LG-1997-1300

Instans:	Gulating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1999-03-22
Publisert:	LG-1997-01300
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Bergen byrett Nr. 96-00446 - Gulating lagmannsrett LG-1997-01300 B. Anken og motanken henvises til Høyesterett for så vidt gjelder spørsmålet om avsavnsrente, for øvrig nektes anken fremmet, se HR-2000-00125K .
Parter:	Saksøker: 1. Åsta J. Presttun 2. Bjørn Stoltz (Prosessfullmektig: Advokat Helge Hansen, Bergen). Saksøkt: Bergen kommune v/Ordføreren (Prosessfullmektig: Advokat Eivind Pundsnes, Bergen).
Forfatter:	Lagmann Eivind Eftestøl, fire skjønnsrettsmedlemmer
Lovhenvisninger:	Skjønnsprosessloven (1917) §42, §54a, Konsesjonsloven (1974) §14

Åsta J. Presttun og Bjørn Stoltz fremmet ved begjæring av 1. februar 1996 krav om skjønn efter konsesjonsloven §14 for å få fastsatt omsetningsverdien av eiendommen gnr. 287 bnr. 842 i Indre Arna, som Bergen kommune hadde vedtatt å erverve i kraft av forkjøpsrett.

Bergen byrett fastsatte ved skjønn 4. april 1997 eiendommens omsetningsverdi til 1.085.000 kroner, og avsa skjønn med slik slutning:

«1. I forbindelse med Bergen kommunes overtagelse ved bruk av forkjøpsrett til parsell gnr. 87 bnr. 842 i Arna, Bergen betaler Bergen kommune slik kjøpesum som fastsatt i dette skjønn.

2. I saksomkostninger betaler Bergen kommune til saksøkerne ved advokat Hansen kr 72.887,- - kronersyttitotusenåttehundreogåttisju 0/00.

Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelse av skjønnet.»

Åsta Presttun og Bjørn Stoltz begjærte overskjønn, og Gulating lagmannsrett behandlet saken 16. og 17. mars 1999. Herunder hørtes forklaringer av Bjørn Stoltz og kommunens representant Bjarte Høysæter, samt ett vidne. Lagmannsretten var på befaring på eiendommen og beså også naboeiendommer og eiendommer i nærheten til sammenligning.

Under overskjønnet gjorde partene i det vesentlige gjeldende det samme som for byretten. Det vises om dette og til nærmere beskrivelse av eiendommen og sakens forhistorie til premissene for byrettens skjønn.

For lagmannsretten nedla Præsttun og Stoltz slik påstand:

1. Overskjønn over Bergen byretts skjønn av 4.4.97 i sak nr. 96-0044 B/02 fremmes til utmåling av omsetningsverdi for Bergen kommunes overtagelse ved bruk av omsetningsverdi for Bergen kommunes overtagelse ved bruk av forkjøpsrett for parsellen gnr. 287, bnr. 842 i Arna, Bergen.

2. Saksøkerne tilkjennes sakens omkostninger.

Bergen kommune nedla slik påstand:

1. Skjønnet fremmes.

2. De saksøkte tilkjennes full omsetningsverdi for Bergen kommunes overtagelse ved bruk av forkjøpsrett for parsellen gnr. 287, bnr. 842 i Arna, Bergen.

3. Bergen kommune tilkjennes saksomkostninger.

Partene er uenige om hvorvidt verdsettelsen skal skje efter verdien i 1988 da avtalen om overdragelse ble inngått, eller i 1993 da overdragelse fysisk kunne gjennomføres fordi det ble gitt tillatelse til deling, og da forkjøpsrett ble gjort gjeldende. På dette sistnevnte tidspunkt ble det søkt om konsesjon, noe som det måtte fortone seg nokså fåfengt å gjøre før delingstillatelsen.

Høyesteretts avgjørelse i Rt-1971-876 løser ikke spørsmålet. I den saken stod valget mellom verdien på takseringstidspunktet og verdien på det tidspunkt da avtale ble inngått og samtidig søkt gjennomført. Der var ikke som i vår sak et langt tidsrom mellom avtalen og gjennomføringen.

Den parsellen som ble tillatt utskilt var ikke helt identisk med det areal avtalen gjaldt. Men forskjellen består i regulering av grensen og at et lite areal ble tillagt en naboparsell, slik at parsellen allikevel i det alt vesentlige fremstår som den samme. Lagmannsretten tillegger ikke dette forholdet noen vekt.

Da avtalen ble inngått ble det også skrevet skjøte, kjøpekontrakten ble tinglyst og kjøpesummen betalt. Men lagmannsretten finner efter det som ble forklart at avtalen var av spesiell karakter. Stoltz er testamentarving til Presttun, og de står i et nært forhold til hinannen. På sine eldre dager hadde Presttun ikke lyst til å ha strevet med utnyttelse av tomtearealene, med forhandlinger, planlegging m.v. Meningen med avtalen i 1988 var at Stoltz skulle ta seg av dette. Han stod henne nær, og forholdet kan sammenlignes med en hjemmelsoverføring mellom nær beslektede. Det kan sies at det ikke var et salg i vanlig forstand, og det var ikke gitt at mulig fortjeneste ved videresalg skulle tilfalle Stoltz. Presttun hadde således fremdeles økonomisk interesse knyttet direkte til eiendommens verdi til enhver tid, og ikke bare til et oppgjør i henhold til kontrakten av 1988. Lagmannsretten finner det klart at det i tiden 1988 til 1993 bestod et fellesskap der Presttun hadde betydelige interesser, og at hun ikke ville ha solgt til andre enn nettopp arvingen Stoltz.

Kommunens bruk av forkjøpsretten har derfor i dette tilfelle i liten grad karakter av inntreden i en kjøpers stilling overfor selgeren. Den fremstår som et inngrep av ekspropriasjonsmessig karakter, som fratar Presttun den økonomiske interesse hun på tidspunktet for inngrepet har i utbygging av eiendommen. Det riktige må da være at det er verdien av eiendommen på tidspunktet for inngrepet som skal legges til grunn for oppgjøret, altså verdien ved årsskiftet 1993-94.

Med hensyn til renter av innløsningssummen viser lagmannsretten til Høyesterettsavgjørelsen i Rt-1973-136. Kommunen har ikke overtatt eiendommen ved noen form for forhåndstiltredelse, og det kan derfor i utgangspunktet ikke bli tale om avsavnsrente. Men lagmannsretten finner at kommunen må pålegges renteplikt fordi dens saksbehandling, uten at Presttun og Stoltz kan bebreides, var uforsvarlig langtrukken og dermed har forsinket oppgjøret. Det vises til Høyesteretts avgjørelse inntatt i Rt-1979-401 hvor avsavnsrente ble tilkjent på et lignende grunnlag. - Lagmannsretten viser til at kommunen den 15. februar 1994 gav meddelelse om at det var vedtatt å bruke forkjøpsrett. Stoltz hadde allerede tidligere sagt fra at hverken Presttun eller han motsatte seg forkjøp, men at prisen fra 1988 ikke kunne legges til grunn. Til brevet fra kommunen av 15. februar svarte han 3. mars ved å vise til tidligere korrespondanse, og vedla takst av samme dag på 2.800.000 kroner som han krevde lagt til grunn for forkjøpsretten. Formannskapet fastholdt krav om å overta for 150.000 kroner, og klage til bystyret ble først avgjort ved bystyrets vedtak 15. januar 1996, som ikke gav klagerne medhold. Da det nu forelå endelig vedtak om å bruke forkjøpsrett, uttok Presttun og Stoltz begjæring om skjønn.

Det var forberedelsen av klagesaken som trakk ut. Klagen ble sendt 5. mai 1994, og av habilitetsgrunner skjedde saksforberedelsen ved rådmannen i Askøy. Såvidt det fremgår ble saken ikke oversendt dit før nær årsskiftet 1994-95, uten at det fremgår at det var noen særlig utvikling efter at formannskapet 29. juni 1994 gjorde vedtak om å fastholde sitt vedtak efter klagen. Senere ser det heller ikke ut til at det på lang tid ble gjort noe større med saken; således skriver rådmannen i Askøy 13. september 1995 til advokat Hansen at arbeidet med saksutredningen nu er igangsatt. Lagmannsretten må konstatere at der så å si ikke var noen fremdrift i behandlingen av klagesaken i tiden juli 1994 til september 1995. Dette er for lang tid, selv om det må aksepteres at saker i den kommunale forvaltning kan bli liggende noe og vente på tur. Om forsinkelsen vesentlig skyldes Bergen eller Askøy kommune har ikke betydning; det overordnede ansvar for saksbehandlingen påligger Bergen kommune. Lagmannsretten finner at Bergen kommune på grunn av forsinkelsen må betale avsavnsrente for 15 måneders forsinkelse, størrelsen av renten kommer man tilbake til.

Der er enighet om at det er den objektive omsetningsverdi som skal fastsettes. Lagmannsretten legger til grunn at kommunens formål med ervervet ikke er av betydning ved takseringen. Taksten skal således ikke settes lavt fordi parsellen ved reguleringen er avsatt til formål som sterkt reduserer interessen blant alminnelige kjøpere. Det skal heller ikke tas hensyn til hva kommunen kunne tenkes å ville betale i markedet for å få tomt til disse formål. Reguleringsplanen skal derimot legges til grunn forsåvidt den har bestemmelser om byggehøyde, utnyttelsesgrad, m.v., og det må tas hensyn til at ca 5 dekar ifølge reguleringen skal være ubebygget. Det er reguleringen på tidspunktet for verdsettelsen - årskiftet 1993-94 - som skal legges til grunn, idet lagmannsretten ikke finner at der var forhold den gang som kunne tilsi at det kunne regnes med endring av betydning.

Det har vært hevdet av Presttun og Stoltz at taksten av 3. mars 1994 må legges til grunn, fordi den er avgitt på tiden for den verdien man skal finne. Taksten må derfor tillegges en betydelig vekt som bevis for hva verdien var den gang. Lagmannsretten kan ikke slutte seg til dette, blant annet fordi takstmannen synes å ha lagt noe andre prinsipper til grunn enn de som er nevnt ovenfor. Det heter således i taksten:

«Følgende forhold er aktuelle å vurdere i forbindelse med verdifastsettelse:

- Hva er «normal», lokal pris pr kvm for regulert areal.

- Hva er «normal» pris pr kvm for areal regulert til sykehjemsformål.

«Markedet» for sykehjemsplasser antas like stort i Indre Arna som Bergen forøvrig.

(Nevner i denne forbindelse at kvm.pris for råtomt til nytt sykehjem i Kolstibotn utgjør ca kr 430,-)

- Hvilken tomtekostnad kan en belaste et prosjekt av nevnte karakter med.

Verdikonklusjonen er basert på å trekke sammenligninger ut fra disse forhold og nedenforstående salgsverdi gir et uttrykk for hva som kan forventes oppnådd for tomtearealet i dagens marked, beskaffenhet, beliggenhet og reguleringsmessige forhold tatt i betraktning.»

Lagmannsretten finner å måtte legge adskillig vekt på avtale mellom Presttun og A.S. Prosjektutvikling Bergen (PUB) i 1988 om «Utløebakken», et tilstøtende regulert areal på ca 10 dekar. Det må ved sammenligningen has for øye at der var en nedgang i eiendomsprisene fra 1988 til 1993, at den parsellen denne saken gjelder til forskjell fra «Utløebakken» ikke fullt ut er regulert til bebyggelse, og at beliggenheten er noe mindre god, idet området ligger i en nordvendt skråning. På den annen side er det et verdiøkende moment at det ble anlagt veier og ledninger i henhold til pkt. 2 i avtalen om «Utløebakken» med tanke på utbygging av naboområder. Slik vei og ledninger er lagt i henhold til dette gir det vesentlige fordeler for en utbygging av denne eiendommen. Lagmannsretten finner ikke å kunne legge til grunn at ledningstilknytning kunne skje vederlagsfritt. For «Utløebakken» var prisen 300.000 kroner, det vil si omtrent 30 kroner pr. kvm, og dertil skulle Presttun ha en leilighet til en verdi av nær 600.000 kroner. Dette utgjør i alt omtrent 900.000 kroner. Det har for lagmannsretten vært innvendt at hva angår leiligheten som vederlag må det ses hen til dens verdi for PUB, ikke hva den ville ha kostet Presttun. Lagmannsretten kan ikke se annet enn at leilighetens salgspris er avgjørende. Det er hva den som vederlag er verd for Presttun, og det er hva PUB kunne solgt den for og således gir fra seg som del av vederlaget for tomteområdet. En annen innvending er at avtalen ikke kan ses som en avtale om salg til et bestemt vederlag, men som deltagelse i en utbygningsavtale, hvor det avgjørende for hvilket utbytte Presttun får avhenger av hvor god forretning utbyggingen viser seg å bli. Dette synspunkt kan ikke ha noen vekt for den kontante betaling og for leiligheten. Skjønt Presttun først fikk leiligheten efter utbyggingen, var hennes rett til den sikret ved bankgaranti, slik at denne del av vederlaget må likestilles med den kontante betalingen. Det må på den annen side tas hensyn til at leiligheten fikk hun først noen år efter overdragelsen av «Utløebakken». Større vekt har synspunktet utbyggingsavtale for det tredje element i vederlaget, som bestod i 50% av mulig overskudd som senere viste seg å gi Presttun omtrent 900.000 kroner. Det kan ikke ses bort fra denne del av vederlaget, og det rette må være å prøve å gjøre seg opp en mening om hvor meget større kontantsummen ville være om Præsttun hadde insistert på å få hele vederleget kontant. Ved en total vurdering av alle de nevnte forhold finner lagmannsretten at «Utløebakken» representerte en vanlig omsetningsverdi da avtalen ble inngått svarende til omtrent 1.300.000 kroner.

Gnr. 287 bnr. 242 har et litt større bebyggelig areal enn «Utløebakken», og den ubebyggelige del kan til en viss grad komme bebyggelsen til gode som fellesareal, lekeplass m.v. Under hensyn til alle de forhold som er nevnt ovenfor kommer lagmannsretten til en omsetningsverdi på 1.250.000 kroner. Lagmannsretten finner ikke å kunne legge vekt på det som er opplyst om andre priser på tomtearealer. Dels er det tale om enkelttomter, og dels er det områder som ikke godt kan sammenlignes med dette på grunn av beliggenhet og annet.

Alle forhold tatt i betraktning finner lagmannsretten å sette avsavnsrenten til 6 prosent pr. år, og tillegget for 15 måneder utgjør således avrundet 95.000 kroner.

Efter resultatet må Bergen kommune i medhold av skjønnsloven §42, jf. §54a, betale saksomkostninger til Presttun og Stoltz for lagmannsretten. Omkostningene settes til 67.600 kroner, i samsvar med omkostningsoppgave fra advokat Hansen. Kommunen må også betale de lovbestemte omkostninger ved overskjønnet.

Overskjønnet er enstemmig.

Slutning:

1. I byrettens skjønn gjøres den endring at overtagelsessummen settes til 1.250.000 - enmilliontohundreogfemtitusen - kroner, og at det også skal betales avsavnsrente med 95.000 - femognittitusen - kroner.

2. Innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet skal Bergen kommune betale saksomkostninger for lagmannsretten til Åsta Presttun og Bjørn Stoltz med 67.600 - syvogsekstitusensekshundre - kroner.

3. Bergen kommune betaler de lovbestemte omkostninger ved overskjønnet.