LE-1992-2376
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1994-05-02 |
| Publisert: | LE-1992-02376 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | - Oslo byrett Nr. 91-02389/A70 (førsteinstans) - Eidsivating lagmannsrett LE-1992-02376 A. |
| Parter: | Ankende part: Lise Marie Frich (Prosessfullmektig: Advokat Ole Nyfløt, Oslo). Motpart: Oda Midtøy (Prosessfullmektig: Advokat Line Langballe, Oslo). |
| Forfatter: | 1. Lagmann Georg Lund, formann 2. Lagdommer Jørgen F. Moen 3. Ekstraordinær lagdommer Nils Moe |
| Lovhenvisninger: | Husleieloven (1939) §49, Prisloven (1953) §18, §59, Tvistemålsloven (1915) §174, §180, Husleiereguleringsloven (1967) §14, §15, Forsinkelsesrenteloven (1976) §2, Foreldelsesloven (1979) §2 |
Saken gjelder krav om tilbakebetaling av angivelig urimelig høy pris ved overdragelse av obligasjonsleilighet i Oslo.
I januar 1988 averterte Lise Marie Frich sin obligasjonsleilighet i Stensgaten 21, Oslo, til salgs under bill. mrk. De som svarte på annonsen, fikk tilsendt et brev med bl.a. opplysninger om leiligheten og den tilknyttede andelsobligasjon. Fra brevet hitsettes:
Som garanti for leieretten følger leilighetens obligasjon, pålydende kr 12 800. Gården bestyres av et eiendomsselskap ved en Osloadvokat. Overdragelse av obligasjonen må godkjennes av dettes styre, men dette er vanligvis bare en formalitet.
På de visninger som ble arrangert var andelobligasjonen og en takst på kr 100000,- fra 1983 tilgjengelig.
Oda Midtøy besvarte annonsen og besiktiget leiligheten sammen med Lise Marie Frich den 13. februar 1988. Under besiktigelsen avga Oda Midtøy skriftlig bud på kr 150000,-. Budet ble straks akseptert av Lise Marie Frich.
Mandag den 5. februar 1988 hadde Lise Marie Frich en samtale med forretningsføreren for Stensgaten 21, advokat Sture Larre, som underrettet henne om at andelsobligasjonen ville bli oppsagt senest ved Oda Midtøys fraflytning. Dette ville innebære at Oda Midtøy ikke kunne dra nytte av den mulighet for overdragelse som Lise Marie Frich hadde.
Lise Marie Frich meddelte dette til Oda Midtøy på en "klistrelapp", hvorfra hitsettes:
Sender vedlagt disse papirene selv om leiekontr. vil få en ny ordlyd, men i grove trekk bety det samme.
I kjøpekontrakt datert 10. mars 1988 ble inntatt følgende om innløsning av obligasjonen:
Leiligheten er en obligasjonsleilighet, og det er av A/S Stensgaten 21 utstedt en andelsobligasjon, datert 23/4 1965, tinglyst s.d. pålydende kr 12800,-.
Kjøper er gjort oppmerksom på at obligasjonen vil bli innløst av adv. Erik Sture Larre med nevnte sum når/dersom leieforholdet opphører.
Kjøpekontrakten ble undertegnet på advokat Sture Larres kontor den 10. mars 1988. Samme dag ble det gitt likelydende påtegninger på leiekontrakt og andelsobligasjon med følgende formulering:
Obligasjonen oppsies til innfrielse senest ved Oda Midtøys fraflytting.
Den 10. mars 1988 ble også kjøpesummen oppgjort. Dette skjedde i den bank Oda Midtøy benyttet. Det er uenighet mellom partene om de møttes først hos advokat Larre eller i banken.
Oda Midtøy overtok deretter leiligheten og flyttet inn. Av private grunner ønsket hun etter en tid å flytte og forsøkte å selge leiligheten.
Hun ble da av advokat Sture Larre gjort oppmerksom på at dette ikke var mulig, siden obligasjonen ville bli innløst senest ved hennes fraflytning. Hun tok i september 1988 forholdet opp med Lise Marie Frich og krevde erstatning/prisavslag. Lise Marie Frich ga uttrykk for at hun hadde gitt kjøperen alle relevante opplysninger og bestred ethvert ansvar.
Stevning i saken ble uttatt den 25. februar 1991 for Oslo byrett.
Oslo byrett avsa den 19. juni 1992 dom med slik domsslutning:
1. Lise Marie Frich dømmes til å betale til Oda Midtøy kr 137200,- (kroneretthundreogtrettisyvtusentohundre) med tillegg av 15% rente p a fra 10. mars 1988 og til betaling skjer.
2. Oppfyllelsesfristen er 14 - fjorten - dager fra dommens forkynnelse.
3. Hver av partene bærer sine saksomkostninger.
Lise Marie Frich har i rett tid påanket dommen og har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:
Lise Marie Frich frifinnes og tilkjennes saksomkostninger for byretten og lagmannsretten.
Oda Midtøy har tatt til gjenmæle og har for lagmannsretten nedlagt slik endelig påstand:
1. Byrettens dom punkt 1 og 2 stadfestes.
2. Oda Midtøy tilkjennes saksomkostninger både for byretten og lagmannsretten.
Ankeforhandling ble holdt i Oslo den 22. og 23. mars 1994. Partene møtte med sine prosessfullmektiger og avga forklaring. Fire vitner, hvorav ett nytt for lagmannsretten, avga forklaring. Det ble foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser.
Om det nærmere saksforhold og partenes anførsler vises til byrettens dom og lagmannsrettens bemerkninger i det følgende.
Ankende part, Lise Marie Frich, har ved sin prosessfullmektig, advokat Ole Nyfløt, i hovedsak gjort gjeldende:
Oda Midtøys krav er foreldet. Foreldelsesfristen begynte å løpe den 13. februar 1988 da bud ble avgitt og akseptert, slik at bindende avtale var inngått. Foreldelsesfristen er 3 år, jf foreldelsesloven §2. Fristen ble ikke avbrutt før den 25. februar 1991 da stevning ble uttatt, altså mer enn 3 år etter fristens utgangspunkt.
Leiligheten i Stensgaten 21 er meget attraktiv og sentralt beliggende i Oslo. Leiligheten ligger i høy 1. etasje, med heis opp fra gateplan og med utsikt til Stensparken.
Ved kjøp av leiligheten fikk kjøper klart sterkere stilling enn en leietaker ved vanlig husleie har etter husleieloven. Inntil obligasjonen var innløst hadde kjøper en overdragelsesrett etter leiekontraktens §6 og fremleierett etter husleieloven §49 siste ledd. Dertil kommer fordel med lav leie i forhold til markedsleien og utleiers praksis ved leiejustering, bare økning etter konsumprisindeksen, og ved innfrielse av obligasjoner, bare moderat husleieøkning.
Prisen som ble tatt, kr 150000,-, tilsvarte markedsprisen og er ikke i strid med prisloven bestemmelser. Lise Marie Frich hadde fått flere tilbud, hun ga selv kr 100000,- for leiligheten i 1983, og flere andre leiligheter svært lik hennes var i perioden 1984-1988 blitt solgt for beløp tilsvarende den pris hun oppnådde hos Oda Midtøy.
Kjøper fikk alle opplysninger om leiligheten, også når det gjelder overdrageligheten av den på hennes hånd. Dette ble presisert muntlig og dertil inntatt i kjøpekontraktens 3. avsnitt. Kjøper har fått de rettigheter hun var sikret i avtaleforholdet. Selger kan da ikke påføres noe ansvar.
I alle fall må Oda Midtøy anses for i vesentlig grad å være medansvarlig for den avtalte pris. Hun kan da ikke kreve noen del av prisen tilbake, jf prisloven §59 første ledd if.
Hvis Oda Midtøy ervervet noe krav på Lise Marie Frich, må det være bortfalt ved passivitet. Salget av leiligheten fant sted i februar/mars 1988 og spørsmålet om tilbakebetaling av kjøpesummen ble først reist ved advokat Swendsens brev til Lise Marie Frich av 19. juni 1989.
Gis Oda Midtøy medhold for noen del av sitt krav, må eventuell morarente tidligst løpe fra en mnd. etter sendt påkrav, jf morarenteloven §2. Dette vil si tidligst fra 25. mars 1991, en måned etter stevning uttatt 25. februar 1991.
Ankemotparten, Oda Midtøy, har ved sin prosessfullmektig, advokat Line Langballe, i hovedtrekk anført:
Det ble tatt urimelig høy pris ved overdragelsen av leiligheten. I realiteten var det en leierett som ble overdratt. Det er da bare adgang til å kreve vederlag hvis det foreligger særrettigheter, så som uoppsigelig leierett, rett til overdragelse av leieretten også etter at obligasjonen er innløst, utvidet fremleieadgang, utvidet bytterett, spesielt lav husleie, begrensninger i utleiers adgang til å forhøye husleien etc. Det foreligger ikke slike særrettigheter når rettighetene følger av husleieloven bestemmelser, selv om de baseres på at det er tale om en obligasjonsleilighet.
Når det gjelder husleien, var den ikke spesielt lav og kan under enhver omstendighet ikke tilsi at leieretten har noen økonomisk verdi. Husleien kunne reguleres og etter innløsning av obligasjonen settes opp til markedsleie. Bestemmelsene i husleiereguleringsloven om meldeplikt var ikke til hinder for dette.
Disse forhold innebærer at hele vederlaget ut over obligasjonens pålydende, kr 12800,-, er ulovlig høy pris etter prisloven §18 og kan kreves tilbakebetalt etter §59.
Kjøper ble ikke i tilstrekkelig grad gjort kjent med virkningene av at obligasjonen kunne innløses ved hennes fraflytning, dvs. at kjøperen da ikke kunne overdra leiligheten videre. Kjøperen har derfor ikke noe medansvar for overtredelsen av prisloven §18, som skulle tilsi at tilbakebetalingskravet ikke kan gis medhold.
Oda Midtøy har ikke tapt noen rettigheter på grunn av passivitet. Det var først i september 1988 hun ble klar over at hun ikke kunne overdra leiligheten for mer enn kr 12800,-, obligasjonens pålydende. Hun reklamerte overfor Lise Marie Frich muntlig allerede den 28. september 1988. Dette ble fulgt opp av advokat Swendsens brev av den 19. juni og 11. august 1989.
Oda Midtøys krav er ikke foreldet. Foreldelsesfristen begynner å løpe først fra utleierens godkjennelse av Oda Midtøy som leietaker og Oda Midtøys betaling av kjøpesummen. Dette skjedde 10. mars 1988. Før denne dag hadde Oda Midtøy ingen fordring, den ble etablert først etter at betaling var gjennomført.
Oda Midtøy må være berettiget til 18% morarente p.a. Det godtas at renten først løper fra 25. mars 1991, en måned etter stevning.
Lagmannsretten skal bemerke:
Etter bevisførselen legger retten til grunn at Oda Midtøy, som ny leietaker, etter avtalen oppnådde en del fordeler og rettigheter ut over det husleieloven gir en leietaker. Husleien var lavere enn markedsleie, og den lave leien kunne Oda Midtøy regne med ville bli opprettholdt, i alle fall så lenge hun bodde i leiligheten. Det må legges vekt på at utleieren, så vel i perioden før 1988 som i de etterfølgende år, ikke hevet husleien i gården med mer enn det endringene i konsumprisindeksen tilsa. Oda Midtøy kunne videre ikke sies opp før andelsobligasjonen var blitt innfridd, og dette ville sannsynligvis ikke skje før hun fraflyttet leiligheten. Bestemmelsene i husleiereguleringsloven §14 om meldeplikt for husleieøkninger og §15 om rett til å kreve prøvelse av ny husleie gir også en viss sikkerhet for moderate leieøkninger. Det må videre legges vekt på at gårdeieren i de tilfeller andelsobligasjoner var blitt innløst, bare hadde gjennomført beskjedne tillegg i husleien. Inntil andelsobligasjonen eventuelt ble sagt opp, hadde Oda Midtøy fremleierett etter husleieloven §49 siste ledd. Dette forhold utvider tidshorisonten for de fordeler leieavtalen medførte for henne.
Etter lagmannsrettens oppfatning må tidligere leietaker være berettiget til å beregne seg vederlag for overføring av slike rettigheter og fordeler. Dette synes å være i samsvar med rettspraksis, jf Rt-1987-750 og eksempelvis Eidsivating lagmannsretts dom av 2. desember 1988 i ankesak 43/88, RG-1992-472 og RG-1992-793.
Det beløp på kr 150000,- som ble avtalt og betalt for leieretten var vederlag for slike rettigheter og fordeler samt for rett til overdragelse av andelsobligasjonen, som ifølge selger "må godkjennes av dettes (gårdselskapets) styre, men dette er vanligvis bare en formalitet".
Lagmannsretten finner at et vederlag på kr 150000,- for dette ikke må anses som urimelig høyt.
Forholdet blir derimot annerledes når hensyn tas til at selgeren, av gårdeieren, etter at prisen på kr 150000,- var avtalt, uttrykkelig ble orientert om at kjøper ikke ville ha rett til å overdra leiligheten videre. Dette innebærer en så betydelig begrensning av kjøpers rettigheter at opprettholdelse av vederlaget på kr 150000,- må anses å være i strid med prisloven §18.
Når retten skal fastsette det høyeste vederlag som kan tillates etter §18, tas utgangspunkt i den leiebesparelse på vel kr 15000,- pr. år som sakkyndig vitne, Per Hals, har beregnet for 1988. Retten mener imidlertid, i motsetning til Hals, at det må legges til grunn en begrenset tidshorisont, både med hensyn til varigheten av den lave leie og av Oda Midtøys leietid. Vederlaget for leiligheten, bortsett fra obligasjonens pålydende må avskrives over denne tidshorisont.
På dette grunnlag fastsetter lagmannsretten skjønnsmessig det høyeste lovlige vederlag til kr 80000,-. Den resterende del, kr 70000,-, av kjøpesummen representerer ulovlig overpris, som etter prisloven §59 kan kreves tilbakebetalt hvis ikke kjøperen må anses i vesentlig grad å være medansvarlig for overtredelsen av §18.
Retten legger til grunn at Oda Midtøy, så vel muntlig som skriftlig, i kjøpekontrakt og ved påtegningene på andelsobligasjon og leiekontrakt, ble gjort oppmerksom på at obligasjonen ville bli oppsagt til innfrielse senest ved hennes fraflytning. Dette burde hun ha forstått innebar at hun ikke ville kunne videreselge leiligheten. Hun medvirket derfor frivillig til å opprettholde den avtalte pris, selv om hennes rettsstilling var blitt svekket. Retten finner likevel ikke at dette innebærer en så aktiv medvirkning som etter prisloven §59 første ledd if. må kreves for at retten til tilbakebetaling av overpris skal være bortfalt.
Lise Marie Frich har gjort gjeldende at Oda Midtøys krav er bortfalt ved passivitet, og at det er foreldet. Lagmannsretten er ikke enig i dette. Oda Midtøy reklamerte og krevde prisavslag mindre enn 3 uker etter at hun i september 1988 ble klar over at hun ikke var berettiget til å videreselge leiligheten. Dette ble fulgt opp ved hennes advokats brev av 19. juni og 11. august 1989. Dette må være tilstrekkelig til at Oda Midtøys krav ikke er bortfalt ved passivitet.
Foreldelsesfristen kan ikke begynne å løpe før 10. mars 1988 da Oda Midtøy betalte det avtalte vederlag. Før denne dag hadde hun ikke noe tilbakebetalingskrav. Dette innebærer at kravet ikke var foreldet da stevning i saken ble uttatt 25. februar 1991.
Oda Midtøy er berettiget til renter av tilbakebetalingsbeløpet, kr 70000,-. Det er enighet om at rentene løper fra 25. mars 1991. Lise Marie Frich må anses som skyldner i egenskap av forbruker. Dette innebærer at renten blir å fastsette til 15% p.a. til 31. desember 1993 og deretter 12% p.a.
Saken er dels vunnet og dels tapt. Saksomkostninger tilkjennes derfor ikke, jf tvistemålsloven §180 annet ledd, sammenholdt med §174, første ledd.
Dommen er enstemmig.
Slutning:
1. Lise Marie Frich betaler innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse 70000 - syttitusen - kroner til Oda Midtøy med tillegg av 15% rente p.a. fra 25. mars 1991 til 31. desember 1993 og deretter 12% p.a. til betaling skjer.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke, verken for byretten eller lagmannsretten.