Rt-1973-136
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1973-02-02 |
| Publisert: | Rt-1973-136 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 25/1973 |
| Parter: | Staten v/Landbruksdepartementet (regjeringsadvokaten v/høyesterettsadvokat Charles Philipson) mot 1. Ragnhild Frøvik, 2. Borghild Frøvik (advokat Karl Fredrik Jansen - til prøve). |
| Forfatter: | Sandene, Gundersen, Endresen, Bølviken, Roll-Matthiesen |
| Lovhenvisninger: | Jordloven (1955) §14, Jordkonsesjonsloven (1920) §34, §10, Jordloven (1955) |
Dommer Sandene: Ved kjøpekontrakt av 4. juli 1968 solgte Ragnhild og Borghild Frøvik sin eiendom Øvre Frøvik, gnr. 181 bnr. 3 av skyldmark 2,85 i Vindafjord, til Ole Håkull og Endre Wannberg for kr. 90.000, hvorav for besetning og løsøre kr. 5.000. Kjøpesummen skulle betales med kr. 6.000 som håndpenger, kontant ved underskrift, og restbeløpet, kr. 84.000, ved tiltredelse 14. april 1969 mot skjøte. Dersom konsesjon ikke var meddelt til 14. april 1969, skulle - etter kontrakten - kjøperen likevel tiltre eiendommen og oppgjør finne sted så snart konsesjon ble gitt. Noen renteplikt var ikke avtalt. Selgerne forbeholdt seg landingsrett med båt, og veirett til landingsplassen. - Rogaland fylkeslandbruksstyre traffødt xx.xx.1968 vedtak om at staten skal benytte sin forkjøpsrett til eiendommen i henhold til §10 i jordloven av 18. mars 1955, nr. 2. Selgerne og kjøperne påklaget vedtaket til Landbruksdepartementet, som den 26. juni 1969 stadfestet forkjøpsvedtaket.
Ragnhild og Borghild Frøvik begjærte 3. september 1969 skjønn etter jordlovens §14 fjerde (siste) ledd til fastsettelse av vederlaget. Skjønn ble avhjemlet ved Karmsund herredsrett 4. juni 1970 med slik slutning:
«Vederlaget for Øvre Frøvik gnr. 181 bnr. 3 i Vindafjord fastsettes til kr. 125.000,- med 5 % rente fra 4/7 1968 til betaling skjer for overdragelse til Rogaland fylkeslandbruksstyre.
Rogaland fylkeslandbruksstyre betaler de lovbestemte utgifter ved skjønnet og erstatter Ragnhild og Borghild Frøvik sakens omkostninger med kr. 1.000,- - ettusen kroner.»
Staten v/Rogaland fylkeslandbruksstyre krevde overskjønn. Overskjønnet ble avhjemlet 6. september 1971 ved samme rett med slik slutning:
«Verdi og omkostninger fastsettes som foran anført.»
Side:137
I overskjønnspremissene er uttalt:
«Skjønnet setter eiendommens verdi til kr. 125.000,- som underskjønnet.
Overskjønnet er enige i de alminnelige premisser underskjønnet er kommet til, således at verdien på overdragelsestidspunktet legges til grunn, at verdien fastsettes etter salgsverdien og at det skal svares 5 % renter. I rentebeløpet fratrekkes den forpaktningsavgift som eierne har oppebåret etter overdragelsen.
Ragnhild og Borghild Frøvik tilkjennes saksomkostninger med kr. 1.500,-. De lovbestemte utgifter bæres av staten ved Landbruksstyret.»
Jeg nevner at forpakteren i brev av 20. juli 1970 til fylkeslandbruksstyret har opplyst at forpaktningsavgiften fra 1. april 1968 har vært kr. 800 pr. år, pluss assuransepremie ca. kr. 100 pr. år.
Opplysninger om eiendommens utstrekning og karakter og om partenes anførsler er gitt i underskjønnets premisser.
Staten v/Landbruksdepartementet har anket til Høyesterett over overskjønnet. Anken gjelder saksbehandlingen og lovanvendelsen. Anken bygger på at det er fastsatt renter, i tillegg til en takst som svarer til full pris for eiendommen etter verdien på tidspunktet for kjøpekontrakten. - Prinsipalt hevder staten at det foreligger en saksbehandlingsfeil, idet skjønnsretten har gått utenfor sin kompetanse ved å pålegge staten renteplikt. Videre hevder staten at overskjønnsretten og underskjønnsretten under enhver omstendighet har anvendt loven uriktig ved å tilkjenne selgerne renter. Retten har ut fra ekspropriasjonslignende betraktninger antatt at selgerne vil lide et tap om de ikke får tilkjent renter fra tidspunktet for kjøpekontraktens avslutning. Dette er - hevder staten - uriktig lovanvendelse. Ved fastsettelse av eiendommens verdi ved skjønn etter jordlovens §14 siste ledd blir det ikke spørsmål om å erstatte noe lidt tap, men å finne frem til hva eiendommen etter en objektiv bedømmelse er verd i handel og vandel. Vurderingsnormen må ta utgangspunkt i prisnivået på kontraktstiden. Det er vist til Høyesteretts dom i Rt-1971-876, særlig side 879, hvoretter det er rettslig uholdbart å bruke ekspropriasjonsrettslige betraktninger som utgangspunkt. - Staten har ellers fremhevet at renteplikt i et tilfelle som det foreliggende må forutsette en særlig hjemmel. Slik hjemmel kan ikke påvises; i den forbindelse har staten pekt på at kjøpekontrakten av 4. juli 1968 ikke har noen klausul om renteplikt. - Heller ikke foreligger noen morasituasjon som kan begrunne plikt for staten til å betale renter. Selgerne har ikke stilt eiendommen til disposisjon for staten. De har tvert om selv forpaktet den bort og mottatt forpaktningsavgiften. Noe avsavn som skal godtgjøres med renter av en kapital, eksisterer således ikke. - Når forkjøpsretten gjøres gjeldende, trer staten inn i den opprinnelige kjøpers rettigheter og plikter, og det bare med den modifikasjon som jordlovens §14 siste ledd særlig bestemmer for kjøpesummens vedkommende. - Staten har nedlagt denne påstand:
Side:138
«Prinsipalt:
Karmsund skjønnsretts overskjønn av 6. september 1971 oppheves for så vidt det er fastsatt renter og saken avvises for dette spørsmåls vedkommende fra skjønnsretten. Ragnhild Frøvik og Borghild Frøvik dømmes til å betale saksomkostninger til Staten v/Landbruksdepartementet.
Subsidiært:
Ragnhild Frøvik og Borghild Frøvik tilkjennes ikke renter. Ragnhild Frøvik og Borghild Frøvik dømmes til å betale saksomkostninger til Staten v/Landbruksdepartementet.»
Ankemotpartene, Ragnhild Frøvik og Borghild Frøvik, gjør gjeldende at det ikke foreligger saksbehandlingsfeil, og at skjønnsrettens rettsanvendelse er riktig. - Ankemotpartene hevder for det første at jordlovens §14 siste ledd ved sin uttrykksmåte holder adgangen åpen for skjønnet til som en del av vederlaget å fastsette renter av den kjøpesum som skjønnet kommer frem til. Ankemotpartene har vist til at etter lovteksten er det «vederlaget» som skal fastsettes ved skjønn, og «vederlaget» kan omfatte også renter. Når lovteksten her bruker uttrykket «vederlaget» ikke «kjøpesummen» som er det uttrykk som er brukt i innledningen til §14 siste ledd, må forskjellen være overveid og ha mening. Dette må bety at «vederlaget» kan omfatte mer enn «kjøpesummen», således også renter. Sammenhengende med dette har ankemotpartene fremholdt at den ordning som jordlovens §14 siste ledd instituerer - fastsettelse av vederlaget ved skjønn - vil bety at forkjøpssakens endelige avgjørelse utskytes. Denne utskytelse fører til et rentetap for selgeren, fordi han får kjøpesummen på et senere tidspunkt. Dette rentetap skyldes at staten gjør gjeldende en forkjøpsrett som selgeren ikke kan avverge. Når det gjelder omkostningene for selgeren ved skjønn som han begjærer etter jordlovens §14 siste ledd, har Høyesteretts kjæremålsutvalg sett forkjøpsretten som en spesiell form for ekspropriasjon. Derfor er staten pålagt å bære skjønnsomkostningene etter de samme regler som gjelder for eksproprianten i en ekspropriasjonssak, jfr. kjennelse i Rt-1960-446. Også for selgernes rentetap må det synspunkt at forkjøpsretten er av ekspropriasjonsartet karakter kunne gjøres gjeldende; skjønnet må følgelig kunne bruke adgangen etter jordlovens §14 siste ledd til å tilkjenne selgerne renter. - Ankemotpartene har ellers fremhevet at underskjønnsretten har trukket rentespørsmålet inn i selve skjønnstemaet, således når den uttaler: «Det er også en form for underpris at man selger for rett pris når kjøpesummen skal betales flere år senere - uten renter.» Overskjønnsretten har - hevder ankemotpartene - vurdert tapet særlig nøye, nemlig ved å fastsette at forpaktningsavgiften skal trekkes fra rentebeløpet. - Endelig har ankemotpartene fremholdt at også en konkret rimelighetsbetraktning tilsier at staten betaler renter, men i så fall først fra 14. april 1969. Ankemotpartene har i den forbindelse vist til jordkonsesjonsloven av 10. desember 1920 (nr. 3) §34 tredje ledd som har regler om erstatning til partene
Side:139
når kommunen bruker sin forkjøpsrett. - Ankemotparten har nedlagt denne påstand:
«1. Prinsipalt: Karmsund herredsretts overskjønn av 6. september 1971 stadfestes.
2. Subsidiært: Staten v/Landbruksdepartementet tilpliktes å betale til Ragnhild Frøvik og Borghild Frøvik 5 - fem - prosent årlig rente av 125.000 - ett hundre og tjuefem tusen - kroner fra 14. april 1969 til betaling skjer.
3. I begge tilfelle:
Staten v/Landbruksdepartementet dømmes til å betale saksomkostninger for Høyesterett til Ragnhild Frøvik og Borghild Frøvik.»
Jeg er kommet til at anken må tas til følge, idet jeg er enig med den ankende part i at det er en rettsanvendelsesfeil når selgerne er tilkjent renter. I den forbindelse skal jeg bemerke:
Etter jordlovens §14 er det en forkjøpsrett staten gjør gjeldende til eiendommen. Dette betyr at staten trer inn i kjøperens rettigheter og plikter etter avtalen. Selgers stilling influeres for så vidt ikke av forkjøpet. Fra dette utgangspunkt er det gjort unntak etter §14 siste ledd; i visse tilfelle kan vederlaget fastsettes ved skjønn. Denne unntaksbestemmelse kan etter min mening ikke få en videre anvendelse enn det som følger av lovtektsten og forarbeidene. Når det gjelder lovteksten, har jeg vanskelig for å se at uttrykket «vederlaget», i motsetning til «kjøpesummen», i seg selv innebærer at det kan fastsettes et vederlag som innbefatter renter, i tillegg til det beløp som svarer til eiendommens verdi i handel og vandel på avtaletidspunktet. Forarbeidene (Innst. O. XV for 1954 21) gir heller intet holdepunkt for å anta at et slikt tillegg skal gis. - Underskjønnsrettens premisser gir uttrykk for at det også er «en form for underpris at man selger for rett pris når kjøpesummen skal betales flere år senere - uten renter», og for at selgerne ikke har hatt et «større tap enn rentetap som følge av at kjøpesummen ikke er utbetalt ved overdragelsen». Ut fra denne oppfatning lar underskjønnsretten vederlaget omfatte renter, for at selgerne skal få full pris. Overskjønnsretten har uten forbehold sagt seg enig i underskjønnsrettens premisser. Slik jeg forstår jordlovens §14 siste ledd, har underskjønnsretten og overskjønnsretten her gjort seg skyldig i uriktig rettsoppfatning.
I anledning av ankemotpartenes prosedyre bemerkes videre at jeg ikke anser det naturlig å likestille et rentetap for selgerne med deres omkostninger til skjønn etter §14 siste ledd. Skjønnsomkostningene er utgifter som faktisk påføres selgerne ved bruk av lovens adgang til skjønn når staten gjør sin forkjøpsrett gjeldende; parallellen med ekspropriasjon er her nærliggende. Stillingen er etter min mening vesentlig annerledes når det gjelder spørsmålet om erstatning for rentetap, fordi selgeren ikke får realisert eiendommen til en bestemt tid. For øvrig er denne situasjon
Side:140
ikke enestående, og ikke knyttet bare til forkjøp. Lignende tilfelle av tap av forventet vinning kan man således ha ved ordningen med konsesjon på erverv av fast eiendom, særlig når konsesjon nektes uten at det offentlige bruker sin forkjøpsrett.
Jeg kan heller ikke se at ankemotpartene vil ha krav på renter av kjøpesummen på noe annet grunnlag. I den forbindelse peker jeg særlig på at ankemotpartene stadig har hatt rådigheten over eiendommen; den er forpaktet bort, og ankemotpartene oppebærer forpaktningsavgiften. Av den grunn kan tilfellet ikke sammenlignes med ordningen med forhåndstiltredelse ved ekspropriasjon, som ankemotpartene har vist til. Ved forhåndstiltredelse må eksproprianten betale avsavngodtgjørelse til ekspropriaten for tidsrommet inntil erstatningen blir fastsatt og betalt. Men dette gjelder for et tidsrom da han - ikke ekspropriaten - har hatt rådigheten over og utbyttet av eiendommen.
Under henvisning til det anførte blir mitt resultat at det må avsies dom om at renter ikke tilkjennes.
Da saken har reist spørsmål av prinsipiell betydning, antar jeg at saksomkostninger for Høyesterett ikke bør tilkjennes.
Jeg stemmer for denne
dom:
I overskjønnet gjøres den endring at renter ikke tilkjennes. Saksomkostninger for Høyesterett tilkjennes ikke.
Dommer Gundersen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.
Dommerne Endresen, Bølviken og Roll-Matthiesen: Likeså.