LE-1988-41

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1990-05-25
Publisert:	LE-1988-00041
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Overskjønn av 25. mai 1990 i overskjønn nr. 41/88, hl.nr 767/88.
Parter:	Saksøker: Arne Knutsen (Prosessfullmektig: Advokat Jostein Lensebråten, Sarpsborg). Saksøkt: Bo nr 10/86 v/Fredrikstad skifterett, Harald Antoni Martinsens dødsbo (Prosessfullmektig: Advokat Camillo Mordt, Fredrikstad).
Forfatter:	Lagdommer Ola Melheim, formann. Skjønnsmenn: Byggmester Roger Arntzen, Fredrikstad. Gårdbruker Asbjørn Elvestad, Råde
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §213, Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §54, Odelsloven (1974)

Odelsovertakst:

Fredrikstad byrett avsa odelstakst den 28. juni 1988 med slik slutning:

"1. Verdien av eiendommen Husløs Nordre, gnr. 119 bnr. 3 i Onsøy settes til kr 540.000,- -kronerfemhundreogførtitusen-.

2. I saksomkostninger betaler Arne Knutsen til Hans Antoni Martinsens dødsbo kr 5.734,- -kronerfemtusensyvhundreogtrettifire- samt øvrige lovbestemte omkostninger etter oppgave."

Om det nærmere saksforhold vises det til skjønnet og lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.

Arne Knutsen har i rett tid begjært odelsovertakst. Han har for lagmannsretten lagt ned slik endelig påstand:

"1. Odelsovertakst over eiendommen "Husløs Nordre", gnr. 119 bnr. 3 i Onsøy, fremmes.

2. Arne Knutsen erstatter motparten nødvendige utgifter i anledning saken."

Harald Antoni Martinsens dødsbo har tatt til gjenmæle og for lagmannsretten lagt ned slik påstand:

"Fredrikstad Byretts odelstakst avsagt den 28. juni 1988 stadfestes og Harald Antoni Martinsens dødsbo tilkjennes saksomkostninger for odelsovertaksten."

- 0 -

Hovedforhandling ble holdt i Fredrikstad byretts lokaler den 19. april 1990. Saksøkeren møtte og avga forklaring. Boet var ikke representert med lovlig stedfortreder, men advokat Camillo Mordt møtte som prosessfullmektig. To av loddeierne avga vitneforklaring og var tilstede under hele hovedforhandlingen, jfr. tvistemålsloven §213. Det ble foretatt åstedsbefaring og dokumentasjon slik det fremgår av rettsboken. Rettens medlemmer holdt skjønnskonferanse den 20. april 1990 i Sarpsborg byretts lokaler.

- 0 -

Saksøkeren, Arne Knutsen, har i det vesentlige gjort gjeldende:

Byrettens takst er alt for høy. Verdien kan ikke være fastsatt i overenstemmelse med odelsloven §49.

Skjønnsgrunnene er så knappe at det er vanskelig å se hva retten har bygget på. Dette gjelder både faktum og lovanvendelsen.

Det aksepteres at det i prinsippet kan gjøres tillegg for verdier som ikke er basert på rene driftsøkonomiske betraktninger. I nærværende sak er det imidlertid ikke grunnlag for dette. Det er således feil bevisbedømmelse når byretten har gitt tillegg for antatte inntekter ved utleie av annekset. Det er heller ikke noe grunnlag for å gi tillegg for boverdien. Her er det ikke tilstrekkelig å vise til at tomten har en fin beliggenhet, når husene ikke kan beboes i sin nåværende tilstand. Det er her vist til flere underrettsavgjørelser samt et overskjønn i RG-1985-102.

Det er heller ikke grunnlag for andre tilleggsinntekter i fremtiden. Det er således ikke påregnelig at det blir gitt samtykke til å selge eller feste bort tomter av noe slag. For innmarken foreligger en stadfestet reguleringsplan av 14. februar 1985.

For utmarkens vedkommende har man begrensninger i gjeldende generalplan. Det er her vist til brev av 16. mai 1986 fra teknisk etat i Onsøy kommune, som er dokumentert under overskjønnet.

Når det gjelder takseringen av jord og skog, har byretten ikke fulgt den anvisning som følger av odelsloven §49 og retts praksis. De hensyn som motparten har anført under overskjønnet, er heller ikke i ovenenstemmelse med rettspraksis. Skjønnsretten skal komme frem til en bruksbestemt omsetningsverdi. Det avgjørende er hva en fornuftig kjøper kan tenkes å ville betale når han skal forrente kjøpesummen med de inntekter som en påregnelig utnyttelse til landbruksformål kan gi. Det utkast til kjøpekontrakt som saksøkte påberoper seg, gjelder en kjøper som ikke ville være bundet av odelseloven. Han ville likevel neppe fått konsesjon ut fra de samme betraktninger. I nærværende sak er den pris som ble tilbudt, under alle omstendigheter uten betydning.

Den aktuelle bruk av innmarken er korn- og potetproduksjon. Det blir da nødvendig å investere i en del redskap og en driftsbygning. At det ikke finnes driftsbygning i dag, er et negativt moment ved enhver kjøpers prisvurdering.

Det fremgår ikke hva byretten har verdsatt jorden til. Det er bare opplyst at man ved omregning til takstsum har lagt til grunn 5 % kapitaliseringsrente. Dette er for lavt. Det er her vist til Landbruksdepartementets rundskriv M-138/89 av november måned 1989, som riktignok er laget med sikte på konsesjonssaker.

Den tidligere anbefalte rente på 7 % er nå foreslått forhøyet til 9 % ved beregningen av bruksverdien. Når renten heves, må taksten senkes hvis avkastningen i kroner er den samme. Dertil kommer at avkastningen i kroner antagelig er gått ned etter underskjønnet.

Ved takseringen av skogen, bør det ikke foretas en oppdeling av tilvekst og hugstmoden skog slik byretten har gjort. Det riktige må være å beregne netto årlig tilvekst, som på samme måte som for jorden, blir å kapitalisere med en rentefot på 9 %. Takstverdien av skogen kan maksimalt settes til kr 1.000,- pr. dekar, det vil si kr 23.000,- for hele skogen. Dersom en kjøper skal forrente 9 % lånekapital, vil det gi en avkastning på knappe kr 2.100,- pr. år.

Saksøkte, Harald Antoni Martinsens dødsbo, har i det vesentlige gjort gjeldende:

Byrettens takst er riktig. Det er ikke fremkommet noe under overskjønnet som tilsier at det foreligger feil bevisbedømmelse.

Det kan heller ikke sees at lovanvendelsen er i strid med prinsippet i odelseloven §49.

Det må gis et ikke uvesentlig tillegg for boverdien. Det foreligger ingen klar rettspraksis som tilsier at det bare gis tillegg når bebyggelsen er i forsvarlig stand. Selv om den eksisterende bebyggelse ikke har stor boverdi, kan man si at eiendommen som sådan har en stor boverdi. Under enhver omstendighet er det på det rene at beliggenheten kan tillegges vekt. Det er her vist til Rygg og Skarpnes: Odelsloven med kommentar, side 173. Spørsmålene om boverdi og beliggenhet henger forøvrig sammen. Når en liten eiendom som i nærværende sak, har en meget fin beliggenhet og en godt arrondert tomt, er det et moment som klart vil økt prisen, selv om bebyggelsen nå er i dårlig stand.

Det må forøvrig kunne gis flere tillegg enn hva byretten har gjort. Selv om det foreligger en stadfestet reguleringsplan for innmarken, kan slike planer endres. Dette må enn mer gjelde utmarken, hvor man bare har de begrensninger som følger av generalplanen. Det må derfor kunne påregnes gitt tillatelse innen rimelig tid til et visst antall bolig- og/eller hyttetomter.

Når det gjelder selve takseringen av jord og skog, er det liten hjelp i de regnestykker som saksøkeren har fremført. Man bør i steden legge vesentlig mer vekt på verdien av tilsvarende eiendommer i området. Det er særlig fremhevet at det må tas hensyn til at taksten gjelder en meget liten eiendom, som ligger helt i grenseområdet for odelsretten. Dersom eiendommen hadde vært litt mindre, ville den ikke vært underlagt odelsrettens prisbegrensninger, men gjenstand for tilnærmet fri prisfastsettelse. Det er i hvertfall ikke grunn til å tro at konsesjon ville bli nektet den kjøper som vitterlig har bydt kr 600.000,- så sent som 18. februar 1988. Det er her vist til kjøpekontrakten, som er dokumentert for lagmannsretten.

Hva spesielt angår skogen, er det fremhevet at man ikke kan legge til grunn så store driftsutgifter som påstått av saksøkeren.

Det må forutsettes at kjøperen driver skogen selv som tilleggsnæring med relativt små driftsomkosninger.

Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn byretten og skal bemerke:

Byretten har gitt en beskrivelse av odelseiendommen som i hovedsak faller sammen med lagmannsrettens bedømmelse. Som det fremgår nedenfor, er det grunn til å tro at byretten har lagt til grunn et litt mindre areal enn hva lagmannsretten bygger på.

Dette refererer seg til tomten rundt husene og det såkalte "lekeareal", men uten at dette får noen særlig betydning for taksten.

Eiendommen består av ca 11 dekar innmark, ca 23 dekar skog og ca 2 dekar annet areal som er fjellgrunn. Sistnevnte areal ligger vest for veien der den går på vestsiden av den største delen av innmarken. Dette område berøres i stor utstrekning av en høyspentmast, som har ledninger i tre retninger. I tillegg til nevnte areal kommer selve hustomten, som utgjør ca 2 dekar.

Ovennevte "lekeområde" tilhører også eiendommen. Området er ikke angitt med samme farge (gult) som resten av eiendommen på det foreviste kart som følger planutskriften av 5. mai 1982. Området ligger rett vest for veien der den går forbi bebyggelsen. Arealet ble anslått til 400-500 m2.

Hovedbygningen har en grunnflate på 60 m2, og er bygget i halvannen etasje. Den er meget dårlig vedlikeholdt. Huset bærer preg av råteangrep. Det er lekkasje fra taket.

I annekset er himlingsplatene begynt å bli deformert, noe som tyder på fuktighet som følge av vannlekkasje. Noe tilsvarende gjelder platene på en av veggene.

Uthuset er saneringsmodent.

Det går en kommunal vann- og kloakkledning langs eiendommens østgrense i den sydligste del av innmarken. Det har ikke vært mulig å få avklart hvilke muligheter en kjøper har for tilkopling og eventuelt på hvilke vilkår.

Ved vurderingen av eiendommens verdi, har lagmannsretten lagt til grunn prinsippet i odelsloven §49 slik det er utviklet i rettspraksis. Man har således foretatt en totalvurdering med sikte på å fastlegge den bruksbestemte omsetningsverdi. Det er herunder lagt vekt på hva en alminnelig kjøper kan tenke seg å gi for den aktuelle eiendom når den i hovedsak skal brukes til landbruksformål. Ved denne vurdering er det først og fremst lagt vekt på driftsøkonomiske betraktninger, men det er også gjort noen tillegg for andre verdier. Det vises her til Rt-1980-233, Rt-1982-1673, samt Rygg og Skarpnes: Odelsloven med kommentar side 173. Lagmannsretten legger som byretten til grunn at en alminnelig kjøper vil anse det nødvendig å ha ekstrainntekter utover landbruksnæringen. Som momenter ved den foretatte helhetsvurdering, har man til veiledning foretatt en beregning av de enkelte elementer i skjønnet. Dette gjelder særlig følgende forhold:

Hovedbygningen er som nevnt meget dårlig vedlikeholdt. Det må foretas betydelige påkostninger. Annekset vil lettere kunne settes i stand. Når huset er restauert/ombygget, vil annekset kunne gi noen ekstrainntekter ved utleie.

Bebyggelsen har en meget fin beliggenhet på en godt arrondert tomt. Man finner ikke grunn til å ta direkte standpunkt til spørsmålet om det på takseringstidspunktet må foreligge hus av en viss standard for at det kan gjøres tillegg for en såkalt boverdi. Retten finner at hele eiendommens beliggenhet, og særlig den del hvor husene ligger, representerer et ikke uvesentlig moment ved enhver kjøpers vurdering av prisen på eiendommen. Det gis derfor et tillegg for beliggenheten, men tillegget begrenses av prinsippet i odelsloven §49 om at bruken i hovedsak skal skje til landbruksformål.

Når det gjelder det såkalte "lekeareal", synes det som nevnt å ha en helt annen beliggenhet enn hva forutsatt av byretten.

Slik arealet ligger etter de nå fremlagte opplysninger, kan retten ikke se at arealet representerer noen fordel for eiendommen. Man har vurdert om området, som synes meget lite egnet som lekeplass, kan tenkes å bli omregulert til en boligtomt. I mangel av opplysninger, har retten ikke kunnet gjøre seg opp noen mening om dette. Det gis derfor ikke noe tillegg for arealet.

Det fjellområdet på ca 2 dekar som er nærmere omtalt innledningsvis under lagmannsrettens bemerkninger, antas ikke å kunne gi noen tilleggsverdi av økonomisk betydning. Man har vurdert om det kan tenkes å bli gitt tillatelse til å legge ut en mindre hyttetomt i den sørvestre del av området. Det er ikke fremlagt opplysninger som kan belyse spørsmålet.

Når det gjelder de driftsøkonomiske betraktninger knyttet til innmarken og skogteigen, legger lagmannsretten som foran nevnt til grunn at det ikke er påregnelig at en kjøper vil by ut fra en forutsetning om at driften av gården kan være eneste levevei.

Dette kan influere på vurderingen av investeringer, som kan tas over noe lengre tid. Driftsomkostningene kan også lettere tilpasses kjøperens øvrige virksomhet. Det må dog foretas en del investering i redskap og en liten driftsbygning (garasje/verksted).

Ved vurderingen av jordveien, har retten lagt til grunn at det er aktuelt med vekselvis korn- og potetproduksjon. Grasproduksjon synes mindre aktuelt fordi en eiendom av denne størrelse ikke vil ha dyr. Det antas heller ikke å være særlig aktuelt med produksjon av gras for salg.

De to parsellene som innmarken består av, er godt arrondert og har god sandholdig jord. Det kan imidlertid bli noe vekslende avlinger, fordi det ikke er realistisk å påregne kunstig vanning i noe omfang.

Ved fastsettelsen av jordverdien har retten foretatt et skjønn over antatt brutto- og nettoavkastning. Ved omregningen av bruksverdien til et takstbeløp, er det lagt til grunn en kapitaliseringsrentefot på 7 %. Man har vært oppmerksom på den veiledende retningslinje som fremgår av Landbruksdepartementets rundskriv M-138/89, men finner ikke slik forholdene ligger an i nærværende sak, at det er riktig å bygge på en så høy rentefot.

Ved vurderingen av skogens verdi, har lagmannsretten ikke foretatt en oppdeling av tilvekst og hugstmoden skog slik byretten har gjort. Man har beregnet netto årlig tilvekst og benyttet en kapitaliseringsrente på 7 %.

Endelig har lagmannsretten som et element i totalvurderingen, vurdert om det nå kan anses påregnelig med tillatelse til utplassering av tomter. Man antar at det ikke vil skje innen påregnelig tid for innmarkens vedkommende. Derimot må det ansees realistisk at planene delvis kan endres for utmarken eller deler av den. Det foreligger her riktignok noe mangelfulle opplysninger om den foreliggende generalplan, hvoretter området skal være avsatt til jord- skog og naturområder. Retten finner det likevel påregnelig at det kan bli gitt dispensasjon for et begrenset antall tomter, fortrinnsvis hyttetomter. Det er da mest sannsynlig at jordvernmyndighetene vil anbefale festetomter, slik at man kan få en jevnere strøm av en mindre tilleggsinntekt til gårdsdriften.

Etter en helhetsvurdering settes odelstaksten, i tråd med det som antas å være eiendommens omsetningsverdi på grunnlag av utnyttelse til langbruksformål, til kr 310.000,-.

Byretten har tilkjent saksøkte saksomkostninger, som ikke er bestridt under overskjønnet.

Ved overskjønnet, som er begjært av saksøkeren, har saksøkte krevet seg tilkjent saksomkostninger etter skjønnsprosessloven §42. Saksøkeren har erkjent ansvar for nødvendige omkostninger.

Advokat Mordt har fremlagt omkostningsoppgave på kr 8.100,-, hvorav salær kr 8.000,-. En kopi av oppgaven er sendt direkte til saksøkerens prosessfullmektig. Oppgaven legges til grunn, jfr. skjønnsprosessloven §42 og §54.

Overskjønnet er enstemmig.

Avhjemlingen av overskjønnet er blitt forsinket p.g.a. andre rettsmøter. Den første skjønnskonferansen ble imidlertid holdt dagen etter skjønnet og det første utkast forelå den 30. april d.å.

Slutning:

1. Odelstaksten for eiendommen "Husløs Nordre", gnr. 119, bnr. 3 i Onsøy, settes til 310.000,- - kronertrehundreogtitusen 00/100 -.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Arne Knutsen til Harald Antoni Martinsens dødsbo 8.100 - kroneråttetusenetthundre 00/100 -. I tillegg betaler Arne Knutsen de lovbestemte utgifter samt godtgjørelse til skjønnsmennene.

3. Oppfyllelsesfristen for så vidt angår godtgjørelsen til skjønnsmennene er 2 -to- uker fra meddelelsen om endelig fastsettelse. For øvrig er oppfyllelsesfristen 2 -to- uker fra forkynnelsen av overskjønnet.