LE-1988-53

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1990-06-13
Publisert:	LE-1988-00053
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Overskjønn av 13. juni 1990 i overskjønn nr. 53/88, hl.nr 903/88.
Parter:	Saksøker: Johan Thorud. (Prosessfullmektig: Advokat Dyre Østby, Hamar). Saksøkt: Ingrid Ester Thorud. (Prosessfullmektig: H.r.advokat Johs Thallaug, Lillehammer).
Forfatter:	Lagmann Raamund Stuhaug, formann. Skjønnsmenn: Ringleder Hans Torpen, Hamar. Lektor Torbjørn Kvisselien, Ottestad Gårdbruker Tore Thorshaug, Stange. Gårdbruker/Siv.ing. Ola Dahl, Stange
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1974) §39, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §54a, §49, Odelsloven (1974)

Odelsovertakst:

I odelsløsningssak mellom Johan Thorud som saksøker og Ingrid Ester Thorud som saksøkt avsa Sør-Hedmark herredsrett 8. juli 1988 odelstakst med slik slutning:

"1. Odelstaksten over eiendommene Løken store, g.nr. 217 b.nr. 1, Vardebergsteigen, g.nr. 240 b.nr. 16, Vardebergsteigen m/Nordhavningen, g.nr. 240 b.nr. 17, Løkenhagen, g.nr. 217 b.nr. 10 og Løken lille, g.nr. 218 b.nr. 1, alle i Løten, settes til kr 2300000,- -kroner tomillionertrehundretusen-.

2. Odelstaksten over eiendommene nevnt under punkt 1 uten Løken lille, g.nr. 218 b.nr. 1, settes til kr 1400000 -kroner enmillionfirehundretusen-. 3. Johan Thorud betaler innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av denne odelstakst saksomkostninger til Ingrid Ester Thorud med kr 24847, -kroner tjuefiretusenåttehundreogførtisju-."

Sakens nærmere sammenheng fremgår av herredsrettens premisser og av lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.

Begge parter har i rett tid begjært overskjønn.

Johan Thorud har for lagmannsretten lagt ned slik påstand:

"Odelsovertaksten fremmes. Johan Thorud tilkjennes saksomkostninger."

Ingrid Ester Thorud har lagt ned denne påstand:

"Odelsovertaksten fremmes. Ingrid Ester Thorud tilkjennes saksomkostninger."

Johan Thorud har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:

Eiendommen er en jordbrukseiendom. Noen alternativ utnyttelse, helt eller delvis, er ikke påregnelig. Det dreier seg om en alminnelig bra jordbrukseiendom som er, og har vært, tilfredsstillende drevet. Som nevnt av den jordbrukssakkyndige, sivilagronom Rolf Enge, må det imidlertid, for å oppnå stabile avlinger, foretas betydelige investeringer i grøftearbeider og anskaffelse av vanningsanlegg. Når det gjelder grøftingen, har den sakkyndige anslått et behov for grøfting av ca 200 da.

Fordi en eier bør satse på dyrking av poteter og grønnsaker i betydelig omfang i fremtiden, vil et vanningsanlegg være nødvendig. I de senere år har det utelukkende vært dyrket korn.

Etter den forklaring som den sakkyndige avgav for skjønnsretten, kan verdien av den dyrkede jorda settes til noe over kr 1 million. Den fulle verdien av eiendommen får en da ved å gi et tillegg for verdien av den påstående bebyggelse og for eiendommens skogteig.

Når det gjelder driftsbygningene, må disse i dag vurderes som fullstendig uhensiktsmessige. Boligbebyggelsen består av bl.a. to fredede bygninger som begge må verdsettes som et økonomisk hefte på eiendommen. Føderådsbygningen er oppført i 1927 og er senere påbygget. Bygningen er ikke tilkoplet godkjent avløp, og vanntilførselen er basert på brønnvann. En ny eier vil trolig måtte regne med utgifter til så vel vanntilførsel som avløp.

Disse omkostningene kan settes til omkring kr 100000. Den nåværende verdien av føderådsbygningen ligger trolig på mellom 200000 og 400000 kroner.

Når det gjelder skogen, er det for tiden lite netto å hente.

Det vil gå mange år før det vil være til stede et nevneverdig hogstmodent kvantum. Trolig vil verdien av skogen i dag ligge på mellom 300 og 400 kroner pr. da.

Etter det en har nevnt foran ligger den samlede verdien på odelseiendommen på omlag kr 1,5 millioner. Det pekes ellers på at ved en ren rentabilitetsvurdering er det for tiden naturlig å regne med en rentefot på 9%. Det vises for så vidt til Landbruksdepartementets rundskriv av november 1989.

Selv om rentefoten ved konsesjonsbehandling ikke uten videre har betydning for odelsløsning, gir rundskrivet et klart signal om lønnsomheten i landbruksnæringen.

Den nåværende forpaktningskontrakt synes basert på en eiendomspris på omlag kr 1,5 millioner. Dersom verdien skal settes høyere, må forpaktningskontrakten vurderes som et pristrykkende element.

Endelig er det pekt på at de store og nødvendige investeringer i de første årene vil gi en eier liten netto av driften. Selv om det i landbruksnæringen er nødvendig med et langsiktig perspektiv, er dette likevel et forhold som må tillegges stor vekt.

En vanlig kjøper av eiendommen må for tiden regne med nødvendig investering av betydelig størrelse, til grøfting, vanningsanlegg, redskap mv. Trolig vil disse omkostninger kunne beløpe seg til bortimot kr 6 millioner.

Når det gjelder Løken lille, er dette i dag utelukkende et jordbruksareal på ca 250 da dyrket jord. Blir imidlertid Løken lille fradelt, vil dette kunne betinge økende utgifter til etablering av vanningsanlegg for resten av eiendommen.

Ingrid Ester Thorud har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:

Verdsettingen må ta utgangspunkt i eiendommens produksjonskapasitet. I tillegg kommer eiendommens boverdi. Det er disse komponenter en vanlig kjøper vil måtte regne med.

Ved vurderingen av produksjonskapasiteten, og dennes økonomiske betydning, må det videre legges vekt på at en kjøper ved anskaffelse av eiendommen samtidig får etablert sin arbeidsplass i fremtiden. Enhver kjøper vil tillegge dette betydning. Generelt er ellers utgangspunktet at eiendommen ligger i Løten, dvs. i et av de beste jordbruksområdene i landet. Når det gjelder den berørte eiendom spesielt, er ellers å bemerke at den har et stort, samlet og godt arrondert areal. Driftsbygningene ligger sentralt i forhold til jordveien.

To kulturer er særlig aktuelle på eiendommen, korn eller poteter. Poteter bør trolig dyrkes i området nær elven Fura, der det kan tas ut vann til vanning. Det er da ikke nødvendig å disponere et vanningsanlegg dimensjonert for en vesentlig del av eiendommen. En slik tilrettelegging vil være mer lønnsom enn en eventuell overgang til fullstendig potet- eller grønnsakdyrking.

Det kan ellers legges til grunn at boniteten av jorda er førsteklasses, samt at den er flat og lettdrevet.

Grøftebehovet er neppe så stort som anslått av den sakkyndige.

Grøftestatus for eiendommen i dag er omtrent svarende til det gjennomsnittlige for eiendommene i distriktet.

Når det gjelder skogen, er det i dag lite hogstmodent virke.

En fornuftig kjøper vil tilrettelegge driften slik at bygging av ny driftsbygning kan foretas i et mer langsiktig perspektiv, da den nåværende bygning med litt påkostninger vil kunne gjøre nytte i mange år.

Ved beregningen av eiendommens verdi må det ellers tas hensyn til gårdens allmenningsrett i Løten allmenning.

Føderådsbygningen har sin selvstendige verdi som bolig. De fredede bygninger gir tradisjon.

Ved en ren bruksverdiberegning kan det ikke sees hen til det dagsaktuelle rentenivå. En må forutsette en viss egenkapital hos kjøperen, samtidig som kjøpet må sees i et temmelig langsiktig perspektiv.

Etter det etablerte prisnivå ved salg og odelsløsningstakster av andre eiendommer i distriktet, synes en pris på 2,3 millioner kroner for eiendommen ikke å være noen høy pris. ***

Skjønnsforhandlingene fant sted på Hamar 6. og 7. juni 1990.

Den 8. juni hadde retten interne rådslagninger.

Saksøkeren, Johan Thorud, møtte personlig. For Ingrid Ester Thorud møtte Alf Sæther og Thor Olav Stormoen ifølge fremlagte fullmakter. Saksøkeren, de som møtte på vegne av saksøkte og ytterligere ett vitne avgav forklaring for lagmannsretten. Sivilagronom Rolf Enge møtte som oppnevnt jordbrukssakkyndig. Sammen med partene og deres prosessfullmektiger foretok retten befaring av odelseiendommen. Dokumentasjonen går frem av rettsboken.

Lagmannsretten bemerker:

Beskrivelse av odelsgodset.

Når det gjelder beskrivelsen, viser en til herredsrettens skjønn. Heri inngår også det som er nevnt av herredsretten på 4 og 5 i taksten. En tilføyer at etter den siste våronnsesong, har forpakteren fortsatt anslått det dyrkede areal til noe over 500 da.

Føderådsbygningen, jf herredsrettens skjønn 7, fikk i 1986 et tilbygg. Tilbygget er i en etasje med en ballkong i annen etasje. Bygningen er utvendig malt etter avholdet av herredsrettens skjønn. I korntørke/kornlager, er det etter herredsrettens takst satt inn ny elevator. Samtidig er det tilrigget bedre atkomst til lagerarealer for korn.

Når det gjelder hovedbygningen, er denne i dag i mindre god forfatning. Selv om dette vil koste meget, kan den trolig la seg pusse opp til brukbar standard. I beskjedent omfang kan det trolig påregnes offentlig støtte til slik istandsetting. Drengstuebygningen er i særdeles dårlig forfatning. Den representerer i dag en klar minusfaktor ved eiendommen.

Momenter ved verdsettingen.

Som nevnt er driftsbygningen uhensiktsmessig for dagens jordbruksdrift. En finner imidlertid at låven, slik også herredsretten gjorde, vil ha en viss bruksmulighet med rimelige påkostninger. Når det gjelder korntørken, er lagmannsretten enig med herredsretten i at den er umoderne og ikke tilstrekkelig for utelukkende korndyrking på eiendommen. De vanskelige atkomstforholdene er nå bedret noe, jf det som er nevnt foran. De øvrige delene av driftsbygningen har liten verdi, jf herredsrettens vurdering 12. Når det gjelder verdien av stabburet, vises til herredsrettens uttalelse. For så vidt gjelder vognskjulet, vises også til herredsrettens vurdering. Lagmannsretten tilføyer at huset har for små dimensjoner etter dagens forhold.

Selv om det kan være skattemessig gunstig å sette i stand noe av den eldre bebyggelsen, i stedet for å bygge nytt, vil nybygg når det gjelder deler av driftsbygningen på lengere sikt være nødvendig.

Som nevnt av herredsretten er den dyrkede jorden lettdrevet og godt arrondert, med jevnt høy bonitet. Eiendommen egner seg for dyrking av vanlige jordbruksvekster i området. Lagmannsretten peker særlig på muligheten for dyrking av korn, poteter og grovere grønnsakvekster. Slik eiendommen fremtrer i dag, er den veldrevet og i god hevd, selv om det utvilsomt eksisterer et visst grøftebehov i tillegg til den grøfting som i de senere år er utført av forpakterne. Retten antar imidlertid at det umiddelbare grøftebehovet neppe er av den størrelse som nevnt av den jordbrukssakkyndige. Særlig dersom det baseres på vesentlig korndrift, må behovet anslås å være klart lavere.

Som nevnt av herredsretten, er det mulighet for uttak av vann fra elven Fura. Lagmannsretten finner det imidlertid tvilsomt om anskaffelse av et komplett anlegg dimensjonert for det alt vesentlige av jordveien vil være regningssvarende. En ny eier vil for øvrig trolig fortsette med korndyrking, slik det er gjort i de senere år. Lagmannsretten er ellers enig med herredsretten i at elven Fura kan svikte som vannkilde i spesielt tørre år.

Som nevnt av herredsretten er det floghavre på eiendommen.

Gravhauger - fornminner er i alle fall delvis et hinder for fremtidig dyrking av restarealer. Det dreier seg her imidlertid om temmelig små arealer.

Når det gjelder skogen, vises til herredsrettens beskrivelse.

Lagmannsretten finner imidlertid tettheten i bestandene temmelig normal. Innestående skogavgift utgjør for tiden kr 1648,-.

Som nevnt av herredsretten har eiendommen egen vannkilde, delvis som cisternevann. Avløpet fra boligbebyggelsen er som vanlig ved eldre anlegg, dvs. med spredning i grunnen. En ny eier vil trolig måtte regne med tilkobling til offentlig avløp, noe lagmannsretten legger til grunn. Trolig bør også den nåværende vannkilden skiftes ut med vann fra vannverk.

Som nevnt av herredsretten har Ingrid Ester Thorud etter odelsloven §39 rett til gratis husvære. En går ikke nærmere inn på dette. Det må sees bort fra boretten i føderådsbygningen ved fastsettelse av odelstaksten.

Når det gjelder "Andre rettigheter", vises til herredsrettens skjønn, side 15. To av de opprinnelige tre festetomter er i dag innløst. Den gjenværende gir en helt minimal årlig inntekt (visstnok kr 15,-). Som herredsretten har lagmannsretten registrert en planlagt ombygging av riksvei 211. Ombyggingen er imidlertid ikke gjenomført og retten bygger på forholdene slik de fremtrer i dag.

Ved verdsettingen må det tas hensyn til allmenningsrettighetene.

Verdsettingen:

Bortsett fra en mindre skogteig, er eiendommen en ren jordbrukseiendom. Prisen for eiendommen skal fastsettes etter reglene i odelsloven §49, første ledd. Dette er etter rettspraksis den pris en vanlig kjøper vil være villig til å gi under forutsetning av at eiendommen brukes som nevnt i den nevnte bestemmelse i odelsloven, jf Rt-1980-233 og Rt-1982-1673.

Dette betyr at verdsettingen ikke utelukkende skal baseres på en ren bruksverdivurdering. Det må også tas hensyn til andre forhold som en vanlig kjøper vil tillegge vekt. Boligforhold, beliggenhet o.l. vil da komme inn.

Ved vurderingen legger retten til grunn at det dreier seg om en jordbrukseiendom som gir rom for flere driftsformer, og derfor gir mulighet for en viss fleksibilitet både på kort og lang sikt. Eiendommen vurderes som temmelig årssikker også med dagens situasjon når det gjelder grøfteforhold og vanningsanlegg. Det er under enhver synsvinkel temmelig gode driftsforhold.

Selv om bygningene i det alt vesentlige er lite tidsmessige, og i dårlig stand, vil de delvis, under visse forutsetninger i en tid fremdeles kunne være til noe nytte. En viser for så vidt til det som er nevnt foran. Eiendommens beliggenhet er god.

Dette gjelder også tunet.

Selv om taksten ikke kan settes til en ren kapitalisert verdi av påregnelig avkastning, må avkastningen tillegges vesentlig betydning. Retten kan imidlertid ikke uten videre følge saksøkerens anførsel om at taksten skal baseres på en kapitaliseringsrente på 9 %. Kapitaliseringsrenten må sees i et for holdsvis langsiktig perspektiv. Videre er det på det rene at det høye rentenivået en en tid har hatt, for tiden visstnok er nedadgående. En kapitaliseringsrente på 9 % er under enhver omstendighet for høy. En har ikke fått opplysninger som skulle tilsi en særlig høy eller lav kapitaliseringsrente. En rente på 7 % er i den senere tid normalt antatt å være passende.

Alternativ takst.

Det vises til herredsrettens skjønn 17. Partene har bedt om at det også av lagmannsretten avsies alternativ takst.

Idet en viser til det som er nevnt foran og til det som er nevnt av herredsretten vedrørende alternativ taksering, settes verdien av odelsgodset uten g.nr. 218 b.nr. 1 til kr 1300000,-, dvs. til kr 100000,- lavere enn av herredsretten.

Saksomkostninger

Begge parter har begjært overskjønn. Ingen av begjæringene er aksessoriske. Saksøkeren må da erstatte saksøktes saksomkostninger, samt betale de lovbestemte utgifter ved skjønnet, skjønnsloven §42 første ledd, jf §54a. Etter oppgave settes saksøktes saksomkostninger til kr 19000,-. Hertil kommer øvrige utgifter etter oppgave.

Overskjønnet er enstemmig.

Slutning:

1. Taksten for eiendommene Løken Store m.v. i Løten settes til 2.300.000 -tomillionertrehundretusen- kroner.

2. Odelstaksten over eiendommene nevnt under pkt. 1, uten Løken lille, g.nr. 218 b.nr. 1 settes til 1.300.000 -enmilliontrehundretusen- kroner.

3. Johan Thorud erstatter Ingrid Ester Thoruds saksomkostninger for lagmannsretten med 19.000 -nittentusen- kroner.

4. De lovbestemte utgifter ved overskjønnet betales av Johan Thorud etter oppgave fra retten.