LE-1993-2481
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1994-05-05 |
| Publisert: | LE-1993-02481 |
| Stikkord: | Odelsovertakst |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Eidsvoll herredsrett Nr. 427/93 B - Eidsivating lagmannsrett LE-1993-02481 B. |
| Parter: | Saksøker: Svein Stokstad (Prosessfullmektig: Advokat Jan C. Paulsen). Saksøkt: Bjørn Slettmoen (Prosessfullmektig: Advokat Olav Sundet). |
| Forfatter: | Rettens formann: Lagmann Raamund Stuhaug med skjønnmenn |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §54a |
I odelsløsningssak mellom Svein Stokstad som saksøker og Bjørn Slettmoen som saksøkt, avsa Eidsvoll herredsrett 18. juni 1993 odelstakst med slik slutning:
Odelstakst for eiendommen Stokstad øvre gnr 106 bnr 3 i Ullensaker settes til kr 1488800.- skriver enmillionfirehundreogåttiåttetusenåttehundre kroner.
Sakens nærmere sammenheng fremgår av herredsrettens premisser og av lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.
Bjørn Slettmoen har i rett tid begjært odelsovertakst og for lagmannsretten lagt ned slik endelig påstand:
1. Overskjønnet fremmes.
2. Bjørn Slettmoen tilkjennes sakens omkostninger.
Svein Stokstad har lagt ned denne endelige påstand:
1. Overskjønnet fremmes.
2. Svein Stokstad tilkjennes saksomkostninger for overskjønnet.
Skjønnsforhandlingene fant sted 26. april 1994, først med rettsmøte på Jessheim, deretter med befaring av eiendommen og med avsluttende rettsmøte i bolighuset på odelseiendommen. Partene avga forklaring. Det ble avhørt ett vitne. Dokumentasjonen går frem av rettsboken.
Svein Stokstad har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:
Herredsretten har avgitt en fornuftig og velbegrunnet takst.
Etter at Slettmoen i 1991 kjøpte eiendommen, har han foretatt en del vedlikeholds- og reparasjoner på eiendommen, delvis etter at herredsrettens takst forelå. Dette må man ta i betraktning, men det er ikke noen nødvendig sammenheng mellom disse utgiftene og det arbeid som for så vidt er gjort, og den konkrete odelstaksten.
Ved vurderingen må det ellers bygges på at jordveien er dårlig arrondert, med betydelig oppstykking i teiger, samt at jordsmonnet er noe varierende. I årevis har det utenom poteter m.v. til husbehov, bare vært dyrket korn på eiendommen, fortrinnsvis bygg og havre. En omlegging av denne driftformen vil i tilfelle medføre et meget stort investeringsbehov på grunn av driftsbygningenes tilstand.
Skogen er dårlig skjøttet. Det foreligger ingen driftsplan. I 1982 ble et betydelig areal, 35-40 dekar, hogstmoden skog avvirket.
Når det gjelder bygningene anføres at hovedbygningen er i brukbar stand, men neppe mer enn det. Driftsbygningen er meget gammeldags, og har ikke nevneverdig annen verdi enn at den gir rom for 2 korntørker og 1 grasstørke.
Når det gjelder redskapshuset med potetkjeller, anføres at potetkjelleren er overvurdert av herredsretten. Den er i dag tungvind og gir ikke grunnlag for noen vesentlig potetdyrking. Den såkalte "Veslebygningen", gir ikke grunnlag for noen gårdsturisme av betydning for verdivurderingen.
Retten må bygge på at investeringsbehovet ved en eventuell omlegging av driftsformen, gjør at det fortsatt er påregnelig med kordyrking. Etter de signaler en har idag, er lønnsomheten ved slik dyrking usikker.
Bjørn Slettmoen har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:
Slettmoen har siden 1991 påkostet eiendommen ca kr 140000,-, hvorav ca kr 37000,- etter at herredsrettens takst forelå. Dertil kommer eget arbeid. Disse påkostninger har øket eiendommens verdi, ut over de beløp som er anvendt. Særlig er dette tilfelle for så vidt gjelder redskapshuset og "Veslebygningen". Redskapshuset er idag et moderne velegnet redskapshus.
Jordveien er flat og lettdrevet, med høy bonitet. Eiendommen er tilknyttet offentlig vannverk og har ordnede kloakkforhold. Jorden er foruten til korndyrking, egnet til potet- og gulrotdyrkning, samt produksjon av grasfor.
Når det gjelder skogen er også den flat og lettdrevet. Det innestår for tiden ca kr 10000,- på konto for skogavgift. I skogen er det adskillig hogstmodent virke. Herredsretten har undervurdert verdien av skogen.
Det må ellers legges vekt på at eiendommen har almenningsrett i Ullensaker bygdealmenning.
I taksten må det legges til grunn at "Veslebygningen" vil kunne nyttes til en eller annen form for gårdsturisme.
Det gamle grisehuset kan fortsatt nyttes til griser.
Verdsettingen må bygge på at det dreier seg om en lettdrevet eiendom, beliggende nær Oslo (47 km), og nær Jessheim og Gardermoen.
Rentenedgangen i den senere tid må antas å ha påvirket landbruksprisene i stigende retning. Nærheten til Oslo har øket jordbrukseiendommens verdi fordi mange mennesker i Oslo ønsker å bo på en gård.
Kornproduksjon kan synes påregnelig i fremtiden, men da også med dyrking av hvete. Bynærheten gjør videre at det er aktuelt å dyrke grasfor for salg.
Lagmannsretten bemerker:
Partene er enige om at herredsrettens beskrivelse av odelseiendommen i det alt vesentlige er korrekt og dekkende, både når det gjelder bygninger, jord og skogarealer.
Eiendommen skal takseres slik den fremstår på takseringstidspunktet.
Som nevnt av herredsretten er den dyrkede jorden temmelig oppdelt, dog slik at den vesentlige delen ligger temmelig nær gårdstunet. Jorden har god bonitet og er lettdrevet. For ca 20 år siden opphørte melkeproduksjonen på eiendommen. I de senere år har korn- og grasproduksjon i det alt vesentlige vært produksjonsformen. Kornproduksjonen har dreid seg om bygg og havre. Det har vært dyrket noe potet, men visstnok bare til eget bruk. Etter forholdene for tiden, og ikke minst på grunn av den driftsbygning som eksisterer, er det påregnelig at driftsformen også i fremtiden vil være dyrking av korn. Fortrinnsvis bygg og havre. Det vil også kunne dyrkes noe gras for salg.
Skogen, som er blandingsskog, er brukbart arrondert, ligger ikke langt fra gården, og har lette driftsforhold. Hogstmodent kvantum er av begge parter oppgitt til ca 1000 m3. Skogen er i dag dårlig skjøttet. Det foreligger ingen driftsplan. På konto for skogavgift innestår ca kr 10000,-. Det er opplyst at eiendommen har almenningsrett i Ullensaker bygdealmenning. Den nærmere betydning av dette er imidlertid ikke angitt.
Ut over det herredsretten har nevnt om bygningene, bemerkes:
Hovedbygningen er i dag i bra stand, men kan neppe sies å holde mer en middels standard. Det er klart for lav takhøyde i annen etasje. Driftsbygningen er meget gammeldags. Den kan delvis brukes til oppbevaring av maskiner og inneholder 2 korntørker og 1 grastørke. Investeringsbehovet ved overgang til husdyrhold, gjør at en slik driftsform ikke for tiden er påregelig. "Veslebygningen" er en fin liten bygning, plassert temmelig nær hovedbygningen. Slik kravene i dag er, er det lite tenkelig at bygningen vil kunne gi inntekter ved eventuelt såkalt "gårdsturisme".
Eierens påkostninger på redskapshuset har vært vellykket, slik at huset i dag fremstår som moderne og velegnet, men kanskje litt snaut i størrelse.
Potetkjelleren under redskapshuset trenger meget store påkostninger om det skal bli spørsmål om potetdyrking i større stil. Lagmannsretten er enig i at herredsretten synes å ha overvurdert betydningen av potetkjelleren.
Etter en samlet vurdering, må det som nevnt bygges på at det i fremtiden er påregnelig med kornproduksjon. En viss grasproduksjon, med sikte på salg er også påregelig. I tilknytning til at dyrking av korn i fremtiden er påregnelig, nevner en at lønnsomheten ved korndyrking i de senere år har vist en fallende tendens.
Selv om den nåværende eier har påkostet en del siden han overtok, er det ikke uten videre klart at disse påkostninger fullt ut får betydning for verdsettingen etter odelsloven prinsipper. At påkosningene har betydning ved verdsettingen, er imidlertid klart.
Eiendommens beliggenhet i forhold til Oslo er neppe av nevneverdig betydning for verdsettingen. Etter de vedtatte normene, vil eiendommen kanskje gi halvdags beskjeftigelse. Det er da av betydning at eieren vil kunne finne beskjeftigelse ut over den han har på gården. For så vidt vil beliggenheten nær Oslo, med større beskjeftigelsesmuligheter kanskje kunne ha en viss betydning. Etter takseringsreglene i odelsloven §49, sammenholdt med rettspraksis skal løsningssummen fastsettes til den pris en vanlig kjøper er villig til å gi for eiendommen. I samsvar hermed, og under hensyn til det som er nevnt foran, finner lagmannsretten at herredsrettens takst bør stadfestes. Det er ikke vanlig å angi en odelstakst ved slik utregning som herredsretten har gjort. I lagmannsrettens stadfestelse av herredsrettens skjønn, ligger derfor ikke at den har tatt standpunkt til herredsrettens vurdering av de enkelte deler av odelseiendommen, men at den finner herredsrettens samlede takst etter gjeldende regler riktig. Verdsettingene er ikke utelukkende basert på en jordbruksvurdering, jf Rt-1980-233 og Rt-1982-1673. En nevner i den forbindelse at det er tatt hensyn til at den alminnelige kjøper i de senere år har vært villig til, å fortsatt antas å være villig til, å betale en pris som ligger noe høyere enn en ren driftskalkyle skulle gi dekning for. En minner for så vidt om det som er nevnt foran om betydningen av gården som bosted. Ved verdsettelsen har en tatt hensyn til gårdens almenningsrett, samt at prisene på landbrukseiendommer nå synes å ha en viss fallende tendens. Den rentenedgang som er nevnt av ankemotparten, synes foreløpig ikke å ha endret dette bildet.
Saksøkte har begjært overtaksten. Siden lagmannsretten stadfester herredsrettens takst, har overskjønnsbegjæringen ikke ført frem. Saksøkte kan etter dette ikke tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten, skjønnsloven §42, jf §54a, litra a. Lagmannsretten kan imidlertid ikke se at det var åpenbart urimelig av saksøkte å begjære overskjønn, jf §54a, tredje ledd, sett hen til hva han hadde gitt for eiendommen og deretter foretatt påkostninger og arbeid på den. Begge parter bør etter dette dekke sine omkostninger for lagmannsretten. Dette innebærer at saksøkte må dekke rettens utgifter ved skjønnet, etter oppgave fra retten (bl.a. utgifter til skjønnsmenn).
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Herredsrettens odelstakst stadfestes.
2. Hver av partene dekker sine omkostninger for lagmannsretten.
3. Bjørn Slettmoen dekker de lovbestemte utgifter ved overskjønnet.