LE-1988-26
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1989-10-27 |
| Publisert: | LE-1988-00026 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Odelsovertakst av 27. oktober 1989 i overskjønnssak nr. 26/88, hl. nr. 292/88. |
| Parter: | Saksøker: Else Gudrun Hansen (Prosessfullmektig: H.r.advokat Hans B. Heyerdahl, Elverum). Saksøkt: Svein Arne Sandvik (Prosessfullmektig: H.r.advokat Johs Thallaug, Lillehammer). |
| Forfatter: | Lagmann Råmund Stuhaug. Skjønnsmenn: Gårdbruker Tormod Arneberg, Kirkenær. Byggmester Leif Rindal, Våler. Gårdbruker Paal Øieren, Brandval, Finnskog. Skogbestyrer Torodd Hanssen, Kongsvinger |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §54, §54a |
I odelsløsningssak mellom Else Gudrun Hansen som saksøker og Svein Arne Sandvik som saksøkt, avsa Solør herredsrett 4. november 1987 odelstakst med slik slutning:
"1. Verdien av eiendommen Kveset nordre Nysæterberget, gnr. 202 bnr. 8 i Åsnes settes til kr 132000,- -etthundreogtrettitotusenkroner-.
2. Verdien av påheftet rettigheter for Anna Nyseter fastsettes til en kapitalisert verdi kr 30932,- -trettitusennihundreogtrettitokroner-.
3. Else Gudrun Hansen tilpliktes innen 2 -to- uker å betale saksomkostninger til Svein Arne Sandvik med kr 7150,- -sjutusenetthundreogfemtikroner-."
Sakens nærmere sammenheng fremgår av herredsrettens premisser og av lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.
Svein Arne Sandvik har i rett tid begjært odelsovertakst. Else Gudrun Hansen har tatt til gjenmæle.
Else Gudrun Hansen har lagt ned slik påstand:
"1. Odelsovertaksten fremmes.
2. Else Gudrun Hansen tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten."
Svein Arne Sandvik har for lagmannsretten lagt ned denne påstand:
"1. Odelsovertaksten fremmes og verdien på eiendommen Nysæterberget gnr. 202 bnr. 8 i Åsnes settes høyere enn ved odelstaksten.
2. Else Gudrun Hansen dømmes til å betale saksomkostninger til Svein Arne Sandvik for for lagmannsretten."
Else Gudrun Hansen har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:
Det er ikke grunnlag for noen økning av herredsrettens takst. På grunn av eiendommens tilstand, kan det derimot være grunnlag for å redusere taksten.
Odelsloven §49 forutsetter at taksten skal fastsettes som en bruksbestemt salgsverdi, jfr. Rygg/Skarpnes, "Odelsloven med kommentarer" side 172 (1986). Det er også på det rene at eiendommen skal vurderes samlet som en enhet. Det må da legges betydelig vekt på den dårlige bebyggelse på gården. Bolighuset er lite tilfredsstillende og driftsbygning mangler. Ligningsverdien av eiendommen var pr. 1. januar 1989 kr 40200,-. Det må etter dette være på det rene at herredsrettens takst er svært høy og bør reduseres.
Svein Arne Sandvik har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:
Det er uklart om eiendommen på grunn av utilstrekkelig størrelse tilfredsstiller betingelsene for at den er en odelseiendom.
Spørsmålet vil i tilfelle bli tatt opp senere, og retten kan uten hensyn til dette fastsette odelstaksten etter vanlige regler.
Det er en betydelig mengde hogstmodent virke i skogen på eiendommen. Vedlikeholdet av det noe forsømte bolighuset kan da uten skattemessige problemer skje ved midler opptjent ved hugst av dette virket. Det er ellers på det rene at avvirkningen av det antatte balansekvantum i skogen, med alminnelig påregnelig nettofortjeneste pr. m3, årlig vil kunne innbringe ca kr 7000,-. Det er imidlertid jevnt gode tømmerpriser i Solør og en årlig avkastning på kr 9000,- er derfor påregnelig. I tillegg til antatt balansekvantum må det dessuten være fornuftig, forholdsvis raskt å redusere den betydelige hogstmodne bestanden i skogen. Også inntektene ved dette kan nyttes til vedlikehold av eiendommen. Nettoverdien av hugget virke vil ligge høyt da eieren selv vil kunne foreta avvirkningen.
På grunnlag av det som er nevnt foran bør herredsrettens takst økes vesentlig.
Skjønnsforhandlingene fant sted 17. oktober 1989, først med rettsmøte på Flisa, med påfølgende befaring. Etter endt befaring etter avtale med prosessfullmektigene, hadde de hver på gården til avslutning et innlegg. Begge parter deltok såvel under rettsmøtet som under befaringen. De avga også forklaring og fikk påvise det de mente var av betydning under befaringen.
Lagmannsretten bemerker:
Herredsretten har i odelstaksten gitt en beskrivelse av eiendommen. Lagmannsretten viser til denne beskrivelsen, herredsrettens takst side 3 og 4, og tilføyer:
Eiendommen ligger ca 400 m over havet. Uthuset på eiendommen er nokså lite og tilfredsstiller ikke det krav en må kunne stille til en driftsbygning på en gård. Den egentlige driftsbygningen er fjernet, visst nok for mer enn 20 år siden. På grunn av manglen av driftsbygning er det i dag ikke mulighet for dyrehold på gården.
Lagmannsretten finner at det hogstmodne virke i skogen er høyere enn det som er nevnt av herredsretten. Retten har funnet det forsvarlig å regne med 1000 m3 hogstmodent virke, i det alt vesentlige grantømmer. Den årlige tilveksten antas å ligge på 35 m3, som nevnt av herredsretten. Partene har opplyst at retten fortsatt kan bygge på at det innestår kr 2829,- på skogavgiftskonto, selv om beløpet nå kan være noe endret.
Medregnet inngangspartiet, har bolighuset et areal på bortimot 70 m2. I tillegg til vedfyring, fyres huset også delvis elektrisk.
Lagmannsretten er enig i herredsrettens karakteristikk av bygningen som utidsmessig, og at det neppe er regningssvarende å utbedre den til en rimelig nåtidsstandard. Det vil utvilsomt være bedre økonomi å bygge et nytt bolighus. Dette gjelder selv om inntekter av skogen av skattemessige grunner fornuftig kan brukes på vedlikehold av bygningen.
Uthuset har et areal på ca 43 m2, pluss et påbygg med garasje.
Garasjepåbygget ble nyttet til opplag av ved og er i dårlig stand, for øvrig må uthuset anses å være av en svært enkel standard.
Når det gjelder det dyrkete arealet på gården nevner en at det under rettsforhandlingene ble antydet at arealet kanskje var noe mindre enn oppgitt av herredsretten, uten at opplysningene var tilstrekkelige til at det er grunnlag for å bygge på noe annet areal enn det herredsretten har gjort. Med sin relativt høye beliggenhet over havet, kan det dyrkede arealet neppe nyttes til annet enn forproduksjon (gras for salg), muligens til poteter, eventuelt til utleie til beiteformål. På grunn av mangelen på hus kan arealet som nevnt for tiden ikke nyttes til eget dyrehold på gården. Selv om det i dag er uforholdsmessig stor bestand av hogstmodent virke i skogen, bør det av hensyn til en fornuftig alderssammensetning av skogen i fremtiden, så vidt mulig skje noenlunde jevn avvirkning. For å få bestanden av hogstmodent virke ned på et rimelig nivå, betyr dette at avvirkningen i en årrekke vil ligge betydelig over den årlige tilveksten.
Avvirkning av det hogstmodne kvantum over kort tid må imidlertid anses uheldig, selv om den skattemessige betydningen av en slik avvirkning langt på vei kan elimineres ved fornuftige investeringer, jfr. det som foran er nevnt om vedlikehold av bolighuset.
Ved vurderingen av skogen har en lagt til grunn at eieren selv vil kunne utføre det vesentligste av avvirkningen, og annet arbeid i skogen, samt at driftsforholdene er meget lette. Da det er en stort andel av skurtømmer i skogen, vil det kunne oppnås høye bruttopriser. Nettoen vil bli god både på grunn av dette og fordi driftsforholdene er gode.
Ved vurderingen av skogen er det tatt hensyn til den innestående skogavgiften. En har videre tatt hensyn til at den nåværende eier i de senere år til sammen har avvirket bortimot 150 m3.
Etter en helhetsvurdering settes odelstaksten, i tråd med det som er nevnt foran, til det som antas å være eiendommens omsetningsverdi på grunnlag av utnyttelse til landbruksformål, jfr. odelsloven §49, til kr 170000,-. Ved verdsettingen har en bygget på de takseringsprinsipper som er fastsatt i rettspraksis, jfr. særlig det som er nevnt i Høyesteretts dom i Rt-1980-233.
På eiendommen hefter borett m.v. til Anna Nyseter, jfr. herredsrettens takst, side 6, jfr. skjøte av 26. mai 1984 fra Anna Nyseter til den nåværende eier. Anna Nyseter er i dag 75 år. Partene har i liten grad berørt verdsettingen av Anna Nyseters rettigheter, men har bedt om at lagmannsretten foretar en ny vurdering. Den kapitaliserte verdi av Anna Nyseters borett m.v. settes til kr 28000,-.
Overskjønnet er begjært av saksøkte. Lagmannsrettens behandling har ført til en økning av odelstaksten. Saksøkeren må etter dette dekke saksøktes utgifter for lagmannsretten, skjønnsloven §42, jfr. §54, og §54a litra a. Utgiftene er de lovbestemte utgifter ved skjønnet, så som gebyr, utgifter til skjønnsmenn m.v. Hertil kommer erstatning for saksøktes utgifter til juridisk bistand. I samsvar med mottatt arbeidsoppgave fra h.r.advokat Thallaug, fastsettes at saksøkeren skal erstatte saksøktes utgifter for lagmannsretten med kr 9100,- hvor salær utgjør kr 9000,-.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Odelstaksten for eiendommen Kveset, nordre Nysæterberget, gnr. 202 bnr. 8 i Åsnes settes til 170.000 -etthundreogsyttitusen- kroner.
2. Den kapitaliserte verdi av de påheftede rettigheter for Anna Nyseter settes til 28.000 -tjueåttetusen- kroner.
3. Else Gudrun Hansen erstatter Svein Arild Sandviks omkostninger for lagmannsretten med 9.100,- -nitusenetthundre- kroner.
4. De lovbestemte utgifter ved overskjønnet dekkes av Else Gudrun Hansen etter oppgave fra lagmannsretten.
5. Oppfyllelsesfristen for de beløp som er nevnt under punktene 3 og 4 foran er 2 -to- uker regnet fra forkynnelsen.