie Stafsnes sat i uskift bu, var elles Peder Andreas Stafsnes

Side:793

medeigar i eigedomen medan Marie Stafsnes levde. I denne samanheng blir det vist til Brækhus og Hærems Norsk Tingsrett side 296, kap. 17.11.5.

Saksøkte har hevda at forkjøpsretten ikkje kan gjerast gjeldande i noko tilfelle, fordi saksøkte har overteke eigedomen på arveskifte. Saksøkte har vidare hevda at eigedomen skulle seljast til høgstbydande av arvingane, og søksøkte kunne ikkje ha fått kjøpt eigedomen dersom ho ikkje hadde vore arving. Etter dommaren sitt syn kan ikkje eigedomsovergangen til saksøkte sjåast likt med eigedomsovergangen frå Marie Stafsnes til einearvingen og livsarvingen Peder Andreas Stafsnes. I dødsbuet til Peder Andreas Stafsnes var det etter det opplyste i alt 28 arvingar og då utarvingar. Som det går fram av det som er sagt framanfor, skulle eigedomen seljast til høgstbydande mellom arvingane. Saksøkte bau mest og ho fekk eigedomen. Dommaren meiner at det her er skjedd eit reelt sal, sjølv om det er skjedd på skifte og mellom arvingar. Dommaren meiner at motsegna til saksøkte ikkje kan føra fram. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagmann E. T. Eftestøl og lagdommerne Odd Schei og Sverre Nygaard):

- - -

Lagmannsretten, dens flertall, lagmann Efterstøl og lagdommer Schei, er, skjønt under tvil, kommet til et annet resultat enn herredsretten.

Forkjøpsretten er bestemt i en klausul i en over 40 år gammel kjøpekontrakt. Begge parter i kontrakten er døde, og der foreligger ikke noe bevismateriale om forhistorien til eller partenes mulige forutsetninger for forkjøpsretten eller Arnold Stangs formål med denne. Flertallet mener at man da ikke kan fortolke klausulen utvidende ut fra resonnement om hva som må antas å ha vært Arnold Stangs formål med å sikre seg forkjøpsretten. Flertallet mener å ha støtte for dette i det som er sagt av Høyesteretts flertall i votering referert i Rt-1965-140 flg.

Eiendommen er blitt Margit Fjells på en måte som ligger klart utenfor ordlyden av forkjøpsrettsklausulen i kjøpekontrakten mellom Arnold Stang og Marie Pedersdatter. Å godta at Birger Stang har forkjøpsrett overfor Margit Fjell forutsetter, etter flertallets mening, en utvidende fortolkning av klausulen som ikke kan legges til grunn, idet det ikke finnes å være bevist omstendigheter som gir grunnlag for det.

Flertallet finner etter dette at Margit Fjell må frifinnes. - - -

Mindre tallet, lagdommer Nygaard, er kommet til samme resultat som herredsretten, og kan på vesentlige punkter tiltre dens begrunnelse. Mindretallet skal tilføye: - - -

Side:794