LE-1987-112
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1988-02-01 |
| Publisert: | LE-1987-00112 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Dom av 1. februar 1988 i ankesak nr. 112/87, hl.nr. 161/87. |
| Parter: | Ankende part: Randi Kronen og Oddvar Kronens fellesbo (Prosessfullmektig: Advokat Gustav Høgtun, Oslo). Motpart: Tom Kronen (Prosessfullmektig: Advokat Otto J. Berg, Oslo). |
| Forfatter: | Lagdommer Odd Friberg, formann. Lagdommer Råmund Stuhaug. Ekstraordinær lagdommer Rolf Solem. Meddommere: Byggmester Sverre Askautrud, Oslo. Byggmester Roar Martinsen, Oslo |
| Lovhenvisninger: | Ektefelleloven (1927) §14, §12, Foreldelsesloven (1979) §2, Forsinkelsesrenteloven (1976) §2, Tvistemålsloven (1915) §180 |
Tom Kronen gjør krav på vederlag for egeninnsats ved og utlegg til påbygging og utbedring av hovedbygningen på foreldrenes felles eiendom. Kravet som er på 1123000 kroner, er rettet mot separasjonsboet til foreldrene, Randi og Oddvar Kronen. Randi Kronen har godtatt kravet. Oddvar Kronen har imøtegått kravet og hevdet at Tom Kronen ikke har noe grunnlag i forutsetninger eller avtale om å få dekket sine utgifter. Han har for skifteretten også krevd leierett til en del av eiendommen og rett til opsjon til å overta eiendommen til en av retten fastsatt pris og innen en av retten fastsatt frist.
Asker og Bærum skifterett avsa 28. oktober 1986 dom med slik slutning:
"1. Tom Kronens krav i separasjonsboet til Randi og Oddvar Kronen, bo nr. 65/1984 godkjennes med kr. 810000 -åttehundreogtitusen- kroner.
2. Kravet om endring av leieavtale og fastsetting av opsjon avvises.
3. Bo nr. 65/1984 separasjonsboet til Randi og Oddvar Kronen betaler kr. 20000,- av Tom Kronens saksomkostnader."
Oddvar Kronen har i rett tid påanket dommen og lagt ned slik påstand:
"Den ankende part frifinnes og tilkjennes saksomkostninger for begge retter".
Tom Kronen har tatt til gjenmæle og lagt ned slik påstand:
"1. Tom Kronens krav på Randi og Oddvar Kronens fellesbo fastsettes etter rettens skjønn og begrenses oppad til kr. 1123000,- med 12 % rente p.a. fra 7. mai 1986 til oppgjør finner sted.
2. Tom Kronen frifinnes for kravet på husleie.
3. Tom Kronen tilkjennes saksomkostninger for skifteretten og lagmannsretten."
Ankeforhandlingen fant sted 12. og 13. januar 1988. Partene møtte og avga forklaring. 6 vitner ble avhørt. Retten foretok befaring av eiendommen sammen med partene og deres advokater. Dokumentasjonen går frem av rettsboken.
Om saksforholdet vises til skifterettens domsgrunner og lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.
Oddvar Kronen har i det vesentlige gjort gjeldende for lagmannsretten:
Tom Kronen har intet rettslig grunnlag for sitt krav. Det foreligger ingen avtale mellom moren og ham om at han skal ha vederlag for påkostningene på huset. Først i ettertid da foreldrenes fellesbo skulle skiftes, har moren erklært at sønnens utlegg skal dekkes. Randi Kronen hadde ikke adgang til å inngå avtale om å pantsette eiendommen som tjente som felles bolig, jfr. ektefelleloven §14. Oddvar Kronen har aldri vært med å imøtekomme eller sikre et krav fra Tom Kronens side.
Tom Kronen kan heller ikke høres med at det var en forutsetning at han skulle få dekning av foreldrene for påkostningene på huset. Påbyggingene og utbedringene ble gjort i Tom Kronens egen intereesse. Han skulle ikke ha vederlag for dette idet han hadde lav husleie, og han fikk større og bedre bolig til sin familie som hadde økt til 5 personer. Videre har foreldrene ytet ham hjelp i form av penger og arbeidsinnsats til å gjennomføre arbeidet på huset.
Tom Kronens krav er også delvis foreldet eller falt bort ved passivitet. Hvis han mente å ha rett til vederlag, måtte han ha tatt opp dette på et tidligere tidspunkt.
Subsidiært hevder Oddvar Kronen at Tom Kronens krav på vederlag er satt alt for høyt.
For det første kan ikke kravet settes høyere enn verdiøkningen for eiendommen. Denne er av takstmann K. Stokker, som Tom Kronen selv har engasjert, satt til 680000 kroner. Tom Kronen skal eventuelt bare ha erstattet verdien av sin egen innsats. Oddvar Kronen har utført en betydelig del av arbeidet, og verdien av dette må trekkes fra Tom Kronens krav. Videre må det tas hensyn til at Tom Kronen har fått vederlag i billig husleie.
Vurderingen av Tom Kronens krav må også ses i forhold til eiendommens totale verdi. Når skiftetaksten for eiendommen er satt til 1,8 millioner kroner, vil det åpenbart bli et misforhold om Tom Kronens krav skulle føre frem. Det må tas hensyn til at eiendommens vesentlige verdi ligger i dens beliggenhet og størrelse. Ved å trekke Tom Kronens krav oppover, reduseres Oddvar Kronens del i fellesboet. Oddvar Kronen må ha rett til en rimelig fordeling av den verdi som ligger i eiendommen. Etter skifterettens dom vil han bli avspist med under 500000 kroner.
Randi Kronen har for sin del akseptert at Tom Kronen skal få dekket sitt krav i fellesboet. Hun hevder at det hele tiden har vært en avtale og en forutsetning at Tom Kronen skulle ha vederlag for sin innsats og sine utlegg. Meningen var at han skulle få en obligasjon med sikkerhet i eiendommen. Hun mener at det lå innenfor hennes rådighetsrett over eiendommen å inngå avtale med sønnen om utbedringer av huset og om husleiens størrelse, jfr. ektefelleloven §12.
Tom Kronen har i det vesentlige anført for lagmannsretten:
Han har utført påkostningene på huset med foreldrenes samtykke. Det har vært en forutsetning at han skulle få erstattet sine utgifter og få vederlag for sin egeninnsats. Dette har vært drøftet med moren. Meningen var at han skulle få en obligasjon i huset, men det ble stadig utsatt. For øvrig ble ikke rehabiliteringen av huset ferdig før foreldrene ble separert. Moren har rett til å råde over eiendommen i henhold til ektefelleloven §12, og hun har ikke brukt denne rådighetsrett i strid med loven bestemmelser. Hun har akseptert hans krav, og dette må være bindende for mannen. Det samme gjelder avtalen om husleie. Samtykke fra mannens side var ikke nødvendig i disse tilfelle.
Tom Kronen krever vederlag for det som er påkostet av ham og for egen arbeidsinnsats. Det er mulig at dette overstiger verdiøkningen på huset, idet utskifting og reparering i gamle hus medfører uforholdsmessig meget arbeid. Han har imidlertid ved sitt krav bare regnet med det han selv har hatt av utlegg og for forbruk av egen arbeidstid. Utlegg som moren har hatt for enkelte ting og arbeidsinnsatsen av faren, er ikke tatt med. Farens arbeidsinnsats har for øvrig vært beskjeden.
Subsidiært krever Tom Kronen vederlag for verdiøkningen. Det skal da ikke gjøres fratrekk for morens og farens innsats, idet dette er kompensert ved gjenytelser fra hans side i form av vedlikehold og annet arbeid på eiendommen. Dette har moren akseptert.
Videre kan ikke Oddvar Kronen gis medhold i at kravet skal reduseres fordi Tom Kronen har hatt for lav husleie. Husleien er fastsatt ved avtale med moren, og denne er bindende. Husleien har for øvrig ikke vært urimelig lav. Den ble justert opp mens Tom Kronen og familien hans bodde i 2. etasje. Husleiereguleringen gjaldt frem til 15. mai 1983. Årsaken til at leien ikke da ble regulert opp, skyldes at Tom Kronen ikke forlangte renter av sine investeringer i eiendommen. Oddvar Kronen har for øvrig vært innforstått med husleien. Husleiekravet er foreldet etter foreldelsesloven §2.
Tom Kronens krav anses ikke forfalt før 7. april 1986, da han anmeldte kravet i boet. Renter skal da regnes fra 7. mai 1986, jfr. morarenteloven §2.
Tom Kronen har vist til litteratur vedrørende morens rådighetsrett over den del av boet som hun har brakt inn felleseiet.
Lagmannsretten er kommet til at Tom Kronen har krav på vederlag av boet for verdiøkningen han har tilført eiendommen og skal bemerke:
Partene har ikke inngått noen direkte avtale om at Tom Kronen skulle få vederlag for de omfattende påbyggings- og utbedringsarbeider som han etter hvert og over en periode på 10 - 12 år utførte. Påkostningene gjaldt en eiendom hvor han og hans familie bodde sammen med foreldrene. Han er enebarn, og eiendommen vil normalt gå i arv til ham. Både moren og faren var med på at huset, som er meget gammelt, skulle påbygges og ominnredes slik at det ble tjenlig bolig for begge familier. Retten legger til grunn at det var morens vilje at Tom Kronen skulle få en pantobligasjon i eiendommen og at hun hadde snakket med sønnen om dette helt fra den første påbyggingsperioden i 1972/73. Spørsmålet ble også etter det retten anser bevist drøftet i forbindelse med de arbeider som ble utført i 1982/83. Lagmannsretten finner at moren har lovet Tom Kronen å få vederlag for sine påkostninger og antar at hun kunne binde fellesboet på denne måte, jfr. ektefelleloven §12. Lagmannsretten anser det også nærliggende å anta at faren var klar over at det var en forutsetning at sønnen skulle få slik dekning da han var med på at arbeidet skulle utføres. Han har overlatt den økonomiske forvaltning av eiendommen til Randi Kronen og har ikke før skifteoppgjøret gjort innvendinger mot at det gis vederlag for sønnens innsats.
Når det gjelder kravet størrelse, har Tom Kronen ikke dokumentert sine utgifter til forskjellige håndverksmessig utførte arbeider. Han har ellers regnet vederlag for sin arbeidsinnsats gjennom 15 år til 240000 kroner. En del av dette gjelder ikke påkostninger på huset, men er av vedlikeholdsmessig art. Lagmannsretten finner det ellers usikkert hva som lå innenfor forutsetningene for å utføre påbyggings- og utbedringsarbeidene på huset. Partene har hatt et fellesskap, hvor man ikke tidligere regnet på hva den enkelte gjorde av innsats. Tom Kronen og hans kone har utført vedlikeholdsarbeid på eiendommen, og Randi og Oddvar Kronen har medvirket noe under påbyggings- og utbedringsarbeidene. Lagmannsretten finner det etter omstendighetene naturlig og riktig at Tom Kronens vederlag fastsettes ut fra den verdiøkning som er tilført eiendommen. Lagmannsretten ser da også bort fra den fordel som Tom Kronen har hatt ved lav husleie. Dette er et forhold mellom partene som anses akseptert og ikke bør bringes inn i oppgjøret om påkostningene på huset.
Lagmannsretten er etter en skjønnsmessig vurdering av påkostningene på huset kommet til at eiendommen er tilført en verdiøkning på 960000 kroner. Retten har da gått ut fra dagens byggepriser. Dette medfører at det kan synes å bli et misforhold mellom denne verdiansettelse og skiftetaksten over eiendommen av 22. april 85. Med den prisutvikling som har funnet sted på eiendomsmarkedet, forutsetter retten imidlertid at det må være anledning til å avholde ny skiftetakst, jfr. Rt-1982-906.
Etter det resultat retten er kommet til, har anken vært forgjeves, og Randi og Oddvar Kronens fellesbo må erstatte motpartens saksomkostninger for lagmannsretten etter hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd. Tom Kronens prosessfullmektig har lagt frem omkostningsoppgave som viser kr. 27500,- som er honorarkrav. Oppgaven godtas. Hertil kommer salær til meddommerne som Tom Kronen har krevet oppnevnt. Skifterettens omkostningsavgjørelse oppretholdes.
Dommen er enstemmig.
Slutning:
1. Tom Kronens krav i Randi og Oddvar Kronens fellesbo fastsettes til 960.000 -nihundreogsekstitusen- kroner.
2. Tom Kronen tilkjennes 39.500 -trettinitusenfemhundre- kroner i saksomkostninger for lagmannsretten av Randi og Oddvar Kronens fellesbo med 2 -to- ukers oppfyllelsesfrist fra dommens forkynnelse.
Salærfastsettelse.
De oppnevnte fagkyndige meddommere har gjort tjeneste i to rettsdager og 2 møter for domskonferanse og domsavsigelse samt hatt forberedende arbeid og felles drøftelse av verdifastsettelsen.
De er selvstendige næringsdrivende og har lagt frem omkostningsoppgave over hva deres tjeneste for retten har kostet deres virksomheter.
Retten godtar at meddommernes salærberegning baseres på nevnte grunnlag og fastsetter salæret til kr. 6.000,- for hver.