LE-1992-399

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Dom
Dato:	1992-05-22
Publisert:	LE-1992-00399
Stikkord:	Borettslag
Sammendrag:
Saksgang:	- Oslo byrett Nr. 91-01813 A/33 - Eidsivating lagmannsrett LE-1992-00399 A - Anket til Høyesterett - Byrettens dom, domsslutningens pkt. 1 stadfestet - HR-1993-00115 B.
Parter:	Ankende part: Pynten borettslag (Prosessfullmektig: Advokat Wiggo Tanding, Oslo). Motpart: Knut Berge (Prosessfullmektig: Advokat Anders Folkmann, Førde).
Forfatter:	1. Lagdommer Nina Frisak, formann 2. Kst.lagdommer Petter A. Lossius 3. Lagdommer Johannes Smit
Lovhenvisninger:	Husleieloven (1939) §22, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, Avtaleloven (1918) §36, Borettslagsloven (1960) §36

Saken gjelder Knut Berges kattehold i Pynten borettslag på Lambertseter i Oslo.

Pynten borettslag er stiftet i 1958 og har 560 andelseiere. I borettslagets ordensregler, også kalt husordensreglene, er det gitt nærmere bestemmelser om adgangen til å holde dyr.

Bestemmelsen om dyrehold, slik den er i dag, ble vedtatt på generalforsamling 6. mai 1987 og lyder:

Det er forbudt å anskaffe hund eller katt. Det er heller ikke lov å medbringe hund eller katt ved innflytting i borettslaget. Unntak gjelder førerhund.

Knut Berge inngikk 6. juni 1989 leiekontrakt med Pynten borettslag om leie av leilighet nr. 3062, en leilighet i tredje etasje i en blokk. Leiligheten er på 75 m2 og har balkong.

I leiekontraktens §5 er det bestemt at leieren er "i alle deler pliktig til å rette seg etter de gjeldende ordensregler som sammen med borettslagets vedtekter vedtas som en del av leiekontrakten". Knut Berge undertegnet leiekontrakten på OBOS-kontoret på Lambertseter, der han også fikk utlevert ordensreglene for borettslaget.

For lagmannsretten har Knut Berge opplyst at han en tid hadde gått med planer om å anskaffe katt, et ønske også hans samboer hadde. Før han flyttet til Pynten borettslag, hadde han merket seg et oppslag i Aftenpostens aftennummer den 25. april 1989 om kattehold i borettslag. I avisoppslaget sto det blant annet:

Problemer i borettslaget fordi ungene har mast seg til katt, men generalforsamlingen sier nei? Skaff dere innekatt. Den kan ingen ta fra dere.

OBOS-jurist Jan Erik Nilsen kan imidlertid berolige alle eiere av innekatt: Det som foregår innen hjemmets fire vegger tilhører privatlivets fred, og kan ikke reguleres med regler. Det er tillatt å ha både gullfisk, kanarifugl - og katt. Så lenge den ikke slippes ut på fellesområdene.

Knut Berge anskaffet katt 24. mai 1990. Katten var da ca 6 uker gammel. Berge har opplyst at han var klar over forbudet mot anskaffelse av katt, men at han ikke forela saken for borettslagets styre, fordi han mente katteholdet ikke kunne være i strid med husordensreglene så lenge katten bare oppholdt seg i leiligheten. Han forsøkte ikke å holde katten skjult.

Katten ble etter en tid observert av en nabo som gjorde borettslagets styre oppmerksom på forholdet. Etter flere henvendelser fra den samme nabo, fant styret grunn til å reagere, og i brev av 7. september 1990 til Berge ble det påpekt at anskaffelsen av katten var et brudd på husordensreglene som kunne føre til at leieforholdet måtte tas opp til vurdering.

I brev av 11. september 1990 til styret i borettslaget anførte Berge at katten var en "innekatt" som "tilbringer hele sitt liv innenfor leilighetens 4 vegger", og at styrets brev var "en krenkelse av privatlivets fred".

Berge beholdt katten, og ved brev av 24. januar 1991 ble hans leieforhold sagt opp under henvisning til brudd på husordensreglenes bestemmelser om dyrehold. Berge reiste da søksmål for Oslo byrett og bestred at katteholdet ga grunnlag for oppsigelse av ham.

Mens saken var under forberedelse for byretten, ble det 30. april 1991 avholdt generalforsamling i Pynten borettslag. Til denne generalforsamling hadde Berge fremmet forslag om endring av husordensreglenes bestemmelser om dyrehold. Ifølge forslaget skulle det på nærmere bestemte vilkår være tillatt å holde hund og katt. Styret frarådet at gjeldende bestemmelser ble endret, og Berges forslag ble forkastet, idet bare 19 av 119 fremmøtte andelseiere stemte for.

Oslo byrett avsa dom 18. desember 1991 med slik domsslutning:

1. Pynten borettslags oppsigelse av Knut Berge av 24. januar 1991 kjennes ugyldig.

2. Pynten borettslag tilpliktes å betale Knut Berge saksomkostninger med kr 18200 -attentusentohundre- innen 2 -to- uker fra dommens forkynnelse.

Pynten borettslag har i rett tid anket byrettens dom til Eidsivating lagmannsrett. Knut Berge har tatt til gjenmæle. Hovedforhandling ble holdt 8. mai 1991. Borettslagets formann og Knut Berge forklarte seg. Det ble ikke avhørt vitner. Det som ble dokumentert, fremgår av rettsboken.

Borettslagets formann har opplyst for lagmannsretten at oppsigelsen av Berge vil bli trukket tilbake dersom katten blir fjernet. Formannen har videre opplyst at Berges kattehold er eksemplarisk, mens enkelte andre andelseieres dyrehold - marsvin, kanin o.a. - til tider har medført luktproblemer. Det er etter april 1990 blitt gjennomført 2 utkastelser på grunn av uhjemlet hundehold. Berge har på sin side opplyst at hans datter, som er født i 1983, ikke bor hos ham, men hos sin mor et annet sted på Lambertseter. Datteren er ofte på besøk hos ham og har stor glede av katten.

Saken står ellers i samme stilling for lagmannsretten som for byretten.

Pynten borettslags anførsler kan sammenfattes slik:

Borettslaget har klare regler om dyrehold som Berge var kjent med da han flyttet inn, og han har vedvarende satt seg ut over forbudet mot kattehold. Dommen i Rt-1977-97 må anses avgjørende, og det kan ikke spille noen rolle at det dreier seg om en katt og ikke en hund. Det er heller ikke avgjørende om dyreholdet er til sjenanse. I tillegg til den nevnte dom finnes en lang rekke rettsavgjørelser som klart stadfester at dyrehold i strid med husordensreglene gir grunnlag for oppsigelse av leieforholdet.

Synspunktet om at hold av hund og katt er en del av "privatlivets fred", er ikke blitt tillagt avgjørende vekt etter rettspraksis. At borettslaget ikke tillater Berge å holde katt kan ikke anses som en krenkelse av hans privatliv, selv om katten bare oppholder seg innendørs. Tett blokkbebyggelse egner seg dårlig for dyrehold. På steder der mennesker bor nær innpå hverandre må dyreholdet reguleres. Dette er i alles interesse, noe også Berge må akseptere. Det er viktig at reglene for dyrehold praktiseres slik at det er ordentlig styring og klare linjer med hensyn til hva som tillates av dyr. Det vil ellers lett kunne skje en utglidning, og det er mange som ikke ønsker å ha katt i sin nærhet. Husordensreglenes klare forbud mot kattehold er ikke i strid med husleieloven §22. Det er uten betydning at det dreier seg om en såkalt innekatt. Betegnelsen "innekatt" er for øvrig en konstruksjon.

Det syn som kom til uttrykk i Aftenposten om hvordan husordensreglene skulle forstås med hensyn til kattehold, er i strid med hva de fleste borettslag mener. Uttalelsen har skapt store problemer. Den senere uttalelsen i OBOS-Speilet nr. 9 for 1990 er adskillig mer nyansert, idet det der anbefales at man bør innhente samtykke både fra naboer og styret, og det heter videre: "Avslår styret søknaden, kan det på grunn av ovenstående ikke anbefales å anskaffe "innekatt"."

Berge har for øvrig ikke fulgt anvisningen i OBOS-Speilet, men bare henholdt seg til det han har lest i Aftenposten.

For den foreliggende sak har det ingen betydning at andre borettslag eventuelt er mer lemfeldige med hensyn til hvordan reglene praktiseres. Styret i Pynten borettslag ønsker ikke å krenke likhetsprinsippet overfor sine andelseiere. I spørsmålet om dyrehold har likhetsprinsippet vært konsekvent gjennomført.

I tilfellet med den som fikk tillatelse til å holde hund, opptrådte daværende styreformann uten fullmakt, idet saken verken var forelagt for eller godkjent av styret. Vedkommende hundeeier har nå blitt underrettet om at tillatelsen ikke vil bli forlenget. Det nåværende styret - i alle fall styrets formann - er ukjent med at det skal være andre andelseiere enn Berge som holder katt.

Avtaleloven §36 er ikke anvendelig. Denne bestemmelsen er ikke tilsiktet brukt på situasjoner som den foreliggende. Bestemmelsen i husordensreglene om forbud mot hund og katt er vanlig i borettslag, og bestemmelsen er dessuten velkjent. Den enkelte som flytter inn, må på forhånd selv vurdere om forbudet mot hund og katt er akseptabelt.

Det følger av rettspraksis at Berges vedvarende og regelstridige kattehold må anses som et vesentlig mislighold som gir grunnlag for oppsigelse. Det endrer ikke saken at Berge begrenser kattens bevegelsesfrihet til leiligheten og verandaen. Berge har selv brakt seg i en vanskelig situasjon og må følgelig ta konsekvensen.

Pynten borettslag har nedlagt denne påstand:

1. Pynten borettslag frifinnes.

2. Knut Berge dømmes til å betale sakens omkostninger for byrett og lagmannsrett.

Knut Berges anførsler kan sammenfattes slik:

Dommen i Rt-1977-97 løser ikke den foreliggende sak, da husordensreglenes bestemmelser i saken her ikke åpner for dispensasjon. En endring av reglene er noe annet enn en dispensasjon. Borettslaget kan ikke med bindende virkning forby anskaffelse av katt som kun oppholder seg innenfor hjemmets fire vegger. Et slikt forbud griper uhjemlet inn i den enkelte andelseiers private forhold og går ut over det som er formålet i husleieloven §22.

Husordensreglenes forbud mot hund og katt er dessuten av svært gammel dato, og de hensyn som har begrunnet regelen, er ikke lenger til stede. Utviklingen har medført en ny type kattehold med såkalte innekatter, som ikke medfører sjenanse for naboer.

Saksforholdet i dommen fra 1977 er også i andre henseende ulik saken her. Det dreier seg om en katt og ikke en hund. Katter har en annen adferd enn hunder, og det medfører ingen vanskeligheter å holde katt innendørs. Det medfører heller ingen problemer å håndheve et vilkår om at katten skal holde seg innendørs.

Dette viser at det ikke er grunnlag for borettslagets absolutte forbud mot anskaffelse av katt.

Subsidiært gjør Berge gjeldende at husordensreglenes forbud mot anskaffelse av katt må lempes i medhold av avtaleloven §36. Lovforarbeidene viser at §36 også har betydning for avtalefriheten. Borettslaget kan i en leiekontrakt ikke sette betingelser som griper inn i helt private forhold og som er uten praktisk betydning for borettslaget og naboene. Som en følge av at forbudet mot anskaffelse av katt må settes til side, har borettslaget heller ikke kompetanse til å vedta et absolutt forbud. Disse spørsmål ble ikke behandlet av Høyesterett i 1977.

Ved tolkningen av bestemmelsene i husordensreglene må det tas i betraktning at reglene er standardisert for OBOS; det gjelder også forbudet mot anskaffelse av katt. Det må tillegges vekt at OBOS sentralt, ved oppslag i Aftenposten, har gitt uttrykk for hvordan forbudet bør forstås. Berge inngikk dessuten leieavtalen på det stedlige OBOS-kontoret, og han oppfattet det slik at OBOS' uttalelse var relevant og riktig. Dette forklarer hvorfor Berge mente - og mener - seg berettiget til å ha innekatt. OBOS har for øvrig senere, i OBOS-Speilet, i det vesentlige fastholdt sitt syn vedrørende innekatter.

Borettslaget har ingen fornuftig grunn til å forby innekatter samtidig som andre dyr, for eksempel marsvin, tillates. Dette viser også at reglene ikke er rasjonelt fundert og at det er behov for revisjon.

Et ytterligere moment er at en av andelseierne gjennom flere år har fått tillatelse til å holde hund. Styret har således gitt en dispensasjon. Berges kattehold belaster ingen naboer, noe derimot hundeholdet lett kan gjøre. Borettslaget kan ikke høres med at tillatelsen til å holde hund ikke var styrebehandlet og at vedkommende styreformann handlet uten fullmakt.

Alle grunner taler for at husordensreglene må tolkes slik at de ikke omfatter innekatt.

Atter subsidiært gjøres det gjeldende at det ikke foreligger vesentlig mislighold etter borettslagsloven §36. Det må tas utgangspunkt i at det dreier seg om en innekatt som ikke sjenerer noen og som ikke har gitt opphav til klager. Berge burde videre ha vært gitt dispensasjon, og styret i borettslaget kan ikke ha foretatt noen reell vurdering av dette spørsmålet og om katteholdet representerer et vesentlig mislighold. Han har ikke gjort annet enn å basere seg på den samme forståelsen av husordensreglene som OBOS sentralt har gitt uttrykk for. Han har videre vært kjent med at det var gitt dispensasjon for en hund, og han har også observert annet dyrehold, blant annet 5 katter. Borettslaget har en uklar og sprikende praksis med hensyn til hva som tillates av dyr. At han nektes å holde innekatt er i strid med likhetsgrunnsetningen som borettslagets styre plikter å praktisere. Reglene kan heller ikke oppfattes så stivbent som styret har gitt uttrykk for.

Også i spørsmålet om vesentlig mislighold er det ulikheter mellom den foreliggende sak og dommen fra 1977. Det som da ble vurdert, var det konkrete hundeholdet, og det avgjørende var at hundeholdet fortsatte til tross for at dispensasjon var nektet.

Knut Berge har nedlagt denne påstand:

1. Oslo byretts dom stadfestes.

2. Pynten borettslag dømmes til å erstatte Knut Berge sakens omkostninger for lagmannsretten.

Lagmannsretten bemerker:

Det følger av husleieloven §22 at formålet med husordensreglene skal være "sikring av god husorden og forsvarlig behandling av eiendommen". Ut over dette formålet er det i husleieloven ikke gitt rammer for hva husordensreglene kan inneholde. Hva som sikrer god husorden, må avgjøres konkret basert på hva som er nødvendig for å ivareta lokale behov.

For borettslaget er det et generelt prinsipp at husordensreglene ikke må være usaklig diskriminerende i forhold til den enkelte andelseier. Det er også på det rene at det går en grense i forhold til den private sfære.

For øvrig må det enkelte borettslag stå forholdsvis fritt til selv å bestemme hvordan husordensreglene skal være og hvordan de skal håndheves, så lenge det skjer på saklig måte.

Innenfor tett blokkbebyggelse, som Pynten borettslag, er det ikke tvilsomt, og for så vidt heller ikke bestridt, at det etter husleieloven §22 er adgang til å regulere dyrehold. Tanken bak den regelen om dyrehold som gjelder i Pynten borettslag, er at mindre dyr, som erfaringsmessig medfører liten eller ingen belastning for naboer, skal være tillatt. Dyr som hund og katt, som borettslaget mener kan være en belastning eller endog til sjenanse for naboer, er forbudt. At dyreholdet er regulert slik innebærer i seg selv ingen usaklig forskjellsbehandling av andelseierne og går heller ikke for langt i forhold til den enkelte andelseiers privatliv.

Lagmannsretten oppfatter for øvrig forbudet mot anskaffelse av katt slik at styret ikke har kompetanse til å gi dispensasjon. Det er også på det rene at generalforsamlingen ikke ønsket en slik generell endring av reglene som Berge foreslo. Berge har ikke søkt om individuell dispensasjon, og dispensasjon er heller ikke gitt. Dersom Berge hadde søkt om slik dispensasjon finner lagmannsretten, i motsetning til byretten, det lite sannsynlig at dispensasjon ville blitt gitt. Lagmannsretten legger for øvrig til grunn at det ikke er gitt noen lovlige dispensasjoner for katt- og hundehold, og at borettslaget for tiden heller ikke ønsker å gi dispensasjoner. Hvorvidt generalforsamlingen kan gi dispensasjon i enkelttilfeller finner lagmannsretten ikke grunn til å ta nærmere standpunkt til. Et slikt absolutt forbud mot anskaffelse av katt innebærer i og for seg ingen usaklig forskjellsbehandling av Berge, idet forbudet gjelder for alle.

Spørsmålet er dernest om borettslaget kan nekte den enkelte andelseier, i dette tilfelle Berge, å holde katt som bare oppholder seg inne i leiligheten, såkalt "innekatt".

Ikke alle er like eksemplariske i sitt kattehold som Berge, og som påpekt av borettslaget, vil det ved denne type kattehold lett kunne skje utglidninger. I så fall vil det medføre store praktiske vanskeligheter og uleilighet for borettslaget. Borettslaget mener det er ønskelig og nødvendig med en regel som er enkel å praktisere. Lagmannsretten finner at borettslagets behov for å opprettholde en konsekvent regel som er enkel å praktisere, må gå foran ønsket om den type livsutfoldelse som Berges kattehold innebærer. Det er således ikke avgjørende at katten i Berges tilfelle ikke beveger seg utenfor leiligheten og ikke er til sjenanse for naboer. For Berges vedkommende er dessuten forbudet akseptert på avtalerettslig grunnlag.

Konklusjonen blir etter dette at forbudet mot anskaffelse av katt, slik det praktiseres av Pynten borettslag, ikke griper inn i Berges private forhold på rettsstridig måte og at forbudet ikke er i strid med husleieloven §22.

Lagmannsretten kan for øvrig ikke se at avtaleloven §36 kan føre til et annet resultat. Forbudet mot anskaffelse av katt er ikke urimelig, og Berge var fullstendig klar over forbudet da han flyttet inn i borettslaget.

Berge har bevisst og vedvarende satt seg ut over borettslagets lovlige husordensregler. Et slikt mislighold må anses som vesentlig og gir grunnlag for oppsigelse etter borettslagsloven §36. Konsekvensen er at borettslagets oppsigelse ikke er ugyldig og at borettslaget må frifinnes.

Lagmannsretten finner ikke grunn til å gå inn på Berges øvrige anførsler.

Anken har ført frem og tvistemålsloven §180 annet ledd får anvendelse. Etter hovedregelen i tvistemålsloven §172 første ledd bør Berge betale borettslagets saksomkostninger for byretten og lagmannsretten. Advokat Wiggo Tanding har levert omkostningsoppgave som viser kr 30826, hvorav kr 826 er opplyst å være utgifter i saken. Omkostningsoppgaven legges til grunn.

Dommen er enstemmig.

Slutning:

1. Pynten borettslag frifinnes.

2. I saksomkostninger for byretten og lagmannsretten betaler Knut Berge 30826 - trettitusenåttehundreogtjueseks - kroner til Pynten borettslag innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.