LE-1986-136
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1987-10-16 |
| Publisert: | LE-1986-00136 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Dom av 16. oktober 1987 i ankesak nr. 136/86, hl.nr. 220/86. |
| Parter: | Ankende parter: 1. Asbjørn Berger 2. Turid Berger (Prosessfullmektig: Advokat Geirr Jakobsen, Sørumsand). Motpart: Tom Arne Fjeld (Prosessfullmektig: Advokat Jan Benj. Rødner, Oslo). |
| Forfatter: | Lagdommer Trygve Lange-Nielsen, formann. Lagdommer Ola R. Melheim. Ekstraordinær lagdommer Haakon Faanes |
| Lovhenvisninger: | Konsesjonsloven (1974), Tomtefesteloven (1975) §32, §16, Tvistemålsloven (1915) §180, §176 |
Erling J. Berger som eide gnr. 182 bnr. 2 i Aurskog-Høland, inngikk 4. juni 1961 leiekontrakt med Torbjørn Fjeld om leie av en tomt ved Floensjøen. Leietiden var 15 år med rett til å fornye kontrakten. Fjeld oppførte i 1962 en vinterisolert hytte på tomten.
Den 24. juni 1967 inngikk de samme parter en festekontrakt om samme tomt. Kontrakten var skrevet på trykt skjema for festekontrakter, men under §8, særlige vilkår, var tilføyet en bestemmelse tilsvarende 1961-kontrakten, dog slik at siste setning lyder "tomten leies ut på 15, femten, år med adgang til fornyelse".
Festekontrakten ble tinglyst. I grunnboksanmerkningen står det at "varigheten er 15 år - med rett til fornyelse - fra 1. januar 1961...".
Gnr. 182 bnr. 2 ble i 1974 overdratt fra Erling Berger til sønnen Asbjørn. Dette skjedde av hensyn til konsesjonsloven og reelt overtok ikke Asbjørn eiendommen før i 1983.
Torbjørn Fjeld, som var født i 1903, døde i 1972. Hans hustru Ragnhild, som var født i 1913, døde i 1983. I henhold til skifteavtale av 14. februar 1984 mellom hennes 2 sønner Tore Fjeld, født i 1938, og Tom Arne Fjeld, født i 1945, overtok sistnevnte hytten i Aurskog med innbo og løsøre, mens førstnevnte fikk en 3-værelses andelsleilighet i Oslo, idet de to formuesobjekter forutsattes å ha omtrent samme verdi. Tom Fjeld skulle benytte hytten som låneobjekt og ba i mai 1984 Asbjørn Berger om en 80-års festekontrakt. Han fikk til svar at festekontrakten var utløpt i 1982 - femten år fra 1967, og at man ønsket å innløse den påstående bebyggelse. Man kom ikke til enighet. Asbjørn og Turid Fjeld påstevnet først skjønn. Man ble imidlertid enige om å behandle saken som ordinært tvistemål, og Nes herredsrett avsa 13. desember 1985 dom med slik slutning:
"1. Tom A. Fjeld har for sin levetid rett til fortsatt feste av tomt nr. 1 av gnr. 182 bnr. 2 i AurskogHøland.
2. Saksomkostninger idømmes ikke."
Saksforholdet fremgår forøvrig av herredsrettens dom.
Asbjørn og Turid Berger har påanket herredsrettens dom til Eidsivating lagmannsrett og nedlagt slik påstand:
"Prinsipalt 1. Festekontrakt på "Tomt nr. 1" av gnr. 182 bnr. 2 i Aurskog-Høland tinglyst 15. august 77 er opphørt.
Subsidiært 2. Tom A. Fjeld har rett til fortsatt å feste "Tomt nr. 1" av gnr. 182 bnr. 2 i Aurskog-Høland frem til 04. juli 1991.
I begge tilfeller 3. Ved utløpt festekontraktstid er Tom A. Fjeld pliktig til å finne seg i innløsning av bebyggelsen på "Tomt nr. 1" av gnr. 182 bnr. 2 i Aurskog-Høland mot vederlag fastsatt ved skjønn.
4. Asbjørn og Turid Berger tilkjennes erstatning for saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten."
Tom A. Fjeld har tatt til gjenmæle, erklært motanke og nedlagt slik påstand:
"I ankesøksmålet:
1. Tom A. Fjeld frifinnes.
I motankesøksmålet:
2. Prinsipalt: Tom A. Fjeld og hans rettsefterfølgere har rett til fortsatt å feste tomt nr. 1 av G.nr. 182, B.nr. 2 i Aurskog til evig tid.
3. Subsidiært: Tom A. Fjeld og hans hustru har rett til fortsatt å feste tomt nr. 1 av G.nr. 182, B.nr. 2 i Aurskog til lengstlevendes død.
4. Atter subsidiært: Tom A. Fjeld, hans hustru og livsarvinger har rett til fortsatt å feste tomt nr. 1 av G.nr. 182, B.nr. 2 i Aurskog i et tidsrom fastsatt efter Rettens skjønn og begrenset oppad til den 4. juni 2060.
5. I alle tilfelle: Asbjørn og Turid Berger dømmes til å betale sakens omkostninger for Herredsretten og Lagmannsretten."
Asbjørn og Turid Berger har i motanken nedlagt påstand om frifinnelse og tilkjennelse av saksomkostninger.
Under ankeforhandlingen avga partene forklaring. Det ble avhørt 4 vitner hvorav 1 ved bevisopptak. Alle er nye for lagmannsretten. Åstedsbefaring ble foretatt. Det fremgår av rettsboken hva som er dokumentert.
De ankende parter har i det alt vesentlige gjort gjeldende de samme anførsler som for herredsretten. Det gjøres prinsipalt gjeldende at den trykte tekst i kontrakten fra 1967 må slå igjennom overfor det særlige vilkår i §8. Dette innebærer at kontrakten gjaldt i 15 år uten adgang til fornyelse, og utløp således i 1982.
Subsidiært, hvis det er 1961-kontrakten og §8 i 1967-kontrakten som gjelder, aksepteres det at det var forutsetningen at kontrakten skulle gjelde på Torbjørn Fjeld og hustruens levetid, dog ikke utover 1991, idet det fremgår av kontraktens ordlyd at det bare var adgang til fornyelse en gang. Forbudet mot transport må også omfatte overførsel til barna. Både hyttens beliggenhet i forhold til bebyggelsen på hovedeiendommen og det at Erling Berger var interessert i å begrense varigheten av leieforholdet av hensyn til sine egne barn, taler for at varigheten av leieforholdet ikke kunne strekke seg til neste generasjon. Hytten var også nokså enkelt bygget.
Varighet utover Torbjørn Fjelds barns levetid kan det under ingen omstendighet være tale om.
Det er henvist til dommer i Rt-1978-613, 1979 1108 og 1981 523.
Ankemotparten har gjort gjeldende de samme anførsler som for herredsretten. Som herredsretten riktig er kommet til, må bestemmelsen i det særlige vilkår under 1967-kontraktens §8 slå igjennom overfor den trykte tekst, slik at det er 1961-kontrakten som gjelder. Partene var gode venner og dette gjaldt også familiene. Det må da være naturlig fortolkning av 1961-kontrakten at også Torbjørn Fjelds sønner, som i 1961 var 23 og 15 år, skulle få adgang til å fortsette leieforholdet etter foreldrenes død. Skulle noe annet vært meningen, måtte det vært kommet til uttrykk. Overdragelse er noe annet enn livsarvingers rett til å overta etter foreldrene på skifte. Retten til fornyelse av leiekontrakt var ikke begrenset til 1 gang. Det er henvist til en annen leiekontrakt som Erling Berger inngikk i 1967 på 10 år med adgang til "fornyelser". Meningen må ha vært den samme med begge kontrakter. Her dreide det seg om leie av tomt med hytte på etter avertissement i Aftenposten. Dette viser at anførselen om at Berger ville sikre sine barn ved kortvarige leiekontrakter ikke er holdbar.
I familien Fjeld har man hele tiden regnet med at det dreiet seg om en langsiktig leiekontrakt, noe hyttens standard også skulle vise. Verdettelsen av hytten i 1984 viser tydelig at brødrene Fjeld regnet med en langvarig kontrakt utover deres egen levetid.
Det gjøres videre gjeldende at tomtefesteloven §32 nr. 5 sammenholdt med §16 tredje ledd må forstås slik at den nye loven gjelder i dette tilfelle.
Videre gjøres det gjeldende at bortfesterens rett til innløsning må være foreldet og tapt når den ikke ble gjort gjeldende i 1976.
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som herredsretten.
Lagmannsretten er enig med herredsretten i at det er det særlige vilkår i 1967-kontraktens §8, tilsvarende 1961-kontrakten, som gjelder mellom partene. Det særlige kontraktsvilkår går foran bestemmelsene i det trykte skjema. Dette betyr at den første 15-årsfrist begynte å løpe fra 1961. Etter utløpet av denne frist fortsatte Torbjørn Fjelds enke leieforholdet og betalte festeavgift. Denne er etter det opplyste forhøyet 2 ganger. Det ble i 1983 betalt kr. 800,- i årlig avgift. Siden er leien deponert. Erling Berger, som i realiteten var den som ivaretok utleieinteressene, har åpenbart akseptert at fru Fjeld hadde adgang til å fortsette leieforholdet i en ny periode. Den ankende part har også akseptert at leiekontrakten gjelder til 1991 under forutsetning av at det var 1961-kontrakten som skulle gjelde. Lagmannsretten er enig i dette syn, og det må gjelde uavhengig av ankemotpartens levetid.
Hvorvidt kontrakten også gjelder for ankemotpartens levetid kan synes tvilsomt. Lagmannsretten ser det slik at rett/adgang til fornyelse sproglig kan peke i retning av at fornyelse bare skulle kunne skje en gang. På den annen side var kontrakten satt opp av legfolk med mindre sans for sproglig presisjon enn jurister. Vennskapsforholdet mellom de 2 familier taler for at det ikke har vært meningen å utelukke sønnene fra å fortsette leieforholdet. Fru Fjeld ville vært 78 år i 1991, hvilket gjorde det ganske sannsynlig at hun kunne levet lenger enn dette. At ikke leieforholdet i alle fall skulle vare i hennes levetid, synes lite sannsynlig. Det synes videre lite sannsynlig at ikke Kolbjørn Fjeld skulle ha adgang til flere fornyelser når dette var tilfelle med den leiekontrakt på en nabotomt med hytte som ble inngått i 1967, riktignok med 10-års varighet.
Asbjørn Bergers mor Asta, født i 1909, er avhørt ved bevisopptak og har forklart at hennes mann i 1961 hadde sagt at leieavtalen bare gjaldt mens Torbjørn Fjeld levde. Ankemotpartens bror, Tore Fjeld, har forklart at han fikk i oppgave å sørge for å få tinglyst leiekontrakten i 1967, og at han var til stede under samtalene mellom faren og Erling Berger. Det var da enighet om at kontrakten kunne fornyes etter de første 15 års fornyelse og videre for 15 år ad gangen. Retten finner ikke særlig støtte i de nevnte vitneprov, men er kommet til at den uklarhet om adgang til fortsatt fornyelse som må sies å foreligge må gå utover Erling Berger som formulerte kontrakten, og som etter omstendighetene burde fått klarere frem at avtalen maksimalt skulle gjelde i 30 år, hvis dette hadde vært meningen.
Lagmannsretten antar også at det burde ha kommet klarere frem, hvis det hadde vært meningen å utelukke den av Torbjørn Fjelds sønner som overtok hytten, etter at foreldrene var døde. Det er uttrykkelig sagt at det ikke er adgang til overdragelse. Hadde tanken vært at det heller ikke skulle være adgang for sønnene til å overta på skifte burde dette vært sagt.
Spørsmålet blir så hvor lenge kontrakten skal gjelde etter 1991 etter at ankemotparten er blitt eier. Lagmannsretten finner det som herredsretten ikke naturlig å fortolke kontrakten så vidt at den skulle gjelde utover levetiden til den av Torbjørn Fjelds barn som overtok hytten. Lagmannsretten finner at den bakgrunn for kontrakten som foran er omtalt, taler for at det dog skulle være en begrensning i tid, og at denne da rimeligst kan settes til Tom A. Fjelds levetid.
Lagmannsretten kan ikke se at ankemotpartens henvisninger til tomtefesteloven §32 nr. 5 og §16 tredje ledd kan gi støtte for at forholdet reguleres av tomtefesteloven. Heller ikke kan det sees at det er inntrådt noen foreldelse. Fru Fjeld benyttet seg av sin rett til fornyelse av leiekontrakten noe Erling Berger og dermed Asbjørn Berger aksepterte.
Anken har ikke ført frem. Retten legger for saksomkostningsspørsmålet avgjørende vekt på den prinsipale påstand. De ankende parter må erstatte ankemotparten dennes saksomkostninger i ankesaken, jfr. tvistemålsloven §180 første ledd. Beløpet settes til kr. 16000 hvorav kr. 1000 er utlegg. Ved fastsettelsen av salærkravet til kr. 15000 har retten tatt hensyn til at motanken har medført adskillig arbeide og har i tillegg sett hen til tvistemålsloven §176.
Motanken har ikke ført frem. Et visst merarbeide må den antas å ha medført. De ankende parter tilkjennes saksomkostninger med kr. 1000 jfr. tvistemålsloven §180 første ledd.
Herredsrettens omkostningsavgjørelse opprettholdes.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
I ankesaken:
1. Herredsrettens dom stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Asbjørn og Turid Berger in solidum til Tom A. Fjeld 16.000 - sekstentusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.
I motankesaken:
1. Herredsrettens dom stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Tom A. Fjeld til Asbjørn og Turid Berger 1.000 - ettusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.