RG-1950-209

Instans:	Hålogaland lagmannsrett
Dato:	1949-10-20
Publisert:	RG-1950-209
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Dom 20. oktober 1949 i ankesak nr. 48/1947 A
Parter:	Bodø kommune (overrettssakfører Aage Holm) mot Bodø Sparebank m.fl. (overrettssakfører Birger Hafting).
Forfatter:	Lagdommer Sigmund Walen, sorenskriver C. F. Rode, hjelpedommer Astrup Rindahl
Lovhenvisninger:	Bygningsloven (1924), Grunnloven (1814) §105

Ved begjæringer av 12. desember 1945, 4. september og 3. oktober 1946 forlangte en del grunneiere i Bodø skjønn holdt av Bodø skjønnskommisjon til fastsettelse av ulempeerstatning i anledning av at Storgaten i Bodø, hvortil grunneiernes eiendommer støtte, etter den vedtatte reguleringsplan skulle senkes.

Ved skjønnskommmisjonens kjennelse av 20. mai 1947 ble ulempeerstatning tilstått, og ved den under skjønnet holdte takst ble erstatningen fastsatt slik:

«Takst nr. 1. Bodø Sparebank erstatning for utgraving og

planering kr. 3500,00

» » 2. Johan Eide planering » 2300,00

» » 5. Samvirkelaget planering » 4000,00

» » 306. Ingeborg Engeness planering » 2200,00

» » 53. Petter Troli planering » 500,00»

Om saksforholdet vises til kjennelsens grunner.

Bodø kommune har i rett tid påanket kjennelsen til Hålogaland lagmannsrett. Den gjør gjeldende at ankemotpartene ikke tilkommer ulempeerstatning i dette tilfelle, fordi:

1. Den påståtte ulempe ikke er en adekvat følge av ekspropriasjonen.

2. Den påståtte ulempe ikke er gjenstand for erstatning.

3. Ankemotpartene har godtatt de tildelte tomter.

Kommunen har lagt ned slik påstand:

«Skjønnet oppheves, og saken avvises fra skjønnskommisjonen. Ankemotpartene erstatter Bodø kommune saksomkostninger for lagmannsretten.»

De 5 ankemotparter har imøtegått anken. De gjør gjeldende at de har krav på ulempeerstatning. Spørsmålet om forutseningene for skjønnet ble behandlet av skjønnskommisjonen i møte den 5. desember 1945, hvor det ble fattet beslutning om å uttale følgende: «Ved fastsetting av prisen på de nye tomter ble det ikke tatt omsyn til de planlagte forandringer i gatehøyden. Mulig krav på en erstatning for utgifter i den anledning må i tilfelle reises i form av krav på ulempeerstatning.»

Ankemotpartene henholder seg til skjønnet av 20. mai 1947 og hevder at det her foreligger et typisk eksempel på ulempe.

Side:210

Ved prisfastsettingen på de nye tomter i april 1943 ble der bare fastsatt en ren kvadratmeterpris for det areal som skulle avståes til kommunen. Alle andre krav skulle utstå til et senere skjønn, hvor alle ulemper skulle bli behandlet. Først ved Bodø bystyres beslutning av 6. november 1945 ble gatehøyden endelig vedtatt.

Ankemotpartene har nedlagt slik påstand:

«Bodø skjønnskommisjons skjønn av 20. mai 1947 stadfestes, og motpartene tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.»

Ankemotpart nr. 4, Ingeborg Engeness, har under sakens gang solgt sin eiendom Storgaten 54 i Bodø til byggmester Johan Rognan, som er trådt inn i saken som part istedenfor henne.

Partsforklaringer er ikke avgitt, og vitner er ikke ført for lagmannsretten. Det er som nytt for lagmannsretten forevist karter over reguleringsplanen for Bodø, approbert 26. august 1941, og fremlagt særtrykk av Bodø kommunes beslutninger i sak nr. 321 og 325 samt 413 for 1945 og videre en del brev, hvorom henvises til rettsboken.

Lagmannsretten skal bemerke:

Bodø kommunes påstand om at saken avvises fra skjønnskommisjonen, er begrunnet med at den ulempe som er oppstått for ankemotpartene ved senkningen av gaten, ikke skyldes ekspropriasjonen, men reguleringen. Kravene knytter seg derfor ikke til de fastsatte skjønnsforutsetninger, jfr. punkt 7 i skjønnsforutsetningene vedtatt 4. mai 1942, som er sålydende: «Mulige andre krav på ulempeerstatning som følge av ekspropriasjonen av de saksøktes eiendommer blir ikke å ta med i nærværende sak, men henvises til avgjørelse av skjønnskommisjonen i forbindelse med eller etter kommisjonens fastsettelse av prisen på de nye tomter og ordførerens fordeling av disse, jfr. Gjenreisningsforordningen av 16. juli 1941 §2 og §3, jfr. Innenriksdepartementets rundskrivelse av 18. november 1941.» Kravene er derfor ikke gjenstand for ekspropriasjonsskjønn, og følgen herav blir at skjønnskommisjonen mangler kompetanse til å avgjøre kravene.

Lagmannsretten kan ikke dele denne oppfatning. Den antar at spørsmålet om ulempeerstatning som følge av gatenivellering ligger innenfor bygningslovens regler, og derfor hører inn under skjønnsmyndigheten. Retten finner støtte for denne oppfatning i Høyesteretts avgjørelse i den sak som er referert i Rt-1916-1120. Påstanden om avvisning vil derfor ikke bli tatt til følge.

Med hensyn til spørsmålet om ankemotpartene har krav på ulempeerstatning, er lagmannsretten kommet til et annet resultat enn skjønnskommisjonen.

Etter Bodø-brannen i 1940 ble hele brannstrøket regulert ved utarbeidelse av ny byplan, og hele brannstrøket ble overtatt

Side:211

tatt av kommunen ved ekspropriasjonsskjønn i 1942. Nedbrenningen var total. De nye tomter ble tildelt og overtatt av ankemotpartene som ubebygd. Ved reguleringen av gatehøyden hadde ankemotpartene ennå ikke påbegynt oppføring av bygninger på tomtene.

Lagmannsretten antar at eier av ubebygd tomt i regulert strøk etter norsk rett som regel ikke har krav på ulempeerstatning for nivåforandringer av gate som støter til tomten, jfr. således høyesterettsdom i Rt-1905-652 og Rt-1916-1120. Det vises også til Schjødt: Ekspropriasjonsretten (1947) side 193-94 og Stang: Norsk Bygningsrett side 168 samt Kaas: Kommentar til bygningsloven (1948) side 43 note 13.

Lagmannsretten antar at begrepet «ubebygd» beskriver en rent faktisk tilstand, uten at det for så vidt har noen betydning om tomten alltid har vært ubebygd eller om «bebyggelsen» skyldes at eldre bebyggelse var fjernet på den tid reguleringsplanen ble vedtatt, f. eks. ved nedriving eller som her ved total brannskade.

Lagmannsretten antar videre at den endring i gatenivået som det her er tale om, ikke går ut over det som tilsies av reguleringsmessige hensyn, og som eierne av tilstøtende tomter derfor måtte være forberedt på.

Enn videre antas det at den omstendighet at det her dreier seg om byggetomter som er overdratt til ankemotpartene som vederlag for tidligere eksproprierte tomter og delvis helt eller på det nærmeste er identiske med disse, ikke kan utelukke den foran nevnte alminnelige rettsregel fra å komme til anvendelse. Etter rettens oppfatning vil således ankemotpartenes krav om erstatning for ulempe voldt ved endringer av Storgatens nivå være undergitt den begrensning som ligger i at det ikke skal ytes slik erstatning i den utstrekning det gjelder ubebygd grunn.

Det er på det rene at denne begrensning vil ha aktuell betydning i forhold til samtlige tomter saken gjelder, idet partene under hovedforhandlingen for lagmannsretten er enige om at tomtene var ubebygd.

Det må videre ansees godtgjort at skjønnskommisjonen har fastsatt erstatningene til ankemotpartene uten hensyn til den her nevnte rettsregel og den begrensning den innebærer. Skjønnskommisjonen uttaler i sin kjennelse: «.... Etter den endelige reguleringsplan .. .. vil gatehøyden bli senket ....

Dette bevirker at disse grunneierne må grave ut tomtene tilsvarende dypere og får derved økte utgifter til graving, bortkjøring av masser og diverse ulemper, således dyrere utplanering av resten av tomten med mulig forstøtningsmur og vanskeligere innkjørsel .. .. Retten finner derfor at de grunneiere som får merutgifter til utgraving som følge av at gatehøyden er endret, må ha krav på å få erstatning for dette. Ved beregningen av erstatningens størrelse, er retten gått ut fra en gjennomsnittspris på kr. 10,00 pr. m3 for utgraving og bortkjøring

Side:212

av massene på byggetomten med tillegg for planering av en rimelig del av tomten for øvrig»

Ut fra disse forutsetninger er så erstatningen til hver enkelt av ankemotpartene ansatt.

Etter lagmannsrettens oppfatning viser det anførte helt klart, at hver enkelt av ankemotpartene er tilkjent erstatning for den økede utgraving gatesenkningen fører med seg for hans vedkommende, og at det eneste synspunkt som har vært bestemmende for erstatningens størrelse, er dens rent tallmessige vurdering av hva den økede utgravingsmasse andrar til.

Lagmannsretten antar imidlertid at den rettsregel at der ikke skal ytes ulempeerstatning i forbindelse med ubebygd grunn, skulle være tatt i betraktning av skjønnskommisjonen. Den antar derfor at skjønnet hviler på et uriktig rettslig grunnlag, og at dette har vært avgjørende for skjønnsresultatet.

Skjønnskommisjonen har under skjønnet den 5. desember 1945 uttalt at der ved prisfastsettingen på de nye tomter ikke ble tatt hensyn til den planlagte forandring i gatehøyden. Det synes imidlertid å være på det rene at der heller ikke er tatt hensyn hertil ved ekspropriasjonstaksten. Uten å ta standpunkt til om det var riktig eller ikke av skjønnskommisjonen ved ekspropriasjonen og senere ved fastsettingen av prisene på de nye tomter å unnlate å ta hensyn til nivåforandringen av gaten, må det være klart at dette ikke senere kan korrigeres ved å fast sette en ulempeerstatning, når sådan etter alminnelige rettsregler ikke kan kreves.

Etter dette vil skjønnet bli å oppheve, og det blir unødvendig for retten å ta standpunkt til om ulempen er en adekvat følge av ekspropriasjonen og om ankemotpartene har godtatt tomtene uten forbehold, slik at de ikke nå kan kreve erstatning.

Saken har vært så tvilsom at det var fyllestgjørende grunn for retten å ta standpunkt til om ulempen er en adekvat følge kostninger vil derfor ikke bli tilkjent.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

Bodø skjønnskommisjons kjennelse av 20. mai 1947 oppheves.

Saksomkostninger tilkjennes ikke.

Av skjønnskommisjonens kjennelse:

Etter at de fleste eiendommer i brannstrøket i Bodø var blitt ekspropriert i 1942, ble det av skjønnskommisjonen fastsatt priser på de nye tomter som bygningsrådet hadde inndelt brannstrøket i. jfr. Gjenreisningsforordning av 16. juli 1941 §2. Mulig krav på ulempeerstatning ble utsatt til etter ny tomt var tildelt, jfr. skjønnsforutsetningene punkt 7 i kjennelse av 4. mai 1942.

De prosessfullmektiger som hadde møtt under ekspropriasjonen, fikk høve til å uttale seg før prisene ble fastsatt.

Side:213

Reguleringsplanen med de vedtatte nivåendringer i gatene ble forelagt skjønnskommisjonen på forhånd, men den tok ikke hensyn til de planlagte forandringer i gatehøyden ved fastsettingen av prisene på de nye tomter, jfr. skjønnskommisjonens uttalelse herom i møte 5. desember 1945. Kommisjonen uttalte videre: Mulige krav på erstatning for utgifter i den anledning må i tilfelle reises i form av krav på ulempeerstatning.

Johan Eide erklærte straks at han aktet å kreve ulempeerstatning, og de øvrige ovennevnte grunneiere har sammen med ham begjært skjønn for å få mulig erstatning fastsatt.

De har gjort gjeldende at reguleringen først er blitt endelig vedtatt 6. november 1945 etterat grunneierne var tildelt tomtene og at de har et berettiget og billig krav på å få merutgiftene ved utgraving etc. erstattet, grl. jfr. §105. De fleste har fått sine gamle tomter etter en høyere pris, og skjønnskommisjonen har ikke ved fastsettingen av prisene tatt omsyn til disse merutgifter. Grunneierne var ikke oppmerksomme på spørsmålet ved tomtetildelingen og gikk ut fra at reguleringen dengang ikke var endelig vedtatt.

Bodø kommune har gjort gjeldende at reguleringen ble vedtatt før tomtetildelingen og bare stadfestet på ny etter frigjøringen i 1945. Den endring som da ble foretatt med gatehøyden var til grunneiernes fordel. De har etter de foreliggende rettsavgjørelser ikke krav på erstatning for endringer i reguleringen, med mindre denne medfører tap i deres virksomhet, jfr. dommen i Rt-1915-497 og 1916 1120. Ingen av grunneierne har hatt noe slikt tap, og skjønnskommisjonen kan da ikke tilkjenne dem noen erstatning. Dette vil i så fall innebære en revisjon av prisfastsettelsen, som det neppe er adgang til å foreta. Når skjønnskommisjonen ikke har tatt hensyn til grunnens beskaffenhet. da den fastsatte tomteprisen, så er dette overensstemmende med praksis ved kommunens salg av tomter. Disse har alltid vært solgt til en bestemt pris pr. må, uansett om grunnen har vært fjell, myr eller jord. Prisene for de nye tomter er for øvrig bare forhøyet ubetydelig for enkelte av de tomter det her dreier seg om, skjønt gaten er blitt bredere og reguleringen også for øvrig medfører fordeler.

Etter den endelige reguleringsplan, som ble vedtatt i Bodø bystyre 6. november 1945, vil gatehøyden bli senket, og forskjellen for Bodø Sparebank blir fra 0,34 til 0,75 m, for Johan Eide fra 0,63 til 0,66 m, for Samvirkelaget 0,50 til 0,60 m, og for fru Engeness ca. 0,70 m. Dette bevirker at disse grunneiere må grave ut tomtene tilsvarende dypere og får derved økte utgifter til graving, bortkjøring av masser og diverse ulemper, således dyrere utplanering av resten av tomten med mulig forstøtningsmur og vanskeligere innkjørsel. Eiendommene utgjør: Bodø Sparebank 1618 må med 560 må bebygget areal. Johan Eide 490 må med 367 må bebygget areal. Samvirkelaget 789 må med 640 må bebygget areal. Ingeborg Engeness 467 må med 275 må bebygget areal.

For Håkon Hunstads tomt blir gatenivået hevet 1 m, og hans arkitekt har beregnet merutgiftene til kr. 20 981. Tomten er 334.34 må, og verdien etter kr. 15,00 pr. må kr. 5015,10 v kapitalisert grunnavgift kr. 418,00, netto kr. 4597,10.

Grunneierne i kvartal 15 er oppgitt å være Ole H. Olsen, Håkon Nilsen,

Side:214

Astri Vågenes, Petter Troli og Markus Ravik. Av disse faller kravet fra den siste bert, da hans tomt er overtatt av en annen. De øvrige har søkt om å få tildelt tomtene unntatt Petter Troli, som er misfornøyd med den tildelte tomt, bl.a. fordi han må bygge sammen med (vegg i vegg med) en annen, og på et ufordelaktigere sted. Skjønnskommisjonen avgjorde ved skjønn 22. september 1943 at den nye tomt høvet til den bruk som ble gjort av den avståtte.

Retten finner spørsmålet tvilsomt. Det ble ikke ved prisfastsettingen 9. april 1943 gjort noe forbehold om senere regulering av prisene under hensyn til hva utgravingen ville koste, og grunneierne på sin side søkte om å overta tomtene uten å gjøre noe forbehold om ulempeerstatning for mulige merutgifter. Disse utgifter kunne de på det tidspunkt vanskelig oppgi, bl.a. fordi all bygging i dette strøk var forbudt, og det er rimelig at de heller ikke var oppmerksom på at det ville spille noen rolle. Formelt må de stå i samme stilling som en vanlig kjøper som har hatt adgang til å besiktige eiendommen og gjøre seg kjent med reguleringen. Han kan da etterpå ikke gjøre gjeldende feil og mangler som han burde oppdaget på forhånd.

I dette tilfelle forelå nok planene om en endret gatehøyde på forhånd, men for det første hadde ikke skjønnskommisjonen tatt gatehøyden i betraktning ved prisfastsettingen, og for det annet var ikke reguleringen vedtatt av de lovlige myndigheter, så grunneierne kunne gå ut fra at hele reguleringsspørsmålet ville bli tatt opp på ny etter frigjøringen. Det var også først da at spørsmålet om gatehøyden ble offentlig drøftet. Det kan derfor ikke bebreides dem at de ikke tok forbehold om ulempeerstatning for mulige merutgifter ved utgraving allerede da de søkte om tomter. Det må være tidsnok at de setter frem sine krav etter at reguleringen er endelig vedtatt, bygging tillatt, og de får oversikt over merutgiftene.

Retten finner at i hvert fall de grunneiere som er blitt tvangstildelt tomter må ha rett til erstatning for disse merutgifter. Dette må gjelde selv om skjønnskommisjonen har avgjort at tomten høver, slik som for Trolis vedkommende, da utgiftene til utgraving ikke ble påberopt under dette skjønn. Ved et høvelighetsskjønn av 2. februar 1944 har skjønnskommisjonen uttrykkelig henvist spørsmålet til skjønn om ulempeerstatning etter at tomten er funnet høvelig.

Men det ville ikke være rimelig om de grunneiere som er kommet til det samme resultat, at tomten høver, og derfor ikke har esket skjønnskommisjonens avgjerd herom, skulle stå ugunstigere i dette spørsmål.

Retten finner derfor at de grunneiere som får merutgifter til utgraving som følge av at gatehøyden er endret, må ha krav på å få erstatning for dette. - - -