Rt-1973-1391
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1973-12-07 |
| Publisert: | Rt-1973-1391 |
| Stikkord: | Vurderingsregler ved skiftetakst |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 168B/1973 |
| Parter: | Gunhild Bakke (høyesterettsadvokat Johan Hjort) mot Harry Helgevold (høyesterettsadvokat Nils Ustvedt). |
| Forfatter: | Endresen, Dick Henriksen, Sandene Roll-Matthiesen, Bendiksby |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §176, Skjønnsprosessloven (1917) §28, §38, §62, Ekteskapsloven (1918) §43, Ektefelleloven (1927) §12, Skifteloven (1930) §125, §47, §48, §50, §50a, §51, Prisloven (1953) §18 |
Dommer Endresen: Ekteskapet mellom Harry Helgevold og Gunhild Bakke ble ved Oslo byretts dom av 18. februar 1971 oppløst med hjemmel i ekteskapslovens §43 annet ledd. Partene hadde felleseie, og skilsmisseboet står nå under skiftebehandling ved Oslo skifterett. Blant boets aktiva er også en aksjeleilighet i Inkognitogaten 24 b i Oslo. Harry Helgevold hevder at leiligheten er brakt inn i felleseiet av ham, og har derfor krevd den utlagt på sin lodd i medhold av skiftelovens §50 første ledd og §50a. Gunhild Bakke hevder derimot at leiligheten er innbrakt av begge i fellesskap, og har i medhold av lovens §51 krevd at leiligheten skal selges. Tvisten ved skifteretten om dette er foreløpig stilt i bero i påvente av det endelige utfall av skiftetaksten. Ved rettsforlik i Oslo byrett 26. mai 1971 angående forskjellige tvistespørsmål mellom partene ble det imidlertid bestemt at Helgevold skulle ha bruksretten til leiligheten, uten at dette skulle innebære noen avgjørelse vedrørende eiendomsretten til leiligheten eller noen standpunkttagen til prisen for den.
Ved skiftetakst av Oslo skifterett 31. oktober 1972 ble taksten satt til henholdsvis kr. 110.000 og kr. 145.600, alternativt ettersom verdien i 1968 eller 1971 ble lagt til grunn. Gunhild Bakke krevde overtakst som ble holdt 8. mars 1973. Partene var her enige om at takstmennene alternativt skulle avgi skjønn over leilighetens verdi ved årsskiftene 1967/68, 1970/71 og 1972/73; det skulle så senere avgjøres hvilket tidspunkt skulle være det avgjørende. Takstmennene satte verdiene til henholdsvis kr. 110.000, kr. 145.000 og kr. 170.000.
Forut for denne taksering hadde det imidlertid vist seg at partene var uenige om hvilke takseringsprinsipper takstmennene skulle legge til grunn for overtaksten, og partene begjærte spørsmålet avgjort ved kjennelse. Gunvor Bakke anførte særlig at prinsippet i skjønnslovens §62 måtte legges til grunn for taksten, jfr. i denne forbindelse avgjørelsene i Rt-1949-712 og 1951 617, mens Helgevold bestred dette og gjorde gjeldende at skjønnsretten selv fritt skulle vurdere og avgjøre hvilken verdi leiligheten skulle settes til. I kjennelsen, som ble avsagt samme dag og forut for takstmennenes overtakst, bemerket den samlede rett følgende:
«Skifteretten som overskjønnsrett er enstemmig kommet til at fru Gunhild Bakke ikke kan gis medhold i at retten i skiftetaksten må være forpliktet til å legge eiendommens salgsverdi til grunn etter en analogisk anvendelse av skjønnslovens §62,
Side:1392
tredje ledd. De to forannevnte Høyesterettsavgjørelser som fru Bakke har vist til, gjaldt begge odelseiendommer på skifte, og det som der er uttalt om takstprinsipper, kan følgelig ikke uten videre gjelde for skiftetakster over andre eiendommer. Odelsløsnings-og ekspropriasjonstakster er etter sin art mere erstatningstakster - for inngrep som gjøres i en armen manns rett til eiendom. Skiftetakster har en helt annen karakter, - som verdifastsettelser På skifte for eiendeler som en loddeier har rett til å få utlagt På sin lodd. Denne forskjell gjør at man ikke finner grunnlag for å anta at prinsippene i skjønnslovens §62 tredje ledd uten videre gjelder analogisk ved en skiftetakst som denne over en leilighet i en byeiendom.
Skifteretten bemerker at antatt salgsverdi bare er et blant mange andre momenter av skjønnsmessig art som skjønnsmennene tar i betraktning ved verdsettelsen. I denne forbindelse peker man på at de prisbestemmelsene for fast eiendom, leiligheter m.v. som vi har hatt i årene etter krigen, aldri har vært bindende for loddeiere på skifte, - og følgelig heller ikke for verdsettelsen ved skiftetakst. Også ved dette er det bekreftet at det ikke i og for seg er omsetningsverdien ved salg som skal legges til grunn ved en skiftetakst. Når for eksempel den gjenstand som skal takseres, er anskaffet med sikte på personlig bruk og også må påregnes å skulle fortsette å tjene dette formål primært etter skiftet for vedkommende loddeier, må man etter rettens oppfatning kunne ta rimelig hensyn til dette ved gjenstandens taksering ved skiftetakst.»
Kjennelsens slutning lyder:
«Ved skifteovertaksten er skjønnsretten ikke bundet til å bygge taksten alene på høyeste omsetningsverdi.»
Gunhild Bakke har anket til Høyesterett over rettsanvendelsen i kjennelsen som hevdes å være uriktig. Det fremgår av skiftelovens §47, jfr. også loven om ektefellers formuesforhold av 20. mai 1927 §12 annet ledd - anføres det - at ektefeller, når ikke annet fremgår av loven, ved skifte av felleseie skal dele likt det som er igjen av felleseiet etterat midler er avsatt til dekning av deres gjeld. Til sikring av at likedeling blir gjennomført, kan hver av ektefellene med visse unntak kreve felleseiets eiendeler solgt. I noen tilfelle kan ektefellene kreve enkelte eiendeler utlagt til seg, men bortsett fra de tilfelle hvor en ektefelle får adgang til å utta eiendeler forlodds, jfr. skiftelovens §48, må han tilsvare boet eiendelenes verdi fastsatt ved skiftetakst. Blir eiendelene ikke taksert til full salgsverdi, vil han i tillegg til den fordel han får ved å få utlagt eiendelene få den økonomiske fordel at han får overta eiendelene til billig pris, noe som er i strid med det likedelingsprinsipp loven bygger på. Skiftelovens §125 inneholder intet om hvilke takseringsprinsipper som skal følges, og det må da følge av likedelingsprinsippet - hevdes det - at full verdi skal betales. Hvis ikke, vil takstmennene ikke ha noen norm å følge ved takseringen, og det kan da bli temmelig tilfeldig hvilket resultat de kommer til. Det er uriktig å sidestille odels-
Side:1393
løsningstakster med ekspropriasjonstakster, slik som gjort i kjennelsen; det riktige må være å sidestille odelsløsningstakster med skiftetakster, og da må det prinsipp som er kommet til uttrykk i skjønnslovens §62 tredje ledd, få analogisk anvendelse på skiftetakster. Dommer avsagt i odelsløsningssaker, se særlig avgjørelser i Rt-1948-1151 og 1951 617, vil da ha betydning også for det spørsmål denne sak gjelder. Det erkjennes at takster - både registreringstakster og skiftetakster - ofte har vært lave, men dette gjelder som regel arveskifte hvor det regelmessig er i alle loddeieres interesse at taksten settes lavt. En slik praksis kan ikke medføre noen endring i den ordning loven har etablert ved felleseie-skifte. Gunhild Bakke har for Høyesterett nedlagt slik påstand:
«1. Oslo skifteretts kjennelse og skifteovertakst av 8. mars 1973 oppheves og henvises til ny overtakst.
2. Fru Gunhild Bakke tilkjennes saksomkostninger for skifteretten og Høyesterett.»
Harry Helgevold har tatt til gjenmæle. Etter hans mening er skifterettens kjennelse riktig, og takstmennenes taksering må da legges til grunn for det videre oppgjør. Det vil ikke være riktig - hevdes det - å løse tvisten ut fra mer generelle synspunkter om at loven bygger på et likedelingsprinsipp. Avgjørende må være at det her er tale om naturalutlegg hvor verdien skal fastsettes ved takst. Når loven ikke gir nærmere direktiver om hvilke takseringsprinsipper som skal følges, må meningen være at skjønnsmennene i den konkrete sak må stå ganske fritt. Utgangspunktet må nok være at det er salgsprisen som legges til grunn, men skjønnsmennene må ha adgang til i den konkrete sak å justere taksten under hensyntagen til at spesielle forhold kan ha drevet omsetningsverdiene urimelig opp, således akutt bolignød, inflasjon og ledige investeringspenger. Hensyn må kunne tas til mulighetene for at prisene På leiligheter kan falle, at prisregulering kan bli gjeninnført, at det kan komme endrede skatteregler som gjør leiligheter mindre egnet som investeringsobjekt, eller nye boligformidlingsregler. Det må også stå skjønnsmennene fritt å vurdere forskjellig etter eiendelenes art, således ettersom det dreier seg om en forretningseiendom helt beregnet på utleie, en fabrikkeiendom knyttet til næring som drives av vedkommende ektefelle, eller en bolig hvor ektefellen har bodd og skal fortsette å bo i fremtiden uten å selge; i sistnevnte tilfelle kommer tidsmomentet - hvilken prisutvikling man kan vente seg i fremtiden - inn med særlig styrke. Skal salgsverdien alltid legges til grunn, vil det kunne medføre at det fra utenforstående fremlegges kjøpstilbud som av spesielle grunner er svært høye, så høye at vedkommende ektefelle vil være ute av stand til å betale så meget. Endelig anføres at om overtaksten skulle bli opphevet på grunn av uriktig rettsanvendelse, må det i Høyesteretts dom gis nærmere direktiver om hvilke takseringsprinsipper skal legges til grunn ved den nye overtakst. Harry Helgevold har for Høyesterett nedlagt slik påstand:
Side:1394
«1. Kjennelsen og skifteovertaksten stadfestes.
2. Gunhild Bakke tilpliktes å betale saksomkostninger til Harry
O. Helgevold for Høyesterett.»
Det er for Høyesterett fremlagt enkelte nye dokumenter som jeg ikke finner grunn til nærmere å spesifisere.
Jeg er kommet til et annet resultat enn skifteretten.
Jeg nevner først at jeg ikke bygger mitt resultat på at bestemmelsen i skjønnslovens §62 tredje ledd må få analogisk anvendelse. Dette er en bestemmelse gitt for odelsløsningssaker, og en analogislutning fra bestemmelsen i skjønnslovens §62 tredje ledd kan etter min mening ikke føre frem.
Som anført av den ankende part innebærer reglene om felleseieskifte at det som er i behold av felleseiet etter at det er avsatt midler til dekning av gjeld, skal deles likt mellom ektefellene. Unntak finnes i skiftelovens §48 som åpner adgang for ektefellene til å ta ut visse eiendeler forlodds, men ellers forutsetter loven at verdien av eiendelene skal komme boet og dermed begge ektefeller til gode. Den sikreste garanti for at dette vil skje, får man hvis eiendelene blir solgt, og skiftelovens §51 setter da opp som, alminnelig regel at hver av ektefellene - med unntak som måtte fremgå av lov eller gyldig viljeserklæring - kan kreve eiendelene solgt etter de regler som er fastsatt i §52. Blant unntakene inngår at hver av ektefellene i visse tilfelle kan kreve enkelte eiendeler utlagt På sin lodd, slik at han må svare for deres verdi. For å sikre at eiendelene blir utlagt etter riktig verdi fastsetter skiftelovens §50a at verdien skal fastsettes ved skiftetakst dersom ektefellene ikke er enige om verdien, og paragrafen bestemmer videre at den ektefelle som får utlagt eiendelene, i tilfelle skal betale den annen forskjellen mellom eiendelenes verdi og hans egen lodd.
Taksten foretas etter reglene i skiftelovens §125 som imidlertid intet inneholder om hvilke vurderingsregler som skal følges. Blir det under et skjønn eller en skiftetakst tvist om dette, må tvisten avgjøres av den samlede rett, etter skjønnslovens §28 i forbindelse med selve skjønnet, etter skjønnslovens §62 annet ledd - som her i samsvar med bemerkninger i høyesterettsavgjørelse i Rt-1949-712 er gitt analogisk anvendelse - i særskilt kjennelse. Når oppgaven ved skiftetaksten er å finne frem til eiendelenes verdi til bruk i et oppgjør som i økonomisk henseende skal stille partene mest mulig likt, vil takstmennene i mangel av annen bestemmelse i loven ikke ha annen rettesnor enn salgsverdien. Det er ikke mulig på grunnlag av prosedyren i denne sak å ha oversikt over hvorvidt det ikke i andre saker på grunn av rent spesielle omstendigheter kan settes en annen verdi enn verdien i handel og vandel, og jeg lar dette spørsmål stå hen. I det foreliggende tilfelle er det ikke i skifterettens kjennelse anført noe moment som kan gjøre det berettiget å legge annet enn salgsverdien til grunn. Kjennelsen nevner som et eksempel til støtte for sitt resultat det tilfelle at en gjenstand «er anskaffet med sikte på personlig bruk og også må påregnes å
Side:1395
skulle fortsette å tjene dette formål primært etter skiftet for vedkommende loddeier». Jeg går ut fra at det her dreier seg om gjenstander av annen art enn omhandlet i skiftelovens §48. For så vidt skifterettens anførsel er ment å henspille direkte på det foreliggende tilfelle, bemerkes at jeg ikke finner at den omstendighet at det dreier seg om en leilighet som har vært ektefellenes fellesbolig og som nå bebos av Helgevold som i tilfelle må påregnes å ville bo der også i fremtiden, gir tilstrekkelig holdepunkt for å fravike hovedregelen om at salgsverdien skal legges til grunn.
Jeg nevner for ordens skyld at det ved vurderingen av hvilken salgsverdi en leilighet har, selvsagt må bygges På et prisnivå basert på lovlige priser, slik at priser som må betegnes som urimelige, settes ut av betraktning, jfr. prislovens §18.
I kjennelsen anføres at antatt salgsverdi bare er ett blant mange momenter av skjønnsmessig art som skjønnsmennene tar i betraktning ved verdsettelsen. Da uttalelsen jo må ta sikte på andre momenter enn dem som influerer på en gjenstands salgsverdi, synes den å forutsette at det inngår under takstmennenes kompetanse etter eget skjønn å tillegge slike andre momenter betydning ved verdsettelsen, og da formentlig uten at de må gi noen nærmere begrunnelse for det resultat de er kommet til. En slik fremgangsmåte ville være høyst ubetryggende og kunne føre til meget forskjellige og tilfeldige resultater. Jeg nevner her også at takstmenn som regel er oppnevnt På grunn av deres faglige innsikt når det gjelder økonomiske verdier. Som regel har de ikke spesielle forutsetninger for på egen hånd å vurdere hvorvidt faktorer av ikke-økonomisk art skal tillegges verdireduserende virkning, dette så meget mer som de helt vil stå uten veiledende normer.
Jeg nevner endelig at det er på det rene at eiendelers verdi ved skiftetakster ofte settes lavt. Jeg ser ikke dette som noe utslag av noen regel om at takstmennene kan gå under salgsverdien, men som en lemfeldig vurdering - særlig ved arveskifter - av hva salgsverdien er.
Skifterettens konklusjon går ut På at skjønnsretten ikke «er bundet til å bygge taksten alene på høyeste omsetningsverdi». Når konklusjonen sammenholdes med premissene, forstår jeg det slik at «høyeste omsetningsverdi» betyr det samme som eiendommens alminnelige salgsverdi. Det fremgår av det som er sagt at omstendighetene i saken - slik de fremgår av kjennelsen - ikke gir holdepunkt for at taksten kan bygge På annet grunnlag enn salgsverdien.
Den ankende parts påstand må da tas til følge. I anledning av prosedyren fra ankemotpartens side bemerkes at det slik som denne sak foreligger, ikke kan være Høyesteretts oppgave å gi retningslinjer for den nye takst utover hva der følger av Høyesteretts avgjørelse. Skulle ankemotparten mot formodning mene at det fortsatt av andre nærmere angitte grunner er grunnlag for å gå under leilighetens omsetningsverdi, må han gjøre dette
Side:1396
gjeldende ved den nye takst. Skifteretten må i tilfelle ta stilling til tvistespørsmålet og grunngi sin avgjørelse, og denne vil da etter vanlige regler - skjønnslovens §38 - kunne bringes inn for Høyesterett.
Etter resultatet antar jeg at Gunhild Bakke må tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett. Spørsmålet om tilkjennelse av saksonikostninger vedrørende den opphevede skifteovertakst, bør avgjøres ved den nye overtakst. Hennes prosessfullmektig har i samsvar med tvistemålslovens §176 annet ledd levert omkostningsoppgave. Jeg finner at salæret for Høyesterett kan fastsettes til kr. 3000. Hennes utgifter for Høyesterett er kr. 1125. Samlet utgjør dette kr. 4125.
Jeg stemmer for denne
dom:
Skifterettens kjennelse og overtakst av 8. mars 1973 oppheves og hjemvises til skifteretten til ny behandling.
I saksomkostninger for Høyesterett betaler Harry Helgevold til Gunhild Bakke for salær 3000 - tre tusen - kroner og for utgifter 1125 - ett tusen ett hundre og tjuefem - kroner, tilsammen 4125 - fire tusen ett hundre og tjuefem- kroner.
Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.
Kst.dommer Dick Henriksen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.
Dommerne Sandene, Roll-Matthiesen og Bendiksby: Likeså.