Rt-1987-750

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1987-06-10
Publisert:	Rt-1987-750 (195-87)
Stikkord:	Husleierett, Prisrett
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr 80 B/1987, nr 38/1986
Parter:	1. Aase Giertsen 2. Steinar Aarhus (Advokat Peter L. Bernhardt) mot 1. Tor Skoglund (Advokat Morten Lång - til prøve), 2. Roar Fløttre (Advokat Arne Kobbe)
Forfatter:	Philipson, Bugge, Christiansen, Hellesylt, justitiarius Sandene
Lovhenvisninger:	Prisloven (1953) §18, §59, Tvistemålsloven (1915) §280, Husleieloven (1939) §2, Husleieloven (1939), Prisloven (1953), Husleiereguleringsloven (1967) §17, LOV-1982-06-11-44

Dommer Philipson: Saken gjelder krav fra kjøperne overfor selger om tilbakebetaling av påstått ulovlig merpris etter prisloven av 26 juni 1953 (nr 4) §18 jf §59 ved kjøp av leierett tilknyttet obligasjon, en såkalt obligasjonsleilighet. Videre har kjøperne fremmet erstatningskrav tilsvarende tilbakebetalingsbeløpet mot den advokat som bistod ved salget. Han hevdes å være solidarisk ansvarlig med selgeren.

Ved kjøpekontrakt av 13 august 1982 kjøpte Aase Giertsen og Steinar Aarhus av Tor Skoglund en tre-værelses obligasjonsleilighet på ca 90 kvm i Sandstuveien 52 D i Oslo. Kjøperne skulle overta en andelsobligasjon pålydende kr 18 000, som var uoppsigelig fra leietakerens side. Med i salget fulgte også en del inventar og utstyr. Overdragelsessummen var på kr 275 000. Advokat Roar Fløttre hadde bistått selger og kjøpere ved salgsforhandlingene.

Den 23 november 1983 gikk Aase Giertsen og Steinar Aarhus til sak ved Oslo husleierett mot Tor Skoglund og mot advokat Roar Fløttre med påstand om tilbakebetaling av og erstatning for ulovlig merpris. Oslo husleierett avsa 21 februar 1985 dom med slik domsslutning:

"1. Tor Skoglund og Roar Fløttre dømmes til en for begge og begge for en å betale til Aase Giertsen og Steinar Aarhus ialt kr 217.000,- tohundreogsyttentusen - med tillegg av 15 % årlig rente fra 13. august 1982 til betaling skjer.

2. I saksomkostninger betaler Tor Skoglund og Roar Fløttre en for begge og begge for en kr 20.818,- tyvetusenåttehundreogatten - til Aase Giertsen og Steinar Aarhus.

3. Oppfyllelsesfristen for de krav som er nevnt i pkt. 1 og 2 er 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom."

Husleieretten la til grunn at det "høyeste lovlige vederlag ved overdragelsen fra saksøkte nr. 1 var kr 18 000,- som er obligasjonens pålydende, kr 25 000,- for påkostninger og utstyr og kr 15 000,- for særrettigheter i leiekontrakten, tilsammen kr 58 000,-". Husleieretten kom etter dette til at det forelå en ulovlig merpris som selgeren måtte tilbakebetale. For advokat Fløttres vedkommende fant retten at han på grunn av forsømmelse med hensyn til veiledningsplikten måtte være medansvarlig for det tap kjøperne hadde lidd.

Oslo husleieretts dom ble av Tor Skoglund og advokat Roar Fløttre påanket til Eidsivating lagmannsrett. Eidsivating lagmannsrett avsa 6 desember 1985 dom med slik domsslutning:

"1. Tor Skoglund og Roar Fløttre frifinnes.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke, verken for husleierett eller lagmannsrett."

Lagmannsretten la til grunn at leiekontrakten utover de særrettigheter husleieretten hadde funnet forelå, også ville gi rett til overdragelse av leieretten etter innløsning av andelsobligasjonen. Lagmannsretten kom etter en helhetsvurdering til at det var tatt en høy pris, men fant under tvil ikke tilstrekkelig grunnlag for å konstatere at prisen var urimelig høy og stridende mot prislovens §18. Etter dette fant lagmannsretten heller ikke at det forelå noe erstatningskrav mot advokat Fløttre.

Om saksforholdet og partenes anførsler for de tidligere retter viser jeg for øvrig til domsgrunnene.

Aase Giertsen og Steinar Aarhus har anket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Anken gjelder bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen.

Til bruk for Høyesterett er det holdt bevisopptak ved Oslo byrett 16 juni og 11 september 1986. Samtlige parter har avgitt forklaring. Videre har direktør Bjørn Pettersen i Trygve Brudevold A/S avgitt vitneforklaring. Det foreligger ingen nye vitner for Høyesterett. Det er fremlagt en del nye dokumenter, som imidlertid ikke bringer saken i noen annen stilling. Et annet og subsidiært erstatningskrav mot advokat Fløttre som ble tatt opp i ankeerklæringen for Høyesterett, er trukket tilbake under ankeforhandlingen etter at det fremkom prosessuell innsigelse fra ankemotparten.

De ankende parter, Aase Giertsen og Steinar Aarhus, har i det vesentlige gjort gjeldende de samme anførsler for Høyesterett som for lagmannsretten. Verdien av den leierett som er overdratt, vil bero på om og i tilfelle hvilke særrettigheter kontrakten gir leietakeren utover hva som følger av husleielovens alminnelige regler. Det bestrides at leiekontrakten gir slike særrettigheter som lagmannsretten har lagt til grunn. Og selv om det skulle foreligge slike særrettigheter, kan disse etter de ankende parters mening ikke anses å ha noen egen økonomisk verdi, når en ser hen til de plikter husleiekontrakten pålegger leietakeren. Det foreligger en balansert kontrakt med likevekt mellom ytelsene. Her må det legges særlig vekt på at husleien i kontrakten må antas å svare til vanlig markedsleie, og at kontrakten gir gårdeieren adgang til å regulere leien "med 14 dagers varsel fra utleierens side, såfremt det ellers etter gjeldende lover og bestemmelser er anledning til det", jf §2 siste punktum.

En avgjørende forutsetning for at leiekontrakten i det hele tatt skal kunne anses å ha noen verdi, må være at det fortsatt ville være adgang til å overdra leieretten selv om gårdeieren skulle inløse den andelsobligasjon leietakeren hadde. Her har lagmannsretten tatt feil når den er kommet til at leiekontraktens §4 gir leietakeren en slik rett. Det vises til det som er uttalt om dette i husleierettens dom. Etter de ankende parters mening har lagmannsretten her foretatt en tolking som direkte er i strid med hva som følger av ordlyden i §4 annet og tredje ledd. Det vises særlig til at overdragelse av leieretten etter §4 annet ledd "bare kan skje sammen med andelsobligasjonen". Slik den ankende part ser det, er lagmannsrettens spørsmålsstilling her helt forfeilet. Lagmannsretten har også oversett at den ordning som følger av ordlyden i §4 annet og tredje ledd - at overdragelsesretten bortfaller etter at obligasjonen er innløst - er helt i tråd med det som har vært den vanlige ordning i slike kontrakter.

At leiekontrakten gir et noe utvidet oppsigelsesvern i §3 og at utleieren har fremleierett etter §5, innebærer etter de ankende parters syn ikke at kontrakten kan sies å ha noen særskilt økonomisk verdi, når en ser hen til de plikter kontrakten pålegger leietakeren.

Selv om en skulle komme til at leiekontrakten etablerer særrettigheter som har en viss verdi, kan det ikke tilnærmelsesvis være tale om at verdien kan settes til kr 232 000, det beløp man kommer frem til etter at obligasjonens pålydende og verdien av oppussingen og inventaret er trukket fra vederlaget. Her viser de ankende parter til husleierettens vurdering og hevder subsidiært at denne må legges til grunn.

Så vel etter de ankende parters prinsipale som subsidiære grunnlag må konklusjonen bli at det foreligger et slikt misforhold mellom ytelse og motytelse, at prislovens §18 første ledd første punktum får anvendelse.

Ved vurderingen etter prislovens §18 må det, slik de ankende parter ser det, legges stor vekt på at overdragelsen fant sted kort tid etter at den generelle prisregulering - som innebar takseringsplikt blant annet ved overdragelse av obligasjonsleiligheter - opphørte 1 juli 1982. Den omstendighet at takstplikten falt bort og at forbudet mot å ta høyere pris enn obligasjonens pålydende ble opphevet, medførte ikke at det tidligere "svarte marked" for obligasjonsleiligheter ble legalisert med ett slag. For øvrig mener de ankende parter at det må legges vekt på at lovgiveren overhodet ikke vurderte situasjonen for obligasjonsleilighetenes vedkommende ved opphevelsen av prisreguleringen. Det var de andre typer innskuddsleiligheter man fokuserte på.

Det er særlig tre forhold som tilsier en streng samfunnsmessig kontroll av markedet for obligasjonsleiligheter. Det har vært et sterkt press på markedet for disse leiligheter, med tilsvarende ubalanse i markedet. Den markedsmessige prisutvikling for slike leiligheter må også antas i stor grad å være preget av uvitenhet og misforståelser. Dersom det ikke vises forsiktighet, kan det lett skje at substansverdi overføres fra eier til leietaker med de konsekvenser dette vil få ved eventuell seksjonering. Endelig må en kunne gå ut fra at utviklingen i høy grad har vært influert av prisene i det såkalte svarte marked. De ankende parter viser i denne forbindelse til NOU 1981: 5 Prisregulering og ekspropriasjonserstatning. Fast eiendom side 75 flg. Det er her grunn til å merke seg at Tor Skoglund ved bevisoptak for Høyesterett har forklart at han betalte kr 75 000 "under bordet" da han kjøpte den leilighet saken gjelder i 1979. Hans prisforlangende oppgis å være satt ut fra de direkte utlegg han har hatt på leiligheten, til sammen ca kr 250 000.

Av avgjørelse i Rt-1976-365 fremgår at det er adgang til å øve sensur når markedsutviklingen innebærer en utglidning. At det, som lagmannsretten har bemerket, ikke er fremlagt noe sammenligningsgrunnlag i saken for så vidt angår priser for obligasjonsleiligheter, kan derfor ikke være avgjørende. Noen slik statistikk foreligger heller ikke, så vidt de ankende parter kjenner til.

Kravet mot selgeren, Tor Skoglund, er basert på prislovens §59. Det foreligger ikke noe medansvar fra de ankende parters side som kan medføre at tilbakebetalingskravet faller bort.

Erstatningskravet mot advokat Fløttre bygger på to grunnlag. Ved sin medvirkning har han forårsaket at den ulovlige pris ble betalt. Det foreligger en culpøs handling som i seg selv må være et erstatningsgrunnlag. Han har ved sin rådgivningsvirksomhet opptrådt uaktsomt ved ikke å vise forsiktighet med de råd han gav.

De ankende parter gjør videre gjeldende at advokat Fløttre iallfall er erstatningsansvarlig for et beløp tilsvarende tilbakebetalingskravet ved at han på en klanderverdig måte gav uriktige opplysninger om hvilke økonomiske konsekvenser seksjonering ville innebære for de ankende parter, og derved bidrog til at de gikk med på å betale det vederlag selgeren forlangte for overdragelse av obligasjonsleiligheten. Det vises her til lagmannsrettens bemerkninger.

De ankende parter har nedlagt denne påstand:

"1. Tor Skoglund og advokat Roar Fløttre dømmes til en for begge og begge for en å betale til Aase Giertsen og Steinar Aarhus kr 232.000,00 - kronertohundreogtrettito-tusen 00/100 - med 15 - femten - prosent årlig rente fra 13.08.1982 til 30.01.1986, og 18 - atten - prosent årlig rente fra 01.02. 1986 til betaling skjer.

2. Tor Skoglund og Roar Fløttre dømmes til en for begge og begge for en å erstatte Aase Giertsen og Steinar Aarhus deres saksomkostninger for husleierett, lagmannsrett og Høyesterett."

Ankemotpart nr 1, Tor Skoglund, gjør gjeldende at lagmannsretten har kommet til et riktig resultat, og det vises i det vesentlige til den begrunnelse lagmannsretten har gitt. Tor Skoglund kan dog ikke være enig i at det er tatt en høy pris ved overdragelse av leieretten med tilhørende obligasjon.

Selv om det ikke foreligger noen avgjørelse av Høyesterett, må det anses akseptert i rettspraksis at en leierett kan ha en verdi, selv om den ikke direkte eller indirekte er tilknyttet en eiendomsrett til leieobjektet. Verdien av en slik leierett kan langt overstige det pålydende beløp i en obligasjon knyttet til leieretten. Verdien vil avhenge av en lang rekke faktorer. Særlig vil det være viktig om leiekontrakten medfører særrettigheter for leietakeren utover hva som følger av husleielovgivningen. Lagmannsretten har riktig lagt til grunn at det foreligger flere særrettigheter i den leiekontrakt saken gjelder.

Særlig viktig er det at leiekontrakten kan overdras også etter at utleieren har innløst andelsobligasjonen. Den kritikk de ankende parter har kommet med mot lagmannsrettens tolkning av husleiekontraktens §4, er det ikke dekning for. Formuleringen i §4 annet ledd innebærer bare at leieretten og obligasjonen ikke kan overdras hver for seg så lenge obligasjonen ikke er innløst av utleieren.

Lagmannsretten har ellers riktig lagt til grunn at leiekontrakten er "noe nær uoppsigelig" som følge av bestemmelsen i husleiekontraktens §3. Og det følger av §5 at leietakeren gis en vid adgang til fremleie.

Tor Skoglund har derfor overdratt en meget sterk og god leiekontrakt. Dette innebærer også at en leietaker vil stå sterkt i forhold til utleieren ved forhandlinger i tilknytning til en eventuell seksjonering. At det må settes et høyt beløp ved vurderingen av leiekontraktens verdi, innebærer på ingen måte at substansverdi kan anses overført fra eier til leietaker utover hva det reelle innhold i leiekontrakten tilsier.

Prislovens §18 kan ikke brukes for å gjennomføre en prisregulering som er blitt opphevet. Bakgrunnen for lovendringen i 1982 var at det ble ansett nødvendig å avskaffe bestemmelser som hadde overlevd seg selv, og å få til en tilnærming til reelle priser. Etter endringen er det prislovens §18 som bestemmer om overdragelsesprisen er satt ulovlig høyt. Avgjørende blir det hva som er leierettens virkelige verdi. Her må en kunne holde seg til markedsverdien. De ankende parter har ikke hevdet at det vederlag som ble avtalt, lå over det som var gjengs markedsverdi for en slik leierett i august 1982.

Tor Skoglund gjør videre gjeldende at det ikke er grunnlag for de betraktninger de ankende parter har fremkommet med angående nødvendigheten av samfunnsmessig sensur. Det foreligger ikke noen spesiell ubalanse i markedet for så vidt angår obligasjonsleiligheter. Påstanden om at prisene er basert på misforståelser bygger på en ren antagelse. Avholdte takster viser at sammenlignbare leieretter er vurdert å ha en høy reell verdi.

Etter dette må det legges til grunn at det ikke foreligger noen overtredelse av prislovens §18.

Subsidiært gjør Tor Skoglund gjeldende at de ankende parter må anses i vesentlig grad medansvarlig for overtredelsen av prislovens §18.

Tor Skoglund har nedlagt denne påstand:

"1. Lagmannsrettens dom stadfestes.

2. Aase Giertsen og Steinar Aarhus dømmes til in solidum å betale Tor Skoglund hans saksomkostninger for husleieretten, lagmannsretten og Høyesterett."

Ankemotpart nr 2, advokat Roar Fløttre, viser til lagmannsrettens dom, som hevdes å være riktig. Det foreligger ikke noen overtredelse av prislovens §18. Allerede av den grunn foreligger det ikke noe erstatningsansvar for advokat Fløttre.

Avgjørende for spørsmålet om ulovlig merpris må være om leietakeren etter husleiekontrakten hadde rett til å overdra leieretten uavhengig av om andelsobligasjonen ble innløst. Det foreligger en slik rett for leietakeren. Ved tolkningen av leiekontraktens §4 bør det også legges vekt på hva andre store boligprodusenter har gjort i 1950-årene. Av hensyn til sin byggefinansiering ser det ut til at de på samme måte som Trygve Brudevold har etablert ordninger med obligasjonsinnskudd og rett for leietakerne til å overdra leieretten uavhengig av om obligasjonsinnskuddet ble innløst.

Den leiekontrakt som foreligger i saken, innebærer at vesentlige rådighetsfunksjoner er overført til leietakeren. Den avtalte pris, kr 275 000, kan ikke anses urimelig. Det foreligger heller ikke noe misforhold når en sammenholder med den pris på ca kr 500 000 som har vært nevnt i saken i forbindelse med en eventuell seksjonering i 1982. Men leietakeren måtte på grunn av sin sterke stilling i henhold til leiekontrakten kunne forhandle seg frem til en lavere pris. Ønsket leietakeren ikke å gjøre bruk av et tilbud om seksjonering, kunne han avslå det.

Det er mildt sagt oppsiktsvekkende når Oslo husleierett i sin dom uten noen nærmere begrunnelse har kommet til at advokat Fløttre er solidarisk erstatningsansvarlig for et beløp tilsvarende det tilbakesøkningskrav retten la til grunn. Retten kommer overhodet ikke inn på de mange vanskelige spørsmål som i tilfelle ville oppstå dersom det skulle legges til grunn at kjøperne har betalt en ulovlig merpris og advokat Fløttre skulle være ansvarlig for merprisen som medvirker, eller etter utvist uaktsomhet. Advokat Fløttre hevder at det overhodet ikke foreligger noe erstatningsgrunnlag overfor ham.

Hensett til mitt resultat finner jeg det her ikke nødvendig å komme nærmere inn på advokat Fløttres anførsler.

Advokat Roar Fløttre har nedlagt følgende påstand:

"Prinsipalt:

1. Roar Fløttre frifinnes.

2. Aase Giertsen og Steinar Aarhus dømmes til en for begge og begge for en å erstatte Roar Fløttre hans saksomkostninger for lagmannsretten og for Høyesterett.

Subsidiært:

1. Roar Fløttre er overfor Aase Giertsen og Steinar Aarhus subsidiært ansvarlig for det beløp Tor Skoglund dømmes til å tilbakebetale Aase Giertsen og Steinar Aarhus.

2. Roar Fløttre frifinnes for å betale saksomkostninger til Aase Giertsen og Steinar Aarhus." Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsretten og kan i det vesentlige vise til lagmannsrettens begrunnelse. Jeg er således enig med lagmannsretten i at vurderingen av lovligheten av den pris som ble betalt for leieretten, må ta utgangspunkt i de rettigheter kjøperne overtok.

Først tar jeg for meg spørsmålet om leietakeren fortsatt vil ha rett til å overdra leieretten etter at utleieren eventuelt har innløst obligasjonen. Bestemmelsen i leiekontraktens §4 har følgende ordlyd:

"OVERDRAGELSE AV OBLIGASJON OG LEIERETT M.V.

Til leieforholdet knytter seg fullt innbetalt, 3 % rentebærende andelsobligasjon på kr. Så snart samtlige leiligheter, forretninger og garasjer er innflyttet og byggearbeidene avsluttet, samt byggelånene konvertert, blir andelsobligasjonen utstedt overensstemmende med tegningskontrakten.

Overdragelse av leieretten kan bare skje sammen med andelsobligasjonen og etter forutgående godkjennelse fra utleierens side. Utleieren kan ikke nekte slik godkjennelse uten saklig grunn.

Leieretten kan ikke skilles fra andelsobligasjonen. Ved overdragelse plikter leier å gjøre den nye leier kjent med leiekontrakten og husordensreglene.

Utleier har når som helst rett til å innfri eller nedbetale andelsobligasjonen. I så fall medfører dette ingen endring av leierens rettigheter etter denne kontrakt, bortsett fra husleien som i så fall vil bli endret."

Bestemmelsen kan etter min oppfatning vanskelig forstås på annen måte enn at leietakeren har rett til å overdra leieretten, selv om utleieren har innløst andelsobligasjonen. I §4 annet ledd er det bestemt at de to objekter bare kan overdras samlet. Allerede ved en isolert betraktning er det, slik jeg ser det, naturlig å forstå bestemmelsen slik at bindingen bare gjelder så lenge andelsobligasjonen består, det vil si så lenge den befinner seg på leietakerens hånd. Og sammenholdt med §4 fjerde ledd annet punktum fremgår det etter min mening at leieretten kan overdras også etter at innløsning av obligasjonen har funnet sted. I sistnevnte bestemmelse blir det presisert at innløsningen ikke medfører noen endring av "leierens rettigheter etter denne kontrakt", bortsett fra for husleiens vedkommende. Det virker fremmed å tolke "leierens rettigheter etter denne kontrakt" innskrenkende, slik at retten til overdragelse faller utenfor.

Leieretten kan således etter min mening overdras av leietakeren selv om andelsobligasjonen blir innløst av utleieren. Videre legger jeg til grunn at leietakeren foruten å ha fremleierett også er beskyttet mot oppsigelse, slik det fremgår av lagmannsrettens dom. Leiekontrakten etablerer således tre viktige sett med særrettigheter for leietakeren. De ankende parter har innvendt at det foreligger en kontrakt der det er likevekt mellom ytelsene, og at leiekontrakten derfor ikke kan ha noen egen økonomisk verdi, selv om det er etablert særrettigheter for leietakeren. De ankende parter har imidlertid erkjent at husleien for leieforholdet ikke ligger høyere enn hva som er tilfellet for vanlige leiekontrakter som bare gir de rettigheter som følger av husleieloven. Slik jeg ser det, følger det allerede av dette at det ikke foreligger noen slik likevekt som de ankende parter hevder. Jeg nevner videre at leietakerens obligasjonsinnskudd ved innflyttingen i 1956 var på kr 18 000 med en fast rente på 3 % p a. Dette var den gang et betydelig beløp, og de særrettigheter leiekontrakten etablerer, er det etter min mening naturlig å se på denne bakgrunn. Leietakeren har fått en trygg og sikker leiekontrakt, men han har betalt for den. Jeg finner det lite tvilsomt at kontrakten som sådan hadde en betydelig markedsverdi da overdragelsen fant sted i september 1982.

Overdragelsen fant sted kort tid etter at den generelle prisregulering for overdragelse av andeler, aksjer og obligasjoner tilknyttet leieretter ble opphevet 1 juli 1982, jf husleiereguleringslovens §17 og det innhold denne bestemmelse fikk etter endringsloven av 11 juni 1982 nr 44. For innskuddsleiligheter som ikke hørte under boligbyggelag, medførte endringen blant annet at den såkalte takstplikt falt bort. Prisreguleringen ble således opphevet for store deler av boligmassens vedkommende.

Det avtalte vederlag ved overdragelsen av leieretten var på kr 275 000. De ankende parter hevder at den avtalte pris er urimelig og i strid med prislovens §18. De har anført at opphevelsen av prisreguleringen 1 juli 1982 for obligasjonsleiligheter bare innebar at takstplikten falt bort samt at et forbud mot å ta høyere pris enn obligasjonens pålydende ble opphevet. Jeg finner ikke dette dekkende. Bakgrunnen for opphevelsen av prisreguleringen har utvilsomt vært at reguleringen ble funnet ikke å fungere etter sin hensikt, jf NOU 1981: 5 Prisregulering og ekspropriasjonserstatning. Fast eiendom side 75 flg og komiteflertallets bemerkninger i Innst O nr 92 for 1981-82 side 3 første spalte. En opphevelse av reguleringen måtte kunne påregnes å føre til en tilnærming til det som måtte anses som reelle priser og at boligene ble solgt til markedspris, jf mindretallet i komiteens merknader i Innst O nr 92 for 1981-82 side 3 annen spalte og side 4 første spalte. Jeg kan heller ikke se at den ankende part har dekning for sin påstand om at obligasjonsleiligheter ikke var gjenstand for noen vurdering fra lovgivers side ved opphevelse av prisreguleringen. Det var utvilsomt meningen at opphevelsen også skulle omfatte disse.

Ved den vurdering som skal foretas i denne sak etter prislovens §18, må det være riktig, som utgangspunkt, å bygge på markedsprisen for en leierett med de særrettigheter det her er tale om. Det er ikke nødvendig for meg å komme nærmere inn på hva markedsprisen kan antas å være, idet de ankende parter har erkjent at det avtalte vederlag ikke ligger over hva som ble betalt for tilsvarende leiekontrakter da overdragelsen fant sted. Vederlaget kr 275 000 svarer således til markedsprisen. En slik markedspris som omfatter obligasjonsinnskudd, kr 18 000, betaling for oppussing og løsøre, kr 25 000, og de særrettigheter som følger av leiekontrakten, kan da etter min mening ikke representere en urimelig pris etter prislovens §18.

Foranlediget av prosedyren tilføyer jeg at jeg ikke kan se at de ankende parter har godtgjort forhold som gir grunnlag for å anse markedsprisen for tilsvarende leierettigheter som urimelig.

Når det ikke foreligger en ulovlig merpris, må også advokat Roar Fløttre frifinnes for det erstatningskrav som foreligger til avgjørelse i saken.

De ankende parters anke har ikke ført frem. Lagmannsretten har opphevet saksomkostningene for de tidligere retter. Da saken har reist prinsipielle og praktisk viktige spørsmål, finner jeg ikke tilstrekkelig grunn til å fravike lagmannsrettens omkostningsavgjørelse. Jeg finner dog at ankemotpartene bør tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett, jf tvistemålslovens §280 første ledd. Saksomkostninger for Høyesterett fastsettes i overensstemmelse med oppgavene til kr 57 025 for Tor Skoglund og til kr 35 520 for advokat Roar Fløttre, hvorav henholdsvis kr 5 025 og kr 520 er utlegg.

Jeg stemmer for denne dom:

1. Lagmannsrettens dom stadfestes.

2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Aase Giertsen og Steinar Aarhus, en for begge og begge for en, til Tor Skoglund 57 025 - femtisjutusenogtjuefem - kroner og til Roar Fløttre 35 520 - trettifemtusenfemhundreogtjue - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.