LG-2000-2315

Instans:	Gulating lagmannsrett - Dom
Dato:	2002-06-27
Publisert:	LG-2000-02315
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Bergen byrett 99-2113 A/02 - Gulating lagmannsrett LG-2000-02315.
Parter:	Ankende parter: Arvingene etter Jan H. Fasmer og Liv Fasmer 1. Hans Berent Fasmers dødsbo 2. Didrik J. Fasmer 3. Cecilie Parmann 4. Jan Hendrik Fasmer 5. Bente M. Notaras (Prosessfullmektig: Advokat Endre Grande, Bergen). Motpart: 1. Karen F. Waaler 2. Jussy F. Hammerich 3. Hendrik Jan Fasmer 4. Cathy Baumann 5. Claus Wittusen 6. Harald Wittusen 7. Dag Fasmer Wittusen 8. Elin Wittusen 9. Bjørn D. Fasmer 10. Bernt Fasmer 11. Fredrik Fasmer 12. Per Fasmer (Prosessfullmektig: H.r.advokat Karl Wahl-Larsen, Oslo).
Forfatter:	Lagdommer Ellen Midtgaard. Lagdommer Jon Atle Njøsen. Lagdommer Terje Einarsen
Lovhenvisninger:	Grunnloven (1814) §108, Lov om Leilendingsgods tilhørende Stamhus (1888) §13, Avtaleloven (1918) §36, Tinglysingsloven (1935) §12, §32, Arveloven (1972) §71, Tvistemålsloven (1915) §156, §172, §180, Skifteloven (1930) §67, §78

Saken gjelder avtale- og arverettslige spørsmål.

Saken har sitt utspring i arveoppgjøret etter Hans B. Fasmer, som døde i 1961. Boet besto blant annet av Alvøen Gård, gnr 30 bnr 1 m.fl. i Bergen (Laksevåg). Gården har i flere generasjoner vært i slektens eie. Gårdens arealer utgjør per i dag ca 1500 dekar, som er regulert til ulike formål, herunder boligformål. Virksomheten på gården er nå i hovedsak skogbruksdrift. Partene er enige om at landområdene på gården er odlingsjord.

Hans B. Fasmer og ektefellen Frieda Fasmer hadde fem barn: Jan H. Fasmer som var eldst, Hendrik Jansen Fasmer, Magda Fasmer (Wittusen), Hans Berent Fasmer og Fredrik W. Fasmer. Partene i saken her er etterkommere av Jan H. Fasmer (ankende parter) og Hans B. Fasmers øvrige fire barn (ankemotpartene). Den aktuelle tvisten gjelder forståelsen og gyldigheten av en avtale mellom de fem barna inngått i 1971 om arven etter foreldrene, den såkalte «søskenavtalen». Noe av bakgrunnen for denne var at Hans B. Fasmer allerede fra midten av 1950-årene hadde vurdert ulike ordninger med sikte på å bevare Alvøen gård i familiens eie. Som et ledd i dette ble det blant annet utarbeidet et testament datert mars 1955. Det ble også utarbeidet et utkast til gjensidig testament datert 15. april 1959. Testamentene ble imidlertid aldri endelig formalisert og undertegnet, og Alvøen gård ble også etter Hans B. Fasmers død holdt utenfor booppgjøret.

Søskenavtalen etablerte en ordning hvoretter Jan H. Fasmer fikk overta Alvøen gård som eier uten å betale vederlag til sine medarvinger, mot at de øvrige arvinger og deres etterfølgere skulle være berettiget til en andel av det vederlag som måtte bli oppnådd ved salg eller bortfeste av deler av eiendommen til fremmede. Avtalen ble gjort uoppsigelig fra de øvrige arvingers side. Den er samtidig gjort oppsigelig for eieren av Alvøen gård, mot at gården da enten deles i fem likeverdige deler som loddes ut til hver familiegren etter Hans B. Fasmer eller innløses til en pris som svarer til høyeste lovlige pris i et fritt marked.

Søskenavtalen av 19.04.1971 inneholder blant annet følgende (utdraget s. 46-50):

«I forbindelse med oppgjøret av boet etter Hans Berent Fasmer og fru Frida Fasmer er arvingene, for så vidt angår den del av boets faste eiendommer som Jan H. Fasmer overtar i henhold til sin åsetes- og odelsrett, blitt enige om følgende:

1. Det er en forutsetning at eiendommene lengst mulig holdes samlet i familiens eie, og Jan H. Fasmer forplikter seg til ved testament, så vidt mulig, å sørge for at også hans etterkommere søker å bevare eienommen i familiens eie.

2. Eiendommene eies og forvaltes av Jan H. Fasmer eller dem som følger etter ham (heretter kalt eieren), uhildret av de øvrige arvingers nedennevnte rett.

Eieren bærer i sin eiertid alle de på eiendommene fallende skatter og utgifter til dens vedlikehold og forbedring. Han kan ikke kreve refusjon herfor hos de øvrige arvinger unntagen i de under nr. 3 og 4 nevnte tilfeller.

3. Såfremt eieren selger, bortfester eller på annen måte får inntekt ved at fremmede får rettigheter over eiendommen, eller noen del blir fratatt ham ved ekspropriasjon eller tvunget salg, skal vederlaget fordeles mellom eieren og undertegnede arvinger eller deres descendens (heretter kalt de øvrige arvinger) således:

a. Først dekkes alle direkte omkostninger ved salget eller overdragelsen.

b. Dernest dekkes de formuesskatter og formuesavgifter eieren må betale i forbindelse med sin besittelse av eiendommene.

c. Dernest dekkes eventuelt underskudd ved driften av eiendommene, samt påkostninger av varig verdi.

d. Resten av det disponible beløp deles i 5 like deler som fordeles mellom Jan, Hendrik, Magda, Hans og Fredrik eller deres etterkommere således som bestemt i hver slektsgren.

e. Over de poster som er anført i punktene a-c føres regnskap som hvert år blir revidert av en statsautorisert revisor, og tilstilles representantene for slektsgrenene.

Når det akkumulerte beløpet for skatter, underskudd på driften og påkostninger har nådd kr 50.000,-, skal representantene for slektsgrenene innkalles for å drøfte hva der bør gjøres. Ingen kan pålegges å foreta noen innbetaling til eieren.

4. Denne avtale kan ikke oppsis av de øvrige arvinger, men eieren er når som helst berettiget til å oppsi den. Han kan da velge om han vil dele den gjenværende eiendom i 5 så vidt mulig likeverdige deler, hvorav 1/5 del utloddes til hver arvegren, eller om han vil overta hele det resterende areal for en pris som svarer til den høyeste lovlige pris i et fritt marked. Kjøpesummen skal i så fall betales snarest mulig, og senest innen 3 - tre - år fra den dag han sender de øvrige arvinger varsel om at han vil overta eiendommen. I mellomtiden henstår kjøpesummen med pant i eiendommen og forrentes med bankens vanlige kassakredittrenter.

Både ved oppgjør in natura og pengeoppgjør skal eieren ha rett til å få dekket sitt tilgodehavende etter punkt 3 a, b og c. (...)

9. Denne avtale kan tinglyses som heftelse på gnr. 30, bnr. 1, Alvøen og de øvrige eiendommene den omfatter, men kan av eieren avleses på parseller som fraskilles.»

Avtalen er undertegnet av Jan H. Fasmer og hans fire søsken. Den ble tinglyst som en heftelse på eiendommen i 1974.

Jan H. Fasmer døde i 1981, og hans ektefelle Liv Fasmer satt deretter i uskiftet bo med eiendommen inntil hun døde 17.08.1998. I tiden fra 1981 til august 1998 er deler av Alvøen Gård frasolgt. Netto salgsproveny etter disse salgene er fordelt som fastsatt i avtalen med 1/5 på hver slektsgren. Da arvingene etter Jan H. Fasmer og Liv Fasmer etter sistnevntes død informerte de øvrige sleksgrener om at de anså seg ubundet av søskenavtalen fra 1971, tok etterkommerne av Jan H. Fasmers fire søsken ut stevning for Bergen byrett mot Jan H. og Liv Fasmers arvinger.

Bergen byrett avsa 06.09.2000 dom med slik slutning:

«1. Jan H. Fasmers dødsbo er bundet av avtale datert 19.04.1971.

2. Hans Berent Fasmer, Didrik J. Fasmer, Cecilie Parmann, Jan Hendrik Fasmer og Bente F. Notaras betaler saksøkernes saksomkostninger med kr 42.066, - -kronerførtitotusenog sekstiseks - innen 14 dager fra dommens forkynnelse.»

Hva nærmere gjelder saksforholdet og partenes anførsler for byretten, vises det til byrettens dom.

Arvingene etter Jan H. og Liv Fasmer har rettidig anket til Gulating lagmannsrett over rettsanvendelsen og bevisbedømmelsen. Etterkommerne av Jan H. Fasmers fire søsken har inngitt motanke, idet det gjøres gjeldende at den som til en enhver tid er eier av Alvøen gård er bundet av søskenavtalen.

Ankeforhandling ble avholdt i Bergen 2-3.05.2002. Didrik J. Fasmer og Hendrik Jan Fasmer avga partsforklaringer. Det ble foretatt dokumentasjon som angitt i rettsboken.

Ankende parter har i hovedsak anført:

Saken dreier seg om forståelsen og rekkevidden av søskenavtalen av 1971.

Avtalen kom i stand etter ti års stillstand, og er svaret på farens kongstanke om å holde Alvøen gård samlet. Eierens plikter i henhold til søskenavtalen er å forvalte eiendommen, gjøre de nødvendige investeringer og holde gården samlet. Hvis noe bringes til realisasjon skal det deles på arvingene med like deler på de fem linjer. Ca. 9.8 millioner kroner er blitt fordelt i samsvar med avtalen. Reelt sett er her tale om en familieformue, eller en «familiestiftelse», men den lever «i det skjulte» fordi den ikke passer inn med ellers kjente og aksepterte rettslige konstruksjoner.

I sin vurdering av avtalen har byretten bygget på et utgangspunkt om at ingen erverver større rett enn hjemmelsmannen. Det bestrides at det er det riktige utgangspunktet her. Hvis det skulle være riktig, betyr det at arvinger i alle senere arveoppgjør er bundet av søskenavtalen. Problemet er at byretten har akseptert at denne avtalen kan «gå inn i evigheten». Det avtalen etter de ankende parters syn først og fremst tok sikte på, var imidlertid å ordne forholdet mellom de fem søsknene og avtalepartene. I dag rammer avtalen Jan H. Fasmers arvinger og den som til enhver tid vil overta gården på odel, ved at eieren selv bare får beholde en stadig mindre prosentvis del av gårdens overskudd, nå 4% hvis ordningen nå gjøres gjeldende for neste ledd. Søskenavtalen har derfor også karakter av dødsdisposisjon og er et uttrykk for et «uoppgjort skifte». Jan H. Fasmer opprettet heller ikke noe testament for å videreføre avtalen for sine etterkommere, noe som ville være en forutsetning for lovlighet i forhold til arveloven.

Det er anført tre forskjellige grunnlag for ugyldighet, som alle har som konsekvens at ankende parter ihvertfall ikke kan være bundet av avtalen etter Liv Fasmers død i 1998. Det gjøres således gjeldende at avtalen strider mot Grunnloven §108, forbudet mot fideikommisser, at avtalen ved å binde etterfølgende generasjoner kommer i strid med arvelovens pliktdelsregler og at avtalen uansett er så urimelig at den rammes av avtaleloven §36. Når det gjelder Grunnloven §108 medfører den opprinnelig ugyldighet, men de ankende parter ønsker ikke å gjøre ugyldigheten gjeldende for perioden før Liv Fasmers død 17.08.1998.

Grunnloven §108 om fideikommisser forbyr ikke bestemte handlinger, men disposisjoner som tar sikte på å sikre en formuende adel i form av en evigvarende formuesmasse. Bestemmelsen får virkning som en ugyldighetsregel, og trekker opp rammene for hvilke egne formuesmasser man har lov til å etablere. I tilfellet her er det snakk om en formuesmasse som tilsynelatende lever sitt eget liv, uten andre reguleringer enn det som følger av avtalen. Den type utskilt formuesmasse som ble opprettet ved avtalen, sett i sammenheng med de føringer som lå i det forutgående testamentutkastet, er nettopp det man ønsket å ramme med Grunnloven §108; at en bestemt gruppe mennesker tilgodeses uten tidsbegrensning. Den overordede forpliktelse etter avtalen her, å bevare eiendommen i familiens eie, viser at avtalens formål er i strid med grunnloven. Det er dette punkt nr. 1 i avtalen, sammenholdt med punkt 2 om eiendomsretten til gården, som er sentralt når det gjelder forståelsen av arrangementet. Byretten har på sin side lagt for liten vekt på formålet i sin vurdering. At formuesmassen ikke er helt uangripelig etter avtalen, jf punkt 3, er ikke avgjørende ut fra teori og praksis omkring Grunnloven §108. Heller ikke oppsigelsesadgangen for eier etter avtalens punkt 4 kan bringe avtalen klar av grunnlovsforbudet i dette tilfellet.

Dommen inntatt i Rt-1938-321 viser at problemet i forhold til grunnloven oppstår når en ordning av det slag man her står overfor er ment å skulle gå utover en generasjon. Det er vist blant annet til Lødrup, Arverett, 1995 s. 145-146. Den ordning som er etablert representerer en slags «diffus familiestiftelse». Vår rettsorden er ikke tjent med skjulte formuer. En forutsetning i dette tilfellet måtte være at ordningen ble etablert i testaments form.

Subsidiært anføres at avtalen ikke er bindende for Jan H. Fasmer sine arvinger. Avtalen som sådan er ikke tidsbegrenset, men de saksøkte er ikke parter i avtalen. De saksøkte er heller ikke bundet av Jan H. Fasmers disposisjoner. Det er en snever adgang til å binde eiendommens videre gang, jf arveloven §71. Bestemmelsen har imidlertid ikke anvendelse her, da en slik disposisjon krever testamentsform. Effekten av søskenavtalen er at pliktdelsreglene krenkes. Det problematiske er at det er tale om å regulere arvegangen etter Hans B. Fasmer (d.e.). Den eiende arvegren får en arvemasse påheftet en forpliktelse til å avlegge 80% ved et eventuelt salg av eiendommen. Konsekvensen av dette må være at avtalen binder Jan H. Fasmers egen generasjon, frem til Liv Fasmers død i 1998, men ikke de neste generasjoner. Ellers undergraves livsarvingenes arverett.

Til tross for den foretatte tinglysing av avtalen kan avtalen uansett ikke være en heftelse på eiendommen. Avtalen har ikke eiendommen til gjenstand. Det dreier seg om et betinget vederlagskrav, og ingen rettighet knyttet til eiendommen. Det var derfor en feil at avtalen ble tinglyst på eiendommen, jf tinglysingsloven §12, men det spiller reelt sett ingen rolle for saken. Hvis avtalen skulle bli ansett som en heftelse må den også være bindende for tredjemann som kjøper gården. Det blir for urimelig.

Atter subsidiært anføres at avtalen må settes til side som urimelig under henvisning til avtaleloven §36. På et eller annet tidspunkt må ordningen avvikles. Riktignok kan avtalen sies opp, men eiendommen kan ikke deles og prisen er bestemt til å være høyeste lovlige pris i et fritt marked. I 1971 da avtalen ble inngått var åsetestaksten anslagsvis kr 290.000, i 1998 ca 1.000.000. Den etterfølgende tomteutvikling var vanskelig å forutse i 1971, også det at utbetalingen til arvingene ville beløpe seg til ca 9 millioner frem til 1998.

De ankende parter har lagt ned slik påstand i anken:

«1. Prinsipalt:

Arvingene etter Jan H Fasmer og Liv Fasmer: Hans B Fasmer, didrik J Fasmer, Cecilie Parmann, Jan H Fasmer og Bente M Notaras/dødsboet etter Jan H Fasmer og Liv Fasmer er ubundet av avtle datert 19 april 1971.

2. Subsidiært:

Den av arvingene etter Jan H Fasmer og Liv Fasmer, eller hvilken som helst annen, som måtte overta eiendommen Alvøen Gård fra Jan H Fasmer og Liv Fasmers dødsbo, er ubundet av avtale av 19 april 1971.

3. De ankende parter tilkjennes saksomkostninger for byrett og lagmannsrett.»

I motanken er det nedlagt slik påstand:

«1. De ankende parter frifinnes for ankemotpartenes krav/påstand i såvel hovedanke som motanke.

2. De ankende parter tilkjennes saksomkostninger for byrett og lagmannsrett.»

Ankemotpartene har i hovedsak gjort gjeldende:

Byrettens dom er riktig på alle punkter unntatt når det gjelder spørsmålet om avtalen er en heftelse på eiendommen. Det gjøres i utgangspunktet gjeldende de samme anførsler som for byretten.

Søskenavtalen må tolkes slik at den er ment å gjelde i flere ledd, og således bindende også for fremtidige eiere. Dermed er den reelt sett en heftelse på eiendommen. Det kan i så måte trekkes en parallell til føderådsavtaler. Avtalen er videre en gjensidig bebyrdende avtale; den ene part, Jan H. Fasmer, fikk overta eiendommen uten å betale ut de andre arvingene. Den var tyngende for Jan H. Fasmers søsken ved at disse avsto fra retten til å få sin arv etter Hans B. Fasmer i 1971. Eieren beholder inntektene av driften alene. Bare ved realisasjon eller bortfeste av eiendomsrett skal overskuddet fordeles på de fem slektsgrenene. Søskenavtalen var således en livsdisposisjon, den hadde realitet for alle parter da avtalen ble inngått.

Ordningen som ble avtalt rammes ikke av forbudet i Grunnloven §108. Med unntak av en av de nålevende arvinger var alle født i 1971 da søskenavtalen ble inngått. For at avtalen skal kunne rammes av Grunnloven §108 må det dreie seg om mer enn en ufødt generasjon. Grunnloven §108 har ikke noe forbud mot rådighetsbinding til senere slektsledd, jf arveloven §71 nr. 2. Uansett er det mindre enn 30 år siden Jan H. Fasmer døde, jf lov av 23. juni 1888 nr. 3 §13.

Hensikten med grunnlovsforbudet mot fideikommisser var å motvirke at bestemte samfunnsklasser skulle være sikret eierrådighet over formuesmasser. Forbudet rammer både testamenter og livsdisposisjoner. Disposisjoner i strid med forbudet leder imidlertid ikke nødvendigvis til opprinnelig og total ugyldighet, partisiell ugyldighet kan også tenkes.

For at forbudet skal få anvendelse må det foreligge juridiske rådighetsbegrensninger. Det kreves urørt kapital, som er unntatt fra beslagsrett. Dette er ikke tilfellet her. Det vises til at avtalen var oppsigelig, og at det ikke var forbud mot å utparsellere og selge deler av eiendommen. Det er vist blant annet til Rt-1938-321. Søskenavtalen rammes ikke av Grunnloven §108 fordi den ikke innholder noe salgsforbud eller forbud mot å angripe kapitalen slik at eiendomsmassen nødvendigvis skal holdes inntakt, fordi den ikke sikrer de etterfølgende slektsledd eierrådighet og fordi eier kan bringe ordningen til opphør når som helst. I forhold til grunnloven §108 spiller det for øvrig ingen rolle om søskenavtalen anses som en livs- eller dødsdisposisjon. Jan H. Fasmer kunne også ha sagt opp avtalen umiddelbart etter inngåelsen hvis han hadde ønsket det, men måtte da ha løst ut sine søsken etter full markedsverdi. Det betyr at Jan H. Fasmer avsto fra å gjøre åsetesretten gjeldende ved at han inngikk avtalen. Samlet sett er det ingenting i søskenavtalen som indikerer at Grunnloven §108 kommer til anvendelse.

Avtalen representerer i dag en heftelse på eiendommen som må respekteres av alle og enhver. Den binder neste generasjon som en heftelse på eiendommen inntil den bringes til opphør gjennom oppsigelse av avtalen. Det følger av avtalens ordlyd at det nettopp var meningen å binde fremtidige generasjoner. Ved taksering av eiendommen må det således gjøres fradrag for heftelsen som byrde. Vil eier selge eiendommen har han to valg, enten selge eiendommen med heftelsen eller si opp søskenavtalen, utløse arvingene og så selge uten heftelsen. De facto er avtalen tinglyst, og det var ikke i strid med tinglysingsloven §12. De berettigede har bare den sikkerhet som ligger i tinglysingen. Ankende parters anførsel om at det kun dreier seg om en obligatorisk forpliktelse stemmer ikke med avtalen. Hvis punkt 4 i søskenavtalen hva gjelder adgangen til oppsigelse og overtakelse skal ha realitet, må den ha fast eiendom til gjenstand.

Etter at Jan H. Fasmer inngikk søskenavtalen istedenfor å ta gården på odel til åsesetestakst på skifte, var det avtalen som var grunnlaget for hans stilling som eier. Det dreier seg om en livsdisposisjon. Det følger da at det som boet etter Jan H. Fasmer kan føre videre er redusert i samsvar med avtalen. Han kan ikke føre videre til sine arvinger noen større rett enn han hadde. I realiteten har Jan H. Fasmer og hans generasjon foretatt et privat skifte som senere ledd er bundet av. Hvis ingen av hans arvinger vil overta gården, kan søskenavtalen sies opp av boet etter Jan H. Fasmer og Liv Fasmer etter bestemmelsene i avtalen. Det vises til skifteloven §78 og §67.

Det er ikke grunnlag for å sette avtalen til side med hjemmel i avtaleloven §36.

Søskenavtalen var ikke urimelig da den ble inngått. Jan H. Fasmer hadde det i sin makt å løse eiendommen på odel og til åsetestakst. Avtalen er gjensidig bebyrdende. Jan H. Fasmers søsken forpliktet seg ved avtalen til ikke å kreve oppgjør for sin andel av gården. Dette kan en se slik at arvingenes avkall på arvelodd var en investering i eiendommen. De gikk dermed glipp av mulighetene til å investere arven i annen fast eiendom og på den måten sikre seg en verdiutvikling. Også en takst i 1971 ville ha avspeilet fremtidig tomteutvikling. Ettertiden har vist at partene fikk reell avkastning av avtalen. Det bør utvises forsiktighet med å gripe inn i et avtaleforhold hvor partene har foretatt en risikovurdering. For øvrig bestrides ikke at det fortsatt er odelsrett til gården, men odelsløseren må respektere heftelsen som påhviler eiendommen og som er påheftet av en bedre odelsberettiget. Også en åsetesberettiget vil måtte respektere de heftelser som er tinglyst på eiendommen.

Ankemotpartene har lagt ned slik påstand:

«I. Prinsipalt: Motanken:

1. Eieren av Alvøen gård, gnr. 30 bnr. 1 m.fl. er bundet av avtale datert 19.04.1971, tinglyst 26.03.1974 (dagbok nr. 07370).

2. Ankemotpartene tilkjennes saksomkostninger for byretten og lagmannsretten.

II. Subsidiært: Hovedanken:

1. Bergen byretts dom av 06.09.2000 stadfestes, dog slik at saksomkostningene fastsettes til kr 45.246,- med tillegg av lovens forsinkelsesrente av kr 42.066,- fra 22.09.2000 til betaling skjer.

2. Ankemotpartene tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.»

Lagmannsretten skal bemerke:

Saken reiser spørsmål om gyldigheten og rettsvirkningene av den såkalte søskenavtalen av 19.04.1971 om eierforholdet til og forvaltningen av Alvøen gård, jf gjengivelsen av de mest sentrale avtalepunkter og beskrivelsen av avtalens bakgrunn foran.

Slik lagmannsretten ser det, reiser saken primært tre hovedspørsmål; om avtalen er i strid med Grunnloven §108, om den kommer i konflikt med arvelovens pliktdelsregler og om avtalen under enhver omstendighet er så urimelig at den må settes til side med hjemmel i avtaleloven §36. Dersom avtalen ikke er ugyldig på noen av de anførte grunnlag, blir det videre spørsmål om det kun er avtalepartene og deres etterkommere som er bundet av avtalen, eller om også enhver annen som måtte bli eier av Alvøen gård er bundet, jf påstanden i motanken.

Grunnloven §108. Lagmannsretten finner det hensiktsmessig først å behandle forholdet til Grunnloven §108, som har følgende ordlyd:

«Ingen Grevskaber, Baronier, Stamhuse og Fideikommisser, maa for Eftertiden opprettes».

Hensikten med grunnlovsforbudet er å motvirke eksistensen av samfunnsklasser som gjennom familiearv er sikret rådigheten over store formuesmasser gjennom generasjoner. «Fideikommiss» er det videste av uttrykkene i Grunnloven §108, og er anvendelig i forhold til såvel fast eiendom som andre eiendomsmasser. Opprettelsen av et fideikommiss kan i prinsippet skje både ved livs- og dødsdisposisjon. Et fideikommiss er ikke noe eget rettssubjekt.

Begrepet fideikommiss kan nærmere bestemt defineres som en formuesmasse som er undergitt særlige begrensninger med hensyn til eierens disposisjonsrett samt særlige arvegangsregler, hvor formålet med opprettelsen av fideikommisset er å holde formuesmassen samlet på én eiers hånd. Lagmannsretten viser forsåvidt til Castberg, Norges Statsforfatning (tredje utg.) s. 301. Dette er imidlertid en relativt vid definisjon, slik lagmannsretten ser det, som det ikke kan trekkes automatiske juridiske slutninger fra. Det samme gjelder for den definisjonen som er benyttet i Rt-1872-412 (416): «at en Formue sættes fast og allene Brugen eller Renterne deraf efter visse Regler føres frem til flere paa hverandre følgende Slægtsledd». Begrepet er ellers definert noe ulikt i forskjellige teoretiske fremstillinger, uten at lagmannsretten finner grunn til å gå nærmere inn på det.

Etter lagmannsrettens oppfatning er det uansett rimelig å innfortolke en rettsstridsreservasjon i Grunnloven §108, blant annet for å unngå at selve begrepskonstruksjonen blir avgjørende for resultatet. Når det gjelder den nærmere grensedragning mellom formuesordninger som må anses som et grunnlovsstridig fideikommiss og ordninger som går klar av grunnloven, vil det etter lagmannsrettens oppfatning være aktuelt å ta i betraktning forskjellige momenter i en skjønnsmessig, konkret helhetsvurdering av forholdet.

Lagmannsretten finner forsåvidt at den avtalte ordningen for Alvøen gård oppfyller kriteriene for å kunne bli bedømt som et «fideikommiss» i grunnlovens forstand. Det vises særlig til søskenavtalen punkt 1, sammenholdt med punkt 2, hvor det fremgår at formålet er «å bevare eiendommen i familiens eie» også i senere slektsledd, punkt 3 sammenholdt med punkt 1 om plikt til fordeling av inntekter fra tomtesalg mv på de respektive etterfølgende slektsledd, samt punkt 4 om begrensninger i eiers valgmuligheter ved oppsigelse av avtalen. Spørsmålet er om søskenavtalen likevel står seg i forhold til grunnloven, etter en nærmere vurdering av de konkrete omstendigheter.

Når det gjelder hvilke momenter som inngår i vurderingen av om den etablerte ordning er et grunnlovsstridig fideikommiss, og hvordan momentene innbyrdes skal avveies, har lagmannsretten ikke funnet noen klar veiledning i teori og rettspraksis. Dette innbefatter de eldre høyesterettsdommene som partene har vist til, jf Rt-1872-412 og Rt-1938-321. Etter lagmannsrettens oppfatning indikerer imidlertid den foreliggende teori og rettspraksis samlet sett at det er aktuelt å vektlegge såvel formålet med ordningen, formuesmassens angripelighet, dens varighet og oppsigelsesadgangen i bedømmelsen.

I og med at formålet med grunnlovsforbudet primært var å bryte adelens makt og motvirke grunnlaget for etablering av nye arvelige rikmannsklasser, legger lagmannsretten som utgangspunkt til grunn at forbudet først og fremst er innrettet mot konstruksjoner som er egnet til å holde formuesmassen inntakt gjennom mange generasjoner, typisk ved at formuesmassen som sådan ikke vil kunne angripes av verken eiere, arvinger eller kreditorer. Det vises i denne forbindelse til Andenæs, Statsforfatningen i Norge (1998), s. 365, hvor det blant annet fremheves som karakteristisk for fideikommisser at «eieren ikke har rett til å avhende eller pantsette» formuesmassen. Etter lagmannsrettens oppfatning er det riktignok ikke naturlig å forstå Grunnloven §108 slik at en formuesordning automatisk går klar av grunnlovsforbudet hvis det ikke er fastsatt et salgs- eller pantsettelsesforbud. Men den omstendighet at det ikke gjelder noe forbud mot realisasjon av deler av Alvøen gård, jf søskenavtalen punkt 3, indikerer etter lagmannsrettens oppfatning at den aktuelle ordning befinner seg et stykke fra kjernen av formålet med Grunnloven §108. Dette taler imot at den aktuelle ordningen skal anses som grunnlovsstridig, slik lagmannsretten ser det.

Når det gjelder varigheten av ordningen, tidsmomentets betydning, har det vært vanlig å anta at en arvelater uten å komme i konflikt med forbudet mot fideikommisser kan innsette som suksessive arvinger så mange levende familiemedlemmer han ønsker, og dessuten bestemme at arven skal tilfalle et ennå ufødt medlem av familien (eller flere ufødte i forening), jf den rettsoppfatningen som blant annet er kommet til uttrykk i NOU 1975:63, Stiftelser og omdanning, s. 24 (med videre henvisninger til eldre teori). Hvorvidt ordningen er etablert ved døds- eller livsdisposisjon, kan etter lagmannsrettens oppfatning ikke spille noen rolle i denne sammenheng. At det må antas å gjelde begrensninger i grunnlovsforbudets temporære rekkevidde, er forutsatt også i Lov om Leilendingsgods tilhørende Stamhus §13:

«Naar det herefter i Testament, Gavebrev eller anden Bestemmelse utstedes forbud mot Avhændelse af Jordeiendom, skal saadant Forbud kun være lovlig forbindende indtil en bestemt betegnet og ved Forbudtes Utstedelse tilværende Persons Død, eller om ingen saadan er nævnt, indtil 30 Aar efter Utstederens Død».

I vårt tilfelle var alle så nær som en av de nålevende arvinger født da søskenavtalen ble inngått i 1971, og det er gått mindre enn 30 år siden Jan H. Fasmer døde i 1981. Søskenavtalens begrensninger i eiers realisasjonsadgang rammes derfor uansett ikke av nevnte lovbestemmelse per i dag. Selv om det i seg selv ikke er avgjørende i relasjon til grunnloven, finner lagmannsretten at mye taler for en viss harmonisert anvendelse av grunnlov og lov her, slik at fideikommisser som ikke rammes av leilendingsgodsloven §13 normalt heller ikke bør kunne angripes i medhold av Grunnloven §108. Det er på det rene at søskenavtalen tidligst vil kunne rammes av leilendingsgodsloven §13 i 2011, 30 år etter Jan H. Fasmers død, forutsatt at søskenavtalen kan sies å innbære et «forbud mot Avhændelse af Jordeiendom» i lovens forstand. Etter lagmannsrettens syn taler også dette forhold imot at Grunnloven §108 kommer til anvendelse her.

Ankende parter har gjort gjeldende at søskenavtalen var ugyldig ex tunc (fra begynnelsen av) etter Grunnloven §108, men slik at det for de ankende parter er tilstrekkelig at ugyldigheten gis virkning ex nunc (fra nå av). Slik lagmannsretten fortolker søskenavtalen, var det meningen at den etablerte ordning skulle fortsette på ubestemt tid, helt til avtalen eventuelt falt bort i henhold til avtalens bestemmelser om oppsigelse.

Lagmannsretten ser det videre slik at et tidsubegrenset fideikommiss etter omstendighetene nok vil kunne bli ansett som ugyldig ex tunc, forsåvidt også i sin helhet. En så omfattende ugyldighetsvirkning bør formentlig forbeholdes ordninger som befinner seg mer i kjernen av virkeområdet for Grunnloven §108 enn tilfellet er her, jf de betraktninger som foran er knyttet til formålet med grunnlovsforbudet. Det vises også til den relativisering av ugyldighetsvirkningen ved grunnlovsstridige fideikommisser som synes generelt forutsatt av Høyesterett i Rt-1872-412 og Rt-1938-321, og av lovgiver i leilendingsgodsloven §13. Noen total ugyldighet ex tunc, i medhold av Grunnloven §108, kan det etter lagmannsrettens oppfatning derfor under ingen omstendighet være tale om i dette tilfellet. For at søskenavtalen skal kunne anses grunnlovsstridig, må det derfor eventuelt være ut fra en samlet vurdering av ordningen.

Et forhold som etter lagmannsrettens oppfatning da må tillegges vesentlig vekt, er at søskenavtalen er oppsigelig fra eiers side, jf avtalen punkt 4. I forhold til Grunnloven §108 vil en oppsigelsesadgang typisk gjøre ordningen mindre betenkelig ut fra de hensyn som begrunner grunnlovsforbudet. Selv om søskenavtalen knytter betingelser til en slik oppsigelse, er oppsigelsesadgangen reell slik lagmannsretten ser det. Det ene alternativet som er nevnt i avtalen, at gården ved oppsigelse kan deles i fem like store deler på hver arvegren, synes riktignok å være utelukket på grunn av offentligrettslige begrensninger. Men Alvøen gård vil kunne averteres for salg i sin helhet, og lagmannsretten forstår søskenavtalen slik at eieren da må kunne velge mellom å overta gården til markedspris for eie eller med henblikk på videresalg, og så foreta utlodning på hver arvegren som bestemt i avtalen. Også dette forhold taler således imot at den aktuelle formuesordning kan anses som et grunnlovsstridig fideikommiss.

I tillegg til de momenter som allerede er nevnt hva gjelder den grunnlovsmessige vurdering av ordningens innhold og rekkevidde, må det, slik lagmannsretten ser det, antakelig også i en vurdering etter Grunnloven §108 kunne tas et visst hensyn til rimelighetsbetraktninger. Slike vil omfatte den etterfølgende utvikling med hensyn til hvordan ordningen har virket for de involverte parter og deres etterkommere. Dette vil lagmannsretten komme tilbake til også i relasjon til avtaleloven §36. Slik lagmannsretten konkret vurderer rimeligheten av at ordningen fortsetter, er det ikke nødvendig for lagmannsretten å gå nærmere inn på spørsmålet her. Ut fra at formålet med Grunnloven §108 ikke primært gjelder de privatrettslige sider, kan ordningens rimelighet for partene uansett ikke være det mest vesentlige moment i den grunnlovsmessige bedømmelsen.

Etter en samlet vurdering av de foran nevnte konkrete omstendigheter i saken, finner lagmannsretten på denne bakgrunn at den etablerte formuesordning ikke er ugyldig i medhold av Grunnloven §108.

Forholdet til arveloven. Ankende parter har subsidiært gjort gjeldende at søskenavtalen ikke er bindende for Jan H. Fasmers arvinger på grunnlag av arverettslige betraktninger. Det er anført at avtalen er i strid med arvelovens pliktdelsregler, og vist til at arveloven §71 oppstiller begrensninger i adgangen til å binde opp eiendommens videre gang.

Lagmannsretten er enig med ankemotpartene i at søskenavtalen må betraktes som en livsdisposisjon, både fra Jan H. Fasmers side og fra hver av hans fire søskens side. Jan H. Fasmer, den eldste av søskene, kunne alternativt ha valgt å ta Alvøen gård på odel til åsetestakst. Det ville riktignok trolig ikke ha samsvart helt med faren Hans B. Fasmers ønske om å sikre også den senere arvegang innen Fasmer-familien, slik dette er kommet til uttrykk i dokumentasjonen for lagmannsretten i form av utkast til testamenter som ikke ble formalisert mv. Farens ønsker forpliktet derimot ikke Jan H. Fasmer til å inngå søskenavtalen. Etter lagmannsrettens syn er det heller ikke tale om noen ensidig oppgivelse av rettigheter fra Jan H. Fasmers side. Søskenavtalen fremstår tvert imot som en reelt gjensidig bebyrdende avtale. Ved å godta at det ikke fant sted noe ordinært skifte, ga hans søsken avkall på å få realisert sine deler av arven straks, og istedenfor få den (fordelt) til utbetaling i fremtiden i henhold til avtalens bestemmelser. Hvorvidt Jan H. Fasmer uansett hadde ønsket og vært i stand til å overta som eier av gården på skiftet, er det ikke holdepunkter for å spekulere i. Lagmannsretten er enig med ankemotpartene i at de fire øvrige søskens disposisjoner derfor kan ses på som en form for investering i gården, som kan ha muliggjort at gården forble i familiens eie. Avtalen hadde således realitet for alle avtalepartene i levende live, og det er etter lagmannsrettens oppfatning ikke tvilsomt at det her var tale om en livsdisposisjon og ikke en dødsdisposisjon fra de fem søsknene.

Slik lagmannsretten ser det, kommer derfor verken pliktdelsreglene eller arveloven §71 til anvendelse som mulige begrensninger på avtalens innhold og rekkevidde. Jan H. Fasmers arvinger kan derfor ikke få avtalen kjent ugyldig med grunnlag i arverettslige betraktninger.

Avtaleloven §36. Når det gjelder spørsmålet om det nå vil virke urimelig å gjøre søskenavtalens bestemmelser gjeldende overfor arvingene etter Jan H. Fasmer, er lagmannsretten også på dette punkt enig i byrettens konklusjon.

I utgangspunktet dreier det seg om en gjensidig bebyrdende avtale mellom jevnbyrdige parter, som også hadde tatt seg god tid før avtalen ble inngått. Når det gjelder den faktiske verdistigningen grunnet eiendommens tomteverdi, var den etter lagmannsrettens syn ikke uforutsigelig. Den anslåtte økning av åsetestaksten fra kr 290.000 i 1971 til kr 1.000.000 i 1998 virker verken upåregnelig eller påfallende stor. Den omstendighet at ca 9.8 millioner kroner ble fordelt i samsvar med avtalen i løpet av perioden, frem til 1998, har heller ikke virket urimelig til ugunst for Jan H. Fasmers arvelinje, spesielt ikke siden denne linje har mottatt like mye som hver av de øvrige av den nevnte sum.

Hvis avtalen i realiteten var uoppsigelig for arvingene etter Jan H. Fasmer, hadde saken kommet i en annen stilling, slik lagmannsretten ser det. Søskenavtalen ville da samtidig ha fungert som et forbud mot skifte. Slik avtalen er utformet, er det imidlertid ankemotpartene som ikke kan si opp avtalen, jf avtalen punkt 4 som kun gir eieren oppsigelsesrett. Den av arvingene etter Jan H. Fasmer og Liv Fasmer som har best odelsrett, vil per i dag kunne kreve sin rett og overta gården til åsetestakst. Hvis han eller hun deretter ønsker å si opp søskenavtalen, må gården enten overtas til markedspris eller averteres for salg på det frie marked med henblikk på videresalg, jf tilsvarende foran i relasjon den grunnlovsmessige bedømmelse. Lagmannsretten kan ikke se at det ligger noen urimelighet i dette. Forholdet er jo at skiftet etter Hans B. Fasmer aldri er blitt gjennomført på ordinær måte, og det ville derfor tvert imot være urimelig at ankende parter, eller en bestemt eier, alene skulle få fordel av dette i dag.

Lagmannsrettens finner på denne bakgrunn at avtaleloven §36 ikke kommer til anvendelse i ankesaken. Søskenavtalen er således ikke ugyldig, og hovedanken har etter dette ikke ført frem.

Tinglysingsspørmålet. Spørsmålet som gjenstår er om avtalen som tinglyst 26.03.1974 kun binder avtalepartene og deres etterkommere, eller om enhver eier av Alvøen gård plikter å respektere avtalen slik ankemotpartene har gjort gjeldende i motanken. Problemstillingen er med andre ord om avtalen representerer en heftelse på eiendommen, inntil den eventuelt bringes til opphør gjennom oppsigelse av avtalen i henhold til avtalens bestemmelser. I denne forbindelse er partene uenige om det var en feil at søskenavtalen ble tinglyst, jf tinglysingsloven §12 hvorav det fremgår at «et dokument bare [kan] anmerkes i grunnboken når det går ut på å stifte, forandre, overdra, behefte, anerkjenne eller oppheve en rett som har til gjenstand en fast eiendom».

Lagmannsretten bemerker at spørsmålet om adgangen til tinglysing må ses i lys av formålet med tinglysing, som er å gi rettsvern for rettigheter knyttet til fast eiendom gjennom et register som er åpent for publikum slik at det oppnås notoritet og publisitet for den tinglyste rettsstiftelse. Poenget med tinglysingen av søskenavtalen, slik lagmannsretten ser det, er å sikre mot svikaktig salg av Alvøen gård. Tinglysing av søskenavtalen kan således sies å ha et formål som samsvarer godt med de legislative hensyn bak tinglysingsloven. I utgangspunktet faller tingslysingen også innenfor lovens ordlyd, forsåvidt som søskenavtalen både kan sies å «stifte» og «behefte» en rett som har til gjenstand en fast eiendom, nemlig Alvøen gård. Lagmannsretten er innforstått med at det i relasjon til tinglysingsloven §12 må trekkes en grense mot personlige forpliktelser, men kan ikke se at søskenavtalen kun har en slik personlig karakter. Forpliktelsen til å respektere søskenavtalen var således ikke ment å gjelde kun for Jan H. Fasmer som eier, men også for «dem som følger etter ham», jf avtalen punkt 2. Det kan forsåvidt vises til Harbek/Solem (Austenå), Lov om tinglysing, 1990 s. 98-99, som etter lagmannsrettens syn gir ytterligere støtte til lagmannsrettens vurdering på dette punkt.

Lagmannsretten finner imidlertid grunn til å presisere at den heftelsen på eiendommen som søskenavtalen representerer, vil kunne kreves slettet av grunnboken når søskenavtalen blir sagt opp i samsvar med bestemmelsene i søskenavtalen punkt 4. Hvis Alvøen gård således blir overtatt av eieren til markedspris for eie eller med henblikk på videresalg, og utlodning blir foretatt på hver arvegren som bestemt i avtalen, er heftelsen etter sitt innhold falt bort og skal slettes etter prinsippet i tinglysingsloven §32 første ledd. Det er følgelig ikke slik at enhver eier av Alvøen gård i all fremtid vil være bundet av søskenavtalen. Lagmannsretten har for øvrig ikke oppfattet det slik at ankemotpartene har ment å legge en så vidtgående forståelse til grunn for den nedlagte påstand.

På denne bakgrunn har lagmannsretten kommet til at motanken har ført frem.

Saksomkostninger hva gjelder hovedanken tilkjennes ankemotpartene i medhold av tvistemålsloven §180 første ledd. Etter lagmannsrettens oppfatning foreligger ikke omstendigheter som tilsier unntak fra erstatningsplikten. Saksomkostninger hva gjelder motanken tilkjennes ankemotpartene i medhold av tvistemålsloven §180 annet ledd, jf §172 første ledd. Etter lagmannsrettens oppfatning foreligger det heller ikke her omstendigheter som tilsier unntak fra erstatningsplikten. I henhold til omkostningsoppgave av 03.05.2002 er beløpet i ankesaken oppgitt til kr 52.278, inklusive salær kr 36.000, som godtas. Utgiftene er fordelt med 90% på hovedanken og 10% på motanken, som godtas, men etter det resultat lagmannsretten er kommet til finnes det ikke nødvendig å splitte beløpet. Hertil kommer gebyret for motanken, som utgjør kr 15.000. Det samlede beløpet for lagmannsretten utgjør således kr 67.278.

Byretten tilkjente saksomkostninger med kr 42.066. For lagmannsretten er det gjort gjeldende at omkostningene utgjorde kr 45.246 inklusive rettsgebyret, og lagmannsretten legger dette til grunn. Manglende tilkjennelse av rettsgebyret må ansees som en åpenbar uriktighet eller utelatelse som lagmannsretten kan rette, jf tvistemålsloven §156.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Eieren av Alvøen gård, gnr. 30 bnr. 1 m.fl. er bundet av avtale datert 19.04.1971, tinglyst 26.03.1974 (dagbok nr. 07370).

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler arvingene etter Jan H. Fasmer og Liv Fasmer, Berent Fasmers dødsbo, Didrik J. Fasmer, Cecilie Parmann, Jan Hendrik Fasmer og Bente M. Notaras in solidum kr 67.278 - sekstisyvtusentohundreogsyttiåtte - innen to uker fra forkynnelse av denne dom med tillegg av 12% renter p.a. fra forfall til betaling skjer.

3. I saksomkostninger for byretten betaler arvingene etter Jan H. Fasmer og Liv Fasmer, Berent Fasmers dødsbo, Didrik J. Fasmer, Cecilie Parmann, Jan Hendrik Fasmer og Bente M. Notaras in solidum kr 45.246 - førtifemtusentohundreogførtiseks - innen to uker fra forkynnelse av denne dom med tillegg av 12% renter p.a. fra forkynnelsen av byrettens dom til betaling skjer.