LG-1992-100
| Instans: | Gulating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1993-04-16 |
| Publisert: | LG-1992-00100 |
| Stikkord: | Odelsovertakst |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Dalane herredsrett Nr. 55/91 A - Gulating lagmannsrett LG-1992-00100 B. Rettskraftig. |
| Parter: | Saksøker: Eldrid Ommundsen (Prosessfullmektig: Advokat Kåre Vierdal, Stavanger). Saksøkt: Torbjørn Tengesdal (Prosessfullmektig: Advokat Kjell Holst Sæther, Sandnes). |
| Forfatter: | Lagmann Bjarne Danielsen med fire skjønnsrettsmedlemmer |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §42 |
Det ble avsagt slik odelsovertakst:
Torbjørn Tengesdal fikk i 1990 skjøte på odelseiendommen gnr. 81, bnr. 3 i Bjerkreim. Ved stevning av 7. mars 1991 reiste hans eldre søster, Eldrid Ommundsen, odelsløsningssak mot Torbjørn Tengesdal. Det er ikke uenighet om at eiendommen kan løses på odel.
Dalane herredsrett avsa 15. november 1991 odelstakst over eiendommen med slik slutning:
«1. Odelstakst for eiendommen gnr. 81, bnr. 3 i Bjerkreim fastsettes til kr 875.000,- kroner åttehundreogsyttifem tusen 00/100.
2. Innen 2 - to - uker fra forkynnelse av denne takst betaler Eldrid Ommundsen til Torbjørn Tengesdal v.adv. K. Holst Sæther kr 14.450,- kroner fjortentusenfirehundreogfemti 00/100.»
Eldrid Ommundsen har i rett tid krevet odelsovertakst. Det anføres at herredsretten har tatt feil i flere av sine vurderinger og at taksten er satt vesentlig for høyt. Det er i hovedsak gjort gjeldende det samme som for herredsretten.
Når det gjelder brukets arealressurser er vist til brev av 6. mars 1991 fra Landbrukskontoret. Dyrket mark er lettdrevet og ligger nær husene, men det anføres en del problemer med flom fra elven. Når det gjelder beitearealet er dette til dels brattlendt og har mer ugunstig beliggenhet.
Når det gjelder driftsbygningen fra 1970 er denne stort sett bra og egnet for dagens drift, men det er påpekt en del forbedringer som hevdes å være nødvendige.
Når det gjelder våningshuset, som er fra 1905, er dette ikke tidsmessig og det foreligger en rekke vesentlige mangler. Det er redegjort nærmere for slike mangler og anført at rehabilitering vil koste ca kr 600.000,-, og at man da like godt kan bygge nytt våningshus. Det er i denne sammenheng vist til at slike planer om nybygging forelå i 1990. Husspørsmålet vil være sentralt for en vanlig kjøper, og herredsretten kan ikke ha lagt tilstrekkelig vekt på de her nevnte forhold.
Det er videre særlig fremholdt at melkekvoten på bruket vil være sentral ved vurderingen. Den ligger på ca 35.000 liter pr. år og er således relativt lav. Herredsretten har her vurdert feil når det ved takseringen er lagt vekt på omlegging av driften til flere melkekyr. Etter de opplysninger som foreligger er det ikke mulig å få øket foreliggende melkekvote. Eventuelle utvidelser av driften må i tilfelle skje ved øket sauehold/slaktedyr, men da med vesentlig mindre lønnsomhet.
Det er også vist til næringsoppgavene for driften i de senere år. Det overskudd som fremkommer kan ikke gi grunnlag for en slik kjøpesum som herredsretten er kommet frem til. Ser en hen til det som må foretas med våningshuset, kjøp av besetning og maskiner m.m. vil det være spørsmål om en investering på ca 2 millioner, og det er ikke mulig å leve av bruket til slik pris.
Det er de jordbruksmessige arealressurser og det dekningsbidrag disse kan gi som er det sentrale - foruten særlig kvaliteten på husene. Barskogteigen på ca 30 dekar er mer å regne som en kuriositet. Rettighetene til å ta ut eikeskog på et påvist areal er av beskjeden verdi og inntektene for bortleie av fiske er partene enige om ligger på kr 2.000,- til 3.000,- pr. år.
Eldrid Ommundsen har vist til odelstakster som anføres å være sammenlignbare med den eiendom som skal takseres. Eldrid Ommundsen har lagt ned slik påstand:
«1. Odelsovertakst fremmes.
2. Eldrid Ommundsen tilkjennes sakens omkostninger for lagmannsretten.»
Torbjørn Tengesdal har vist til odelstaksten som hevdes å være rett. Han syntes taksten var noe lav, men fant å ville akseptere det herredsretten kom frem til. Det er imidlertid påpekt at lagmannsretten har adgang til å forhøye taksten.
Når det gjelder arealressursene på bruket er Torbjørn Tengesdal enig i at retten kan bygge på brevet av 6. mars 1991 fra Landbrukskontoret, dog slik at 10 dekar som er betegnet som overflatedyrket burde vært medtatt under dyrket mark. Det gjelder her det areal som ligger innenfor banen for travkjøring. Uansett betegnelse, så hevdes det å være tatt minst like store avlinger på dette areal som på øvrig dyrket mark.
Det er ellers bl.a. anført at den dyrkede mark er helt flat og av meget god kvalitet og med god grøfting - samt at det foreligger god arrondering og beliggenhet inn mot husene. Gjødslet beite er også av god kvalitet.
Driftsbygningen fra 1970 er av god kvalitet og godt egnet for den foreliggende drift. Det er også muligheter for en økning i dyretallet. Det er også vist til at Torbjørn Tengesdal har hatt fast stilling utenom bruket i den tid han har drevet. Selv om han har hatt hjelp av sine foreldre må næringsoppgavene og driftsresultatet vurderes på denne bakgrunn.
Det er også anført at det er muligheter for omlegging fra sau til flere melkekyr. Etter de opplysninger Torbjørn Tengesdal fikk for et par år siden var det muligheter for øking av melkekvoten. Dette er et spørsmål som lagmannsretten må vurdere. Når det gjelder våningshuset er dette gammelt, men det er foretatt en rekke utbedringer gjennom årene. Det er vist til befaring. Det gjøres gjeldende at våningshuset har en klar bruksverdi og er fullt brukelig i mange år fremover.
Det er ellers anført at barskogteigen på ca 30 dekar, som ble plantet for ca 30 år siden, gir muligheter for en viss skogsdrift. Det er også vist til retten til uttak av eik i en skogteig - til bl.a. gjerdepåler og ved. Når det gjelder utleie av fiskerett kan det regnes med årlig inntekt på kr 2.600,- til 2.700,-. Hertil kommer at det også er holdt tilbake en viss fiskerett for bruket.
Generelt er anført at det sentrale vil være å finne frem til hva en vanlig kjøper vil betale for denne eiendommen, basert på jordbruksdrift, ut fra den markedssituasjon som nå foreligger. Det vil da være en rekke faktorer som vil være bestemmende for en slik pris, og det kan ikke ensidig ses hen til et antatt dekningsbidrag.
Til sammenligning når det gjelder markedspriser er vist til en del odelstakster.
Torbjørn Tengesdal har gjort gjeldende å ha krav på saksomkostninger, også om taksten skulle bli redusert. Torbjørn Tengesdal har lagt ned slik påstand:
«1. Odelsovertaksten fremmes.
2. Eldrid Ommundsen dømmes til å betale sakens omkostninger til Torbjørn Tengesdal v/advokat K. Holst Sæther.»
For lagmannsretten har partene og ett vitne avgitt forklaring. Det er foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser. Retten har foretatt åstedsbefaring hvor partene har gjort sine påvisninger.
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som herredsretten.
Ved rettens vurdering er lagt til grunn de arealer og størrelse/alder på bygninger som fremgår av Landbrukskontorets brev av 6. mars 1991. Dette innebærer bl.a. at bruket har 78 dekar dyrket mark, 10 dekar overflatedyrket og 94 dekar gjødslet beite. Når det gjelder den uenighet som er mellom partene angående 10 dekar som er betegnet som overflatedyrket er det rettens oppfatning at avkastningen på dette areal må antas å ligge tett opp til det som er klassifisert som dyrket mark. Etter lagmannsrettens vurdering må bruket sies å være lettdrevet. Dyrket mark, som er av god kvalitet, er helt flatt og godt arrondert og ligger like ved driftsbygning. Etter det som foreligger kan det ikke ses å være spesielle problemer med grøftesystemet. Når det gjelder gjødslet beite er også dette av god kvalitet, men ligger til dels noe langt fra gårdens bebyggelse.
Det er først og fremst de ovenfor nevnte arealer som er av betydning for produksjonsgrunnlaget, og derved representerer et sentralt element i verdsettelsen. Hertil kommer en barskogteig på ca 30 dekar og annen utmark samt rettigheter i en skogteig, som representerer en viss, men beskjeden, verdi.
Driftsbygningen, som er bygget i 1970 og har oppgitt grunnflate på 360 må, er av bra standard og egnet for den drift som foreligger. Det anses også å være kapasitet for en viss utvidelse når det gjelder sau/föringsdyr.
En relativt stor garasje, bygget i 1982, er av god kvalitet.
Når det gjelder våningshuset, bygget i 1905 med oppgitt grunnflate 105 m2, så er ikke dette tidsmessig og tilfredsstiller ikke de krav som de fleste kjøpere vil sette til en bolig i dag. Våningshuset er imidlertid blitt forbedret gjennom årene og har en klar bruksverdi og må kunne nyttes en del år fremover i en overgangstid. Det vil imidlertid være et naturlig siktemål for en kjøper å bygge nytt våningshus, eventuelt rehabilitere eksisterende hus, og dette vil klart nok være av betydning for den pris en kjøper er villig til å betale.
Ved takseringen har retten vurdert det produksjonsgrunnlag som foreligger og det er lagt vekt på de resultater som foreligger etter næringsoppgavene. Det må imidlertid bl.a. ses hen til de gunstige avskrivninger som er foretatt og at Torbjørn Tengesdal har hatt arbeid utenom bruket. Full beskjeftigelse med gårdsdriften og en viss økning av driften når det gjelder sau/föringsdyr, som det finnes å være grunnlag for, tilsier klart et bedre overskudd på driften. Når det imidlertid gjelder omlegging av driften til flere melkekyr har lagmannsretten en annen oppfatning enn det herredsretten synes å ha lagt til grunn. De rent faktiske forhold ligger til rette for en slik omlegging, men melkekvoten finnes å være til hinder for dette. Etter foreliggende opplysninger er det ikke grunnlag for å påregne utvidelse av melkekvoten, i alle fall i en årrekke fremover. Det legges for øvrig til grunn at det har vært produsert i overensstemmelse med den melkekvote som bruket har, slik Torbjørn Tengesdal har opplyst.
Ved rettens vurdering er lagt til grunn at den borett som partenes foreldre sikret seg er frafalt. Det er tatt hensyn til den fiskerett som tilligger eiendommen, med årlig leieinntekt på kr 2.000,- - 3.000,- og med en viss gjenværende fiskerett for bruket.
Rettens taksering skal foretas ut fra hva en vanlig kjøper vil kunne gi for eiendommen ut fra den bruk av eiendommen som fremgår av odelsloven §49, jfr. Rygg og Skarpnes, Odelsloven med kommentar, side 210 og Rt-1980-233. På dette grunnlag takseres eiendommens verdi pr. avhjemlingen til kr 875.000,-. Retten finner også støtte for denne taksering i odelstakster som er lagt frem, når det korrigeres for faktorer som atskiller seg fra den foreliggende sak.
I medhold av skjønnsloven §42 blir Eldrid Ommundsen pålagt å betale saksomkostninger til Torbjørn Tengesdal. Den inngitte omkostningsoppgave legges til grunn og saksomkostningene fastsettes til kr 14.400,-.
Odelsovertaksten er enstemmig.
Slutning :
1. Odelsovertaksten for gnr. 81, bnr. 3 i Bjerkreim settes til kr 875.000,- - kroneråttehundreogsyttifemtusen -.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Eldrid Ommundsen kr 14.400,- - kronerfjortentusenfirehundre - til Torbjørn Tengesdal v/advokat Kjell Holst Sæther.
Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av odelsovertaksten.