LE-1986-509

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Dom
Dato:	1987-03-06
Publisert:	LE-1986-00509
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Dom av 6. mars 1987 i ankesak nr. 509/86, hl.nr. 793/86.
Parter:	Ankende part: Anne Marie Brun (Prosessfullmektig: Advokat Harald Svenneby, Oslo). Motpart: Odd-Ståle Ness (Prosessfullmektig: Advokat Peter L. Bernhardt, Oslo).
Forfatter:	Lagdommer Trygve Lange-Nielsen. Lagdommer Carl Hugo Endresen. Ekstraordinær lagdommer Haakon Faanes
Lovhenvisninger:	Prisloven (1953) §18, Husleieloven (1939) §38, §49, Borettslagsloven (1960) §16, §35, Eierseksjonsloven (1983) §16, §10, Tvistemålsloven (1915) §373, Husleiereguleringsloven (1967) §17

Anne Marie Brun overdro omkring månedskiftet november - desember 1984 til Odd Ståle Ness sine obligasjoner med tilhørende leierett til leilighet nr. 406 og garasje nr. 3 i Dragveien 25 i Bærum for kr. 365000.

Gårdeieren har nektet å godkjenne overdragelsen med den begrunnelse at en pris for leieretten som overstiger obligasjonenes pålydende er i strid med prisloven §18.

Ved stevning av 18. januar 1985 reiste Ness søksmål mot gårdeieren med krav om å bli godkjent som leietaker. Søksmålet ble imidlertid trukket tilbake og saken ble hevet. I steden reiste Ness ved stevning av 1. oktober 1985 søksmål mot Anne Marie Bakke. Prinsipalt gjorde Ness krav på tilbakebetaling av differansen mellom kjøpesummen og obligasjonenes pålydende, i alt kr. 317000. Subsidiært påstod Ness kjøpet hevet. Anne Marie Brun påstod seg frifunnet både for den prinsipale og den subsidiære påstand.

Asker og Bærum herredsrett avsa dom i saken 2. oktober 1986. Domsslutningen lyder:

"1. Anne Marie Brun dømmes til innen 2 - to - uker å betale Odd-Ståle Ness kr. 205000 - kronertohundreogfemtusen - med tillegg av 12 - tolv - prosent rente fra 15. desember 1984 til 31. januar 1985 og 15 - femten - prosent rente fra 1. februar 1986 til betaling skjer.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke."

Herredsretten godtok en pris på kr 160.000, hvorav kr 10.000 var påkostninger.

Om saksforholdet og det partene har anført vises for øvrig til herredsrettens dom og fremstillingen nedenfor. Dog skal nevnes at disponent Leif Fadnes hos Furuholmeninvest A/S, som administrerer Dragveien 25, som vitne har opplyst at leilighet nr 406 er 92 m2 brutto (og 77 m2 netto). Herredsretten antas å ha regnet med 85 m2 brutto, slik det er oppgitt i taksten av 4. juli 1984.

Anne Marie Brun har i rett tid påanket dommen. Odd-Ståle Ness har tatt til gjenmæle og har erklært aksessorisk motanke.

Ankeforhandling ble holdt 28. og 29. januar 1987. Partsforklaringer ble avgitt av Anne Marie Bruns ektefelle, Ragnar Brun, og av Odd Ståle Ness. Det ble avhørt 2 vitner. Rettsboken viser hva som ble dokumentert.

Anne Marie Brun nedla slik påstand:

"Anne Marie Brun frifinnes og tilkjennes saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten."

Odd Ståle Ness nedla slik endelig påstand:

"Prinsipalt: Anne Marie Brun dømmes til å betale kr. 302000 - kronertrehundreogtotusen 00/100 - med tillegg av 12 - tolv - prosent rente fra 15. desember 1984 til 31. januar 1986, og 15 - femten - prosent rente fra 1. februar 1986 til betaling skjer.

Subsidiært: Herredsrettens dom, punkt 1 stadfestes.

I begge tilfeller: Anne Marie Brun dømmes til å erstatte Odd-Ståle Ness hans saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett."

Den ankende part anfører at hun arvet leiligheten i Dragveien 25 i 1981. Da det i 1984 av helsemessige grunner ble nødvendig for dem å skaffe seg en ny bolig, overlot hun og hennes mann til eiendomsmeglerfirmaet Bømark og Rygh A/S å avhende leiligheten. Verdien av obligasjonene ble ved den takst firmaet innhentet satt til kr. 660000. På bakgrunn av markedssituasjonen averterte Bømark og Rygh A/S leiligheten med prisantydning kr. 500000. Salg kom imidlertid ikke i stand.

I slutten av oktober eller begynnelsen av november 1984 averterte den ankende part selv leiligheten til salgs. Odd-Ståle Ness meldte seg da som interessert. Han besiktiget leiligheten iallfall 2 ganger og etter forhandlinger ble det enighet om prisen (kr. 365.000), om overtakelsestidspunktet og om de øvrige forhold av betydning i forbindelse med overdragelsen. Etter den ankende parts mening var bindende avtale derfor inngått da partene ba advokat Heiberg om å utforme kontrakten. Partene møttes hos advokaten 2 ganger. Det første møtet var antakelig 26. november 1984. Det neste møtet, der kontrakten ble underskrevet, var antakelig 2-3 dager senere. Den kontrakt advokat Heiberg satte opp, og som partene underskrev, var - bortsett fra mulige bagateller - i samsvar med den muntlige avtale partene hadde inngått. Den ankende part vet ikke nå hvorfor det var 2 møter hos advokaten. Det ble iallfall ikke foretatt endringer i avtalen.

Avtalen er inngått mellom jevnbyrdige parter, og situasjonen var at Bruns måtte selge leiligheten på et tidspunkt da boligmarkedet var kjøpers marked. Det var følgelig ingen mulighet for spekulasjon fra selgers side og noe slikt har Bruns heller ikke forsøkt.

I den pris som er avtalt, inngår obligasjonenes pålydende, kr. 48000 og verdien av den ankende parts påkostninger på leiligheten, som partene for lagmannsretten er enige om å sette til kr. 15000. Resten, kr. 302000 gjelder leieretten.

Det er i rettspraksis lagt til grunn at leieretter har økonomisk verdi: Størrelsen av verdien avhenger av hvilke særlige rettigheter leietakeren har ut over husleieloven regler. I rettspraksis er det lagt vekt bl.a. på om leieretten er uoppsigelig, om den kan overdras og om leien kan forhøyes.

I det foreliggende tilfelle inneholder riktignok leiekontrakten bestemmelser om at leietakeren kan kastes ut om han gjør seg skyldig i vesentlig mislighold av sine plikter. Bestemmelsene i leiekontrakten om hva som skal regnes som vesentlig mislighold er imidlertid ikke bindende idet husleieloven §38 er preseptorisk. Leieforholdet må derfor anses som uoppsigelig fra gårdeierens side.

Leiekontrakten inneholder også den vanlige bestemmelse om at overdragelse av leieretten må godkjennes av gårdeieren. Godkjennelse kan imidlertid ikke nektes uten at det foreligger "skjellig grunn". Dette uttrykk må forstås på samme måte som det uttrykk som er brukt i husleieloven §49 og lov om borettslag §16, nemlig "saklig grunn". Det kreves altså tungtveiende grunner for slik nektelse. Leieretten kan følgelig overdras.

Husleiens størrelse er i leiekontrakten knyttet til størrelsen av visse utgifter, men med adgang til økning ut over dette. Denne adgang er imidlertid etter den ankende parts mening begrenset. At de leieforhøyelser som har funnet sted alltid har vært moderate, viser at også gårdeieren har forstått kontrakten på denne måte. Grunnen til at leien bare kan økes i begrenset utstrekning er at leietakerne ved sine innskudd har dekket en vesentlig del av byggekonstnadene. Innskuddene var 5 ganger så store som gårdeierens egenkapital da bygget ble oppført. Resten ble dekket ved lån som nedbetales ved hjelp av husleien. Skulle det bli foretatt øking av husleien ut over det som etter kontraktsforholdet kan anses rimelig, vil husleieloven §35 kunne bringes til anvendelse.

Ved vurderingen av om den avtalte pris er i strid med prisloven §18 må det tas utgangspunkt i forholdene da avtalen mellom partene ble inngått. Dette innebærer at det er husleien på avtaletidspunktet som vil ha betydning ved vurderingen. Risikoen for senere leieøkninger må påhvile kjøperen. Det må imidlertid tas hensyn til gårdeierens adgang til å øke leien. For at prisen skal kunne anses ulovlig, må den være urimelig overfor kjøperen - altså overfor Ness - og det er han som har bevisbyrden for at så er tilfellet. Noen slik urimelighet foreligger ikke her. Ness har oppnådd en pris som må anses å ligge langt under markedsprisen. Han er kommet i den gunstige posisjon at han vil få anledning til å bli selveier hvis eiendommen blir seksjonert. Samtidig har han rett til å fortsette leieforholdet på leiekontraktens vilkår om han finner det mer fordelaktig.

Etter den ankende parts mening gir taksten på kr 660000 et riktig bilde av markedsverdien. Herredsrettens uttalelse om at taksten "er direkte gal" bestrides derfor. Det er ingen feil ved taksten.

Den ankende part er i og for seg enig med herredsretten når den under henvisning til Rt-1976-365 peker på at også en markedspris kan være urimelig og i strid med prisloven §18. Dette forutsetter imidlertid et marked som er ute av balanse og derfor gir selgeren en helt dominerende stilling. Det var ikke tilfellet med markedet for obligasjonsleiligheter i 1984. Da var det kjøpers marked, slik at prisene ble presset nedover.

Det er å snu tingene på hodet når det hevdes at det er noe lurvet med markedsprisen fordi den springer ut av de priser som tidligere ble betalt under bordet. Prisforskriftene ble opphevet fordi de var i utakt med virkeligheten. Myndighetene ønsket en tilpasning til de virkelige priser.

At leieretten er uoppsigelig og kan overdras, og at adgangen til å øke husleien er begrenset, gir et godt grunnlag for å vurdere verdien av leieretten. Disse rettigheter setter langt på vei leietakeren i samme stilling som en selveier. Eieren av en selveierleilighet betaler riktignok ikke husleie. Han må imidlertid dekke sin del av fellesutgiftene ved eiendommen. Og også han kan miste sine rettigheter ved vesentlig mislighold, jfr. eierseksjonsloven §16. Et likhetspunkt er det også at ved ekspropriasjon må det ytes full erstatning for leieretten på samme måte som verdien av en selveierleilighet må erstattes. At leieretten faller bort hvis eiendommen brenner, er et for lettvint argument mot sammenligningen. Leietakeren kan tegne forsikring og derved oppnå dekning for sitt tap.

Med de store likheter som er til stede, må man bøye seg for realitetene og sammenligne prisen på obligasjonsleiligheter med prisen på selveierleiligheter. Prisen for obligasjonsleiligheter vil imidlertid måtte settes noe lavere enn for selveierleiligheter bl.a. fordi husleien vil være større enn leilighetens andel av fellesutgiftene.

Når det gjelder anførselen om at en pris ut over obligasjonens pålydende betyr at en del av leilighetens substansverdi overføres til leietakeren fordi han ikke vil være interessert i å bli selveier, og at gårdeieren derved ikke oppnår den fortjeneste en seksjonering vil gi, hevder den ankende part at en slik overføring er berettiget fordi innskuddet har dekket en stor del av byggekostnadene, og husleien har ført til nedbetaling av lånekapitalen. Det anføres i denne forbindelse at eierseksjonsloven §10 gir leietakeren rett til å overta seksjonen etter teknisk takst.

Sammenligningen mellom prisene på obligasjonsleiligheter og selveierleiligheter har etter den ankende parts mening støtte i rettspraksis. Det vises særlig til Agder lagmannsretts dom at 26. mars 1985 der en pris på kr 340.000 for en obligasjonsleilighet nettopp på grunnlag av en slik sammenligning ble ansett ikke å være i strid med prisloven §18. Dommen ble påanket, men nektet fremmet for Høyesterett under henvisning til tvistemålsloven §373 tredje ledd nr. 1. Dette gjør dommen til et prejudikat som må anses bindende når det gjelder vurderingen. Det vises også til dommer av Eidsivating lagmannsrett og Oslo husleierett som den ankende part mener lagmannsretten må anses seg bundet av.

Etter den ankende parts mening er den avtalte pris så gunstig for Ness at han må sies å ha gjort en gullkantet forretning. Situasjonen er i virkeligheten den at det vil være en fordel for Ness å tape saken. Da kan han nemlig selge leieretten med betydelig fortjeneste.

Den ankende part viser også til at verdien av leiekontrakt og innskudd for en annen leilighet av samme størrelse i samme eiendom, men med noe lavere standart og uten garasje 21. juli 1986 ble taksert til 420.000.

Ankemotparten bestrider at det var oppnådd enighet mellom partene før avtalen ble underskrevet i desember 1984. Et tegn på dette er at avtalen ikke ble underskrevet i partenes første møte hos advokaten Heiberg i november.

Det var en forutsetning for avtalen at overdragelsen ville bli godkjent av gårdeieren, noe som imidlertid ikke er skjedd fordi gårdeieren anser den avtalte pris ulovligt. Gårdeierens syn på prisen var kjent av den ankende part under forhandlingene. Det er da klanderverdig at Ness ikke ble underrettet. Det er også klanderverdig at Ness ikke før avtalen var inngått og underskrevet, ble gjort kjent med den leieforhøyelse som var varslet.

Da Ness etter selv å ha henvendt seg til gårdeieren, fikk vite at overdragelsen av leieretten ikke ville bli godkjent, ble det forhandlet mellom partene om en løsning på de problemer som var oppstått. Forhandlingene førte imidlertid ikke frem. Ness sitter derfor som fremleier i leiligheten. Situasjonen er ytterligerer forverret ved at gårdeieren etter at herredsrettens dom er falt, har meddelt at han vil gjøre sin forkjøpsrett gjeldende.

De spørsmål saken reiser, er om leieretten har en omsetningsverdi og i tilfelle hvilken.

Når man overtar en obligasjonsleilighet, overtar man en bruksrett og en fordring. Man blir ikke eier av leiligheten. Man får bare de rettigheter leiekontrakten gir leietakeren. Prisen på en obligasjonsleilighet kan derfor ikke sammenlignes med prisen på selveierleiligheter. Det bestrides at de lagmannsretts- og herredsretts- eller husleierettsdommer der en slik sammenligning er lagt til grunn, kan anses som bindende. At en slik dom er nektet fremmet for Høyesterett, medfører ikke at den får virkning som prejudikat, selv om nektelsen er begrunnet med en henvisning til tvistemålsloven §373 tredje ledd nr. 1. En kjennelse av Høyesteretts kjæremålsutvalg er ikke en høyesterettsdom. Sammenligningen av prisene på obligasjonsleiligheter og selveierleiligheter er da også forlatt i rettspraksis.

Betingelsen for at en leierett skal kunne ha en omsetningsverdi er at den medfører fordeler som ikke oppveies av den husleie som må betales. Spørsmålet er følgelig om denne betingelse er oppfylt. Dette syn er lagt til grunn i Eidsivating lagmannsretts dom av 6. desember 1985, der det bl.a. heter:

"For det tredje er overdratt en leierett, hvis verdi i første rekke beror på hvilke særrettigheter leiekontrakten gir leietakeren i forholdet til husleielovens alminnelige regler."

Lagmannsretten foretar så en vurdering av leiekontrakten. Noen sammenligning med selveierleiligheter foretas derimot ikke.

Ness er enig i at den foreliggende leiekontrakten må forstås slik at gårdeieren bare kan nekte overdragelse av leieretten hvis han har saklig grunn til det. En ulovlig overdragelsespris må imidlertid - slik gårdeieren hevder - anses som en slik saklig grunn. Hvis priser på det nivå saken gjelder, godtas som lovlige, vil gårdeieren kunne bli avskåret fra salgsgevinst ved seksjonering på grunn av leietakerens salg og derved fra å utnytte gårdens økonomiske verdi. Han har saklig grunn til å hindre en slik utvikling ved å nekte godkjennelse.

Det erkjennes at leiekontrakten må anses å være uoppsigelig selv om leietakeren kan miste leieretten ved vesentlig mislighold.

Ness bestrider den ankende parts anførsel om at gårdeierens rett til å øke husleien er begrenset. Leiekontrakten inneholder ikke noen slik begrensning. Gårdeieren må derfor anses å ha full rett til å øke husleien - kanskje med en viss korreksjon fordi obligasjonene ikke er rentebærende. Det vises i denne forbindelse til at Asker og Bærum herredsrett i dom av 11. november 1985 - som riktignok er påanket - fant at en leieforhøyelse for en leilighet i samme eiendom ikke var ugyldig og i strid med leiekontrakten.

De eneste særrettigheter leiekontrakten gir leietakeren, er følgelig at leieretten er uoppsigelig og at det er adgang til å overdra den. Herredsretten har begrunnet den pris den godtok for leieretten - kr. 102.000 - med disse to særrettigheter.

Ness gjør prinsipalt gjeldende at de særrettigheter som følger av leiekontrakten, ikke gir noen verdi ut over obligasjonenes pålydende med tillegg av den ankende parts påkostninger på leiligheten. Disse påkostninger er Ness enig i kan verdsettes til kr. 15.000. Subsidiært hevder Ness at verdien iallfall må settes lavere enn herredsretten har gjort. Atter subsidiært hevder han at verdien ikke kan settes høyere enn de kr. 102.000 herredsretten har godtatt.

Adgangen til å overdra leieretten har etter ankemotpartens mening ingen selvstendig verdi. Den er bare en forutsetning for å oppnå en godtgjørelse for de øvrige rettigheter leiekontrakten måtte gi. Den eneste særrettighet den foreliggende leiekontrakt gir - at den er uoppsigelig - har ikke så stor betydning at den kan betinge noen særskilt godtgjørelse.

Ness bestrider riktigheten av den ankende parts anførsel om at prisloven §18 må forstås slik at det må foreligge urimelighet overfor den konkrete kjøper for at prisen skal anses ulovlig. Det er objektiv vurdering det er tale om.

Det foreligger imidlertid urimelighet overfor Ness som fremdeles ikke har fått adkomst til leiligheten. Skal avtaletidspunktet være avgjørende, må avtalen anses urimelig også på grunn av leieforhøyelsen. Prisloven §18 må derfor komme til anvendelse. Det er for drøyt å måtte betale kr. 302.000 for uoppsigeligheten. Retten må gripe inn overfor et slikt prisnivå som har sitt utgangspunkt i svarte priser og misforståelser av hva som overdras ved salg av obligasjonsleiligheter.

Lagmannsretten, dens flertall - dommerne Lange-Nielsen og Endresen, er kommet til et annet resultat enn herredsretten.

Det bemerkes innledningsvis at det ikke er omtvistet og heller ikke tvilsomt at leieretten kan ha økonomisk verdi og kan være gjenstand for omsetning. Det vises i denne forbindelse til husleiereguleringsloven §17, som i 1982 ble endret slik at overdragelse av obligasjoner med tilknyttet leierett ikke lenger er omfattet av reguleringsbestemmelsene. Det tvisten gjelder, er om den pris partene har avtalt, er lovlig. Da reguleringene er opphevet, vil spørsmålet være om prisen er så høy at den rammes av det forbud mot urimelige priser prisloven §18 inneholder.

Det er fra den ankende parts side hevdet at det er de individuelle forhold som er avgjørende ved vurderingen av om prisen er urimelig. Spørsmålet er derfor etter den ankende parts mening om prisen kan anses urimelig overfor Ness. Lagmannsretten kan ikke dele dette syn. Det er i utgangspunktet en objektiv vurdering som skal foretas, og spørsmålet er om det er misforhold mellom ytelsene. Særlig klanderverdige forhold fra selgerens side vil imidlertid antagelig kunne ha en viss betydning. Det vises i denne forbindelse til Eckhoff og Gjelsvik: Prisloven 105 - 106.

Det er enighet mellom partene om at de, etter på forhånd å ha forhandlet om overdragelse, møttes to ganger hos advokat Heiberg, og at kjøpekontrakten ble underskrevet i det siste møtet, som fant sted i begynnelsen av desember 1984. Det er vanskelig å se at to møter skulle være nødvendige hvis partene - slik den ankende part hevder - var kommet så langt i sine forhandlinger at bindende avtale var inngått før møtene hos advokaten. Da måtte man iallfall ha kunnet vente at kontrakten var blitt underskrevet i det første møtet, slik forutsetningen fra advokatens side må ha vært når «november 1984» var anført som dateringstidspunkt. Lagmannsretten legger derfor til grunn at avtalen ikke var inngått før den ble underskrevet. Det er følgelig situasjonen på dette tidspunkt som må legges til grunn ved vurderingen av prisen.

Det var da kjøpekontrakten ble underskrevet varslet leieforhøyelse fra kr. 810,- pr. måned til kr. 1.500,- pr. måned. Garasjeleien med kr. 200,- pr. måned ble så vidt skjønnes ikke forhøyet. Brun varslet ikke Ness om leieforhøyelsen. Hvis Brun hadde gjort dette, anses det sannsynlig at den pris Ness var villig til å betale, ville vært redusert med noen titusener. Selv om kjøperen ikke kunne regne med å beholde en så gunstig leie som kr. 810, vil den bestående leie spille en rolle for prisen, og en så markert leieforhøyelse ville ikke en kjøper regne med. Ness har dog ikke prisavslag, og spørsmålet blir da om en leieforskjell som nevnt får betydning for den objektivt riktige pris når det etter leiekontrakten er lovlig med en slik prisforhøyelse og antakelig enda mer. Retten finner under enhver omstendighet ikke at leieforhøyelsen isolert sett medfører at den avtalte pris blir ulovlig i medhold av prislovens §18.

Når det videre gjelder situasjonen på markedet for obligasjonsleiligheter og de faktorer som er bestemmende for fastsettelsen av høyeste lovlige pris, kan lagmannsretten i alt vesentlig slutte seg til herredsrettens bemerkninger. Situasjonen på dette marked har siden prisreguleringen ble opphevet i 1982 vært meget usikker. Det er således karakteristisk at rundskriv av 7. juli 1982 fra Norsk takstmannsforening, som orienterer om lovforandringen som trådte i kraft den 1. juli samme år, bare nevner at pristakstplikten for salg av andelsleiligheter i frittstående borettslag og boligaksjeselskaper er opphevet, og det gis eksempler på hvordan slike leiligheter skal takseres etter lovforandringene. Obligasjonsleiligheter nevnes ikke, og det er heller ikke fra myndighetenes side kommet noen signaler om hvordan riktig pris på slike leiligheter skal bestemmes. Den uheldige praksis ved at obligasjonsleiligheter synes taksert som om de var andelsleiligheter har bidratt til å gi publikum et misvisende bilde av leilighetenes verdi.

Herredsretten, som var satt med fagkyndige meddommere, uttaler at erfaring viser at hvis kjøperne blir gjort tilstrekkelig kjent med hva det innebærer av rettigheter - eller mangel på sådanne - å overta en obligasjonsleilighet, så vil de aller fleste avstå fra kjøpet når prisen er høy.

Opplysningene i den foreliggende sak anses illustrerende. Etter hva disponent Fadnes har forklart fikk Furuholmeninvest A/S en henvendelse fra den kjøper som Bruns først regnet med å selge til. Da han ble kjent med Furuholmens syn på saken, opphørte hans interesse for kjøp av leiligheten. Det har vært flere søksmål mot Furuholmeninvest A/S fordi selskapet har nektet å godkjenne overdragelser for priser utover obligasjonenes pålydende. Disse søksmål har vært forlikt ved at eieren har godkjent overdragelsen for obligasjonenes pålydende. Påkostninger av leiligheten ble gjort opp mellom partene. Det søksmål Ness reiste mot Furuholmeninvest A/S i samme anledning ble trukket tilbake. Advokat Heiberg har forklart at han trakk seg som Ness' prosessfullmektig fordi han selv som gårdeier hadde nektet godkjennelse av avtalt pris for overdragelse av en obligasjonsleilighet, noe som førte til at prisen ble vesentlig redusert. I den foreliggende sak var advokat Heiberg og Bruns ved Furuholmeninvest A/S' brev av 1. august 1984 varslet om eierens standpunkt uten at Ness ble orientert. Retten finner det sannsynlig at Ness ikke ville kjøpt leiligheten hvis han var blitt orientert om at overdragelsen ikke ville bli godkjent, noe som klarligvis var hans forutsetning. Som følge av den store prisstigning på boligmarkedet siden 1984 har han imidlertid frafalt hevningspåstanden, og prisavslag er ikke krevet.

Bruns averterte leiligheten flere ganger høsten 1984. Det er ikke opplyst at man hadde mottatt bud som lå i nærheten av det Ness kom med, og det kan se ut som om Bruns måtte gått ned i pris hvis Ness hadde trukket seg. Retten ser da situasjonen slik at markedsprisen høsten 1984 antakelig lå under de avtalte kr. 365.000.

Lagdommer Lange-Nielsen finner grunn til å tilføye:

Den markedsprisen som et rimelig orientert publikum var villig til å betale høsten 1984, lå antakelig langt under de avtalte kr. 365.000. En slik markedspris ville imidlertid vært vesentlig høyere hvis kjøperne hadde følt seg trygge på at overdragelsene ville blitt godkjent og at de også selv kunne regne med å selge leiligheten videre til en pris tilsvarende den de selv hadde betalt med tillegg av vanlig prisstigning. Hvis det ved domstolpraksis avklares at de priser som lite orienterte kjøpere som Ness har vært villige til å betale, er lovlige, vil dette innebære at markedsprisen vil stige til det nevnte nivå. Sagt på en annen måte, verdien av obligasjonsleiligheter vil stige vesentlig hvis usikkerheten omkring rettsforholdende avklares i leilighetsinnehavernes favør. Dette kan føre til en ytterligere stigning av prisen på obligasjonsleiligheter utover det prisnivå som den aktuelle sak repesenterer.

Retten er kommet til at man ved vurderingen av hva som er høyeste lovlige pris etter prisloven §18 må se bort fra den usikkerhet som har hersket på markedet og bygge på det antatte riktige rettslige utgangspunkt. For lovlig pris på den akutelle leilighet vil det være av stor betydning hvorvidt Furuholmeninvest A/S i henhold til leiekontrakten har adgang til å nekte godkjennelse eller ikke, altså om gårdeieren har saklig grunn til å nekte godkjennelse av overdragelse for pris utover obliasjonens pålydende.

Gårdeierens økonomiske interesse i å nekte slik godkjennelse er åpenbar. På grunn av prisstigningen er gårdens verdi steget sterkt. Det er adgang til leieøkninger som gir en utmerket avkastning i forhold til den beskjedne egenkapital gårdeieren i sin tid investerte. Hertil kommer utviklingen når det gjelder seksjonering. Selv om leietakerne vil kunne oppnå en økonomisk gevinst hvis de får tilbud om seksjonering og kjøp av leilighetene som selveierleiligheter, så vil også gårdeieren kunne frigjøre betydelig kapital når innehaveren av leiligheten bare godskrives obligasjonens pålydende. Hvis det etableres et prisnivå på linje med prisen i den foreliggende sak, vil nye leietakeres interesse i kjøp av leiligheten bortfalle. Det er atskillige leietakere som ellers ville hatt interesse av dette.

Retten er under en viss tvil kommet til at de her nevnte økonomiske interesser ikke kan anses å være tilstrekkelig saklig grunn til at gårdeieren kan nekte å godkjenne en overdragelse til en pris som ellers etter domstolenes praksis ville anses som lovlig. Utviklingen har for eiere av den type gårder saken gjelder, vært meget gunstig. Prisstigningen har medført en god kapitalavkastning og en betydelig økning av gårdenes verdi. Utviklingen med eierseksjonering har gitt mulighet for å realisere kapitalen på en ny måte. Hvis opphevelsen av prisreguleringen på obligasjonsleiligheter fører til et prisnivå som fratar gårdeierne en del av de fordeler utviklingen hittil har medført, må dette være noe gårdeierne må finne seg i. Furuholmeninvest A/S antas etter dette ikke å ha saklig grunn for å nekte godkjennelse av overdragelsen til en pris som domstolene godkjenner. Det er i denne forbindelse også grunn til å peke på at gårdeierens forkjøpsrett i henhold til kontrakten gjelder høyeste lovlige pris.

Ved vurderingen av hvilken verdi en leierett har, vil det være avgjørende hvilke fordeler den gir. Slike fordeler vil for det første være særrettigheter ut over de rettigheter husleielovens alminnelige regler gir. Men også andre forhold som f.eks. strøkets karakter og beliggenhet vil kunne påvirke verdien.

Da den som erverver en obligasjon med tilknyttet leierett, ikke blir eier av leiligheten, vil det i utgangspunktet ikke være naturlig å sammenligne vederlaget med prisen på en selveierleilighet.

Den foreliggende leilighet har en gunstig beliggenhet med grei adkomst til forretninger og buss. Den ligger mot sydvest i 4. etasje og har utsikt. Den var nyoppusset i 1981-82.

De særrettigheter den ankende part påberoper seg, er at leieretten er uoppsigelig og kan overdras, og at adgangen til å øke husleien er begrenset.

Partene er enige om at leieretten må anses å være uoppsigelig fra gårdeierens side. Derimot er det grunn til å drøfte spørsmålene om hvilken adgang gårdeieren har til å øke husleien, og hvilken adgang leietakeren har til å overdra leieretten.

Spørsmålet om adgangen til å øke husleien for en annen leilighet i eiendommen står for lagmannsretten, idet en dom av 11. november 1985 av Asker og Bærum herredsrett er påanket. Gårdeieren ble av herredsretten frifunnet for leietakerens påstand om at leieforhøyelsen var ugyldig og i strid med leiekontrakten. Det er i den foreliggende sak nødvendig prejudisielt å ta standpunkt til spørsmålet. Dommen anses riktig. Ingen bestemmelse i leiekontrakten kan ses å begrense adgangen til å øke husleien. Heri ligger en meget vesentlig forskjell i forhold til selveierleiligheter og andelsleiligheter. Det forhold at leietakernes obligasjoner ikke skal avdras og forrentes, gir imidlertid gårdeieren en fordel som han må anses forpliktet til å ta hensyn til. Disponent Fadnes har da også som vitne forklart at det ved leiefastsettelsen foretas reduksjon som svarer til en forrentning på 10 % av obligasjonenes pålydende. Lagmannsretten anser gårdeieren forpliktet til å foreta en reduksjon av iallfall denne størrelse. Beregnet ut fra de obligasjoner det er tale om, vil dette bety en årlig reduksjon på kr. 4.800.

Adgangen til overdragelse av leieretten er fastslått i leiekontrakten. Retten er foran kommet til at Furuholmeninvest A/S ikke har rett til nekte godkjennelse av den pris retten finner lovlig.

Etter at herredsrettens dom forelå, har gårdeieren i brev av 16. oktober 1986 til den ankende parts prosessfullmekig uttalt:

«Vi har mottatt Asker og Bærum Herredsretts dom av 2. oktober 1986 mellom Ness/Bruun vedrørende overdragelse av obligasjon med leierett i ovennevnte eiendom.

Da det nå foreligger en lovlig pris - selv om dommen ikke er endelig - gjør vi med dette vår forkjøpsrett gjeldende. Vi vil således betale kr. 160.000 mot at obligasjonen og leiekontrakten tiltransporteres oss.

For ordens skyld gjør vi oppmerksom på at vi vil inngå leieavtale med Ness om fortsatt boforhold i Dragveien 25.»

Det er i forarbeidene til husleieloven §49 forutsatt at en forkjøpsrett for gårdeieren ikke er lovlig. Det må imidlertid antas at bestemmelsen, som trådte i kraft 14. desember 1969, ikke kan gjøres gjeldende overfor den foreliggende leiekontrakt, som er inngått i 1965. Da gårdeieren må betale høyeste lovlige pris, kan forkjøpsretten ikke antas å påvirke overdragelsesprisen i vesentig grad.

Det den ankende part har overdratt, er etter dette obligasjoner pålydende kr. 48.000 med tilknyttet uoppsigelig likerett til nyoppusset leilighet og garasje, dog uten fremleierett. Ved fastsettelsen av husleien må det tas hensyn til at obligasjonen er uoppsigelig og ikke rentebærende. Leietakeren har en nesten ubegrenset rett til å overdra leieretten. I tillegg kommer påkostninger som den ankende part har foretatt, og som er verdsatt til kr. 15.000.

Ut fra en helhetsvurdering er lagmannsretten under atskillig tvil kommet til at selv om den avtalte pris er høy, er det ikke tilstrekkelig grunnlag til å si at det foreligger «en klar og ikke ubetydelig avvikelse fra det rimelige», jfr. Eckhoff og Gjeldsvik: Prisloven 106 og Blom: Prisloven 74.

Mindretallet, ekstraordinær lagdommer Faanes, er kommet til at herredsrrettens dom bør stadfestes, og han er i det vesentlige enig i dennes premisser.

Han finner det riktig å presisere sitt syn noe nærmere.

I handelen mellom partene representerer kr. 48.000 dekning for de tilknyttede obligasjoner, og partene er enige om en godtgjørelse på kr. 15.000 for selgerens påkostninger av leiligheten. Dette innebærer at avtalen stipulerer kr. 302.000 som verderlag for leieretten.

For å vurdere disse kr. 302.000 mot forbudet mot urimelig pris prisloven §18, må de særlige rettigheter ved leieretten nærmere analyseres. Advokat Svenneby har i denne forbindelse særlig fremhevet at leieretten er uoppsigelig, at den er overdragbar, at leiekontrakten setter grenser for husleieforhøyelser, og at verdien av disse gjør den avtalte pris ikke urimelig.

Når det gjelder uoppsigeligheten, omhandles denne i leiekontraktens §5 annet ledd og §9 og §11, §12, §13, §14, §15 §16. Disse bestemmelsene definerer inngående hva som skal regnes som vesentlig misligholdelse av leiekontrakten, og derved gir adgang til opppsigelse, og synes å favne temmelig vidt. I forhold til det ordinære oppsigelsesvern i husleieloven §38, er det således bare ved oppsigelse av andre grunner enn egen vesentlig misligholdelse, at leiekontrakten beskytter leieboerne. Rettspraksis synes å ha gått forholdsvis langt i å beskytte leieboeren mot oppsigelse av slike andre grunner, og det oppsigelsesvern som den leiekontrakt saken dreier seg om, gir, synes derfor å ha en forholdsvis beskjeden verdi.

Advokat Svenneby har i sin prosedyre fremhevet at husleieloven §38 er preseptorisk og at de bestemmelser i leiekontrakten om hva som skal regnes som vesentlig mislighold, som strider mot husleielovens bestemmelser i §38, derfor ikke er bindende for leietakeren. Dette er i prinsippet riktig nok, men det kan her i stor utstrekning bli tale om skjønnsmessige vurderinger, som åpner for rettssaker og gjør leietakerens leieforold mere usikkert. Dette forhold må etter mindretallets oppfatning bidra til å redusere leierettens øknomiske verdi.

Når det gjelder spørsmålet om adgang til forhøyelse av husleien, har Asker og Bærum herredsrett 11. november 1985 avsagt dom i tvist mellom samme utleier og en annen leieboer. Dommer Faanes er fullt ut enig i det som herredsretten har gjort gjeldende og legger til grunn at utleieren i saken har rett etter leiekontrakten til ethvert husleietillegg «som lovgivningen i sin alminnelighet måtte hjemle.»

Spørsmålet om leiekontraktens overdragbarhet er noe mere tvilsomt. Leiekontraktens §6 første ledd, sier at leietakeren har «rett til å overdra innskudd og leierett», men overdragelsen må være godkjent av utleieren, som ikke kan nekte godkjennelse «uten skjellig grunn». Videre bestemmer paragrafens annet ledd at utleieren har forkjøpsrett ved enhver overdragelse til andre enn gjenlevende ektefelle og barn tilhørende husstanden.

Allerede denne forkjøpsrett innebærer en vesentlig beskjæring av overdrageligheten av leiekontrakten.

I nærværende sak har utleieren nektet å godkjenne overdragelsen mellom partene, og har i brev av 16. oktober 1986 gjort gjeldende sin forkjøpsrett ved å betale det beløp herredsretten kom til.

Advokat Svenneby har prosedert på at i saken ligger deler av substansverdien av leiligheten/leieretten på leieboerens hånd, og at de fordeler leieretten innebærer, medfører en prissetting langt på vei som om det hadde foreligget en selveierleilighet. Dette syn kan neppe være riktig, idet dette vil medføre en overgang av store deler av eiendomsrettens verdier fra utleieren til leietakeren.

Det har vært uttalt i saken at det foreligger planer om seksjonering av eiendommen, noe som ennå ikke har kommet til gjennomføring. Ved en seksjonering vil det bli stipulert en overdragelsespris for hver leilighet med fradrag for leieboerobligasjonens pålydende og eventuelle omforente påkostninger. Odd-Ståle Ness vil da ikke få godskrevet sitt utlegg på kr. 302.000. Hvis han da ikke ser seg istand til å kjøpe leiligheten som selveierseksjon, vil åpenbart utleieren ha adgang til å selge seksjonen til andre, noe som vil medføre betydelig prisreduksjon når det bor en leieboer i leiligheten. Mindretallet antar at utleieren har skjellig grunn til å nekte godkjenning av overdragelsen mellom partene, når denne overdragelse må antas å medføre stort tap for ham.

Partenes advokat har oppholdt seg meget ved antatt markedsverdi for obligasjonsleiligheten. Mindretallet antar for sitt vedkommende at man ikke i denne henseende kan tale om sammenlingbar markedsverdi, med mindre man får opplyst salg hvor leiekontrakten gir de nøyaktig samme rettigheter for leietakeren, som i nærværende sak. Det har man etter mindretallets oppfatning ikke fått opplysning om.

Mindretallet finner etter dette at de fordeler som Odd-Ståle Ness har betalt kr. 302.000 står i sterkt misforhold til dette høye beløp, som derfor må karakteriseres som urimelig. Mindretallet finner for sitt vedkommende at det snarere burde bli tale om å redusere det beløp herredsretten har kommet til, enn å forhøye det. Etter omstendighetene har mindretallet imidlertid funnet å burde slutte seg til herredsrettens domsbeløp.

Den akende part vil etter dette bli frifunnet.

Anken har ført frem. Avgjørelsen har imidlertid voldt slik tvil at ankemoparten må anses å ha hatt fyllestgjørende grunn til å la saken komme for retten. Saksomkostninger vil derfor ikke bli tilkjent i ankesaken. Herredsrettens omkostningsavgjørelse er det ikke grunn til å endre.

Dommen er avsagt under slik dissens som fremgår av ovenstående.

Domsslutning:

1. Anne Marie Brun frifinnes.

2. Herredsrettens omkostningsavgjørelse (domsslutningens post 2) stadfestes.

3. Saksomkostninger for lagmannsretten tilkjennes ikke.