LG-2000-604 RG-2001-1611
| Instans: | Gulating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 2001-07-27 |
| Publisert: | LG-2000-00604 RG-2001-1611 (215-2001) |
| Stikkord: | Erstatningsrett, Megleransvar, Fast eiendom |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Bergen byrett 1998-02552 A/01 - Gulating lagmannsrett LG-2000-00604 A/02. |
| Parter: | Ankende part: 1. Thore Sivertsen 2. Liv Sivertsen (Prosessfullmektig: Advokat Helge Hansen, Bergen). Motpart: Notar Eiendom AS (Prosessfullmektig: Advokat Svein Åge Bergset, Bergen). |
| Forfatter: | Lagmann Martin Tenold. Lagdommer Rannveig Sjøvoll. Sorenskriver Birger Stedal |
| Lovhenvisninger: | Eiendomsmeglingsloven (1989) §3-1, §4-6, Tvistemålsloven (1915) §149, §172, §176, §180, §4-1 |
Saken gjaldt opprinnelig tvist om økonomisk oppgjør etter dobbelsalg av fast eiendom og erstatningskrav fra og mot megler i den forbindelse, men er for lagmannsretten begrenset til tvisten mellom selger og megler.
Sakens bakgrunn er i korthet:
Liv og Thore Sivertsen (heretter Sivertsens) var tidligere eiere av eiendommen gnr. 105 bnr. 112 og 205 på Hjellestad i Bergen kommune. Eiendommen ligger til sjøen og er på 2.347 m2 med bolighus oppført i 1989, dobbel garasje, naust og kai. Da Sivertsens skulle flytte til leilighet på Måseskjæret våren 1999 ble eiendommen i august 1998 lagt ut for salg gjennom Notar Eiendom AS (heretter Notar), som Sivertsens hadde god erfaring med fra tidligere eiendomssalg. Notar rekvirerte verdi- og lånetakst for eiendommen. Den tekniske verdi ble da beregnet til kr 4.495.921,-, mens normal salgsverdi var satt til kr 3.650.000,- og anbefalt låneverdi til kr 3.500.000,-. Prospekt med prisantydning kr 3.650.000,- ble utarbeidet og eiendommen avertert i pressen fredag 28. august 1998. Sivertsens ønsket ikke «offentlig» visning med megler til stede. Interesserte skulle derfor henvises til selger. Sivertsens fikk en rekke henvendelser og holdt flere visninger. Det var maksimalt to interessenter ved hver visning. Deres navn ble notert og av disse var særlig Geir Hove meget interessert. Han møtte først alene, deretter med ektefellen og sendte i tillegg en bygningskyndig for å se på eiendommen. Hove tilbød å kjøpe eiendommen gjennom forhandlinger utenom Notar, men da Sivertsens ønsket budrunde ble han henvist til å gi bud gjennom megler. Hove ble imidlertid enig med Liv Sivertsen om at hun uansett skulle ringe ham før eiendommen ble solgt. Av andre interesserte nevnes Ove Lunde og Tore Fyllingen. Sistnevnte inngikk også avtale med Notars megler, Stian Grøtte, om verdivurdering av sin eiendom fredag 4. september 1998.
Onsdag 2. september 1998 mottok Notar første bud på eiendommen fra Roger Andersen Notø. Budet var på kr 2.800.000,-, uten budfrist, og ble meddelt Sivertsens, som avslo. Dette ble også meddelt de fleste interessentene på Notars «visnings-/interessentliste», herunder Hove og Fyllingen. Senere på dagen innga Hove bud på kr 2.900.000,- tidsbegrenset til neste dag kl. 12.00. Budet ble avslått og Hove fikk melding om det i telefon med serviceansvarlig Ingrid Veum hos Notar torsdag 3. september. Dette ble ført inn på Notars «budskjema for forhøyelser» der Veum også har notert om Hove: «Er fortsatt i intr. - tenker litt.» Om ettermiddagen ble Grøtte kontaktet av Øyvind Hagen, som meldte interesse for eiendommen og avtalte møte med Grøtte samme kveld. Møtet ble holdt på Notars kontor. Hagen sa da at han ville inngi et bud uten akseptfrist på kr 3.500.000,-. Budet skulle ikke gjøres kjent for andre interessenter. Grøtte ville i utgangspunktet ikke godta dette, men ba om å få budet skriftlig. Det ble etterkommet og akseptfristen satt til «selgers viten». Grøtte gikk til et annet kontor, ringte Sivertsens og meddelte budet og betingelsene for dette. Sivertsens var da på befaring på byggeplassen på Måseskjæret. De avslo budet umiddelbart og Hagen ble underrettet om det. Hagen ville gjerne ha eiendommen og var meget pågående. Han ville vite hva han måtte opp i for å få tilslaget. På Hagens oppfordring ringte Grøtte derfor på nytt til selger og fikk vite at prisen i hvert fall måtte ligge over prisforlangende. Hagen forhøyet budet til kr 3.660.000,-. Det ble meddelt selger kl. 18.45, men avslått. Kort etter, kl. 19.10, ble budet forhøyet til kr 3.700.000,- inklusiv ISDN-sentral, og dette ble, i telefonsamtale med Grøtte, akseptert av selger. Aksepten ble skriftlig bekreftet i brev fra Notar til Hagen samme kveld.
Neste morgen ringte Hove til Notar og fikk høre at eiendommen var solgt. Hove ble svært oppbrakt, ringte Sivertsens og fikk vite at eiendommen var solgt fordi selger hadde forstått megler slik at Hove ikke lenger var interessert. Men Hove fastholdt sin interesse og avtalte møte med Sivertsens på sitt kontor senere dagen. Under dette møtet, der både Thore og Liv Sivertsen var til stede, diskuterte de salget. For å undersøke hvorvidt aksepten til Hagen var bindende ble både Hoves advokat og en meglerforbindelse av ham kontaktet. Sivertsens anså seg etter hvert ubundet i forhold til Hagen og det ble enighet om at Hove skulle få kjøpe eiendommen for kr 4.250.000,-. Det ble deretter satt opp kjøpekontrakt, som Hove fikk tinglyst samme dag.
Sivertsens kontaktet verken megler eller Hagen denne dagen, men de ble oppringt av faglig ansvarlig i Notar, Rune Torske. De sa da at de anså seg ubundet av salget til Hagen. Etter noen dager ble Sivertsens oppringt av Lunde, som ønsket ny visning da han fortsatt var interessert i eiendommen. Senere kom de også i kontakt med Fyllingen, som bekreftet tilsvarende interesse.
Hagen ville fastholde salget og stevnet både Sivertsens og Hove for Bergen byrett. I saken mot Sivertsens krevet han dom for at det var inngått bindende avtale om eiendommen, mens det i relasjon til Hove ble krevet dom for at Hove ikke hadde ervervet rettigheter i eiendommen og at kjøpekontrakten skulle slettes fra eiendommens grunnboksblad. Under byrettens saksforberedelse ble det inngått avtale mellom Hove, Hagen og Sivertsens. Avtalen innebar at Hove fikk overta eiendommen, mot å utbetale kr 150.000,- til Hagen. Sivertsens har senere betalt dette. Det ble videre avtalt at Hove skulle betale kr 3.700.000,- til Sivertsens. Den resterende del av kjøpesummen, kr 550.000,-, skulle innbetales på klientkonto hos Hagens prosessfullmektig og frigis/fordeles i henhold til rettskraftig avgjørelse i saken mellom Hagen og Sivertsens. Saken mellom Hagen og Hove ble hevet og tvisten mellom Hagen og Sivertsens begrenset til spørsmålet om hvem som var berettiget til beløpet som var innbetalt på nevnte klientkonto.
Sivertsens reiste etter dette sak mot Notar Eiendom AS. Prinsipalt krevet de kr 150.000,- samt omkostninger i saken mot Hagen, subsidiært krevet de i tillegg kr 550.000,-. Notar gikk til motsøksmål med krav om meglerprovisjon på kr 108.727,-. Saken ble forent med ovennevnte og Bergen byrett avsa 11. januar 2000 dom med slik domsslutning:
«I søksmålet mellom Øyvind Hagen og Thore og Liv Sivertsen:
1. Øyvind Hagen har rett til de kr 550.000,- som er innsatt på klientkonto i henhold til erklæring av 8. januar 1999 fra de saksøkte, Thore og Liv Sivertsen.
2. Thore og Liv Sivertsen dømmes til å betale saksomkostninger til Øyvind Hagen med kr 110.997,- - kroneretthundreogtitusennihundreognittisju - med tillegg av 12 - tolv - prosent rente p.a. fra forfall til betaling skjer.
3. Oppfyllelsesfristen for det i punkt 1 og 2 nevnte er 14 - fjorten - dager fra dommens forkynnelse.
I søksmålet fra Thore og Liv Sivertsen mot Notar Eiendom AS:
1. Notar Eiendom AS frifinnes.
2. Thore og Liv Sivertsen dømmes til å betale saksomkostninger til Notar Eiendom AS med kr 98.125,- kronernittiåttetusenetthundreogtjuefem - med tillegg av 12 - tolv - prosent rente p.a. fra forfall til betaling skjer.
3. Oppfyllelsesfristen for det i punkt 1 og 2 nevnte er 14 - fjorten dager fra dommens forkynnelse.
I motsøksmålet fra Notar Eiendom AS:
1. Thore og Liv Sivertsen dømmes til å betale til Notar Eiendom AS kr 108.727,- - kroneretthundreogåttetusensjuhundreogtjuesju - med tillegg av 12 - tolv - prosent rente p.a. fra 29. april 1999 til betaling skjer.
2. Thore og Liv Sivertsen dømmes til å betale saksomkostninger til Notar Eiendom AS med kr 8.180,- - kroneråttetusenetthundreogåtti - med tillegg av 12 - tolv - prosent rente p.a. fra forfall til betaling skjer.
3. Oppfyllelsesfristen for det i punkt 1 og 2 nevnte er 14 fjorten - dager fra dommens forkynnelse.»
En mer inngående beskrivelse av sakens bakgrunn, og partenes anførsler for byretten fremgår av byrettens dom, som lagmannsretten viser til, jf. tvistemålsloven §149.
Thore og Liv Sivertsen har i rett tid anket dommen for så vidt gjelder hovedsøksmål og motsøksmål mot Notar Eiendom AS. Ankeforhandling ble avholdt i Bergen Tinghus 25. - 28. juni 2001. De ankende parter møtte med sin prosessfullmektig og avga forklaring. Notar Eiendom AS var representert med daglig leder, Erlend Innset, som også ga forklaring. Lagmannsretten fikk i tillegg forklaring fra 11 vitner. Det ble foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser. Saken står for lagmannsretten i det vesentlige i samme stilling som for byretten.
De ankende parter, Liv og Thore Sivertsen, har i det vesentlige gjort gjeldende:
Saken gjelder primært spørsmålet om megler har opptrådt uaktsomt, eller i samsvar med «god meglerskikk» jf. eiendomsmeglerloven (eml.) §3-1. Videre er det spørsmål om det er grunnlag for å nedsette Notars krav på provisjon, eller vederlag, i medhold av eiendomsmeglerloven §4-6. Det dreier seg om profesjonsansvar, og det anføres at megler har opptrådt uaktsomt. Det stilles høye krav til aktsomheten for profesjonelle yrkesutøvere, noe som har sammenheng med de høye forventninger som stilles. Spørsmålet er hvilken norm som gjelder og om den i så fall er fulgt. Her må meglers, altså Stian Grøttes, handlinger vurderes opp mot denne normen og arbeidsgiversansvaret kommer inn.
Grøtte ga ikke korrekte og fullstendige opplysninger i diskusjonene mellom megler og selger rundt Hagens bud, og han unnlot å videreformidle det forbehold Sivertsens knyttet til sin aksept. Som ny anførsel for lagmannsretten er det anført at Grøtte opptrådte ansvarsbetingende ved at han, etter at Hagens første bud ble avslått, ikke ringte noen av de øvrige interessentene for å foreholde budet for dem.
Sivertsens hadde god erfaring med Notar og derfor høye forventninger. De hadde tidligere hatt kontakt med en annen megler, som også utarbeidet prospektet her, men da han sluttet kom Grøtte inn. Meglerskiftet kan ha medført at Grøtte kom i tidspress, uten at det kan være formildende. Her hadde selger sitt eget spesielle visningsopplegg basert på Notars markedsføring og oppfølgning. Det vil influere på meglers aktsomhet og det må stilles større krav til at han har ivaretatt selgers interesser. Notar har ikke bebreidet selgers opptreden under visningen. Megler visste at Sivertsens hadde solid økonomi og ikke var avhengige av et hurtig salg. Grøtte var også kjent med at Sivertsens ville ha budrunde og hadde prisforventninger over prisantydningen. Hensett til at det var en sjøeiendom som sjelden tilbys markedet var ikke taksten høy. Det vises ved at eiendommen ble solgt for kr 550.000,- mer dagen etter at budet fra Hagen var akseptert.
Megler plikter å arbeide med oppdraget og det forventes at salget skal skje til selgers beste. Dette har betydning for vurderingen av Grøttes handlinger om kvelden 3. september 1998. Grøtte vet at budene starter lavt og han visste at budene som kom 2. september var uten betydning for de som var reelt interessert i eiendommen. Grøtte kunne derfor ikke legge særlig vekt på de lave budene som var kommet. Han visste at eiendommen var spesiell og måtte være klar over at det kunne ta lenger tid. Flere visninger kunne bli nødvendig, før salg kom i stand. At budrunden ikke kom i gang må ses på bakgrunn av visningsopplegget og at interessentene kom sent inn i bildet. Det var ellers visninger helt til budet fra Hagen kom. Listen over interessentene var også «god «; noen hadde vært på flere visninger og Lunde hadde bedt om en ny. Grøtte hadde derfor mye å arbeide med ut fra listen, men sa likevel til Sivertsens at han ikke hadde flere interessenter. Det kan bebreides Grøtte, som også har opptrådt uaktsomt i relasjon til andre interessenter, særlig Fyllingen, som etter visning møtte på Grøttes kontor, meldte sin interesse og samtidig avtalte at Grøtte skulle verdivurdere boligen hans. Det viste at Fyllingen var seriøst interessert i eiendommen, men Grøtte unnlot å nevne dette for Sivertsens. At Fyllingen ikke hadde inngitt bud, kan ikke tillegges vekt fordi bud ikke kunne forventes før han hadde fått verdivurdert egen eiendom. Lunde var også notert som interessent. Han hadde vært i kontakt med Grøtte og sagt at han ønsket ny visning etter helgen, da ektefellen ville være tilbake fra Oslo.
Hove hadde også sagt klart fra om at han var meget interessert og skulle ha eiendommen. Han var gjentatte ganger i kontakt med Notar og må ha fremstått som den mest interesserte. Hove, som er kjent som en solid investor i eiendomsbransjen, hadde sagt til Veum at han fortsatt var interessert da han fikk melding om at budet hans var avslått. Hove ville ikke by over seg selv, men ble meget sint da han dagen etter fikk vite at Hagens bud var akseptert, uten at han var blitt informert.
Både Fyllingen, Lunde og Hove var kvalifiserte interessenter som Grøtte kunne jobbet videre med. Objektivt sett var ingen av dem ute av bildet og Grøtte hadde heller ikke grunnlag for å trekke en slik slutning og formidle det videre til Sivertsens. Dersom Grøtte likevel trodde at bare Hagen sto igjen, beror det på en feilslutning ut fra de foreliggende bud og interessentlisten, og er utslag av uaktsom handling hos Grøtte. Sivertsens spurte gjentatte ganger hvordan det kunne ha seg at alle andre interessenter var ute av bildet og det har formodningen mot seg at de forklarer seg uriktig om hvordan situasjonen ble oppfattet. Gjennom vitneførselen er det ført bevis for at de tok forbehold i forbindelse med aksepten av Hagens bud. Budgivningsituasjonen var spesiell ved at Hagen var godt forberedt, mens Grøtte var ubekvem, men Grøtte kan bebreides for at han ikke kontaktet andre interessenter før han, på eget initiativ, igjen ringte Sivertsens. Grøtte skapte den uklare situasjonen som oppsto, og selv om Sivertsens i utgangspunktet har bevisbyrden for å sannsynliggjøre at Grøtte har opptrådt uaktsomt, må bevisbyrden dermed være snudd.
Finner retten at megler har opptrådt uaksomt, er det klar årsakssammenheng mellom meglers handling og det tap Sivertsens er påført. Det vises til at Hove dagen etter bød kr 550.000,- mer for eiendommen. Det er penger de har tapt. I tillegg måtte de løse ut Hagen med kr 150.000,- for å komme videre med saken. Sivertsens avviser kravet om meglerhonorar for denne differansen som grunnløst.
I motsøksmålet viser Sivertsens til eiendomsmeglerloven §4-6 som hjemler nedsettelse eller bortfall av meglers vederlagskrav dersom foretaket vesentlig har tilsidesatt sine plikter mot kjøper eller selger. Vilkårene for bortfall av vederlagskravet her er til stede.
Finner lagmannsretten grunnlag for å endre byrettens dom, må det også føre til endring av saksomkostningsavgjørelsen, idet saken i det vesentlige står i samme stilling som for byretten.
Det ble lagt ned slik påstand:
«I hovedsøksmålet:
1. Notar Eiendom AS dømmes til betale til Liv og Thore Sivertsen kr 550.000,- med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 01.05.1999 til betaling skjer.
2. Notar Eiendom AS dømmes til betale til Liv og Thore Sivertsen kr 150.000,- med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 19.02.1999 til betaling skjer.
3. Notar Eiendom AS dømmes til innen 14 - fjorten dager fra dommens forkynnelse å dekke de ankende parters saksomkostninger for byretten og for lagmannsretten med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer.
I motsøksmålet:
1. Liv og Thore Sivertsen frifinnes.
2. Notar Eiendom AS dømmes til innen 14 - fjorten - dager fra dommens forkynnelse å dekke de ankende parters saksomkostninger for byretten og for lagmannsretten med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer.»
Ankemotparten, Notar Eiendom AS, har i det vesentlige anført:
Notar bestrider i utgangspunktet at det her er begått feil, og eventuelle feil er uansett ikke erstatningsbetingende. Meglers opptreden ved kontraktslutningen er verken lov- eller forskriftsregulert og eiendomsmeglerloven §3-1 om omsorgsplikt blir derfor avgjørende for hvorvidt megler her har opptrådt aktsomt. Profesjonsansvaret for eiendomsmeglere er strengt, men med et visst spillerom, slik at ikke alt som i ettertid kan betegnes som feil vil utløse erstatningsansvar. Det vises til rettspraksis vedrørende legers profesjonsansvar, særlig Rt-1993-1169, som gjaldt opplysningsplikt, og der det fremgår at pasienten må få en informasjon som ikke utelater vesentlige risikomomenter. Eiendomsmeglerforbundets standardregler om «forbrukerinformasjon om budgivning» gir ellers bransjenormen så langt den er nedtegnet.
Det bestrides at Grøtte skulle ringt andre interessenter etter at Hagens første bud var avslått. Grøtte var forhindret på grunn av Hagens nærvær. Ellers var det kontinuerlige samtaler mellom Grøtte og Sivertsens i den korte tiden mellom bud og aksept. Det kan ikke være erstatningsbetingende at Grøtte, i den spesielle situasjonen, konsentrerte seg om å få Hagens bud høyest mulig.
Det er anført at Grøtte unnlot å formidle det uttrykkelige forbehold som var knyttet til aksepten, men Thore Sivertsen, som selv er forretningsmann og vant til å treffe beslutninger, måtte vite at det er umulig å selge med slike forbehold.
Når det gjelder spørsmålet om Notar ga tilfredsstillende opplysninger i forbindelse med Hagens bud, vises det til at betingelsene var lovlige. Megler var derfor pliktig til å bringe dette videre til selger, selv om situasjonen var meget ubehagelig både for megler og selger. Sivertsens ble underrettet om budets karakter og Liv Sivertsen har selv sagt at hun var kjent med «hemmelige bud» fra før. Grøtte informerte også om øvrige interessenter ved at listen over disse ble gjennomgått, og både Hove, Lunde og Fyllingen omtalt. Riktig nok er partene uenige både med hensyn til hva Grøtte visste og hva som ble sagt om de andre interessentene, og parts- og vitneforklaringene er motstridende på dette punkt. Ifølge Grøtte hadde Hove sagt han ikke ville by mer enn han hadde gjort for eiendommen, mens Hove hevder det motsatte. Slik Grøtte oppfattet det hadde Hove signalisert laber interesse for eiendommen. Når det gjelder Lunde og Fyllingen visste Grøtte at disse var interessert da budene lå på 2,9 millioner, men ingen av dem hadde inngitt bud. Sivertsens visste ellers mer om interessentene enn det Grøtte gjorde. Det er imidlertid enighet om at Grøtte sa at Hove ikke lenger var interessert, mens det er usikkert hva han sa om de to andre og om han nevnte at Fyllingens eiendom skulle verdivurderes. Retten må derfor foreta en vurdering av de ulike parter og vitners troverdighet. Det har formodningen mot seg at Grøtte skulle komme med usannheter i samtalene med Sivertsens.
Subsidiært, dersom Sivertsens forklaring legges til grunn, anføres at to forhold da er relevante. Det første er hvorvidt Grøtte nevnte Lunde, og ikke Fyllingen, som interessent, herunder om han nevnte at Lunde skulle komme tilbake over helgen. Videre er spørsmålet om Grøtte nevnte at Fyllingens bolig skulle verdivurderes. Retten må og se hen til den kunnskap Sivertsens selv, gjennom visningene, hadde fått om interessentene, særlig Hove.
Det bestrides at megler kan kritiseres for sin opptreden i forbindelse med salget. Finner retten at feil er begått, er det intet som tilsier at det foreligger erstatningsbetingende uaktsomhet.
Konstateres det likevel erstatningsbetingende uaktsomhet hos megler, må dette holdes opp mot øvrige opplysninger i saken, herunder Sivertsens kunnskap om og kjennskap til de andre interessentene. Ingenting ville blitt endret selv om Sivertsens hadde fått opplysninger om Lundes og Fyllingens interesse. Derfor er det ikke årsakssammenheng mellom handling og tap. Her var det Hove som overtok kontrollen og fikk Sivertsens med på å selge til seg, etter at de hadde vært i kontakt med hans advokat. Sivertsens må ta konsekvensene både av at de ga seg inn i denne forhandlingssituasjonen og at de gikk med på å utbetale kr 150.000,- til Hagen. Det er Hove, som bevisst har fulgt sitt mål og brukt sin markedskunnskap for å oppnå dette, som er årsak til det tap Sivertsens har hatt. Finner lagmannsretten at Sivertsens tok forbehold ved sin aksept, må Hagen ha overhørt dette, og de burde da fortsatt pågangen mot ham.
Til motsøksmålet anføres at Sivertsen i medhold av eiendomsmeglerloven §4-1 skal betale meglerhonorar. Det er ikke grunnlag for nedsettelse eller bortfall av dette. Vinner Sivertsens frem med anken, må det også beregnes vederlag av hele kjøpesummen på kr 4.250.000,-, inklusiv differansen på kr 550.000,-, og dette må gå til fradrag i beløpet Notar eventuelt dømmes til å betale. Til saksomkostningskravet anføres at det var unødvendig av Sivertsens å ha to prosessfullmektiger for byretten.
Det er lagt ned slik påstand:
«I hovedsøksmålet:
1. Bergen byretts dom stadfestes.
2. Notar Eiendom AS tilkjennes saksomkostninger med tillegg av 12 prosent rente fra forfall til betaling skjer.
I motsøksmålet:
1. Bergen byretts dom stadfestes.
2. Notar Eiendom AS tilkjennes saksomkostninger med tillegg av 12 prosent rente fra forfall til betaling skjer.»
Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn byretten og vil bemerke:
Det er på det rene at Sivertsens har foretatt et dobbeltsalg av eiendommen. Den ble først solgt til Hagen for kr 3.700.000,- og deretter til Hove for kr 4.250.000,-. Sivertsens, som mener salget til Hagen ble sluttet på grunnlag av uriktige forutsetninger, anså seg i utgangspunktet ubundet av dette og samtidig berettiget til differansen mellom nevnte beløp. Likevel har de godtatt byrettens dom og dermed akseptert at beløpet tilkommer Hagen. Men det er ikke til hinder for at Sivertsens kan gå mot megler, som formidlet salget, med krav om erstatning på ulovfestet grunnlag. For å vinne frem må de både godtgjøre at megler har opptrådt ansvarsbetingende i forbindelse med salgsslutningen og at øvrige vilkår for å tilkjenne erstatning er til stede. Sivertsens bebreidelser er ellers rettet mot megleren Stian Grøtte. De anfører at han ikke opptrådte i samsvar med de krav og forventinger som kan stilles til en eiendomsmegler. Erstatningskravet er fremmet mot hans arbeidsgiver, og det er uomtvistet at Notar kan holdes ansvarlig dersom vilkårene for erstatning er til stede.
Før lagmannsretten kommer nærmere inn på de enkelte anførsler, er det grunn til å si litt om uaktsomhetsvurderinger generelt, og spesielt i relasjon til meglere og andre profesjonsutøvere. Når det skal avgjøres om noen har handlet uaktsomt, må den aktuelle handling eller unnlatelse vurderes opp mot det som - utfra en mer objektiv norm - anses forsvarlig innenfor vedkommende livsområde. Det kreves ikke at vedkommende har opptrådt perfekt og det er rom for visse avvik og feilvurderinger uten at handlingen av den grunn blir ansett som uaktsom. Derimot har det betydning om skaden kunne vært unngått dersom vedkommende hadde handlet på en annen måte, forutsatt at det var mulig. Når det gjelder profesjonsutøvere, som meglere, er forventningene til forsvarlig adferd høye og aktsomhetskravet tilsvarende skjerpet. For disse gjelder det i utgangspunktet et strengt uaksomhetsansvar, men det er likevel et visst spillerom før adferd som kan kritiseres, må anses som erstatningsbetingende uaktsom. Det vises her til Rt-1995-1350. Lagmannsretten legger dette til grunn ved vurderingen av Grøttes handlinger, som - med utgangspunkt i de regler og normer som gjelder meglere - må holdes opp mot de krav og forventninger som stilles.
Bransjen reguleres av eiendomsmeglerloven (eml.) som i kapittel 3 har regler om «oppdraget og utførelsen av dette». Ifølge eiendomsmeglerloven §3-1, som gjelder «omsorgsplikt», plikter megler å utføre oppdrag i samsvar med «god meglerskikk, uten unødig opphold og med omsorg for begge parters interesse». God meglerskikk er en rettslig standard, men utover det som følger av eiendomsmeglerloven kap. 3 er det ikke gitt nærmere regler om hva som ligger i denne. Lovforarbeidene har imidlertid en del generelle uttalelser, som i tillegg til rettspraksis og avgjørelser fra bransjens egen klagenemnd, kaster lys over dette. Norges Eiendomsmeglerforbund har også standardregler for medlemmene som legges ved salgsprospektene som «forbrukerinformasjon om budgivning», uten at lagmannsretten kan se at disse inneholder bestemmelser av betydning for foreliggende sak.
Det er klart at meglerens fremste plikt er å arbeide lojalt med de oppdrag han påtar seg. Ved salgsoppdrag skal megler primært ha oppdragstakerens interessse for øyet. Megler skal arbeide for at selger får en markedsmessig pris, men kjøperen må samtidig sikres et solid grunnlag for å vurdere eiendommens verdi. Det vises her til NOU 1987:14 s 64 og Ot.prp.nr.59 (1988-1989) s 23. For øvrig må det kreves at megler gir korrekte opplysinger. Når megler informerer selger må han, som andre profesjonsutøvere, heller ikke utelate vesentlige opplysninger som selger trenger for sin vurdering. Det vises her til Rt-1993-s 1169, som gjelder legers ansvar.
Sivertsens gjør gjeldende at Grøtte opptrådte uaktsomt i forbindelse med at salg ble sluttet. De hevder for det første at han ikke ga korrekte og fullstendige opplysninger om andre interessenter da budene fra Hagen ble diskutert, og senere akseptert. Dernest unnlot Grøtte å ringe andre interessenter etter at Hagens første bud var avslått, og han videreformidlet heller ikke Sivertsens forutsetning som var knyttet til aksepten. Lagmannsretten oppfatter at Sivertsens mener Grøtte ikke ivaretok sin plikt til å arbeide for at de skulle få en markedsmessig pris for eiendommen.
Etter bevisførselen legger lagmannsretten til grunn at Grøtte, da første bud fra Hagen ble formidlet, opplyste at de andre interesentene ikke lenger var aktuelle. Sivertsens, som hadde fått inntrykk av at flere som møtte på visning var interesserte i eiendommen, ble derfor ble svært overrasket. Særlig Liv Sivertsen spurte gjentatte ganger om dette var riktig. Hun viste spesielt til Hove, men fikk bekreftet at heller ikke han var interessert i eiendommen til den pris som nå var aktuell. Ut fra forklaringene til Sivertsens, Grøtte og Hagen legges det også til grunn at interessentlisten ble gjennomgått og at Hoves, Lundes og Fyllingens navn ble nevnt i samtalene mellom Sivertsens og Grøtte. Hagen, som overhørte minst to av disse samtalene, sa at han fikk inntrykk av at Sivertsens spurte mye, særlig om Hove. Hagen oppfattet megler slik at Hove ikke lenger var interesssert. Hagen visste også at det hadde vært andre interessenter, men fikk inntrykk av de var «ute».
Lagmannsretten finner det bevist at Sivertsens, gjennom samtalene med Grøtte, fikk et klart og entydig inntrykk av at bare Hagen var interessert i eiendommen til den pris han ville gi. Det legges videre til grunn at Sivertsens ble svært skuffet da de forsto at alle, unntatt Hagen, hadde trukket seg, og at det var bakgrunnen for at de aksepterte hans bud. Etter bevisførselen legges det også til grunn at det i samtalene mellom Grøtte og Sivertsens også ble nevnt at rentenivået var på vei opp. Grøtte mente at det derfor kunne bli vanskeligere å selge, men lagmannsretten finner ikke bevis for at det hadde avgjørende betydning for Sivertsens beslutning om å selge til Hagen. Derimot legges det til grunn at aksepten bygget på forutsetningen om at ingen andre enn Hagen ville by mer enn kr 3.650.000,- som var prisforlangende for eiendommen.
I ettertid kan det konstateres at Sivertsens ikke ble korrekt informert på dette punkt. At Hove allerede dagen etter bød kr 4.250.000,- for eiendommen viser at i hvert fall han utvilsomt var interessert og hadde vilje og økonomisk evne til å gå over budet fra Hagen. Senere har Lunde og Fyllingen også sagt at de var interesserte og kunne bydd over Hagen. Spørsmålet er om Grøtte visste, eller burde vite at det var andre aktuelle interessenter og om han i så fall opptrådte på erstatningsbetingende måte når han opplyste noe annet til Sivertsens.
Lagmannsretten finner grunn til å bebreide Grøtte, ikke minst i relasjon til opplysningene han ga om Hove. Riktignok må det antas at Hove, i samtaler med Grøtte tidligere på dagen, ga uttrykk for laber interesse og sa han ikke ville by høyere. Senere, da Hove snakket med servicemedarbeider Veum hos Notar og fikk vite at budet var avslått, sa han derimot at han fortsatt var interessert, men ville «tenke litt». Dette fremgår av budskjema, som var tilgjengelig for Grøtte. Sett mot denne bakgrunn fremstår det som uforståelig at Grøtte, uten å ta ytterligere kontakt med Hove, likevel kunne si at han ikke lenger var interessert i eiendommen. Alternativet ville være å ta en telefon til Hove for å få bekreftet hvorvidt han fortsatt var interssert, noe Grøtte kunne gjort uten å nevne størrelsen på Hagens bud. Eventuelt burde Grøtte, utfra opplysningene i budskjema og egne samtaler med Hove, meddelt Sivertsens at han var usikker på om Hove fortsatt var interessert. Det ville i så fall gitt Sivertsens en foranledning til å kontakte Hove. I stedet skapte Grøtte et klart inntrykk av at Hove «var ute av bildet».
Videre må det legges til grunn at Grøtte ikke nevnte avtalen om verdivurdering av Fyllingens bolig, en opplysning som ellers ville vist at det var andre, mulige interessenter. Grøtte kan bebreides for at han unnlot å gjøre det. Når det gjelder Lunde er det mer usikkert om Grøtte kunne eller burde vite at også han var en aktuell interessent og Grøtte kan ikke klandres for at han unnlot å omtalte ham nærmere.
Ved siden av at Grøtte - ved å gi ufullstendige og til dels uriktlige opplysninger - skapte inntrykk av at det bare gjensto en aktuell interessent til eiendommen, har han heller ikke i tilstrekkelig grad ivaretatt plikten til å arbeide med oppdraget. Det nevnes da at Grøtte visste at Sivertsens ikke hadde hast med å selge. Hensett til at det dreiet seg om en eiendom i høy prisklasse, som bare hadde vært ute på markedet i knapt en uke, burde Grøtte derfor tatt tiden til hjelp for - om mulig - å oppnå bedre pris. Ytterligere markedsfremstøt burde derfor vært forsøkt. Riktignok hadde ikke megler vært til stede under visningene, og Grøtte hadde derfor ikke samme grunnlag for å danne seg et inntrykk av interessentene som Sivertsens hadde. Tross det burde Grøtte likevel vite at Hove var interessert og gjennom kontakten og avtalen med Fyllingen måtte Grøtte vite at han også var interessert. Tatt i betraktning at Fyllingen visste at prisantydningen var kr 3.650.000,-, er det uforståelig hvordan Grøtte kunne anta at han hadde mistet interessen når budene kom opp på det nivået.
På den annen side befant Grøtte seg i en vanskelig situasjon, med Hagen «hengende over seg», men det må forventes at en megler takler dette uten å miste selgers interesser av syne. Etter lagmannsrettens vurdering maktet ikke Grøtte det. I stedet lot han seg tilsynelatende «rive med» av en pågående kjøper og ivaretok hans interesser til fortrengsel for oppdragstakerens. Grøtte hadde muligheter for å handle annerledes og det er overveiende sannsynlig at han i så fall ville blitt klar over at det var flere aktuelle interessenter til eiendommen. Det må bebreides Grøtte at han ikke gjorde det. Da Hagen meldte sin interesse burde Grøtte utvist større aktivitet overfor de interessentene, særlig i relasjon til Hove. Det forhold at Sivertsen gjentatte ganger ba om bekreftelse på at de andre interessentene var ute av bildet, burde skjerpet aktsomheten hos Grøtte, samtidig som det var en oppfordring til å skaffe seg sikker viten om hva han uttalte seg om.
Sivertsens har også anført at det er erstatningsbetingende at Grøtte unnlot å videreformidle forutsetningen for aksepten, nemlig at det ikke var andre interessenter. Etter lagmannsrettens vurdering kan Sivertsens ikke høres med dette. Riktignok hadde Sivertsens, utfra det Grøtte hadde opplyst, inntrykk av at det var ingen andre igjen, men det er ikke bevismessig grunnlag for å konstatere at de knyttet dette som en betingelse overfor Hagen for å akseptere hans bud.
Lagmannsretten finner, utfra en helhetsvurdering, at Grøtte ikke har opptrådt i samsvar med den norm som kan stilles til meglere. Handlingen må betegnes som uaktsom og dermed ansvarsbetingende. I utgangspunktet foreligger ansvarsgrunnlag, men Notar har, under denne forutsetning, anført at det ikke er årsakssammenheng mellom den ansvarsbetingende handling og tapet Sivertsens er påført. Lagmannsretten er ikke enig i det. Som det fremgår over, har lagmannsretten lagt til grunn at aksepten bygger på uriktige forutsetninger, basert på opplysninger de fikk fra Grøtte, som følge av uaktsom opptreden hos ham. Lagmannsretten finner det overveiende sannsynlig at Sivertsens ikke ville akseptert Hagens bud dersom de hadde fått korrekt informasjon, herunder at Hove og Fyllingen fortsatt kunne være aktuelle. I så fall ville Hove og Fyllingen både fått melding om at Hagens bud var avslått, og muligheter til å by videre. Det er umulig å vite hvilken pris de da ville fått og i mangel av andre holdepunkter legges det til grunn at prisen i hvert fall ville ligget på nivå med det Hove ga. For så vidt gjelder det øvrige beløpet på kr 150.000,- som Sivertsens har utbetalt til Hagen og nå kreves erstattet, har også dette direkte sammenheng med den skadevoldende handling. Hadde ikke eiendommen først blitt solgt til Hagen, ville problemstillingen, og dermed kravet, aldri oppstått.
Lagmannsretten finner etter dette grunnlag for å holde Notar erstatningsrettslig ansvarlig for de tap Sivertsens er påført.
Motsøksmålet.
Når det gjelder motsøksmålet, som knytter seg til Notars krav om vederlag/honorar, er det i utgangspunktet klart at Notar har krav på provisjon for arbeidet med salgsoppdraget.
Slik lagmannsretten ser det har imidlertid Notar, ved å opptre erstatningsbetingende uaktsomt, her i vesentlig grad tilsidesatt sine plikter overfor oppdragsgiver og lagmannsretten finner at vilkårene for bortfall av kravet er til stede, jf. eiendomsmeglerloven §4-6. Lagmannsretten viser i den forbindelse til sine merknader over, og finner ikke grunn til å komme nærmere inn på dette. Da det ikke er grunnlag for Notars vederlagskrav, er det unødvendig å komme inn på spørsmålet om det også skal ytes vederlag for den del av kjøpesummen som utgjør differansen mellom Hoves og Hagens bud.
Saksomkostninger.
Anken har etter dette ført frem, både i hovedsøksmålet og i motsøksmålet. Det har betydning for saksomkostningene for lagmannsretten som da reguleres av tvistemålsloven §180 annet ledd jf. §172 første ledd og Sivertsens skal i utgangspunket ha sine omkostninger i den anledning dekket. Lagmannsretten finner ikke grunnlag for å anvende unntaksregelen i tvistemålsloven §172 annet ledd. Avgjørelsen har ikke vært forbundet med så mye tvil at det kan begrunne unntak fra lovens hovedregel, og øvrige vilkår for unntak er heller ikke tilstede.
Sivertsens ble også dømt til å erstatte Notars omkostninger for byretten. Lagmannsretten er kommet til annet resultat enn byretten når det gjelder sakens realitet. Det må legges til grunn for saksomkostningsavgjørelsen og innebærer at Sivertsens, etter tvistemålsloven §172 første ledd også skal ha sine saksomkostninger for byretten dekket, da det heller ikke her finnes grunn til å anvende unntaksregelen i tvistemålsloven §172 annet ledd.
Advokat Hansen har fremsendt omkostningsoppgave der samlet krav for lagmannsrett og byrett utgjør kr 224.141,- . Omkostningene for lagmannsretten, eksklusiv ankegebyret, utgjør kr 129.461,-. Av dette utgjør kr 35.000,- advokat Bruns salær for arbeid med ankeerklæring m.v., mens advokat Hansens salær utgjør kr 90.000, hvorav kr 5.000,- refererer seg til motsøksmålet. I tillegg er medtatt kr 94.680,- av tilsammen kr 216.180,-, som utgjorde Sivertsens samlede omkostninger for byretten. Det fremgår ellers av advokat Rieber-Mohns omkostningsoppgave til byretten at kr 4.750,- av salæret var henført til motsøksmålet.
For ordens skyld nevnes at advokat Bergset har fremsendt et salærkrav på kr 88.500,-, med tillegg av utgifter på kr 950,-.
Det er ikke kommet direkte innsigelser mot advokat Hansens salærkrav, men advokat Bergset har i omkostningsoppgaven gitt uttrykk for at saksomkostningsnivået på begge sider bør være på samme nivå og ikke påvirkes av advokatskiftet på den annen side. Lagmannsretten, som ikke kan se at det var nødvendig for Sivertsens å skifte advokat like før ankeforhandlingen, er i utgangspunktet enig med advokat Bergset. Det er ellers ingen tvil om at advokatskiftet har medført merutgifter og etter lagmannsrettens vurdering er det ikke er rimelig å belaste motparten for disse. Sivertsens bør dekke det selv. Hensett til salærkostnadene på hver side finner lagmannsretten at Sivertsens skjønnsmessig må dekke kr 25.000,- av sine advokaters salær for lagmannsretten, mens Notar pålegges å dekke det øvrige, som utgjør kr 100.000,-. For øvrig legges advokat Hansens oppgave til grunn, da den finnes å omfatte rimelige og nødvendige omkostninger med å få saken betryggende utført, jf. tvistemålsloven §176. Rettsgebyret for lagmannsretten, kr 15.000,-, kommer i tillegg.
Dommen er enstemmig
Domsslutning:
I hovedsøksmålet:
1. Notar Eiendom AS dømmes til å betale til Liv og Thore Sivertsen kroner 550.000 - femhundreogfemtitusen - med tillegg av lovens forsinkelsesrenter fra 01.05.1999 til betaling skjer.
2. Notar Eiendom AS dømmes til å betale Liv og Thore Sivertsen kroner 150.000 - etthundreogfemtitusen - med tillegg av lovens forsinkelsesrenter fra 19.02.1999 til betaling skjer.
3. Notar Eiendom AS dømmes til å betale til Liv og Thore Sivertsen saksomkostninger for byretten med kroner 89.930,- - åttinitusennihundreogtretti - og for lagmannsretten med kroner 114.461,- - etthundreogfjortentusenfirehundreogsekstien - med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer.
4. Oppfyllelsesfrist for pkt. 1, 2 og 3 er 14 - fjorten - dager fra dommens forkynnelse.
I motsøksmålet:
1. Liv og Thore Sivertsen frifinnes.
2. Notar Eiendom AS dømmes til innen 14 -fjorten- dager fra dommens forkynnelse å betale saksomkostninger til Liv og Tore Sivertsen for byretten med kroner 4.750,- -firetusensjuhundreogfemti- og for lagmannsretten med kroner 5.000 -femtusen- med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer.