LE-1986-510

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Dom
Dato:	1987-11-19
Publisert:	LE-1986-00510
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Dom av 19. november 1987 i ankesak nr. 510/86, hl.nr. 794/86.
Parter:	Ankende part: 1. Nina Haakensen (Prosessfullmektig: Advokat Knud Try, Oslo). Ankende part: 2. Advokat Olav Aamodt (Prosessfullmektig: Ingen). Motpart: Jan Rune Berg (Prosessfullmektig: Advokat Halfdan Bøhn, Oslo).
Forfatter:	Lagdommer Bror Oskar Scherdin, formann. Lagdommer Nils Erik Lie. Ekstraordinær lagdommer Eivind Hanssen
Lovhenvisninger:	Husleieloven (1939) §48, §49, Prisloven (1953) §18, §59, §38, §8, §32, Husleiereguleringsloven (1967) §14, §15, Renteloven (1888), Tvistemålsloven (1915) §180, §178

På eiendommen Maridalsveien 175 i Oslo ble det 1968 oppført et boligbygg med ca 50 småleiligheter. Leilighetene er bortleid mot lån fra leietakerne til gårdeieren Trygve Bjerke. Til sikkerhet for lånet har den enkelte leietaker andel i en fellesobligasjon stor kr 1 596 100,- med pant i eiendommen, utstedt 12. november 1968 og tinglyst 3. desember 1968.

Ved leiekontrakt av 8. mai 1979 med gårdeieren fikk Nina Haakensen leie en 1 roms leilighet på 30 m2 som tidligere hadde vært utleid uten innskudd til en ansatt hos gårdeieren. Avtalen gikk ut på bortleie mot lån på kr 28 500,-. For lånet ble det utstedt en andelsobligasjon som ble tilbakedatert til 4. januar 1968. I følge denne kan fellesobligasjonen innfris etter 5 år av gårdeieren. Noen tilsvarende uttrykkelig bestemmelse om særskilt innfrielse av den enkelte andelsobligasjon forelå ikke på dette tidspunkt.

Leiekontrakten inneholder bestemmelse om at utleieren ikke har rett til å si opp leieforholdet før et nærmere angitt tidspunkt. Dette er angitt til 4. mars 1979 - noe som åpenbart må være en inkurie. Ifølge husleieloven §48 annet ledd vil leieforholdet være uoppsigelig i 5 år. Altså frem til 8. mai 1984. I denne tid har leieren rett til å overdra leieretten, jfr. husleieloven §49 annet ledd.

Etter anmodning av Haakensen avga arkitekt Einar Chr. Hunstad to s.k. veiledende verditakster over leiligheten, den ene avgitt før og den annen avgitt etter at pristakstplikten for obligasjonsleiligheter ble opphevet 1. juli 1982. Ved den første takst avgitt 12. mai 1982 ble verdien satt til kr 95.000,-. Ved den annen takst avgitt 6. september 1982 ble verdien satt til kr 150.000,-.

Advokat Olav Aamodt fikk deretter i oppdrag å selge leiligheten (obligasjonen med leierett). Den ble avertert til salgs som obligasjonsleilighet for en pris av kr 130.000,-. Dagen etter at det var holdt visning, møtte en av reflektantene, Jan Rune Berg, på advokat Aamodts kontor og undertegnet samme dag - 1. oktober 1982 - kjøpekontrakt. Berg tok leiligheten i bruk 15. oktober 1982. Kjøpesummen var betalt noen dager i forveien.

Ved advokat Aamodts brev av 1. oktober 1982 ble det søkt om gårdeierens godkjenning av overdragelsen til Berg. Gårdeieren svarte i brev 14. oktober 1982 at behandlingen av overdragelsen "er utsatt i påvente av juridisk betenkning i saken" og tilføyet: "Det må i all fall påregnes at andelsobligasjonen vil bli innløst fra det tidspunkt slik innløsning er lovlig". Først ved gårdeierens brev av 16. mars 1983 mottok advokat Aamodt godkjenning av overdragelsen - i form av påtegning på andelsobligasjonen. Samtidig ble oversendt ny leiekontrakt for Berg med bestemmelse i punkt 13 om at andelsobligasjonen "innfries etter 8. mai 1984 uten ytterligere varsel, eller ved overdragelse av leiligheten før denne tid". Denne leiekontrakt ble etter det opplyste ikke undertegnet av Berg.

I 1983 ga Berg advokat Aamodt i oppdrag å selge leiligheten og satte prisen til kr 135.000,-. Leiligheten ble avertert til salgs som obligasjonsleilighet ved annonse i Aftenposten 25. mai 1983. Det meldte seg flere interesserte, men ingen ga bud opp mot det angitte beløp. Berg har senere forgjeves forsøkt på egen hånd å selge leiligheten for kr 125.000,-.

Berg henvendte seg deretter til advokat Halfdan Bøhn som i brever av 10. november 1983 til advokat Aamodt og arkitekt Hunstad hevdet at overdragelsen til Berg i 1982 måtte rammes av prisloven §18. Krav om tilbakebetaling av overprisen ville bli rettet mot selgeren, men Aamodt og Hunstad ble varslet om at de ville bli gjort ansvarlige for tapet. I advokat Bøhns senere brev av 27. januar 1984 til Nina Haakensen ble det hevdet at kontrakten var i strid med prisloven §18 og at Berg "har krav på å få tilbakebetalt differansen mellom obligasjonens pålydende og det vederlag han betalte på kr 130.000,-, dvs. kr 101 500,-".

Berg har senere - med bistand av statsautorisert eiendomsmegler Odd Wærstad - overdratt leiligheten ved kjøpekontrakt av 9. april 1984 for kr 36.000,- til Kari Stabell med overtakelse 15. april 1984.

Ved stevning av 19. november 1984 har Berg reist søksmål mot Haakensen, Hunstad og Aamodt med påstand om at de dømmes in solidum til å betale kr 94.000,-, dvs. differansen mellom kjøpesummen fra 1982 og kjøpesummen fra 1984.

Oslo husleierett avsa 19. september 1986 dom med slik domsslutning:

"1. Nina Haakensen Gay dømmes til å tilbakebetale Jan Rune Berg 90 000 - nittitusen - kroner med 15% rente fra 17. april 1984 og med 18% rente fra 1. februar 1986 til betaling skjer.

2. Einar Chr. Hunstad og Olav Aamodt er overfor Jan Rune Berg subsidiært solidarisk ansvarlige for oppfyllelsen av den forpliktelse som er nevnt i punkt 1.

3. Saksomkostninger ilegges ikke.

4. Oppfyllelsesfristen for forpliktelsen i punkt 1 er 14 - fjorten - dager fra forkynnelsen av denne dom."

I forhold til prisloven §18 ble - ifølge husleieretten - spørsmålet om leieretten kunne gi obligasjonen verdi ut over pålydende. Det var enighet mellom partene om at obligasjonen var oppsigelig fra gårdeierens side og at leieforholdet etter oppsigelse gikk over på vanlige oppsigelsesvilkår etter husleieloven uten overdragelsesrett for leieren. Videre var det på det rene at det på overdragelsestiden var ca 1 år og 7 måneder igjen av den lovbestemte uoppsigelige leieperiode. Husleieretten tilla ikke det vanlige oppsigelsesvern eller bytteretten nevneverdig verdi under de foreliggende omstendigheter. Utleieren kunne kreve gjengs leie og leiligheten var ikke noe spesielt godt bytteobjekt. Husleieretten kunne ikke se at det lå noen særlig verdi i mulighetene for å forhandle med gårdeieren i tilfelle av seksjonering eller i en oppsigelsessituasjon.

Husleieretten fremholdt at kjøpesummen tilsvarte en pris av kr 4 333,- pr. m2 brutto og at dette måtte langt på veg tilsvare prisen for eierboliger i boligsameier eller borettslag på denne tid. Obligasjonen med tilknyttet leierett kunne på ingen måte forsvare en så høy pris. Prisen var etter rettens mening et klart og tydelig avvik fra det rimelige. Vederlaget ble da å verdsette til rimelig pris i 1982 som retten satte til kr 40.000,- blandt annet under hensyn til gjenstående tid av den uoppsigelige leieperiode.

Kravet om tilbakebetaling av merprisen ble tatt til følge da husleieretten ikke kunne se at Berg ved sin aksept av prisen hadde medvirket til overtredelsen i slik kvalifisert grad som nevnt i prisloven §59.

Når det gjelder kravet mot arkitekt Hunstad som takstmann, sa husleieretten seg enig i at Hunstads takst var egnet til å villede og at et eventuelt tap på grunn av denne takst ville være en påregnelig følge.

Når det gjelder kravet mot advokat Aamodt, antok husleieretten at han som megler mer direkte burde ha orientert om verdien av en slik obligasjon. Etter rettens mening burde han ha frarådet selgeren å gå ut med et så høyt forlangende. Notatet som kjøperen Berg fikk lese, var nok korrekt og opplysende om rettsforholdene for obligasjonsleiligheter generelt. Men dette var ikke en fullgod opplysning i forhold til verdien av den aktuelle obligasjon. Aamodt burde klart ha foreholdt Berg hvilken situasjon som ville oppstå dersom Berg skulle flytte.

Saksøkte 1, Nina Haakensen, har ved advokat Knud Try i rett tid påanket dommen for så vidt angår domslutningens punkt 1 (og 3) og har for lagmannsretten nedlagt slik endelig påstand:

"1. Prinsipalt: Nina Haakensen frifinnes.

Subsidiært: Det beløp som skal tilbakebetales, nedsettes etter rettens skjønn i forhold til husleierettens dom. Nina Haakensen frifinnes for kravet om renter.

2. Nina Haakensen tilkjennes saksomkostninger for husleierett og lagmannsrett."

Saksøkeren, Jan Rune Berg, har ved advokat Halfdan Bøhn tatt til gjenmæle og har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:

"Oslo Husleieretts dom stadfestes. Jan Rune Berg tilkjennes saksomkostninger for Husleieretten og for lagmannsretten."

Saksøkte nr. 3, Olav Aamodt, har i rett tid påanket dommen for så vidt angår domsslutningens punkt 2 (og 3) og har for lagmannsretten nedlagt slik endelig påstand:

"1. Olav Aamodt frifinnes.

2. Olav Aamodt tilkjennes saksomkostninger for husleieretten og lagmannsretten."

Saksøkeren, Jan Rune Berg, har ved advokat Halfdan Bøhn tatt til gjenmæle og har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:

"Oslo Husleieretts dom stadfestes. Jan Rune Berg tilkjennes saksomkostninger for Husleieretten og lagmannsretten."

Under ankeforhandlingen avga de ankende parter og ankemotparten forklaringer. Det ble avhørt 5 vitner. Protokollasjonen fremgår av rettsboken.

Lagmannsretten har foretatt befaring av leiligheten i Maridalsveien 175, ledsaget av parter og prosessfullmektiger.

Jan Rune Berg ble 1. oktober 1982 forelagt et notat - utarbeidet av advokat Olav Aamodt - som han fikk anledning til å lese før han underskrev kjøpekontrakten samme dag. Notatet som gir en generell rettslig orientering om obligasjonsleiligheter, lyder i sin helhet:

"1. Obligasjonsleiligheter er leiligheter som eies av gårdeieren, men som er leiet bort til leietageren mot et lån til gårdeieren. Lånet er sikret med pant i eiendommen.

2. Fordi det som regel er flere boliger i samme eiendom som er leiet bort mot lån til gårdeieren, er det som regel av praktiske grunner opprettet en felles obligasjon for samtlige lån, hvorav det utstedes en andelsobligasjon til hver enkelt leietager/långiver.

3. Ved overdragelse av obligasjonsleiligheter foreligger det således to dokumenter: leiekontrakt som regulerer leieforholdet mellom gårdeieren og leietageren, og obligasjon (andelsobligasjonen), som regulerer låneforholdet.

4. Det er bindende bestemmelser i kap. 9 i lov om husleie av 16. juni 1939 nr. 6 om bortleie av boliger mot lån (obligasjonsleiligheter). Disse bestemmelsene er i stor utstrekning bindende, og bestemmelser om forkjøpsrett m.v. for gårdeieren i leiekontrakt/obligasjon vil ikke være gyldige så langt bestemmelsen er i strid med de bindende bestemmelsene i husleieloven. Her er det særlig grunn til å merke seg bestemmelsen i Husleieloven §49, annet ledd, som bestemmer at

"Når leieavtalen er inngått og så lenge den ikke kan sies opp, har leieren rett til å overdra leiligheten. Retten kan ikke begrenses og heller ikke tapes, medmindre leieren vesentlig misligholder leieavtalen, og utleieren skriftlig meddeler ham at han hever leieavtalen av den grunn."

I §49 tredje ledd er dessuten bestemt at

"Overdragelse av leieretten er ikke gyldig uten utleierens godkjenning, medmindre det er bestemt i avtale at godkjenning ikke er nødvendig. Godkjenning kan bare nektes når det er saklig grunn til det ..."

5. Som regel kan obligasjonen sies opp av gårdeieren. Dette innebærer at obligasjonsbeløpet må utbetales til leietageren, men oppsigelsen får ingen virkning for leieforholdet. Som regel løper dette på oppsigelse, d.v.s. at leietageren sitter med leiligheten med den sikkerhet som er gitt i Husleieloven §38, jfr. §8. I praksis vil han kunne bo i leiligheten så lenge han ønsker, så lenge han ikke vesentlig misligholder bestemmelsene i leiekontrakten. Dessuten vil han uansett oppsigelsen av obligasjonen ha rett til å overdra leieretten når overdragelsen er et nødvendig ledd i et bytte av boliger, og hver av byttepartene skal ta i varig bruk som bolig de boliger de får i bytte, jfr. Husleieloven §32a.

6. I Husleieloven §48 er det bestemt at leieavtalen skal inngåes for en viss tid, minst 5 år. Deretter fortsetter leieavtalen inntil den blir bragt til opphør ved oppsigelse. Det følger av den foran refererte bestemmelse i Husleieloven §49 annet ledd, at leietageren således har full overdragelsesrett i de første 5 årene. Deretter kan imidlertid obligasjonen sies opp, og leietageren har etter dette tidspunkt heller ingen rett til å overdra leieretten til andre på annen måte enn ved bytte. Det skal her innskytes at heller ikke gårdeieren har adgang til å selge leieretten dersom leieboeren ønsker å si opp leieforholdet.

7. Gårdeieren har også ved utleie av bolig mot lån adgang til å legge på leien på vanlig måte. I den utstrekning det er fastsatt prisbestemmelser (førkrigsleiligheter) er han imidlertid bundet av disse bestemmelsene. Ved andre leieforhold er han kun bundet av Prisloven bestemmelser om forbudet mot å ta urimelig pris/vederlag. Bestemmelsene om høyeste overdragelsespris ved salg av obligasjonsleiligheter er opphevet.

8. For øvrig er det foreslått nye bestemmelser om opprettelse av eierleiligheter i bestående bygninger. Den som har kjøpt en obligasjonsleilighet vil etter forslaget komme i samme stilling som de øvrige leietagere i bygget, med fortrinnsrett til kjøp etc. Det som er betalt ut over obligasjonens pålydende vil imidlertid ikke bli trukket fra kjøpesummen. Dersom man imidlertid velger ikke å kjøpe eierseksjonen, og dersom seksjonen blir solgt til andre (med påhefte av leieretten) vil overdragelsen etter forslaget innebære at leietagerens senere rett til bytte av bolig faller bort."

Den ankende part I, Nina Haakensen, hevder at kjøpesummen på kr 130.000,- i kjøpekontrakten av 1. oktober 1982 ikke er en urimelig pris for leiligheten - andelsobligasjonen med tilknyttet leierett - og at forholdet således ikke rammes av prisloven §18. Man kan her tale om en boverdi som er høyere enn hva utleieren krever i leie. Dette gir leieretten en verdi som leieren må kunne ta ut ved overdragelse. Det må herunder tas hensyn til lovbestemte rettigheter som oppsigelsesvern, bytterett og fordel ved seksjonering.

Husleieretten hevdes å ha tatt feil når det gjelder vurderingen av leilighetens verdi ut over obligasjonens pålydende. Om dette anføres det i ankeerklæringen blant annet:

"Det ble under saken ihvertfall akseptert at 17-1800 kr pr. mnd. ville være en akseptabel husleie for leiligheten i dag. Denne husleien er man fremdeles ikke kommet opp i for leiligheten, og gjennomsnittlig kan det antagelig sies at bokostnadene i leiligheten med de husleier som har vært hittil kunne ha vært kr 800,- pr. mnd. høyere i den tid som er gått og likevel vært rimelig leie. Dette tilsvarer ca kr 10 000,- pr. år og det må være helt uriktig av retten under en fri prisdannelse for leiligheter ikke å ta hensyn til denne realitet, noe retten åpenbart ikke har gjort i sin vurdering."

I Oslo er det fortsatt en viss husleieregulering også for s.k. uregulerte leieforhold som det foreliggende, jfr. husleiereguleringsloven §14 om meldeplikt ved leieforhøyelse og §15 om husleienemndas adgang til å fastsette høyeste lovlige leie. Leietakeren er herved sikret mot å bli avkrevet en leie som er høyere enn gjengs leie på stedet for tilsvarende bolig bygget til samme tid. Leietakeren er m.a.o. sikret rett til å bo rimelig, og det er viktig. Et leieforhold med rimelig leie må anses som en økonomisk verdi. Husleieretten tar således feil når den avfeier denne side av saken med at Berg ikke er sikret noen særlig lav leie. Det er først og fremst dette som gir leieretten en verdi i det foreliggende tilfelle. Overdrageligheten representerer ikke noen verdi i seg selv. Leieretten må være verdt vesentlig mer enn den merpris - utover obligasjonens pålydende kr 28 500,- - som ligger i de kr 40.000,- husleieretten har funnet ville ha vært en rimelig kjøpesum.

Hvilken vekt en kjøper vil legge på om leieretten er overdragelig, vil avhenge av hvor lenge han har regnet med å bli boende i leiligheten. Dette må være opp til kjøperen selv å vurdere. I det foreliggende tilfelle ville overdragelsesretten etter loven fortsatt bestå så lenge gårdeieren ikke gikk til innfrielse av obligasjonen. På avtaletiden i 1982 visste verken partene eller megleren at gårdeieren var innstilt på innfrielse. Det måtte fremstille seg som lite sannsynlig at gårdeieren ville gjøre det. Han hadde tilsynelatende intet motiv for å gå til innfrielse. Det lå derfor på avtaletiden nær å anta at overdragelsesretten ville fortsatt gjelde i ubestemt tid fremover. Men sikkert var det ikke. Det var Berg klar over. Det var en sjanse han her tok.

Husleieretten uttaler at kjøpesummen på kr 130.000 - svarende til kr 4 333,- pr. m2 brutto - "må langt på vei tilsvare prisen for eierboliger i boligsameier eller borettslag". Dette må være feil. Prisen for en eierbolig ville ha ligget vesentlig høyere. Spørsmålet blir her: Hva ville ha vært en rimelig pris for leiligheten i 1982 under forutsetning av at det hadde dreiet seg om en selveierleilighet? Man måtte da iallfall opp i en kjøpesum på kr 180.000,- svarende til kr 6.000,- pr. m2. Et rimelig prisvariasjonsområde etter markedsforholdene den gang ville være fra kr 175.000,- til kr 225 000,-.

På denne bakgrunn kan en kjøpesum på kr 130.000,- for den aktuelle leierett som er praktisk talt uoppsigelig, ikke anses urimelig. Når man her skal foreta en sammenligning, må man se på bokostnadene. Blir disse urimelig store i det aktuelle tilfelle sammenlignet med selveieralternativet? Som selveier vil beboeren måtte ut med minimum kr 400,- pr. mnd. i andel av fellesutgifter. I tillegg kommer forrentningen av en vesentlig høyere kjøpesum. Regnet på denne måte kan boutgiftene komme til å ligge like høyt etter selveieralternativet som i vårt tilfelle og kan endog etter omstendighetene tenkes å ligge høyere.

Ved rimelighetsvurderingen etter prisloven §18 vil man som utgangspunkt se hen til markedsprisen. Det gir imidlertid liten veiledning å spørre om markedsprisen for obligasjonsleiligheter - leieretter - av den foreliggende art. Her kan markedsprisen være nær sagt hva som helst. Dette er en del av boligmarkedet der forskjellen mellom kjøpernes vurderinger vil være meget betydelig. Det vil neppe være mulig å finne frem til noen markedspris. Ved rimelighetsvurderingen er man derfor henvist til å se på bokostnadene og spørre om de blir urimelig store, jfr. foran.

Man kan ikke legge avgjørende vekt på at det i ett års tid fra mai 1983 til april 1984 ble gjort flere forsøk på å selge leiligheten uten at det ble oppnådd bud i samme størrelsesorden som kjøpesummen i 1982. Dette sier lite om hva som måtte være rimelig eller urimelig pris i 1982. Som fremholdt for husleieretten kan det ikke legges vekt på kjøpesummen i kjøpekontrakten av 9. april 1984 da leiligheten ble overdratt fra Berg til Kari Stabell. Den informasjon som den gang ble gitt interessentene, må forutsettes å være influert av selgersidens oppfatning om at ob ligasjonen med tilknyttet leierett ikke hadde noen nevneverdig verdi ut over obligasjonens pålydende. Dette salg foregikk først etter at tvisten mellom partene i denne sak var et faktum.

Det kan vanskelig legges synderlig vekt på vurderingene fra de eiendomsmeglere som har fremstått som vitner for husleieretten og lagmannsretten. Disse er ikke jurister. De har liten erfaring med omsetning av obligasjonsleiligheter, idet de etter eget utsagn har holdt seg borte fra slik omsetning.

Dersom lagmannsretten skulle finne kjøpesummen urimelig høy slik at forholdet rammes av prisloven §18, gjøres subsidiært gjeldende at vilkårene for å kreve overprisen tilbakebetalt etter §59 ikke er tilstede.

Husleieretten kan ifølge sine premisser ikke se at kjøperen Berg har medvirket i slik kvalifisert grad at han etter forholdene må anses i vesentlig grad medansvarlig for overtredelsen. Denne side av saken er imidlertid ikke skikkelig utredet av husleieretten som overhodet ikke synes å ha foretatt noen sammenligning av partenes forhold (skyld), jfr. i denne forbindelse Blom: Prisloven med kommentar (1954) 189.

Selgeren kan i det aktuelle tilfelle ikke bebreides noen som helst skyld. Hun har først innhentet en takst av en profesjonell takstmann og deretter gått til en skikkelig advokat med salgsoppdraget. Hun har således opptrådt i høy grad forsvarlig og har ikke hatt noen som helst grunn til å tro at noe var galt.

Kjøperen Berg var blitt orientert såvel skriftlig som muntlig av megleren, advokat Olav Aamodt. Kjøperen var dermed kjent med de vesentlige poenger og hadde langt bedre forutsetninger enn selgeren til å vurdere hva leiligheten var verdt. I forhold til selgeren blir kjøperen dermed den som har medvirket mest til å få istand en overdragelse til den aktuelle pris.

Selgeren har etter dette vært i aktsom god tro, mens kjøperen har vært i uaktsom god tro. Kjøperen må i så fall anses i vesentlig grad medansvarlig og kan dermed ikke kreve overprisen tilbakebetalt, jfr. Blom l.c. 189: "Har de begge vært i god tro, men utvist uaktsomhet (i rettslig eller faktisk henseende), må det være avgjørende hvis uaktsomhet er tyngst". Se også Eckhoff/Gjelsvik: Prisloven (1955) 55 (note 11) om det tilfelle at godtroende kjøper var nærmest til å holde rede på hva prisen skulle være.

Når husleieretten ikke på denne måte har foretatt en sammenlignende vurdering av partenes forhold, kan forklaringen være at retten uten videre har identifisert selgeren, Haakensen, med advokat Olav Aamodt som fikk salgsoppdraget. Dette ville i tilfelle innebære at advokat Aamodt ikke oppfattes som megler, men som ren partsrepresentant, på kontraktstiden. Det er imidlertid på det rene at advokat Aamodt her var å anse som megler.

Det er bare selgerens eget forhold - ikke meglerens eller takstmannens forhold - som her skal vurderes og holdes opp mot kjøperens forhold.

Dersom kravet om tilbakebetaling ikke utelukkes på det nevnte grunnlag, gjøres det atter subsidiært gjeldende at selgeren ville ha hatt rett til å heve kjøpet idet det her ikke foreligger noe tilfelle av unntak som nevnt i §59 annet ledd. Når det særlig gjelder bestemmelsen i annet ledd nr. 2 om at retten til å heve ikke gjelder dersom hevingen ville virke urimelig, vises til Eckhoff-Gjelsvik l.c. 362 der det om leilighetssalg av individuelt bestemte gjenstander, f.eks. av en fast eiendom eller en bil, heter: "Her skal det mindre til for å gi selgeren rett til å kreve. Hvis han har vært i aktsom god tro, bør han som regel gis adgang til det, selv om det heller ikke er noe vesentlig å bebreide kjøperen, jfr. f.eks. Gulating lagmannsretts dommer i Rt-1949-120 og 625." Det heter videre 263-264: ".... Etter at selgeren har oppfylt, vil hans hevningsadgang undertiden bli snevrere. Som et moment i rimelighetsskjønnet må det nemlig tas hensyn til hvor store ulemper og vanskeligheter hevningen vil medføre for kjøperen". Som tidligere påvist har selgeren i vårt tilfelle vært i aktsom god tro. Selgeren burde derfor som utgangspunkt ha vært gitt anledning til å heve kjøpet. Dette ville ikke representert noen ulempe for kjøperen Berg som jo likevel skulle skille seg av med leiligheten.

Selgeren Haakensen er selv uten skyld i at hun ikke fikk anledning til å utøve sin rett til å heve kjøpet. Det var først nærmere 1 1/2 år etter salget av leiligheten at hun fikk beskjed om kravet om tilbakebetaling. Etter at hun hadde svart i brev av 26. mars 1984 regnet hun med at hun ville få høre noe mer. Hun har imidlertid ikke hørt noe siden - før hun fikk stevningen av 19. november 1984. For henne ville det dengang ha vært en fordel å ta tilbake leiligheten og bosette seg der - mot å betale tilbake kjøpesummen - fremfor å betale tilbake en merpris uten å få noe igjen for det. Hvis prisen var urimelig og i strid med prisloven §18, ville hun således den gang foretrukket å gjøre om salget.

Når kjøperen Berg på denne måte - ved å selge leiligheten til tredjemann - avskjærer selgeren fra å utøve retten til å heve kjøpet, bør kjøperen være avskåret fra å gjøre kravet om tilbakebetaling av merprisen gjeldende.

For tilfelle av at den prinsipale påstand om frifinnelse for krav om tilbakebetaling ikke tas til følge, er det nedlagt subsidiær påstand om nedsettelse av det beløp som er tilkjent i husleierettens dom. Meget av det som foran er anført til støtte for at kjøpesummen på kr 130.000,- ikke kan anses som urimelig høy i relasjon til prisloven §18, kan med samme eller større styrke anføres til støtte for at rimelig pris iallfall må ligge på et vesentlig høyere nivå enn kr 40 000,- som antatt av husleieretten.

Det er videre nedlagt påstand om frifinnelse for kravet om renter.

Når husleieretten har valgt å tilkjenne renter fra 17. april 1984, synes dette å ha sammenheng med kjøpekontrakten av 9. april 1984 mellom Berg og Kari Stabell. Etter kontraktens §3 skal leiligheten overtas av kjøperen, Kari Stabell, 15. april 1984. Det må under enhver omstendighet være feil når det er beregnet morarenter fra dette tidspunkt. Morarenter etter renteloven kan i dette tilfelle tidligst beregnes fra påkrav og påkrav ble først gitt ved stevning av 19. november 1984. Advokat Bøhns brev av 27. januar 1984 til Haakensen godtas ikke som påkrav.

Den ankende part II, Olav Aamodt, viser til at det ansvar som er fastsatt av husleieretten i domsslutningens punkt 2 bygger på alminnelige erstatningsregler. Det hevdes fra den annen side at advokat Aamodt som megler ikke har opptrådt aktsomt, og det fremgår av premissene at husleieretten deler denne oppfatning. Det ansvarsgrunnlag som anføres og som dommen bygger på, er således uaktsomhet.

Ansvaret for Aamodt forutsetter at Berg gis medhold overfor Haakensen i kravet på tilbakebetaling av den forutsatte overpris som i dommen er anslått til kr 90.000,-. Blir Haakensen frifunnet fordi kjøpesummen på kr 130.000,- ikke anses urimelig i relasjon til prisloven §18, vil således ansvar ikke kunne gjøres gjeldende overfor Aamodt.

Aamodt gjør her i likhet med Haakensen gjeldende at kjøpesummen ikke kan anses urimelig og at forholdet dermed ikke rammes av prisloven §18. Han har her - som for husleieretten - fremhevet verdien ved som leier å komme i forhandlingsposisjon overfor gårdeieren. Vesentlig i denne forbindelse er ellers at den høyeste lovlig leie en gårdeier kan ta, ofte ligger langt under det man ellers må ut med på markedet for i det hele tatt å få et leieforhold til en leilighet. Et vesentlig moment blir her mulighetene for i det hele å få tak i leiekontrakter til umøblerte leiligheter på markedet. Da etterspørselen overstiger tilbudet på rimelige småleiligheter, vil boverdien ofte være betydelig høyere enn husleien. Under slike forhold vil obligasjonsleiligheter kunne ha en betydelig verdi utover obligasjonens pålydende også for en kjøper som selv vil være uten overdragelsesrett eller - mulighet. Den merpris han eventuelt er villig til å betale, vil han senere kunne "bo opp". Et regnestykke viser at man vil kunne betale et betydelig beløp for en leilighet som den foreliggende uten at boutgiftene kommer over det man må ut med for en tilsvarende selveierleilighet. For leiligheten som obligasjonsleilighet var leien i 1982 på kr 720,- pr. mnd., altså kr 8 640,- pr. år. Tenker man seg en kjøpesum på kr 100.000,- og en lånerente på 15% blir renteutgiften kr 15.000,- pr. år. Samlede boutgifter blir da kr 23 640,- pr. år eller kr 1 970,- pr. mnd. For leiligheten som selveierleilighet måtte man ha regnet med et innskudd - en kjøpesum - på kr 200.000,-. Med 15% lånerente blir renteutgiften kr 30.000,- pr. år. I tillegg kommer andel av fellesutgifter med kr 400,- pr. mnd. eller kr 4 800,- pr. år. Samlede boutgifter blir da for selveieralternativet kr 34 800,pr. år eller kr 2 900,- pr. mnd., m.a.o. en del mer enn for obligasjonsalternativet.

Selv om kjøpesummen skulle finnes å være urimelig høy i relasjon til prisloven §18, hevdes det at ansvar ikke kan gjøres gjeldende overfor Aamodt. Det foreligger ikke noe ansvarsgrunnlag. Aamodt har ikke utvist uaktsomhet under utførelsen av sitt oppdrag som megler ved den aktuelle overdragelse. Han har heller ikke på annen måte ved denne anledning opptrådt slik i strid med sine plikter som megler at det kan gi grunnlag for noe erstatningskrav. - Om megleres ansvar viser til Brækhus: Meglerens rettslige stilling (1946), særlig 280-281 (om ansvaret for råd).

Da overdragelsen fant sted relativt kort tid etter opphevelsen av prisbestemmelsene for obligasjonsleiligheter, fant Aamodt det riktig å gi kjøperen Berg både en skriftlig og en muntlig orientering om hva han kjøpte. Det vesentlige var å gjøre det klart for kjøperen at det ikke var tale om en eierleilighet, men en obligasjonsleilighet, forklare for ham hva det lå i dette og få ham til å forstå at han kun kjøpte en leierett i tillegg til obligasjonen. Den skriftlige del ble gitt i form av et notat med en generell rettslig orientering om obligasjonsleiligheter. Den muntlige orientering tok sikte på å sikre at kjøperen virkelig forsto det som var uttalt i notatet. Et poeng her var å gjøre det klart at leieren ikke etter utløpet av de første 5 år var sikret noen rett til å overdra leieretten til andre. Derimot ble det ikke under den muntlige orientering overfor kjøperen gitt uttrykk for noen vurdering av verdien av leieretten.

Det er enighet mellom partene om at den meddelte orientering har vært tilstrekkelig når det gjelder de rettslige forhold. Fra den annen side hevdes imidlertid at orienteringen ytterligere skulle omfatte en verdivurdering knyttet til prisnivået på den tid. Dette er Aamodt ikke enig i.

En objektiv markedsverdi for leieretter av den foreliggende art lar seg vanskelig fastslå nærmere. En slik leierett vil praktisk talt alltid ha en viss verdi utover obligasjonen, men hvor stor denne verdi vil være, kan være høyst varierende og kan i enkelte tilfelle fremstille seg som høyst usikker. Den verdi en kjøper tillegger leieretten vil bero på individuelle vurderinger avhengig av kjøperens situasjon - vurderinger som er kompliserte og omfattende. I det enkelte tilfelle kan således en kjøper se seg tjent med å betale et betydelig beløp for å erverve en slik leierett. Det er således en kjennsgjerning at obligasjonsleilligheter har vært omsatt på markedet for mange ganger obligasjonens pålydende. I andre tilfelle kan leieforholdet være så lite attraktivt at en kjøper ikke vil være villig til å betale nevneverdig over obligasjonens pålydende. Videre kan usikkerhet som knytter seg til enkelte sider av forholdet, bli vurdert høyst forskjellig av kjøpere. Det kan gjelde hva som vil skje i fremtiden fra gårdeierens side. Noen kjøpere kan her være villige til å ta en sjanse. Andre vil ikke ta noen sjanse.

Etter Aamodts oppfatning er dette vurderinger som må overlates til kjøperne. Det kan ikke være meglerens oppgave å foreta slike individuelle vurderinger - noe han ikke vil ha forutsetninger for.

Forøvrig må det også på områder hvor verdsettelsen bygger på mer objektive forhold - som ved vanlig eiendomsomsetning - gjelde som generelt utgangspunkt at megleren ikke kan være ansvarlig for verdivurderingen. Det må blant annet følge av den innarbeidede ordning der takstmenn inngår som selvstendig ledd. Megleren er ikke takstmann. Meglerens oppgaver er en annen. Det er heller ikke forutsatt at megleren skal foreta noen forhåndsbesiktigelse av eiendommen - eventuelt med sikte på en etterkontroll av tidligere avgitt takst. Det er ikke inkludert i meglerens salær.

Da prisbestemmelsene for obligasjonsleiligheter ble opphevet i 1982 - kort tid før salget i nærværende sak - rådet tvil og usikkerhet om hva som ville bli markedsnivået. Etter de tidligere prisbestemmelser hadde selgeren bare rett til å ta betalt for obligasjonens pålydende med tillegg for oppussing. Samtidig var det på det rene at obligasjonsleiligheter den gang i stor utstrekning ble omsatt til høyere og dermed ulovlige priser. Dette måtte naturlig føre til usikkerhet i markedet den første tid etter opphevelsen av prisbestemmelsene. Aamodt som ikke tidligere hadde omsatt obligasjonsleiligheter, hadde på denne tid heller ikke noen klar oppfatning av hva som kunne anses som en rimelig pris i markedet. På denne bakgrunn lå det den gang særlig nær å holde seg til en takst som var avgitt av en profesjonell takstmann som her.

Etter dette kan Aamodt ikke være enig med husleieretten når retten antar at han som megler mer direkte burde ha orientert selger og kjøper om verdien av obligasjonen med tilknyttet leierett, eller når retten antar at han som megler endog burde ha frarådet selgeren å gå ut med den aktuelle pris - en pris som etter hans forslag var satt noe lavere enn taksten. Aamodt kan heller ikke være enig med husleieretten når den mener at han burde "klarere ha foreholdt Berg hvilken situasjon som ville oppstå dersom Berg skulle flytte". Tar man i betraktning den muntlige orientering som ble gitt i tillegg til og i tilknytning til notatet, må Aamodt anses å ha mer enn oppfylt hva som med rimelighet kunne kreves av ham i så henseende.

Ankemotparten, Jan Rune Berg, mener husleierettens dom er riktig såvel i forhold til Nina Haakensen som i forhold til Olav Aamodt.

Når det gjelder kravet mot Nina Haakensen fastholdes at kjøpesummen for obligasjonen med tilknyttet leierett er urimelig etter prisloven §18. Om bedømmelsen av hva som er rimelig pris vises til Eckhoff-Gjelsvik l.c. særlig 106-107. Spørsmålet er som presisert av husleieretten "om denne leierett kunne gi obligasjonen verdi ut over pålydende". Vesentlig i denne forbindelse er at kjøperen ikke ved overdragelsen som leietaker er sikret særlige rettigheter utover det som følger av den vanlige lovgivning. Som påpekt i husleierettens domsgrunner (s. 9) skiller saken seg her fra saksforholdet i de der nevnte dommer: Agder lagmannsretts dom av 26. mars 1985 (A/S Torvet Sandefjord - Rydin/Krogstad) og Eidsivating lagmannsretts dom av 6. desember 1985 (Skoglund m.fl. - Gjertsen m.fl.). Den sist nevnte dom er senere stadfestet ved høyesterettsdom av 10. juni 1987, jfr. Rt-1987-750. Videre kan vises til RG-1986-713, se særlig 717. I vår sak er obligasjonen oppsigelig fra gårdeierens side. Etter innfrielsen av obligasjonen går leieforholdet over på vanlige oppsigelsesvilkår etter husleieloven uten overdragelsesrett for leieren. Man kan da ikke tale om noen særlig boverdi utover leien. Som påpekt av husleieretten er leieren ikke sikret noen særlig lav leie og må således regne med å måtte betale gjengs leie. Bytteretten har ingen påviselig verdi i det foreliggende tilfelle. Det ligger heller ikke noen særlig verdi i forhandlingsposisjonen overfor gårdeieren i tilfelle av seksjonering idet seksjonering ikke er aktuell.

Det blir ikke med dette hevdet at enhver pris utover obligasjonens pålydende vil være urimelig. Men en rimelig merpris må bli relativt beskjeden under de foreliggende omstendigheter. Noen markedspris for tilsvarende obligasjonsleiligheter i 1982 lar seg neppe påvise. Man måtte i tilfelle spørre: hva ville andre enn Berg betale for en slik leilighet den gang. Dette er ikke opplyst og vites ikke. Det man vet er at året etter var markedet lite kjøpevillig. Da det i mai 1983 ble gjort forsøk på å selge obligasjonen med tilknyttet leierett for noenlunde samme pris som i 1982, meldte flere interesserte seg. Men de forsvant da de hørte hva det dreide seg om.

Kravet om tilbakebetaling av overprisen er hjemlet i prisloven §59 og må tas til følge. Berg som kjøper har ikke i vesentlig grad vært medansvarlig i overtredelsen. Selgerens eventuelle skyld er under de foreliggende omstendigheter uten interesse. Selv om Haakensen skulle ha vært i god tro, så fritar dette ikke henne for kravet om tilbakebetaling. Noe egentlig tap lider hun ikke ved å måtte betale tilbake en overpris som hun ikke var berettiget til. Hun blir bare skuffet i sin forventning.

Når det særlig gjelder Bergs forhold, bemerkes at taksten var motiverende for kjøpet. Berg trodde han hadde gjort en heldig disposisjon. At han fikk leiligheten under takst, ga ham forståelsen av at han hadde gjort en god handel og kunne regne med å få noe tilsvarende ved senere salg. Slik kontakten med advokat Aamodt artet seg, fikk Berg inntrykk av at dette ble bekreftet. - Berg regnet ikke med at obligasjonen ville bli innfridd. Han regnet med at den ville bli stående slik at obligasjonen med tilknyttet leierett senere ville kunne overdras (selges). Det kom derfor som en overraskelse da han i 1983 via advokat Aamodt fikk høre at obligasjonen ville bli innfridd. Aamodt hadde i mars 1983 fra gårdeieren fått oversendt en ny leiekontrakt for Berg der det i punkt 13 sto at obligasjonen "innfries etter 8. mai 1984 uten ytterligere varsel".

Spørsmålet om hevning ble først tatt opp under hovedforhandlingen for husleieretten. Dette må være for sent. Haakensen burde i tilfelle ha tatt spørsmålet opp etter at hun fikk advokat Bøhns brev av 27. januar 1984 der kravet om tilbakebetaling ble fremsatt eller iallfall varslet. En særlig foranledning til å ta opp hevningsspørsmålet lå i brevets opplysning om at det nå var "aktuelt for Berg å gjennomføre en ny overdragelse". Det ble imidlertid ikke gjort i Haakensens svarbrev av 26. mars 1984. Og etter svarbrevet ville det ikke hatt noen hensikt for Berg å ta opp spørsmålet om omgjøring av handelen overfor Haakensen. I svarbrevet stillet jo Haakensen seg helt avvisende og henviste til advokat Aamodt.

Når det gjelder erstatningskravet mot advokat Olav Aamodt, fastholdes at Aamodt ikke opptrådte aktsomt ved anledningen. Det fremlagte notat er i og for seg tilstrekkelig som generell rettslig informasjon om obligasjonsleiligheter. Men det var som påpekt av husleieretten "ikke en fullgod opplysning i forhold til verdien av den aktuelle obligasjon". Det som mangler er anvendelsen av den generelle informasjon på det aktuelle konkrete saksforhold med innsiktning særlig på vurderingen av verdien eller prisen. Meglerens rettledningsplikt overfor kjøperen må også gjelde prisen, iallfall så langt som når det gjelder spørsmål om lovlig pris. Det melder seg i denne forbindelse spørsmål om Aamodt som megler har lov til å stole på en profesjonell takstmann og den takst som denne har avgitt. Berg vil hevde at megleren også hvor en takstmann har vært inne i bildet, plikter å orientere seg om hva som er lovlig pris. Særlig måtte det være grunn til å gjøre dette under den rådende usikkerhet i den første tid etter opphevelsen av de tidligere prisbestemmelser for obligasjonsleiligheter i 1982. I det foreliggende tilfelle foreslo Aamodt prisen nedsatt med kr 20.000,- i forhold til taksten. I virkeligheten har han dermed foretatt en vurdering av verdien. Han har vært med på å fastsette prisen og for så vidt påtatt seg et visst ansvar. Det vil bli hevdet at Aamodt endog ga uttrykk for at det var en rimelig pris og anbefalte kjøpet.

Det er i denne forbindelse vist til Brækhus: Meglerens rettslige stilling 68, 119, 242 og 236-239.

Lagmannsretten skal bemerke:

Når det gjelder kravet mot Nina Haakensen er lagmannsretten enstemmig kommet til samme resultat som husleieretten og kan i det vesentlige slutte seg til husleierettens begrunnelse.

Lagmannsretten er således enig med husleieretten i at kjøpesummen på kr 130.000,- for obligasjonen med tilknyttet leierett må anses som urimelig høy og dermed i strid med prisloven §18. Fra de ankende parters side er det her særlig påberopt at leieretten har en særlig verdi fordi leieren er sikret en rimelig leie. Det er herunder vist til at det aktuelle leieforhold kommer inn under reglene i husleiereguleringsloven §14 og §15. Til det er å si at det må være klart i strid med formålet med disse regler at en tidligere leier (selger) ved overdragelse av leieretten tar seg betalt for denne fordel med den følge at en etterfølgende leiers boutgifter blir tilsvarende forhøyet. Dette er et forhold som etter lagmannsrettens oppfatning bør tas i betraktning og tillegges vekt ved rimelighetsvurderingen etter prisloven §18.

Videre er lagmannsretten enig med husleieretten i at kjøperen, Berg, ikke anses i vesentlig grad medansvarlig i overtredelsen og at han således ikke av denne grunn er avskåret fra å kreve overprisen tilbakebetalt. Lagmannsretten kan ikke se at det som er anført av de ankende parter, viser at kjøperen hadde bedre forutsetninger enn selgeren til å vurdere hva som var rimelig pris i det foreliggende tilfelle. Formodningen er for at det her var selgeren som for så vidt hadde de beste forutsetninger. Særlig må merkes at selgeren må forutsettes å ha hatt langt bedre tid enn kjøperen for sin overveielse.

Endelig er lagmannsretten enig med husleieretten i at spørsmålet om hevning av kjøpet ble tatt opp for sent av Haakensen. Ellers bemerkes at kjøperen Berg etter lagmannsrettens syn ikke er noe vesentlig å bebreide for at kravet om tilbakebetaling først ble tatt opp overfor Haakensen i januar 1984.

Husleierettens dom blir etter dette å stadfeste for så vidt angår domsslutningens punkt 1, idet lagmannsretten ikke har noe å bemerke til domsbeløpet som må bli å fastsette skjønnsmessig.

Lagmannsretten er enig med Haakensen i at morarenter først bør løpe fra stevningen og har foretatt tilsvarende justering i domsslutningen.

Når det gjelder kravet mot Olav Aamodt, har lagmannsretten delt seg i et flertall og et mindretall.

Flertallet, dommerne Lie og Hanssen, er kommet til det samme resultat som husleieretten og kan i det vesentlige slutte seg til den begrunnelse husleieretten har gitt.

I utgangspunktet er flertallet i likhet med husleieretten enig med Aamodt i at hans notat av 1. oktober 1982 - så langt det rekker - gir en korrekt redegjørelse for rettsreglene i tilknytning til obligasjonsleiligheter. Det er også enighet mellom partene om at Aamodt forklarte for Berg at han ikke ville være berettiget til å selge leiligheten videre, såfremt gårdeieren skulle velge å innfri obligasjonen ved forfall. Etter Bergs partsforklaring må det imidlertid legges til grunn at han ikke skjønte så meget av innholdet i Aamodts juridisk pregete notat etter gjennomlesningen, og at han også i samtalen med Aamodt fikk forståelsen av at innløsning av obligasjonen ikke ville være sannsynlig.

Etter at gårdeieren eventuelt hadde innfridd obligasjonen, kunne leietakeren ikke ha noen realistisk forventning om senere å få tilbake noe vesentlig av det han hadde betalt ut over obligasjonens pålydende. Dette var Aamodt fullt klar over. Likevel gjorde han ikke eksplisitt dette klart overfor Berg, men overlot til Berg selv eventuelt å trekke denne konklusjon. Slik flertallet ser det har Aamodt med dette ikke oppfylt sin informasjonsplikt overfor Berg. Riktignok kan det sies at konklusjonen var relativt nærliggende ut fra de opplysninger som forelå for Berg. Aamodt burde imidlertid ha innsett at Berg, som både var ung og uerfaren, og samtidig svært ivrig etter å få hånd om leiligheten, hadde behov for en særlig omhyggelig redegjørelse for alle konsekvensene av den avtale han var i ferd med å inngå. Aamodt burde også ha forstått at Bergs umiddelbare aksept av prisforlangendet på kr. 130000,- sto i sammenheng med manglende forståelse for de fulle konsekvenser av en innløsning av obligasjonen. Endelig burde Aamodt ha sett at Hunstads takst var mindre egnet som grunnlag for å konstatere leilighetens mulige omsetningsverdi, og at manglene ved taksten ytterligere understreket behovet for en grundig veiledning til kjøperen.

Etter dette er flertallet kommet til at det representerer en erstatningsbetingende uaktsomhet fra Aamodts side når han ikke ga de opplysninger Berg hadde behov for i klartekst, men i stedet overlot til Berg selv å trekke den konklusjon han i første rekke hadde behov for, ut av det materiale han hadde fått. Flertallet er derfor enig med husleieretten i at Aamodt er ansvarlig for det tap Berg ble påført som følge av kjøpet av leiligheten, dog således at ansvaret er subsidiært i forhold til Haakensens.

Lagmannsrettens mindretall, dommer Scherdin, er blitt stående ved at advokat Aamodt ikke kan anses å ha opptrådt i strid med sine plikter som megler ved anledningen. Mindretallet legger da en viss vekt på den rådende usikkerhet i markedet på salgstiden i 1982 etter opphevelsen kort tid i forveien av prisbestemmelsene for obligasjonsleiligheter. På denne tid var det åpenbart vanskelig for meglerne å gi partene den veiledning med hensyn til verdivurderingen som det i og for seg var behov for. Under disse omstendigheter vil mindretallet ikke rette noen alvorlig bebreidelse mot Aamodt for at han ikke fant å kunne eller burde gi noen slik veiledning. Noen erstatningsbetingende uaktsomhet kan da vanskelig sies å foreligge fra Aamodts side på det grunnlag som er særlig fremhevet av Berg. Ser man bort fra dette med selve verdivurderingen synes advokat Aamodt, slik mindretallet ser det, etter det opplyste å ha gått langt i retning av å oppfylle sine plikter som megler slik han oppfattet dem. Mindretallet er enig med flertallet i at det hadde vært ønskelig om Berg hadde fått en bedre forståelse - enn tilfellet synes å være - av de fulle konsekvenser av at obligasjonen eventuelt ble innfridd av gårdeieren. Mindretallet finner imidlertid i motsetning til flertallet ikke at Bergs eventuelt mangelfulle forståelse her kan tilbakeføres på en ansvarsbetingende uaktsomhet fra Aamodts side.

Overenstemmende med flertallets standpunkt blir etter dette husleierettens dom å stadfeste også for så vidt angår domsslutningens punkt 2 så langt den er påanket på dette punkt.

Begge anker har etter dette vært forgjeves, og de ankende parter skal etter hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd, ilegges saksomkostninger for lagmannsretten, idet det ikke foreligger slike særlige omstendigheter som kan medføre fritak for omkostningsplikten. Omkostningsoppgave er fremlagt. Omkostningene er oppgitt under ett til kr. 19100,-. Herav utgjør salær kr. 19000,-. Lagmannsretten legger omkostningsoppgaven til grunn. Omkostningsbeløpet fordeles med en halvpart på hver av de ankende parter, idet det ikke kan sees å være grunnlag for å la dem helt eller delvis hefte solidarisk for omkostningene, jfr. tvistemålsloven §178 annet ledd. En finner ikke grunn til å foreta noen endring i husleierettens omkostningsavgjørelse.

Omkostningsavgjørelsen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Herredsrettens dom stadfestes så langt den er påanket med den endring i domsslutningens punkt 1 at renten først løper fra 19. november 1984.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Nina Haakensen og Olav Aamodt hver kr. 9.550,- - nitusenfemhundreogfemti - til Jan Rune Berg. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.