LB-1998-3055
| Instans: | Borgarting lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1998-11-10 |
| Publisert: | LB-1998-03055 |
| Stikkord: | Husleierett, Utkastelse |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Fredrikstad namsrett Nr. 98-00986D - Borgarting lagmannsrett LB-1998-03055 A |
| Parter: | Kjærende part: Jan Rabben (Prosessfullmektig: Advokat Vibeke Olavesen) Kjæremotpart: Buskogen borettslag (Prosessfullmektig: Advokat Per Sannrud). |
| Forfatter: | 1. Lagdommer Wilhelm Omsted, 2. Lagdommer Øystein Hermansen, 3. Lagdommer Jørgen Fr. Brunsvig |
| Lovhenvisninger: | Husleieloven (1939) §38, Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) §13-2, Tvistemålsloven (1915) §176, §180, Avtaleloven (1918) §36, §7, Borettslagsloven (1960) §36, Borettslagsloven (1960), §6-6 |
Saken gjelder namsrettens kjennelse i klagesak vedrørende fravikelse av bolig.
Namsmannen i Kråkerøy og Rolvsøy mottok den 17 august 1998 fravikelsesbegjæring fra Buskogen borettslag overfor Jan Rabben, Buskogen 46, Kråkerøy. Namsmannen tok begjæringen til følge, og berammet fravikelsesforretning til den 28 september 1998.
Jan Rabben klaget over namsmannens beslutning om å fremme tvangsfullbyrdelsen. Namsmannen ga klagen oppsettende virkning. Fredrikstad namsrett avsa kjennelse 9 oktober 1998, med slik slutning:
1. Jan Rabbens klage forkastes.
2. Jan Rabben tilpliktes å betale Buskogen borettslags saksomkostninger med 6 000 - sekstusen - kroner.
Sakens nærmere enkeltheter framgår av namsrettens kjennelse.
Jan Rabben har i rett tid påkjært namsrettens kjennelse til lagmannsretten, og har lagt ned denne påstand:
Prinsipalt:
1. Buskogen borettslags oppsigelse av 8. juli 1998 av Jan Rabbens leieforhold i Borettslagets bolig Buskogen 46, 1675 Kråkerøy, er ugyldig.
Subsidiært:
1. Saken overføres til søksmåls former i henhold til tvangsfullbyrdelsesloven §6-6.
I begge tilfeller:
2. Jan Rabben tilkjennes saksomkostninger for Fredrikstad namsrett med kr 8600,- og Borgarting lagmannsrett med kr 10300,- i forbindelse med nærværende sak.
Buskogen borettslag har tatt til motmæle, og har lagt ned slik påstand:
1. Kjæremålet forkastes.
2. Buskogen borettslag tilkjennes sakskostnader for namsretten med kr 6000,-, og for lagmannsretten med kr 5000,-.
Den kjærende part, Jan Rabben, har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:
Det er ingen uenighet om at søksmålsfristen etter husleieloven §38 var gått ut da begjæringen om fravikelse ble sendt. Oppsigelsen av 8 juli 1998 er imidlertid ugyldig på avtalemessig grunnlag i h t avtaleloven §36. Som støtte for dette påberopes flere forhold, som må tas med i en helhets- og rimelighetsvurdering.
For det første anføres at det var en avtale mellom Rabbens bror og styreformannen den 11 juni 1998 om at Rabbens oppførsel skulle tas opp i styret i borettslaget etter at den kjærende part skriftlig hadde beklaget sin oppførsel og nærmere redegjort for det inntrufne. Et slikt brev til styrets formann ble skrevet av Rabben den 12 juni. Avtalt styrebehandling fant imidlertid aldri sted.
Rabben tok disse forhold opp med borettslagets advokat ved brev av 21 juli 1998. Brevet ble ikke besvart av advokaten før søksmålsfristen var gått ut. På bakgrunn av innholdet i Rabbens brev og omstendighetene ellers hadde det vært naturlig og riktig å sende ny oppsigelse med ny søksmålsfrist, i stedet for å "overkjøre" Rabben. Også rene prosessøkonomiske hensyn burde tilsagt dette.
Namsretten har ikke foretatt en helhets- og rimelighetsvurdering, men har vurdert de enkelte anførsler hver for seg opp mot avtaleloven §36. Dette samsvarer ikke med gjeldende rett.
Det er feil at borettslagets advokat ikke hadde plikt til å besvare brevet av 21 juli 1998 fra Rabben. Advokaten burde ha oppfattet at Rabben hadde en klar forventning om et svar både fra styret og advokaten, slik at advokaten burde presisert at oppsigelsen ble opprettholdt. I ethvert tilfelle var det svært urimelig å sende brev med det innhold som advokat Per Sannruds brev av 12 august 1998 hadde.
Det er ikke riktig at Rabben har forfulgt styrets medlemmer eller plaget foreldrene til styrets medlemmer med slik grov ordbruk som hevdet fra den annen side. Saken dreier seg i virkeligheten om en personkonflikt mellom Rabben og styreformannen og hans samboer. Varslene av 26 august og 28 august 1997 - som var vedlagt tilsvaret til namsretten - er ikke mottatt av Rabben.
Rabben mente at det var behov for vitneførsel for namsretten, og bl a av den grunn begjærte han saken overført til søksmåls former. Dette står Rabben fast ved.
Kjæremotparten, Buskogen borettslag, har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:
Styret inngikk aldri noen avtale med Rabbens bror vedrørende styrebehandling. Imidlertid avholdt styret møte 16 juni 1998, og den viktigste saken var den siste ukas opprivende hendelser. Styreformannen redegjorde for samtalen med Rabbens bror og Rabbens brev til styret av 12 juni. Styrets medlemmer kom til at oppsigelse var riktigste reaksjon, og dette ble vedtatt. Kopi av styreprotokollen er tidligere lagt fram.
Borettslaget kan ikke se at det foreligger noe som kan begrunne at oppsigelsen er ugyldig "på avtalerettslig grunnlag".
Etter borettslagsloven §36 er det et vilkår for oppsigelse at det foreligger vesentlig mislighold. Partene er enige om at retten ikke lenger kan prøve om lovens krav er oppfylt. Likevel krever kjærende part at oppsigelsen må settes til side fordi den er urimelig. En slik prøvingsadgang har ikke retten i noe tilfelle hvor det foreligger vesentlig mislighold, og noen slik prøvingsadgang foreligger heller ikke i denne saken. Jan Rabbens brev av 21 juli 1998 til borettslagets advokat etablerer ikke noe særskilt avtaleforhold som kunne være egnet til å gi ham en kvalifisert forventning om fortsettelse av leieforholdet, slik tilfellet var i Rt-1991-147. Saken er ikke parallell med nærværende sak. Det vises ellers til Rt-1980-655, Rt-1987-917 og Rt-1989-502.
Under ingen omstendighet kan lagmannsretten fastslå at oppsigelsen er ugyldig.
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som namsretten, og kan i hovedsak slutte seg til namsrettens begrunnelse.
Det er uomtvistet at formriktig oppsigelse av leieforholdet ble gitt 8 juli 1998, og at Rabben ikke har reist oppsigelsessak innen søksmålsfristen etter husleieloven §7, jf §38 og borettslagsloven kap 6. Utkastelse kan da normalt skje, jf tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd bokstav c.
Rabben har gjort gjeldende at oppsigelsen er ugyldig på avtalemessig grunnlag, under henvisning til avtaleloven §36. Lagmannsretten finner det klart at de omstendigheter Rabben har anført, verken enkeltvis eller samlet, kan gi grunn for å ta klagen over namsmannens beslutning til følge. Det var intet i situasjonen som kunne gi Rabben grunnlag for å legge til grunn at oppsigelsen ikke ble opprettholdt av styret. Lagmannsretten kan for øvrig ikke se at Rabben kunne ha noen kvalifisert forventning om at leieforholdet kunne fortsette, slik tilfellet var i saken som er referert i Rt-1991-147. Kontakten mellom Rabbens bror og styreformannen og Rabbens brev av 12 juni 1998 til borettslaget - som ble sendt før oppsigelsen - kan ikke være av avgjørende betydning for saken. Disse momenter ble etter det opplyste også vurdert av styret i forbindelse med beslutningen om oppsigelsen. Den omstendighet at Rabben ikke fikk tilbakemelding fra advokat Sannrud på brevet av 21 juli 1998 før advokatens brev av 12 august 1998 kunne ikke tolkes som en tilbaketrekking av oppsigelsen. Forholdet kunne heller ikke på annen måte gi Rabben noe grunnlag for eller berettiget forventning om å fortsette leieforholdet.
Namsretten fant ikke tilstrekkelig grunn til å ta til følge Rabbens begjæring om overføring av tvisten til søksmåls former. Det ble vist til at tvisten reiste verken faktiske eller rettslige spørsmål som gjorde en slik behandling hensiktsmessig. Lagmannsretten er enig med namsretten i denne vurdering, jf tvangsfullbyrdelsesloven §6-6.
Namrettens kjennelse blir etter dette å stadfeste. Lagmannsretten er også enig i namsrettens omkostningsavgjørelse, og finner for øvrig ikke tilstrekkelig grunn for å sette til side namsrettens vurdering m h t beløpets størrelse.
Kjæremålet har vært forgjeves, og i samsvar med hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd må Rabben erstatte borettslagets saksomkostninger for lagmannsretten . Det foreligger ikke særlige omstendigheter som tilsier unntak.
Advokat Sannrud har fremmet omkostningskrav på kr 5 000. Arbeidet har vært begrenset, jf at det bare er innsendt kjæremålstilsvar. Advokat Sannrud var også prosessfullmektig for namsretten, og saken står i samme stilling som for namsretten. Etter omstendighetene er lagmannsretten kommet til at kravet må reduseres til kr 2 000, idet dette må være tilstrekkelig for å få saken betryggende utført, jf tvistemålsloven §176 første ledd.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Namsrettens kjennelse stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Jan Rabben til Buskogen borettslag 2000 - totusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelse.