LB-2000-3403
| Instans: | Borgarting lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 2001-11-27 |
| Publisert: | LB-2000-03403 |
| Stikkord: | Tomtefeste, Overdragelse av festerett, Tomtefesteloven av 30 |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Kongsberg byrett Nr 00-00195 A - Borgarting lagmannsrett LB-2000-03403 A/02. Anke til Høyesterett nektet fremmet, HR-2002-00137. |
| Parter: | Ankende part: Nore og Uvdal kommune (Prosessfullmektig: Advokat Jarle W Holstrøm). Motpart: Ann Mari Maugsten (Prosessfullmektig: Advokat Arild Ruus Simensen). |
| Forfatter: | Lagdommer Øystein Hermansen, formann. Lagdommer Kjersti Graver. Lagdommer Nils Simonsen |
| Lovhenvisninger: | Tomtefesteloven (1975) §14, §32, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, Avtaleloven (1918) §36, Prisloven (1953), §16, §31, Forsinkelsesrenteloven (1976) §3, Tomtefestelova (1996) §15, §17 |
Saken gjelder overdragelse av festerett for hytteeiendom i Nore og Uvdal kommune.
Ann Mari Maugsten solgte ved kjøpekontrakt av 4. januar 2000 sin hytteeiendom, gnr 126 bnr 5 feste nr 24 i Nore og Uvdal til Rolf Holt-Jacobsen. Grunneier er Nore og Uvdal kommune, og iht. festekontrakten av 7. april 1970 skulle kommunen godkjenne eventuell overdragelse av leieretten. Det het videre i samme punkt 9 i festekontrakten:
Festeavgift og vilkår vil da bli justert i samsvar med gjeldende avgift og vilkår på overdragelsesdagen.
Kongsberg Eiendomsmegling AS - som var megler for salget - henvendte seg til kommunen i brev av 29. desember 1999, og ba om at kommunen samtykket til transport av festeretten ved retur av medsendte transporterklæring.
Kommunen svarte i brev av 11. januar 2000 til advokat Ann Mikalsen. Det ble gitt uttrykk for at kommunen ikke ville motsette seg overføringen, men at det først måtte klarlegges om den nye fester ønsket å inngå ny festekontrakt eller forlenge den gamle. Videre opplyste kommunen at festeavgiften ville bli endret iht. festekontraktens punkt 9 til kr 3.000 pr år. Kommunestyret hadde i 1999 vedtatt nye festeavgifter på henholdsvis kr 5.000, 4.000 eller 3.000, bestemt ut fra den sone tomta lå i.
Festeavgiften for Maugsten var iht. festekontrakten av 1970 kr 250 pr år, med «regulering hvert tiende år på grunnlag av levekostnadsindeksen fra Statistisk Sentralbyrå eller den indeks som eventuelt trer i stedet for denne.» Hennes festeavgift var nå på kr 1.188.
Partene kom ikke til enighet, og Ann Mari Maugsten tok ut stevning mot Nore og Uvdal kommune for Kongsberg byrett den 8. mai 2000, med påstand om at kommunen skulle dømmes til å godkjenne Rolf Holt-Jacobsen som ny fester. Videre ble framsatt krav om at kommunen skulle erstatte Maugsten det økonomiske tapet hun hadde blitt påført ved ikke å kunne nyttiggjøre seg salgssummen på kr 450.000 fra 15. januar 2000 og fram til tvisten ble avgjort. Nore og Uvdal kommune påsto seg frifunnet.
Kongsberg byrett avsa dom 27. september 2000, med slik domsslutning:
1. Nore og Uvdal dømmes til å godkjenne Rolf Holt Jacobsen, Vestbyveien 59 A, 1440 Drøbak som ny fester under feste nr. 24, gnr. 126, bnr. 5 i Nore og Uvdal kommune.
2. Nore og Uvdal kommune dømmes til å betale erstatning med kr 6.000 -kronersekstusen- til Ann Mari Maugsten.
3. Nore og Uvdal kommune dømmes til å betale saksomkostninger med kr 32.500 -kronertrettitotusenfemhundre- til Ann Mari Maugsten.
Sakens nærmere enkeltheter framgår av byrettens dom og av lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.
Nore og Uvdal kommune har rettidig påanket byrettens dom til lagmannsretten, og har lagt ned slik påstand:
1. Nore og Uvdal kommune frifinnes.
2. Nore og Uvdal kommune tilkjennes saksomkostninger for byretten og lagmannsretten med tillegg av rente etter morarenteloven §3 første ledd, 1.punktum fra forfall til betaling skjer.
Ann Mari Maugsten har tatt til gjenmæle, og har lagt ned denne påstand:
1. Kongsberg byretts dom av 27.09.2000 stadfestes.
2. Ann Mari Maugsten tilkjennes saksomkostninger også for lagmannsretten med tillegg av rente etter morarentelovens §3, første ledd, 1. punktum fra forfall til betaling skjer.
Ankeforhandling ble avholdt i Oslo tinghus 15. og 16. november 2001. For Nore og Uvdal kommune møtte ordføreren, Nils Peter Undebakke og forklarte seg. Ankemotparten møtte ikke, men hadde gitt fullmakt til vitnet Jon Alvsaker, som med motpartens samtykke var til stede under hele ankeforhandlingen. Det ble avhørt ytterligere 3 vitner, og foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser.
Den ankende part, Nore og Uvdal kommune, har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:
Festekontrakten av 1970 hjemler oppregulering av festeavgiften til kr 3.000 pr år, iht kommunens vedtatte sonepriser. Etter kommunestyrets vedtak om soneprisene skulle festeavgiften for denne eiendommen vært fastsatt til kr 4.000 pr år, men ved en feil fra kommunens side ble det lagt til grunn at det var sonen der avgiften skulle være kr 3.000 pr år som var den riktige i Maugstens tilfelle.
Også byretten aksepterte at kontrakten hjemler oppregulering ved overdragelse av festeretten, men kom likevel til at det bare var grunnlag for oppregulering i samsvar med konsumprisindeksen. Denne begrensning er ingen naturlig tolkning av kontrakten, når den vurderes i sin helhet.
Det er heller ikke grunnlag for å hevde at bruken av ordet «justert» i kontrakten punkt 9 indikerer en rett til bare en mindre endring. Til illustrasjon vises her til Rt-2000-373, hvor førstvoterende bruker «justering» i forbindelse med en 10-dobling av festeavgiften.
Prisforskriftene om forhøyelse av festeavgifter, fastsatt ved Kronprinsregentens resolusjon av 21. desember 1990, gir ingen veiledning ved tolkningen av kontrakten. Forskriftene griper ikke inn i kontraktsforholdet på annen måte enn at den begrenser hva bortfesteren kan innkreve i festeavgift for den enkelte betalingstermin.
Kontrakten innebærer at godkjenning av ny fester kan koples til spørsmålet om ny festeavgift. Justeringsretten foreligger nettopp ved overdragelse av festeretten. Festekontrakten er fra tiden før gjeldende tomtefestelov, og det var full avtalefrihet med hensyn til spørsmålet om overdragelse av festerett. Tomtefesteloven griper ikke inn i dette, og heller ikke den nye tomtefesteloven av 20. desember 1996, som trer i kraft 1. januar 2002, griper inn i avtalen på dette punkt. Det vises særlig til loven §17, jf også §15.
Avtaleloven §36 kan ikke tilsi at avgiftsforhøyelsen til kr 3.000 settes til side. Markedsverdien på tomta som råtomt må antas å være ca kr 120.000, og festeavgiften bør gi kommunen en rimelig avkastning av tomteverdien. Kr 3.000 pr år innebærer 5 % avkastning av kr 60.000, og festeavgiften i dette tilfellet er således betydelig lavere enn en rimelig avkastning av tomteverdien skulle tilsi. Det er ellers av betydning at kontrakten punkt 9 er i samsvar med gjeldende lovgivning og også den nye tomtefesteloven som trer i kraft fra nyttårsskiftet.
Dersom retten skulle komme til at Maugsten har krav på erstatning, må beløpet reduseres i forhold til byrettens dom. Rentetapet er ikke søkt dokumentert, og Maugsten har ikke oppfylt sin tapsbegrensningsplikt. Det var unødvendig å la hele kjøpesummen stå på meglers konto, idet det ville vært tilstrekkelig å holde tilbake et beløp som tilsvarte et mulig prisavslag.
Ankemotparten, Ann Mari Maugsten, har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:
Byrettens dom må stadfestes. Anførslene fra Maugsten er dekkende referert i byrettens dom, og det vises til denne.
Maugsten har aldri bestridt at kommunen hadde rett til å knytte adgangen til justering av festeavgiften sammen med spørsmålet om godkjenning av ny fester, så sant det gjelder justering iht. prisindeksen. «Gjeldende» avgift må forstås slik at kommunen ved overdragelse er berettiget til å justere for prisstigningen fram til overdragelsestidspunktet, selv om dette tidspunkt ikke faller sammen med reguleringstidspunktet som ellers framgår av kontrakten. Her er imidlertid økningen for stor til at den kan koples til godkjenning.
Byretten har vurdert riktig spørsmålet om hva som er avtalt i kontrakten punkt 9. Forskriftene om forhøyelse av festeavgifter kommer også inn som et tolkningsmoment. Justering i henhold til disse forskrifter tilsvarer omtrent justering i henhold til konsumprisindeksen. Også gjeldende tomtefestelov §14 tredje ledd er et moment som taler for Maugstens forståelse av kontraktsbestemmelsen. Det vises videre til NOU 1993:29 om ny tomtefestelov side 14 annen spalte om at bortfesteren ikke kan kreve oppregulering av festeavgiften på grunn av at tomteprisene i området er gått opp, men at det er fallet i pengeverdien som skal være avgjørende.
Også bruken av ordet «justert» indikerer at partene ikke har ment at det kan foretas en så vesentlig økning av avgiften. Det er kommunen som står bak avtaleformuleringene. Kommunen er for øvrig den profesjonelle part i forholdet. Ansvaret for uklarheter må derfor gå ut over kommunen.
Det må videre tillegges vekt at kommunen ikke har foretatt noe på tomta som forøker verdien etter at Maugsten inngikk festeavtalen. Kommunens begrunnelse for økning er fiskale hensyn. Hvis kommunen har behov for høyere skatteinntekter, må det gjøres på andre måter enn her.
En økning av festeavgiften er uansett i strid med avtaleloven §36. Det vises her blant annet til Ot.prp.nr.5 (1982-1983) s 33 første spalte, om at partenes stilling har betydning. Det er således av betydning at den ene part er underlegen, og det skal også ses hen til hvem som har utarbeidet kontrakten. I vårt tilfelle overholdt kommunen ikke sin informasjons- og saklighetsplikt, og saksbehandlingen i forhold til Maugsten har vært vilkårlig. Kommunen skulle med en gang ha opplyst om kommunestyrets vedtak fra 1999 om soneavgifter. Det anføres også at kommunen inntok en «bastant holdning» da begjæringen om godkjenning av ny fester ble forelagt kommunen. En festeavgift på kr 3.000 pr år er også langt over det som er vanlig festeavgift i kommunen.
Det vises blant annet til Eidsivating lagmannsretts kjennelse av 1 juli 1988 i kjæremålssak nr 1988-00121, som anføres å være nokså parallell med Maugstens sak. Videre vises til Eidsivating lagmannsretts dom av 7. desember 1989 i ankesak nr 1988-00471. Kongsberg byretts dom av 7. januar 2000 i Nedremosaken kan ikke påberopes som støtte for kommunens standpunkt, idet saksforholdet der var helt forskjellig fra nærværende sak.
Ved avgjørelsen må det for øvrig tillegges vekt at den nye tomtefesteloven som trår i kraft fra neste årsskifte gjør adgangen til å overføre festerett videre.
Maugsten må fullt ut få medhold i sitt krav på erstatning. Ved at kommunen ikke returnerte transporterklæringen i underskrevet stand, har den nye kjøperen ikke fått tinglyst ervervet av eiendommen. Av den grunn måtte megleren holde kjøpesummen tilbake. Det er beregnet årlig rentetap på 2 % av kjøpesummen. Rentetapet er pr i dag vesentlig høyere enn påstanden i saken.
Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn byretten, og skal bemerke:
Festekontrakten mellom kommunen og Maugsten ble inngått 7. april 1970. Festetiden var 30 år. Festetiden gikk altså ut i april 2000. Kontrakten ga imidlertid festeren en ubetinget rett til å kreve forlengelse av kontrakten med nye 30 år. I dette tilfelle har festeren påberopt seg retten til fornyelse av kontrakten, og kontraktsforholdet anses som «eldre feste» etter gjeldende tomtefestelov av 30. mai 1975 §31, §32 . Det vises for så vidt til Ot.prp.nr.2 (1974-1975) s 85, der det uttales at bestemmelsen i §31 annet ledd første punktum ikke gjelder «ein slik rett til å kreve lenging fastsett i avtale før lova tek til å gjelde - og det endå om retten først vert aktuell eller gjort gjeldande etter at lova tek til å gjelde.»
For slike eldre festeforhold følger det av tomtefesteloven §32 nr 5 at festeren har «rett til å føre festeretten over til ein annan (jf. §16), om ikkje anna følgjer av det som er avtalt».» Det er således avtalefrihet med hensyn til adgang til å overdra festeretten til ny fester. Spørsmålet i denne saken blir hva partene har avtalt om retten til overføring i festeavtalen av 7. april 1970.
Det følger av punkt 9 i kontrakten at festeren i utgangspunktet har rett til å overføre festeretten. Imidlertid er det oppstilt nærmere vilkår for adgangen til overføring. Kommunen kan ved overføring justere festeavgiften og vilkårene «i samsvar med gjeldende avgift og vilkår på overdragelsesdagen». Spørsmålet om kommunens godkjenning av ny fester er således koplet sammen til spørsmålet om festerens aksept av forhøyelse av festeavgiften. Lagmannsretten kan ikke se at det på rettslig grunnlag kan innvendes noe i mot at kommunen har stilt et slikt vilkår i kontrakten for å tillate festeretten overført.
Maugsten har da heller ikke reist prinsipielle innvendinger mot en slik avtaleklausul om at godkjenning av ny fester gjøres betinget av at festeavgiften justeres. Men hun har gjort gjeldende at festeavgiftsjusteringen må begrenses til prisstigningen i henhold til konsumprisindeksen. Lagmannsretten ser dette som et spørsmål om hvilken justering av avgiften som avtalen hjemler, og kommer tilbake til dette spørsmål nedenfor. Dersom avtalen først hjemler justering til for eksempel markedsverdi, må det fortsatt være adgang for kommunen til å kople spørsmålet om godkjenning av ny fester til spørsmålet om festeren aksepterer kommunens krav på ny festeavgift. Kommunen bærer imidlertid selvsagt risikoen for at den oppjustering av avgiften som kreves er rettmessig, og vil komme i ansvar dersom den som vilkår for godkjenning av festeren krever en oppjustering som er høyere enn den som kan anses hjemlet i avtalen.
Lagmannsretten går så over til spørsmålet om hvilken justering av avgiften kontrakten punkt 9 hjemler. Kontrakten har også innledningsvis en bestemmelse om regulering av festeavgiften. Som nevnt tidligere, reguleres festeavgiften hvert tiende år på grunnlag av levekostnadsindeksen, dvs en justering for prisstigningen. Den forståelse Maugsten har gitt uttrykk for - og som ble akseptert av byretten - innebærer at justeringsadgangen skal være begrenset til justering for prisstigningen i henhold til prisindeksen fram til overdragelsestidspunktet. Etter lagmannsrettens syn er dette ingen naturlig fortolkning av kontrakten. Dersom justeringsadgangen etter punkt 9 skulle vært begrenset etter samme indeks som nevnt i kontraktens ordinære reguleringsklausul, hadde det for øvrig vært naturlig å uttrykke det eksplisitt i punkt 9.
Det er uklart hvem som har utformet kontrakten for kommunen, men det er kommunen som i forhold til Maugsten må bære ansvaret for eventuelle uklarheter. Lagmannsretten finner imidlertid ikke at dette kan medføre at Maugstens tolkning kan gis medhold.
Maugsten har anført at uttalelser i NOU 1993:29 Ny lov om tomtefeste s 14 annen spalte er et moment ved tolkningen av punkt 9. Det er her bl a uttalt at det ikke kan tillegges vekt «at tilhøvet mellom ytingane frå kvar av sidene har endra seg ved at tomteverdet har gått opp». Det er videre uttalt at «(d)et er nedgangen i den allmenne pengeverdien som skal vera avgjerande både som vilkår for revisjon av avtala og ved fastsetjinga av det nye vederlaget.» Lagmannsretten peker på at disse uttalelser omhandler adgangen til oppregulering av festeavgifter etter avtaleloven §36 ved eldre kontrakter som ikke har reguleringsklausul. Uttalelsene kan ikke ses å ha relevans for nærværende sak.
Lagmannsretten bemerker for øvrig at kommunens tidligere praktisering av festeforholdene ikke kaster særlig lys over forståelsen av kontrakten. Etter det opplyste fester kommunen bort ca 400 eiendommer, i alt hovedsak fritidseiendommer. Ca 170 av kontraktene har kontraktsbestemmelse som er tilsvarende punkt 9 i Maugstens kontrakt. Enkelte av disse kontraktene er imidlertid inngått etter ikrafttredelsen av gjeldende tomtefestelov, og kommunen har opplyst at kontraktsbestemmelsen da ikke håndheves. Det er for øvrig opplyst at det aldri har skjedd noen overdragelse av festeretten av de aktuelle eiendommer med tilsvarende kontraktsbestemmelse, hvor kommunen har lagt Maugstens tolkning til grunn. På den annen side var det heller ikke før kommunestyrevedtaket av 28. juni 1999 praksis for en mer omfattende oppjustering i overdragelsestilfellene. Bakgrunnen for den nye praksis er at kommunen nå er blitt mer bevisst på å utnytte inntektsmulighetene som kontraktene hjemler.
Justeringen av avgiften i samsvar med kommunens standpunkt innebærer en vesentlig økning. I Maugstens tilfelle er økningen fra kr 1.188 pr år til kr 3.000. Byretten bemerker på side 6 i dommen at bruken av ordet «justert» i kontraktens punkt 9 vanskelig lar seg forene med en så vidt dramatisk økning. Lagmannsretten er ikke enig i det. Ordet «justere» sier intet om størrelsen på endringen, men må i denne sammenheng anses synonymt med «regulering» av festeavgiften. Det vises for øvrig til kommunens henvisning til Rt-2000-373, der Høyesterett bruker uttrykket «justering» i et tilfelle hvor økningen i festeavgiften var betydelig større en i nærværende sak.
Maugsten har vist til prisforskriftene, dvs forskrifter om forhøyelse av festeavgifter, fastsatt ved Kronprinsregentens resolusjon av 21. desember 1990 i medhold av prisloven. Etter §2 første ledd i denne forskrift må det ikke innkreves høyere festeavgift for den enkelte betalingstermin for tomt til bolig- eller fritidshus enn den festeavgiften som gjaldt pr. 26. mai 1983, oppjustert med multiplikator fastsatt i forskrifter gitt av Prisdirektoratet. Hvilken begrensning med hensyn til innkreving av festeavgiften som følger av prisreguleringen, kaster etter lagmannsrettens syn ikke lys over fortolkningen av festekontrakten punkt 9.
Lagmannsretten finner at det er to mulige tolkningsalternativer av uttrykket «gjeldende avgift» i kontrakten. Det kan bety en henvisning til den festeavgift kommunen krever i nye festeforhold på det tidspunkt overdragelsen skjer. En annen mulig tolkning er at uttrykket kan vise til det generelle prisnivået for nye festeforhold i området, altså uavhengig av om det er kommunen eller andre som står som bortfester.
Etter lagmannsrettens syn er det førstnevnte alternativ som er den mest nærliggende forståelse av kontrakten. Likevel må det innfortolkes en begrensning om at kommunen ikke kan operere med en «gjeldende avgift» som går ut over det som samsvarer med tomtens markedsverdi. Når kommunen holder seg innenfor denne begrensning, vil det for øvrig som regel ikke ha noen betydning om man velger første eller annet tolkningsalternativ. Det må antas at også andre bortfestere enn kommunen normalt baserer avgiften i nye kontrakter på det som tilsvarer en rimelig avkastning av tomteverdien. Ut fra de opplysninger som er framlagt for lagmannsretten, er det ikke grunnlag for å konkludere med at en oppjustering til kr 3.000 pr år i Maugstens tilfelle går ut over denne ramme.
Ved verdivurderingen viser lagmannsretten bl a til en verditakst som er framlagt av kommunen for en hyttetomt som ligger i samme område, og hvor taksten som ubebygd råtomt er vurdert til kr 120.000. På bakgrunn av bevisførselen er det mye som taler for at Maugstens tomt har noenlunde samme verdi som råtomt. Det er for øvrig opplyst at en tomt noe lenger unna, med omtrent samme utsikt, er solgt ganske nylig for kr 135.000. En årlig festeavgift på kr 3.000 innebærer ingen urimelig høy avkastning av tomteverdien for kommunen, og må for øvrig antas å ligge innenfor «gjeldende avgift» etter kontrakten. Det bemerkes videre at Maugsten har anført at festeavgiftene for hyttetomter ellers i kommunen er betydelig lavere enn kr 3.000. Det er imidlertid ikke dokumentert at dette gjelder nyere festeforhold.
Maugsten har påberopt seg avtaleloven §36, hvoretter en avtale helt eller delvis kan settes til side eller endres for så vidt det ville virke urimelig eller være i strid med god forretningsskikk å gjøre den gjeldende. Denne anførsel kan ikke føre fram. Det er ikke urimelig at kommunen som betingelse for å gi festeren rett til å overdra festeretten, ville ta del i verdiutviklingen. Når det heller ikke er i strid med preseptorisk lovgivning å gjøre retten gjeldende, skal det mye til for å bli rammet av avtaleloven §36. Lagmannsretten kan heller ikke se at en avgiftsøkning fra kr 1.188 til kr 3.000 pr år for festet av hyttetomta isolert sett er urimelig. Det må være fullt legitimt fra kommunens side å søke å utnytte de økonomiske muligheter som ligger i posisjonen som bortfester.
Maugsten har også vist til kommunens saksbehandling som et moment som taler for anvendelse av avtaleloven §36. Normalt må slike forhold ha en underordnet betydning i relasjon til §36. Lagmannsretten finner imidlertid ikke grunn til å gå nærmere inn på dette, idet det ikke kan ses at det er grunnlag for noen sterk kritikk av kommunens handlemåte i saken. Kommunens svarbrev av 11. januar 2000 var riktignok ganske bastant, men må ses på bakgrunn henvendelsen fra eiendomsmegleren av 29. desember 1999, hvor det ble hevdet at transport av festerett ikke endrer vilkårene i festekontrakten. Det var også en noe uklar situasjon ved at kontraktstiden straks gikk ut, og at det ikke var endelig avklart om retten til forlengelse av samme kontrakt ville bli påberopt som alternativ til helt ny kontrakt. Kommunen ga imidlertid til svar at den ville akseptere Rolf Holt-Jacobsen som ny fester, men at transporten var avhengig av at ny festeavgift på kr 3.000 ble akseptert. Det vises ellers til at kommunen på grunn av manglende tilbakemelding, minnet om saken i brev av 29. februar 2000. Mye taler ellers for at kommunen burde orientert Maugsten om kommunestyrets vedtak av 28. juni 1999 om sonepriser for festeavgifter, men unnlatelsen av dette kan klart ikke være avgjørende for saken.
Maugsten har - etter det lagmannsretten forstår både som argument for sin tolkning av kontrakten og som argument for å bruke avtaleloven §36 - vist til to tidligere avgjørelser fra Eidsivating lagmannsrett. Det vises for så vidt til referatet av anførslene foran. Kjennelsen fra 1988 - som gjaldt spørsmålet om godkjenning av overføring av festerett - kan ikke ses å være av interesse. Det vises særlig til at saken gjaldt et tilfelle der kontrakten ikke hadde noen bestemmelse om at bortfesteren ved overdragelse av festeretten kunne oppjustere festeavgiften. Lagmannsretten kan heller ikke se at dommen fra 1989 er av interesse. Også den saken gjaldt et tilfelle der kontrakten ikke hadde noen bestemmelse om at bortfesteren kunne kreve oppjustering av avgiften, idet det bare var fastsatt at overdragelse krevde skriftlig samtykke fra grunneieren.
Konklusjonen blir etter dette at kommunen med rette kunne stille som vilkår for godkjenning av ny fester at den årlige festeavgiften ble justert opp til kr 3.000, og at det ikke er grunnlag for å anvende avtaleloven §36.
Erstatningskravet mot kommunen er fra Maugstens side knyttet til spørsmålet om kommunen hadde rett til å stille vilkåret om ny festeavgift på kr 3.000 for godkjenning av den nye festeren. Således kan heller ikke erstatningskravet føre fram.
Nore og Uvdal kommune må etter dette frifinnes.
Anken fra kommunen har ført fram. Saksomkostningsspørsmålet for byretten og lagmannsretten skal avgjøres etter tvistemålsloven §180 annet ledd, jf §172. Lagmannsretten har funnet saken så vidt tvilsom at det var fyllestgjørende grunn for Ann Mari Maugsten til å prøve saken for retten. Etter omstendighetene finner lagmannsretten at partene bør bære hver sine omkostninger for begge retter, etter unntaksregelen i tvistemålsloven §172 annet ledd.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Nore og Uvdal kommune frifinnes.
2. Saksomkostninger for byretten og lagmannsretten tilkjennes ikke.