LE-1986-568
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1988-03-24 |
| Publisert: | LE-1986-00568 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Dom av 24. mars 1988 i ankesak nr. 568/86 hl.nr. 895/86 |
| Parter: | Ankende part: A (Prosessfullmektig: Advokat Fred Stokvold). Motpart: B (Prosessfullmektig: Advokat Bjørg Ven). |
| Forfatter: | Lagdommer Hjalmar Austbø, formann. Lagdommer Per Holm. Lagdommer Rakel Surlien |
| Lovhenvisninger: | Ekteskapsloven (1918) §59, Avtaleloven (1918) §36, Skifteloven (1930) §47, Ektefelleloven (1927) §59, Tvistemålsloven (1915) §180 |
Saken gjelder tvist om hvilken pris hustruen skal betale for hus hun overtar på skifte av fellesbo.
I 1974 kjøpte ekteparet B og A en enebolig i rekke i ...gate .. i X for kr. 550500,-. Partene ble separert 16. desember 1982. A hadde da flyttet fra boligen, og i mars 1983 flyttet han også fra legekontoret som han hadde i underetasjen. Hustruen har hele tiden bodd i huset sammen med barn. Det var enighet om at hun skulle overta huset, men partene ble ikke enige om prisen.
I takst fra august 1983 kom takstmann Einar Bollman, medlem av Norsk Takstmannsforening, frem til en salgsverdi for eiendommen på kr. 1700000,- og en låneverdi på kr. 1400000,-. Etter henvendelse fra hustruen foretok eiendomsmeglerfirmaet Bømark & Rygh A/S i oktober samme år en befaring av huset og anbefalte et prisforlangende på kr. 850000,-. I ny takst noen dager senere fra takstmann Ørnulf Daasnes i Boliginstituttet Veritas for fast eiendom ble salgsverdien satt til kr. 980000,- og låneverdien til kr. 800000,-.
Da partene ikke ble enige om pris, kom man i skiftesamlig den 5. august 1984 - ca ett år etter at takstene var holdt - frem til følgende avtale, som ble protokollert:
"Når det gjelder ...gt. .., var det enighet om at de 2 advokater sammen skal utby eiendommen på det åpne marked til salgs. Det er forutsetningen av fru B skal få anledning til å tre inn i høyeste reelle bud på eiendommen."
I henhold til protokollasjonen utarbeidet partenes advokater i fellesskap en salgsannonse som sto i Aftenposten 30. november 1984, og en salgsoppgave til dem som henvendte seg til advokatene. Her ble lånetaksten oppgitt til kr. 1400000,-.
Annonsen resulterte i en del henvendelser, og det ble foretatt visning lørdagene 17. og 24. november 1984 av B, som bodde i huset.
Det kom ett skriftlig bud på kr. 900000,- fra arkitekt C. Han viste til at huset var i meget dårlig tilstand og derfor måtte påkostes ca kr. 600000,-, slik at totalkostnaden ville komme opp i kr. 1500000,-. Den 3. mai 1985 forhøyet C budet til kr. 1200000,- inklusive omkostninger, det vil si til kr. 1160000,-.
På skiftesamling 5. mai 1985 meddelte advokat Ven at B i henhold til avtalen av 5. august 1984 ville tre inn i det avgitte bud. Dette aksepterte ikke A. Dommeren ga ham da en frist på en uke "til å reise tvist angående gyldigheten av protokollasjonen i skiftesamlingen 15. august 1984."
Skifteretten avsa den 14. oktober 1986 kjennelse med slik slutning:
"1. B har rett til å ta ut boets eiendom gnr. ... bnr. ... i X (...gate ..) for kr. 1160000,-.
2. I saksomkostninger betaler A til B 8000 -åttetusen- kroner innen 14 -fjortendager fra forkynnelsen av denne kjennelse."
Det nærmere saksforhold fremgår av skifterettens kjennelse og av fremstillingen nedenfor.
A har påanket kjennelsen og har lagt ned slik påstand:
"1. B har ikke rett til å ta ut boets eiendom gnr. ... bnr. ... i X, ...gate .., for kr. 1160000,-.
2. A tilkjennes saksomkostninger for skifteretten og lagmannsretten."
B har tatt til gjenmæle og har lagt ned slik endelig påstand:
"1. Skifterettens kjennelse av 14. oktober 1986 stadfestes.
2. B tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten."
Ankeforhandlingen ble holdt 3. mars 1988. Partene møtte sammen med sine prosessfullmektiger og avga forklaringer. Tre vitner ble avhørt. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.
Den ankende part, A, har i det vesentligste anført:
Den protokollerte avtale av 5. august 1984 må tolkes. Hensikten var å annonsere eiendommen på det åpne marked for å finne markedsverdien. Avtalen må settes til side fordi denne forutsetningen ikke ble oppfylt. I den fremgangsmåten man valgte lå også en innebygget forutsetning om en aktiv markedsføring, slik at man skulle komme i kontakt med flere kjøpere og få deres bud. Den måten markedsføringen og visningene ble gjennomført på, var så lite salgsfremmende at det bare meldte seg noen få interesserte. En av dem ga skriftlig bud. Når man således bare fikk ett bud - og byderen, ihvertfall da han fornyet budet, var klar over at han var alene om å gi bud - hadde man ikke grunnlag for å si at man hadde funnet markedsverdien. Dermed sviktet forutsetningene for den protokollerte avtalen. Priser på sammenlignbare hus i strøket og Bollmans takst viste også at det avgitte bud ikke tilsvarte markedsprisen. Selv erklærte A på skiftesamlingen 15. mai 1985 at han var villig til å betale kr. 1,4 millioner.
A har videre anført at avtalen på grunn av den etterfølgende utvikling må settes til side som klart urimelig, jfr. ekteskapsloven §59 annet ledd og avtaleloven §36. Hvis det skjer et booppgjør basert på at hustruen overtar ...gate .. for kr. 1160000,-, innebærer det i realiteten en skjevdeling av bomidlene i strid med likedelingsregelen i skifteloven §47. Skjevheten må tilskrives flere forhold; at man får for lav pris på huset, at det har vært en betydelig prisstigning siden det prisbestemmende bud ble avgitt, og at det ennå ikke er bestemt hvilken pris som skal settes på boets andre eiendom, som A skal overta. Prisen på de to eiendommene i boet må fastsettes på samme tidspunkt og så nært opp til utlodningstiden som mulig. I flere avgjørelser har Høyesterett gitt uttrykk for at det er verdien på utlodningstiden som skal legges til grunn, jfr. Rt-1973-1391, 1974 439, 1981 1268 og 1982 907. En annen løsning vil gi B en uberettiget fordel. Det bør også telle med som et moment i rimelighetsvurderingen at nedbetalingen av gjelden på huset i ...gate i sin tid påførte A en meget hard arbeidsbelastning.
Ankemotparten, B, har i det vesentligste anført:
Partene er bundet av den avtale som ble inngått og protokollert i skiftesamlingen 15. august 1984. Det foreligger ikke bristende forutsetninger som tilsier at avtalen må settes til side. Den kom i stand nettopp fordi partene ikke kunne bli enige om prisen.
A har hele tiden ment at eiendommen skulle betales med kr. 1400000,-. Hustruen har på sin side hevdet at dette var for høy pris, men har akseptert at hun måtte betale den markedspris andre var villige til å gi. Den fremgangsmåten man var enige om å bruke for å finne frem til markedsprisen er fulgt. Om man hadde fulgt en annen fremgangsmåte, f.eks. gått til en utenforstående eiendomsmegler, ville As misnøye vært den samme dersom han ikke hadde fått det bud han forventet. Både under skiftesamlingen og i den etterfølgende markedsføring har A hatt bistand av advokat som har utarbeidet forslag til annonse og salgsoppgave. Partenes advokater var enige om fremgangsmåten. Markedsføringen har vært korrekt og i samsvar med avtalen. Det gikk 9 måneder fra man ble enige om å annonsere eiendommen og til skiftesamlingen den 15. mai 1985. Den ankende part hadde således meget god anledning til å ta opp spørsmålet om flere annonseringer eller en mer pågående markedsføring, hvis han mente det ville bringe flere eller bedre bud. Det meldte seg i alt ca 15 interesserte til advokat Ven. Hvis A ikke fant det betryggende at B foresto visningene, måtte han ha gjort oppmerksom på dette, slik at man kunne funnet en annen løsning.
Det er ikke belegg for å hevde at budet på kr. 1160000,- ikke tilsvarer markedsprisen. I 1982-1983 var det et kraftig fall i eiendomsprisene - også på såkalte beste vestkant i X. Dette skapte stor usikkerhet om eiendomsprisene, jfr. det store spriket i de to takstene. Det bud som kom inn, bekreftet at det var Bollmans takst som lå for høyt. Byderen - C - var selv arkitekt og hadde derfor god greie på eiendomspriser. Han gikk grundig gjennom huset og fant at det led av så mange og store mangler at det måtte påkostes ca kr. 600000,-. Bollman tok i sin takst ikke tilstrekkelig hensyn til husets dårlige forfatning. C var en meget interessert og pågående kjøper, blant annet fordi huset passet for hans spesielle behov, som var å ha kontor og bolig i samme hus. Derfor forhøyet han også sitt bud med nærmere kr. 300000,- like før skiftesamlingen skulle holdes den 15. mai 1985. Han var klar over at prisantydningen og lånetaksten var satt til kr. 1400000,-, men så langt var han ikke villig til å gå. Det er følgelig ikke grunnlag for anførselen om at man ikke har fulgt de forutsetninger som avtalen i skiftesamlingen bygget på og dermed heller ikke for å fastslå at budet ikke tilsvarte markedsprisen dengang det ble avgitt.
Prisen på kr. 1160000,- fører heller ikke til urimelighet og skjevdeling. Dette følger av den tilsvarte markedsverdien og er i samsvar med avtalen.
Videre må A uansett ta den økonomiske risikoen for at eiendomsprisene stiger mens den sak han har reist pågår. At tiden går uten at det foretas oppgjør, skyldes hans eget standpunkt. Andre endringer enn endringer i prisnivå som følge av tidsforløpet har ikke skjedd. Dette gir ikke grunnlag for å anvende ektefelleloven §59 annet ledd eller avtaleloven §36. De høyesterettsavgjørelser A har påberopt seg gjelder ikke saker der det på forhånd er avtalt hvordan prisen skulle fastsettes. Saksforholdet ligner mer på det som forelå i saken inntatt i Rt-1984-992. Høyesterett kom der til at prinsippet om å legge utlodningstiden til grunn kan stille seg annerledes hvis loddeierne hadde avtalt å innrette seg annerledes. B har videre, på samme måte som hustruen i nevnte sak, reelt sett langt på vei overtatt huset. Således har hun betalt renter og avdrag. Dessuten har hun måttet foreta helt nødvendig utbedring for i alt kr. 240000,- bare i rør- og fyringsanlegget og fremdeles gjenstår betydelige utbedringsarbeider.
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som skifteretten og tiltrer i det vesentlige dens begrunnelse, men skal i tillegg bemerke:
Partene er bundet av den avtale som ble inngått på skiftesamlingen den 15. august 1984. Avtalen kom i stand med advokatenes bistand etter at partene, på bakgrunn av de sprikende takstene ikke kunne bli enige om prisen. Avtalen var ikke ugunstig for A, ettersom B aksepterte å tre inn i høyeste bud.
Det foreligger heller ikke bristende forutsetninger. Etter lagmannsrettens oppfatning har advokatene handlet i samsvar med avtalen. De sørget blant annet for en vanlig salgsannonse i Aftenpostens eiendomsspalter og utarbeidet salgsoppgave. Det nærmere innhold i markedsføringen var ikke bestemt. Hvordan denne skal skje vil kunne variere alt etter forholdene. I denne forbindelse bemerkes at det forelå en spesiell situasjon, ettersom det ikke var meningen å selge eiendommen. Det påtrykk h.r.advokat Lützow Erlandsen la på arkitekt C, viser at man ikke har nøyd seg med passivt å vente på bud. Det lyktes således å få C til å heve sitt bud fra kr. 900000,til kr. 1160000,-. Var A ikke tilfreds med markedsføringen, hadde han god anledning til å ta det opp med sin advokat. Det er ikke fremkommet opplysninger om at han gjorde det. Lagmannsretten anser således ikke fremgangsmåten å være i strid med forutsetningene i avtalen.
Lagmannsretten kan heller ikke se at det forhold at det bare innkom ett bud i seg selv tilsier at dette ikke ga riktig uttrykk for markedsprisen.
Arkitekt C tilbød til slutt kr. 1160000,- for eiendommen. Etter de foreliggende opplysninger legger lagmannsretten til grunn at eiendommen var dårlig vedlikeholdt. Prisantydningene fra Bømark & Rygh og Daasnes avspeiler dette, og var for øvrig betydelig lavere enn tilbudet. Dette tyder på den annen side på at Bollmans takst var for høy. I samme retning trekker det forhold at arkitekt C, som var sterkt interessert i huset til kombinert bolig og kontor, ikke var villig til å forhøye budet til kr. 1400000,-, slik h.r.advokat Lützow Erlandsen hadde antydet overfor A. Som arkitekt hadde C særlige forutsetninger for å vurdere omkostningene med å sette huset i stand. Lagmannsretten finner etter dette at tilbudet på kr. 1160000,- ga et rimelig uttrykk for markedsprisen på eiendommen, slik det var forutsatt i avtalen. At A hadde forventninger om en høyere pris, kan i denne forbindelse ikke tillegges vekt.
Lagmannsretten finner ikke at den etterfølgende utvikling fører til at gjennomføringen av avtalen blir så urimelig for A at ekteskapsloven §59 annet ledd og avtaleloven §36 kommer til anvendelse. Det bemerkes at A må bære risikoen for den etterfølgende prisutvikling. At avtalen ikke ble gjennomført på et tidligere tidspunkt, må tilskrives ham. Prisøkningen kan for øvrig heller ikke sees å være av en slik karakter at de nevnte bestemmelser kommer til anvendelse.
At det dreier seg om en avtale i booppgjør, setter etter lagmannsrettens oppfatning heller ikke saken i en annen stilling. Lagmannsretten slutter seg her til ankemotpartens vurdering av den ovenfor nevnte høyesterettsavgjørelse om forholdet mellom en foreliggende avtale og prinsippet om å legge verdien på utlodningstidspunktet til grunn.
Skifterettens kjennelse blir etter dette å stadfeste, idet lagmannsretten også er enig i omkostningsavgjørelsen.
Anken har vært forgjeves. I henhold til hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd tilpliktes den ankende part å erstatte motpartens omkostninger, som i samsvar med inngitt oppgave settes til kr. 11000,-, det hele salær.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Skifterettens kjennelse stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler A til B 11.000 -ellevetusen- kroner innen 14 -fjorten- dager fra forkynnelsen av denne dommen.